1、南京财经大学本科毕业论文（设计）财务分析课程论文2014-2015 学年第二学期论文题目： 保利地产财务分析 学院： 会计学院 班级： 会计1211 组号： 1 组 南京财经大学本科毕业论文（设计）组员名称 分工安排黄芳（组长） 内容汇总 格式整理 演讲武维素 论文资料搜集 制作 ppt魏睿婷 论文资料搜集 制作 ppt林海霞 论文资料搜集 制作 ppt董文琦 论文资料搜集 制作 ppt王欣颖 论文资料搜集 制作 ppt南京财经大学本科毕业论文（设计）保利地产财务分析摘要：随着现代科学技术的发展和企业间竞争的加剧，房地产公司的生存和发展面临着更加严峻的挑战。本论文以保利地产为分析对象，通过对其
2、近年资产负债表、利润表、现金流量表三大报表的浅析，以及对其 20122014 年度偿债能力、营运能力和获利能力的财务状况指标进行核算比较，从而发现保利地产公司的财务状况部分存在的问题并提出了解决策略。最后，结合保利地产的优势和 2015 年房地产的趋势，对保利地产公司的财务情况进行了展望。关键字：保利地产 财务报表 财务指标 改进Abstract: With the development of modern science and technology and increasing competition among firms, real estate companies face mor
3、e serious challenges of survival and growth. This essay finds out that issues of Poly real estate , as the main object of this study, through analysing financial statements, income statements and cash flow statements generally as well as calculating the index of solvency ,operation ability and profi
4、tability with the strategy for soloving this problem from 2012 to 2014 .Finally, combining the advantages of poly real estate group and real estate trends in 2015, it might be predicted that the financial situation of the company has a good prospect.Key Words: Poly real estate，Financial statement，Fi
5、nance index，Improvement南京财经大学本科毕业论文（设计）一、 行业现状与公司概况(一) 行业背景环境1. 房地产行业特点 (1) 区域的差异。房地产产品的位置具有不可移动性和固定性，所以特定的消费者只会在特定的市场区域内来选择房地产商品，就造成了在不同市场区域内所供给的房地产产品难以互相替代或是竞争的现状，因而房地产市场较难形成统一，于是也就不存在统一的市场竞争和市场价格，每座城市不同区域的房地产市场也会出现具有各自比较独特的发展态势。(2) 消费的需求差异。在这种经济发展大背景下，消费者对房地产产品的需求日趋多样化，通常会综合考虑根据房屋的区位、户型结构、工程建设的质量
6、、房屋周围的环境、房屋的物业管理水平、住宅周边的公共服务设置的建设程度以及社区文化等多种因素进行需求选择，导致房地产客户群体的需求具有很大的差异性。(3) 价格的差异。价格差异过大是房地产商品的最大的特点。以上海、广州的房地产商品为例，2009 年北京、上海和广州的商品住宅的均价之间差别在 23 倍之间，而他们的均价均高出全国商品住宅的平均价格。2. 2014 年房地产“新气象”楼市调控告别“ 一刀切” ，限购城市只剩 5 个。面对楼市的迅速变化，2014 年楼市调控也出现了由紧转松的情况。有业内人士称，现实压力导致政府出台一些政策来缓解楼市压力，相关政策势必由之前的遏制房价疯长，转变为刺激楼
7、市回暖。自 6 月底南京财经大学本科毕业论文（设计）呼和浩特市率先宣布取消限购后，各地方政府便纷纷跟进，仅一个多月的时间里，相继又有 36 个城市以不同的方式对限购政策进行了调整。目前，除了北京、上海、广州、深圳四个一线城市和三亚之外，46 个限购城市当中，41 个已正式取消或变相放松了限购。房企海外投资井喷，今年有望超 300 亿美元。有机构报告显示，近年来中国已成为全球资本输出大国，对外房地产投资增长迅速。2014 年全年，中国跨境房地产投资额则有望超过 300 亿美元，超过此前数年海外房地产投资的总和。今年以来，万科、碧桂园、万达、绿地、首创、新华联等企业在海外市场动作频频。其中，新华联
8、在今年 1 月份，相继敲定了在韩国济州岛和马来西亚新山市伊斯干达开发区的项目;碧桂园今年 2 月份斥资 7300 万元在悉尼拿地，正式进军澳大利亚市场;同月，万科在美国纽约曼哈顿的首个项目列克星敦大道 610 号举行了动工典礼。2014 年，被称为房地产行业的互联网元年。值得注意的是，纵观所有房企触网的动作，目前尚未形成一个成熟的运营模式，相对而言，从营销端口切入以 O2O 模式卖房，似乎是房企目前得到的能最快、最直接产生效果的合作。实际上，这对房企的意义确实不小，变革营销方式、增加营销节点的同时，整合资源，运营资源的时代到来了。3. 房地产政策环境分析 从 2005 年至 2013 年，每一
9、年的政府工作报告必提 “调控” 、 “遏制房价上涨”，而今年报告中却首次出现“分类调控，建立长效机制”的新表述，这表明 2014 年房地产市场调控思路将发生根本性转变，调控将加速去行政化，以长效分类调控机制为主基调的市场化手段已确定。房地产市场呈现分化，分类调控是长效机制。国家统计局数据显示，2014 年 3 月份，全国 70 个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有 4 个，持平的城市有 10 个，上涨的城市有 56 个。房地产市场出现二三线城市供过于求，一线城市房价高企的不均衡现象，一旦这种失衡未得到有效控制，或将导致房南京财经大学本科毕业论文（设计）地产泡沫破灭，进而将会对经济造成极大
10、危害。由此表明，通过短效行政手段来控制房价的方法不仅行不通，而且容易造成“一刀切” ，导致政策难以持续，房价难以控制等弊端。因此，未来房地产调控应根据不同城市、不同区域之间分化的实际情况，实行分类调控的长效机制。 多数城市库存高企，房贷收紧，注重中长期健康发展。2014年 1 季度，全国多数城市库存积压严重，三四线城市风险更大。上海易居房地产研究院数据显示，截至 3 月底，受监测的 20 个城市新建商品住宅库存总量为 8401 万平方米，环比增长 2.0%，同比增长 16.3%，城市库存总量创下了近 5 年的历史新高。与此同时，中原集团研究中心调研了 17 个一二线城市，房贷无一有松动改善的现
11、象，这也说明政策层面未采取短期强刺激政策，而是更加注重中长期的健康发展。可以预见，分类指导、长效调控、去行政化思路在未来一段时间内不会发生明显变化。4. 房地产供给情况分析进入 2014 年以来，银行房地产信贷与以往有很大不同，银行出于风险考虑，对房地产相关贷款审批逐渐趋严，导致房地产开发增速有所放缓。国家统计局发布的数据显示：2014 年 1-3 月，全国完成房地产开发投资 15,339.2 亿元，同比增长 16.8%，增幅同比回落 3.4 个百分点，比 2013 年全年回落 3.0 个百分点，低于同期固定资产投资增速 0.8 个百分点。2014 年 1 季度，新开工面积增速持续大幅走弱，并
12、进一步导致施工面积增速的大幅下滑，以及土地市场偏淡，房地产开发投资增速大幅下滑。房地产开发投资增速下降是经济转型和产业模式变革的必然结果，但是过快的下行也是经济和金融体系不可接受的。从投资结构来看，作为居住用途的住宅和非住宅类地产均出现不同程度的回落，其中办公楼和其他降幅最大。具体来看，2014 年 1-3 月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资 10,530.5 亿元，同比增长 16.8%，增幅同比回落 4.3 个百分点，比 2013年全年回落 2.6 个百分点，占房地产开发投资的比重为 68.6%；办公楼投资 902.3 亿元，同比增长 20.8%，增幅同比回落 23.3 个百分点，比
13、2013 年全年回落 17.4 个百分点，南京财经大学本科毕业论文（设计）所占比重为 5.9%；商业营业用房投资 2,160.1 亿元，同比增长 25.5%，增幅同比提高4.3 个百分点，比 2013 年全年回落 2.8 个百分点，所占比重为 14.1%；其他投资1,746.4 亿元，同比增长 5.7%，增幅同比回落 1.2 个百分点，比 2013 年全年回落 1.6 个百分点，所占比重为 11.4%。从区域分布上来看，进入 2014 年以来全国中、西部房地产开发投资增速明显放缓。具体来看，国家统计局发布的数据显示：2014 年 1-3 月，东部地区完成房地产开发投资 9,138.7 亿元，同
14、比增长 17.7%，增幅同比回落 0.1 个百分点，比 2013 年全年回落0.6 个百分点，占全国房地产开发投资的比重为 59.6%；中部地区完成投资 2,915.7 亿元，同比增长 15.6%，增幅同比回落 6.2 个百分点，比 2013 年全年回落 5.2 个百分点，占全国房地产开发投资的比重为 19.0%；西部地区完成投资 3,284.9 亿元，同比增长 15.5%，增幅同比回落 10.1 个百分点，比 2013 年全年回落 7.1 个百分点，占全国房地产开发投资的比重为 21.4%。(二) 公司基本情况保利房地产(集团)股份有限公司是一家主要经营高端精品住宅开发, 城市地标性商用物业
15、的公司. 公司是国家一级房地产开发资质企业.截至 2010 年,公司连续五年蝉联“国有房地产企业品牌价值 TOP10“榜首; 再度蝉联沪深房地产上市公司综合实力 TOP10;荣获中国证券报“2009 年度上市公司金牛奖 “、理财周报“2010 中国主板上市公司最佳董事会“,并在中国资本市场成立二十周年庆典上,荣获上海证券交易所评选的“2010 年度上市公司信息披露提名奖“.“亲情和院“物业服务品牌在全国 106 个社区得到广泛认可。现任控股股东为保利南方集团有限公司，持股比例为 42.03%；实际控股人为中国保利集团公司，持股比例为 44.00%；最终控股人为国务院国有资产监督管理委员会，持股
16、比例 44.00%。现任董事长为宋广菊，持股 2164.92 万股保利房地产（集团）股份有限公司(证券简称:保利地产,证券代码:600048)成立于南京财经大学本科毕业论文（设计）1992 年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2009 年，公司品牌价值达 90.23 亿元，为中国房地产“成长力领航品牌 “。2006 年 7 月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选“2008 年度中国上市公司优秀管理团队“
17、。2009 年公司实现销售签约 433.82 亿元。截至 2010 年一季度，公司总资产已超千亿。保利地产，秉承现代化建筑的自然主义与舒适性居住的人本精神，寻求建筑与自然、人与建筑、人与人之间的和谐共生，诠释“和谐生活，自然舒适 ”的至高境界。 “和谐”是企业产品追求的核心价值理念和最高设计理想，贯穿于产品的各个层面、各个方面和各个环节之中。 “自然”是企业产品追求的总体风格和最重要的产品特色，是产品层面的核心思想。 “舒适”是企业产品提供给目标客户的最大利益点，体现了 “以客户为中心”的思想。二、 财务报表分析(一) 资产负债表分析1. 资产负债表规模变动情况分析我们分别从资产和权益角度，对
18、保利公司 2012 年 12 月 31 日的资产负债和所有者权益增减变动情进行分析评价。金额单位：千元南京财经大学本科毕业论文（设计）南京财经大学本科毕业论文（设计）(1) 从投资或资产角度进行分析评价根据表 1，可以对保利地产 2014 年总资产变动做出以下分析评价：该公司总资产本期增加 51，825，789，009.83 元，增长幅度为 16.51%，说明格力本年资产规模有了较大幅度的增长。进一步分析可以发现：流动资产本期增加 47，849，957，077.35 元，增长幅度为 15.79%，使总资产规模增长了 15.24%。非流动资产本期增长 3，975，831，932.48 元，增长幅
19、度为36.37% ，使总资产规模增长了 1.27%。 本期总资产的增长主要体现在流动资产的增长上。如果仅从这一变化来看，该公司的流动性有所增强。尽管流动资产的各项目都有不同程度的增减变动，但其增长主要体现在以下几个方面：应收帐款本期增长 1017754265.52 元，增长幅度为43.65%，对总资产的影响为 0.32%。其他应收款本期增加了 9941175604.72 元，增长幅度为 ：28.49% ，对总资产的影响为 3.17%：存货本期增长了 27284805978.83 元，增长幅度为 11.37%，对总资产的影响为 8.69%。3、非流动资产的增长主要体现在以下几个方面：一是递延所得
20、税资产的增长。递延所得税资产本期增加了 466,778,697.17 元，增长幅度为 46.92%，对总资产的影响为 1.11%。结合递延所得税明细账分析可知，本年递延所得税资产的增长主要是由于预提费用的大幅度增长所导致。企业本年销售规模扩大，因销售商品产生的产品质量保障费用导致预提费用上升是正常的。同时，资产减值准备的计提也是导致递延所得税资产增长的另外一个主要因素。资产减值损失的计提应当结合长期股权投资，固定资产，存货等项目进行具体分析；二是在建工程的增长。在建工程本期增加了 31,511,999.50 元，增长幅度为 210.83%，南京财经大学本科毕业论文（设计）对总资产的影响为 0.
21、08%。在建工程的增长主要反映了企业正在扩大生产规模，准备进行更进一步的扩张计划。结合在建工程明细账分析可知，企业本年由在建工程转入固定资产的项目不是太多，但企业却增加了大量的在建工程投资，在建工程本年减值准备没有变化。这样的情况，企业应当结合自身情况，注意资金利用问题，是否能够支付由于大规模融资所带来的利息；三是长期股权投资的增长。长期股权投资本期增加了 127,811,115.77 元，增长幅度为 4.03%，对总资产的影响为 0.30%。长期股权投资较期初增加 210.54%主要是公司报告期内新增投资所致；四是固定资产的减少。固定资产本期减少了 63,330,612.06 元，降低率为
22、2.03%，对总资产的影响为 0.15%。固定资产反映了企业在固定资产项目上占用的资金，其既受固定资产原值变动的影响，也受固定资产折旧的影响。结合固定资产明细账分析可知，固定资产本期计提折旧 419,853,368.94 元。本期由在建工程转入固定资产原价为526,970,862.19 元，本公司尚未办妥产权证书的固定资产原值为 840,145,648.10 元。虽然企业本期固定资产净值有所减少，固定资产的减少主要是尚未办妥产权证书所导致，这是企业发展战略中的暂时现象，并不会对企业的生产能力造成太大的影响，从长远来看，企业的生产能力将有较大增加。2. 资产负债表结构变动情况分析南京财经大学本科
23、毕业论文（设计）(二) 利润表分析(三) 现金流量表分析三、 财务能力分析(一) 盈利能力分析1. 获利能力的内涵获利能力，也称盈利能力，是指企业在一定时期内赚取利润的能力。追求利润最大化是企业的动力所在。盈利能力分析是企业财务分析的重点是企业管理活动的出发点和归宿点。盈利能力的大小是一个相对的概念，即利润相对于一定的资源投入、一定的收入而言。利润率越高，盈利能力越强；利润率越低，盈利能力越差。盈利企业经营业绩的好坏最终可通过企业的获利能力来反映。无论是企业的管理层、投资者、债权人，或其他利益相关者都非常关心企业的获利能力。因为获利能力的大小，与管理人员的工作业绩、投资者的投资收益、债权人的债
24、权安全、企业职工的工资水平乃至整个国家的财政收入等都息息相关。对于一个企业而言，在从事经营管理活动的过程中，最直接的目的是最大限度地赚取利润并维持企业持续稳定的经营和发展。持续稳定地经营和发展是获取利润的基础；而最大限度的获取利润是企业维持稳定发展的目标和保证。只有在不断的获取利润的基础上，企业才有可能发展；同样，获利能力较强的企业比获利能力较弱的企业具有更大的活力和更好的发展前景。因此，获利能力是企业管理人员最重要业绩衡量标准和发现问题、改进企业管理的突破口。对投资者来说，企业获利能力的强弱更是至关重要的。因为投资者是企业财务和实物资本投资者，是企业净资产的所有者，其利益来源于资本收益和股利
25、收益。企业获利能力对企业的所有利益关系人来说都非常重要。企业获利能力强，能够南京财经大学本科毕业论文（设计）赚取丰厚的利润，则债权人的利息和本金都有了偿还保障，经营管理者获得了良好的业绩以及根据业绩支付的奖励，投资人有了分配鼓励的基础，国家有了收取所得税的依据，企业职工有望增加劳动收入和改善福利待遇。因此，获利能力是任何企业、在任何情况下、任何利益关系人都非常关心的。众所周知，企业经营的目的就是获取利润。而企业进行获利能力分析的目的是想利用企业获利能力的有关指标反应和衡量企业的经营业绩，并且通过获利能力分析发现企业经营，以便企业更好地盈利。2. 盈利能力历史分析(1) 财务数据分析营业利润率
26、营业利润率是指企业的营业利润与营业收入的比率。它是衡量企业经营效率的指标，反映了在不考虑非营业成本的情况下，企业管理者通过经营获取利润的能力。营业利润率越高，表明企业市场竞争力越强，发展潜力越大，盈利能力越强。其计算公式为： 营业利润率=营业利润/销售收入100% 表-1 2012-2014 年度营业利润变动情况年份 2012 2013 2014营业利润 1,798,504,710.68 3,425,929,749,80 6,677,497,862,08营业利润增长率 100% 190.49% 371.28%营业利润率 76.16% 37.44% 81.38%由表格 1 可知，12 年到 14
27、 年之间，保利的营业利润一直是持续增长的，而且营业利润增长率在逐年扩大，虽然 2013 年营业利润率有较大的下降，主要是因为 2013 年开年以来，保利就表现出了兴奋的状态，首先在土地市场积极扩张，拿地频率明显加快，致使 2013 年的营业成本大幅度增加，这不但不影响到我们对保利的看好，还让我南京财经大学本科毕业论文（设计）们更好地看到了它的前景，果然在 2014 年，营业利润率的大幅度上升也证明也这一点。销售毛利率 销售毛利率指标反映了产品或商品销售的初始获利能力。该指标越高，表示取得同样销售收入的销售成本越低，销售利润越高。其计算公式为： 销售毛利率=销售毛利销售收入净额 100% 销售毛
28、利= 销售收入净额-销售成本 表-2 2012-2014 年度销售毛利率年份 2012 2013 2014销售收入增长率 100% 387.55% 348.13%销售成本增长率 100% 357.02% 312.58%销售毛利率 32.62% 37.93% 39.50%由表格 2 可知，2012 年2014 年保利地产的销售毛利率在升高，说明企业在经营过程的成本费用开支比例减少，致使销售利润上升。而 2012 年是比较特殊的一年，尽管保利一篇飘红利润率却下降了，主营业务收入增长率快于净利润增长率，则公司的净利润率会出现下降，也意味着公司的盈利能力在下降。事实上根据估算，保利地产 2012 年的
29、净利润率维持在 13%左右，同比 2011年末出现下行趋势。万科北京公司总经理毛大庆则明确表示：“去年虽然房子卖的钱多了，但我们的利润却在不断下降。实际上，经历了 2012 年新一轮的市场调控周期，以一线房企为首在全年销售均价同比数据也出现了不同程度的下降。恒大地产在 2012 年销售均价为 5962 元/ 平米，低于上一年 6590 元/ 平米。万科 2012 年销售均价 10901 元/平米也低于 2011 年的 11303南京财经大学本科毕业论文（设计）元/平米和 2010 年的 12049 元/平米。保利地产 2011 年主营业务利润率由半年报的 22%下降为三季度末的 20%。三季度
30、末，扣除非经常性损益后的净利率为 12%，而 2011 年同期为 16%。此外，恒大地产2012 年上半年的经营利润率由 2011 年 6 月末的 31.9%下降到 28.2%。 资产回报率 资产回报率，是企业一定时期净利润与平均总资产的比率，反映了企业自有资金的投资收益水平。资产回报率越高，企业自有资本获取收益的能力越强，运营效益越好，对企业投资人、债权人利益的保证程度越高。资产回报率是衡量公司成功与否最常用的指标。其计算公式为： 资产回报率=净利润/平均总资产100% 表-3 ：2012-2014 年度资产回报率年份 2012 2013 2014资产回报率 3.39% 4.33% 7.04
31、%由表 3 可以分析出，在 2012 年至 2014 年期间，保利的资产回报率不断上升， 2012 到 2013 资产回报率变化不大，说明公司资金使用效率趋于稳定，盈利期望较平稳，公司有较好的经营和财务状况。资产回报率指标包含两个组成部分，即销售回报率和资产周转率。销售回报率是获利能力指标，而资产周转率是营运能力指标。将销售回报率与资产周转率相乘，得到的就是资产回报率。杜邦模型将计算资产回报率的公式进行了分解：资产回报率=净利/销售*销售 /平均总资产（二） 、盈利能力图表展示表-3南京财经大学本科毕业论文（设计）表-4：净利润率趋势图 表-6：毛利率趋势图表-5：总资产收益率趋势图南京财经大
32、学本科毕业论文（设计）表- 8：净资产收益率趋势图表-63. 盈利能力同行业分析评价房地产企业盈利能力的主要指标有营业利润率、毛利率、资产回报率等。截至 2015 年 4 月 2 日，有 163 家房企发布了业绩公告或预告。其中，利润增加的房企有76 家，占 46.6%；利润减少的房企有 81 家（含利润亏损） ，占 49.7%；扭亏为盈的有 6家，占 3.7%。已发布年报或业绩公告的 73 家上市房企，2014 年实现净利润总额为 810.83 亿元，同比增长 4.7%，低于期内 12.1%的营业收入增长率。其中，净利润增长率低于营收增长率的企业占 65.8%，可见多数企业增收不增利。随着公
33、布年报的企业增多，我们预计，增收不增利的特征会愈加明显。千亿房企中，除了绿地暂未整体上市外，另六家企业中，中海地产利润率最高，毛利率和净利率分别是 32.6%和 23.7%，远超其他企业；万科净利润率最低，只有南京财经大学本科毕业论文（设计）10.7%。2014 年，中海地产实现净利润 223 亿元，日均赚 6110 万元，依然是行业盈利冠军。毛利率方面，有超过六成的企业毛利率超过 30%，而低于 20%的仅占 12.5%。可见行业毛利率依然较高。知名度较高的企业中，保利地产 32%，中天城投 31.3%，金地集团 28.9%，招商地产 25%。净利率方面，净利率低于 10%和亏损的企业占比超
34、过 55%，数量最多；介于10%20%的企业占 37.5%，逾三成。兰德咨询统计，已公布年报或公告的 73 家上市房企的平均净利率是 11.3%，较 2013 年下降 0.29 个百分点。值得注意的是，2014 年上市房企利润率依然延续了近年来持续走低的态势。其中，万科去年的房地产业务结算毛利率下降了 1.55 个百分点，为 20.76%；结算净利率下降了 0.6 个百分点，为 11.41%。这是万科连续第四年利润率下滑：20112013 年，其房地产业务的结算毛利率分别为 28.79%、25.84% 、22.31% ，结算净利率分别是为15.01%、13.08%、12.01%。招商地产毛利率
35、由去年同期的 41.52%下降到 37.33%；净利率由去年同期的 16.91%下降到 12.7%，达到 6 年来最低。金地集团房地产业务毛利率从 26.9%上升到 28.93%，较 2013 年同期提高 2.03 个百分点，但是净利率由 12.95%下降到 10.88%，较 2013 年同期收窄 2.07 个百分点。进一步统计显示，因核算口径不同，香港内房股企业的净利率一般高于沪深 A 股企业 3 个百分点左右。如果剔除评估物业增值，上市房企平均净利率应在 11%左右；因为上市房企基本代表着行业优秀水平，就全行业而言，我们预计，平均净利率已抵近 10%，甚至已低于 10%。据兰德咨询统计，近
36、年来，房地产行业平均毛利率和净利润率每年降幅分别在 2.5 和 1 个百分点。依此估算，2015 年行业净利率几乎可以肯定会击穿 10%红线。销售净利率是指净利润与销售收入的比率。用以衡量一定时期的销售收入获取利润的能力，反映每 1 元销售收入带来的净利润的多少。两房地产公司的销售净利率变南京财经大学本科毕业论文（设计）动不大，万科地产和保利地产的平均销售净利率分别是 0.15 和 0.16。保利地产销售带来的净利润略高。总资产报酬率是企业在一定时期内获得的净利润与资产总额的比率，表示全部资产的总体获利能力。该指标越高，表明企业投入产出的水平越高，企业资产运营越有效。两公司在近三年的总资产报酬
37、率基本一致，说明全部资产的活力能力相差不大。 以上分析表明，虽然在近几年房地产行业不景气，资金链出现问题，但是房地产的盈利能力还是依旧保持在较稳定水平，盈利能力较强。进一步说明房地产行业是一个利润相当高的行业，这也是很多企业将业务范围向房地产行业扩张的原因。从盈利能力来看，保利在主营业务方面持续稳定的增长，且主营业务利润率的平均水平高于万科，显示了其良好的规模效益，所以保利地产的盈利能力较为稳健。公司应不断提升管理能力，在行业遭遇风险时及时调整战略，减缓扩张速度，加速回笼资金，配合灵活的销售策略，才可能在环境恶化时仍能保持较好的发展态势。(二) 营运能力分析 对一个企业来说，营运能力分析是对企
38、业资金周转状况进行的分析，资金周转得越快，说明资金利用效率越高，企业的经营管理水平越好。营运能力指标包括应收账款周转率、存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率等指标，下面，就这几个重要指标结合保利地产 20122014 年度资产负债表，利润表，加以引用，具体列示。1. 应收账款周转率应收账款周转率又称为应收账款周转次数，指年度内应收账款转为现金的平均次数，它说明应收账款的变现速度。从时间角度分析，反映企业应收账款变现的指标应该是应收账款周转天数，即企业从发生应收账款到收回现金所需要的时间。其计算公式是：南京财经大学本科毕业论文（设计）应收账款周转率=主营业务收入应收账款平均余额应收账款周转天
39、数=360应收账款周转率在具体使用应收账款周转率指标进行分析时，应该注意以下问题：(1) 应收账款周转率反映企业应收账款的变现速度和管理效率。应收账款是流动资产的重要组成部分，在流动资产中具有举足轻重的作用。应收账款周转快，说明企业资产流动性强，短期偿债能力也强，并在一定程度上可以弥补流动比率低而给债权人造成的不良印象；同时，提高这一比率可以降低坏账发生的可能性，为企业安全收款提供保障。但是，这并不意味着比率越高越好。如果应收账款周转次数过高，可能是由于企业的信用政策、付款条件过于苛刻所致，这样会限制企业销售量的扩大，从而会影响企业的盈利水平。(2) 评价企业应收账款周转情况的好坏，应当结合企
40、业所售商品的种类、各地商业往来惯例、企业信用政策以及行业平均水平进行综合考虑，确定合理的评价标准，作出正确的判断。(3) 应收账款周转天数也可作为制定信用政策、评价收账效率的重要依据。(4) 从严格的意义上来说，应收票据应该包括在上述比率的计算之中。若是这样考虑，那么所算得的比率应称为“应收款项周转率”和“应收款项周转天数” 。由资产负债表，得出下列数据：应收账款 期末 期初2012 1880283617.10 1057645022.592013 2331813449.76 1880283617.102014 3349567715.28 2331813449.76由利润表得出下列数据：南京财经
41、大学本科毕业论文（设计）本期发生额主营业务收入 68905756710.272012主营业务成本 43972081799.46主营业务收入 92355524195.852013主营业务成本 62655215219.51主营业务收入 109056497066.482014主营业务成本 74122573304.93计算：2012 年 2013 年 2014 年应收账款周转率 46.91 43.85 38.39 一般而言，企业的应收账款周转率越高，平均收账期越短，说明企业的应收账款回收得越快；反之，则企业的营运资金过多地呆滞在应收账款上，会严重影响企业资金的正常周转。由此，看出保利地产应收账款周转率
42、整体较高，但是 20122014 成一个下降趋势，说明企业资产流动性强，短期偿债能力也强，和 2012 年度报告所报出的综合指标一致，且发现，这里所算的应收账款不包括应收票据。同时，也有一些因素会影响应收账款周转率和周转天数的计算。保利地产作为房地产市场，在产品销售过程中大量使用分期付款的方式。而且，最近房地产市场相对前几年下降幅度较大，因此，年末销售量大增或年末销售量大幅度下降。这些因素都会对应收账款周转率或周转天数造成很大的影响。所以，应将企业的应收账款周转率、周转天数与企业前期指标、与行业平均水平和其他类似企业相比较，才能分析、判断企业该指标的水平。反映出保利强有力的实施能力和抗风险能力
43、。2. 存货周转率。南京财经大学本科毕业论文（设计）存货周转率也叫存货周转次数，是企业一定时期的主营业务成本与平均存货的比率。存货周转率可用以测定企业存货的变现速度，衡量企业的销货能力及存货是否储备过量。它是对企业供、产、销各环节管理状况的综合反映。其计算公式为：存货周转率（周转次数）=主营业务成本/存货平均余额=主营业务成本/（期初存货+期末存货） 2存货平均周转天数=360存货周转率存货周转率是用来测定企业存货的变现速度，衡量企业的销货能力及存货是否储备过量的指标，是对企业供、产、销各环节管理状况的综合反映。在运用该指标进行分析时，还应该注意：(1) 存货周转率提高，存货占用水平越低，则存
44、货积压的风险就越小，企业的变现能力以及资金使用效率也就越高。但是存货周转率过高，也可能说明企业管理方面存在其他问题，如存货水平太低，甚至经常缺货，或者采购次数过于频繁，批量太小等。因此，合理的存货周转率要视产业特征、市场行情及企业自身特点而定。(2) 存货周转率也是一个与变现能力有关的指标。存货能否变现及变现速度直接影响着企业的短期偿债能力高低。(3) 由于对存货的计价处理存在着不同的会计方法，因此与其他企业进行比较时，应考虑到会计处理方法不同而产生的影响。(4) 存货周转率分析的目的是从不同的角度和环节上找出存货管理中的问题，通过对存货的结构以及影响存货周转速度的重要项目进行分析，力求改进管
45、理，使存货管理在保证经营连续性的同时，尽可能少地占用经营资金，提高资金的使用效率，促进整个企业管理水平的提高。由资产负债表得出数据：南京财经大学本科毕业论文（设计）存货 期末 期初2012 189643823082.97 152107443875.542013 239907295955.86 189643823082.972014 267192101934.69 239907295955.86由利润表得出数据：本期发生额主营业务收入68905756710.272012主营业务成本43972081799.46主营业务收入92355524195.852013主营业务成本62655215219.51
46、主营业务收入109056497066.482014主营业务成本74122573304.93计算：2012 年 2013 年 2014 年存货周转率 0.26 0.29 0.29 存货周转率和存货周转天数分析的目的是找出企业存货管理中存在的问题，从而提高存货管理的水平，使存货管理在保证企业生产经营连续性的同时，尽可能少占用南京财经大学本科毕业论文（设计）企业的经营资金，提高企业资金的使用效率，促进企业管理水平的提高。由近三年数据，整体存货周转率保持在一个较低，且相对稳定的水平，在企业的流动资产中，通常存货所占的比重较大，企业存货的流动性如何，将直接影响企业的流动比率。一般而言，企业存货的周转速度
47、越快，存货的资金占用水平就越低，流动性就越强，存货的变现速度越快。所以，提高存货周转率可以提高企业的变现能力。保利地产的存货变现较好，可见房地产市场盈利能力依然处于有利地位，虽然，房地产市场近几年来有所低迷，但是，由于政府和中国市场的特殊性，房地产的影响应该不会超乎预期的低，其存货控制得到了比较好的成效，但还有待于继续提高。因为这两年市场的环境和国家政策比较严峻，而这从侧面上反映出了保利比较重视供货与销货的关系，从而灵活应对了市场的变化。而且，作为房地产行业，在分析存货时，应同时注意到它的土地储备量，当它的存货占土地储备量的比例较大时，整体水平较好。3. 流动资产周转率流动资产周转率又叫流动资
48、产周转次数，是销售收入与全部流动资产平均余额的比率。它反映的是全部流动资产的利用效率。用时间表示流动资产周转速度的指标叫流动资产周转天数，它表示流动资产平均周转一次所需的时间。其计算公式为：流动资产周转率=主营业务收入流动资产平均余额流动资产周转天数=360流动资产周转次数由资产负债表得出数据：流动资产总计 期末 期初2012 243128025568.66 187991387510.532013 303008054884.41 243128025568.662014 350858011961.76 303008054884.41由利润表得出数据：南京财经大学本科毕业论文（设计）本期发生额主营
49、业务收入68905756710.272012主营业务成本43972081799.46主营业务收入92355524195.852013主营业务成本62655215219.51主营业务收入109056497066.482014主营业务成本74122573304.93计算2012 年 2013 年 2014 年流动资产周转率0.32 0.34 0.40 流动资产周转率是分析流动资产周转情况的一个综合指标。流动资产周转快，会相对节约流动资产，相当于扩大了企业资产投入，增强了企业盈利能力；反之，若周转速度慢，为维持正常经营，企业必须不断投入更多的资源，以满足流动资产周转需要，导致资金使用效率低，也降低了企业盈利能力。2012 2014 年度内，保利地产的流动资产周转率上升趋势较大，处于有利地位，可见，公司在房地产市场有所下降的大背景下，能很好地控制自己的流动资产变现能力，实现稳步上升，具有良好的管理措施与营运能力。南京财经大学本科毕业论文（设计）4. 固定资产周转率固定资产周转率是企业的主营业务收入与平均固定资产净值的比率。其计算公式为：固定资产周转率=主营业务收入 /平均固定资产净值平均固定资产净值=（年初固定资产净值 +年末固定资
