1、西南财经大学天府学院 宝安地产年度财务报表分析1西南财经大学天府学院本科毕业论文（设计）原创性及知识产权声明本人郑重声明：所呈交的毕业论文（设计）是本人在导师的指导下取得的成果。对本论文（设计）的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。因本毕业论文（设计）引起的法律结果完全由本人承担。本毕业论文（设计）成果归西南财经大学天府学院所有。特此声明。毕业论文（设计）作者签名：作者专业：作者学号：_ _年_ _月_ _日西南财经大学天府学院 宝安地产年度财务报表分析2西南财经大学天府学院本科学生毕业论文（设计）开题报告表论文（设计）名称 宝安地产年度财务报表分析论文（设计）来源 自选
2、论文（设计）类型 B 导 师学生姓名 专 业一、论文写作目的、思路与预期成果（一） 、写作目的分析宝安地产 2009 年至 2012 年年度财务报表，以了解宝安地产的偿债能力、盈利能力、运营能力等，对企业的财务状况和经营做出评价，为企业经营者和投资者提供财务信息，并针对问题给企业经营者提出建议（二） 、写作思路首先，介绍近几年房地产行业现状，并且简单介绍宝安地产的发展历程，然后，通过近几年宝安地产资产负债表、利润表、现金流量表披露的历史财务数据，详细的分析宝安地产的盈利能力、偿债能力、运营能力等，同时选取三家同行业上市公司做出相关比较，最后通过分析结果提出宝安地产经营过程中出现的问题并针对问题
3、给出对宝安地产今后发展的一些建议。（三） 、预期成果本文的预期成果主要有两个方面，一方面是分析出宝安地产在财务管理上所存在的问题，二是分析总结出合理、规范的改进意见。二、任务完成的阶段内容及时间安排2013 年 12 月 1 日前：根据设计方向进行题目选取，完成开题报告2013 年 12 月 18 日前：根据开题报告确定文献检索关键词，开始相关文献阅读 2013 年 12 月 23 日前：完成论文方案设计部分2014 年 1 月 25 日前：完成毕业论文的整体框架2014 年 3 月 20 日前：完成毕业论文成果，并且打印成册，上交论文准备答辩。三、资料收集计划资料来源于中国知网、百度文库、宝
4、安地产官网、东方财富网、华西证券、万方数据库、校图书馆以及互联网资源。四、写作的基本思路第一章：绪论第二章：房地产行业现状及宝安地产公司简介第三章：宝安地产财务报表分析第四章：同行业相比较第五章：财务报表分析结论及建议指导教师签名： 日期：论文（设计）类型：A理论研究； B应用研究；C软件设计等；西南财经大学天府学院 宝安地产年度财务报表分析3摘要企业财务报表是企业历年经营活动成果与质量的书面呈现，是利益关系者了解上市公司的重要途径，对经济决策也有着重大影响。使用者可以通过财务报表披露的数据进行筛选，通过对企业运营能力、偿债能力等相关能力的分析，得到自己需要的数据及信息，以了解企业的财务现状和
5、发展趋势，做出正确有效的决策。本文仅以宝安鸿基地产集团股份有限公司作为研究对象，对2009 至 2012 年度财务报表进行深度的剖析，以了解其财务现状及运营情况。本文首先介绍近几年房地产行业现状，并且简单介绍宝安地产的发展历程，然后，通过近几年宝安地产资产负债表、利润表、现金流量表披露的历史财务数据，详细的分析宝安地产的盈利能力、偿债能力、运营能力等，同时选取三家同行业上市公司做出相关比较，估计其在行业中所占的大概位置地位，最后通过分析结果提出宝安地产经营过程中出现的问题并针对问题给出对宝安地产今后发展的一些建议。关键词：房地产企业 财务报表分析 财务能力分析 建议西南财经大学天府学院 宝安地
6、产年度财务报表分析4AbstractFinancial statements is the enterprise business activities results and quality written presentation of stakeholders, is an important way to understand the listing Corporation, on the economic decisions have a significant impact. The user can through the financial statement disclosu
7、re of data screening, through the analysis of enterprise operating capacity, solvency and ability, get the data and information they need, in order to understand the financial situation and development trend of enterprises, to make correct and effective decision making.This article only Baoan Hung K
8、ai Real Estate Group Co., Ltd. as the research object, 2009-2012 annual financial statements in-depth analysis, to understand their financial status and operational conditions. This article first introduced in recent years, the real estate industry status, and a brief introduction of the development
9、 of Baoan real estate, Then, through baoan real estate in recent years, the balance sheet, income statement, the cash flow statement disclosure of historical financial data, detailed analysis of the Baoan property profit ability, debt paying ability, operation ability, etc., While selecting the thre
10、e listed companies in the industry to make a comparative estimate its approximate location share position in the industry, and find the problems and given to the Baoan some suggestions .Key words：estate companies Financial Statement Analysis Proposal西南财经大学天府学院 宝安地产年度财务报表分析5目录一、绪论 7（一） 、研究背景 71、我国房地产
11、行业现状 72、我国房地产发展前景 8（二）论文研究的目的及意义 91、研究目的 92、研究意义 9（三） 、研究思路及组织结构 91、研究思路 92、组织结构 10二、宝安鸿基地产集团股份有限公司 10（一） 、宝安鸿基地产集团股份有限公司简介 10（二） 、宝安地产主要财务指标分析 11三、宝安地产财务报表分析 14（一） 、长期偿债能力分析 14（二） 、短期偿债能力分析 15（三） 、运营能力分析 151、应收账款周转率 162、存货周转率 173、流动资产周转率 17（四） 、盈利能力分析 19四、同行业的数据比较 20（一） 、主要财务指标对比 20（二）偿债能力对比 23（三）运
12、营能力对比 23（四）盈利能力对比 24五、结论及建议 25（一） 、存货变现能力有待提高 25（二） 、提高企业偿债能力 25（三） 、完善企业运营能力 26文献综述 27参考文献 36致谢 38西南财经大学天府学院 宝安地产年度财务报表分析6一、 绪论我国作为世界人口第一大国，拥有着十三亿这么巨大的人口数量。衣食住行与人们的生活密不可分，于是，我国的房地产行业也被普遍密切关注着。近年来，我国房地产行业发展迅速，对我国的经济发展做出了杰出的贡献，但同时，随着近年来房价的疯涨，以及 2008 年因房地产行业而起的全球金融次贷危机，也表示着房地产行业在资金管理方面存在着诸多问题。（一） 、研究背
13、景年度财务报表是利益关系者了解上市公司的一种重要方式，同时对于经济决策也有着至关重要的作用。年度财务报表作为上市企业公司年度的成绩单，不论投资者还是企业的债权人，或是监管者，都需要对其解读分析以求获得所需的信息。价值的投资者通过解读年报，分析企业的经营前景和发展策略，发觉价值洼地，进而做出相关投资决策。债权人通过解读年报，探索企业战略布局和公司治理的水平，评估是否存在本金回收风险。监管者通过解读年报，以求看出相关财务数字背后发生的故事，进而实施有效的监管。同一份年度财务报表，不同的利益相关者可以通过不同的角度解读出自己所需要的信息。1、我国房地产行业现状因房价逐年增高，百姓们面临着“住房难”
14、、 “买房难”的严重问题，于是自 2010 年起，国家出台了新的房地产调控政策和银行紧缩银根政策，这一系列新政策的出台，导致房地产企业外部资金的西南财经大学天府学院 宝安地产年度财务报表分析7供应渠道减少，流动资金紧缺，资金链的循环收到了阻碍。流动资金相当于一个企业全身的动脉血管，动脉血管的某一处一旦出现了问题而堵塞或断裂，那么企业日后的运营必然出现问题，甚至自身难保。房地产企业的起步虽然较晚，但是因与人们生活息息相关，于是发展十分迅速，并且已成为我国支柱产业之一，因而，房地产企业必须重视内部的管理。据相关统计，房地产产业每增加一个百分点就可使相关产业的产值增加 1.5 个百分点左右，在中国，
15、每增加一亿的住宅投资就可拉动相关产业约 1.48 亿元的资金投入。房地产产业作为一个密集型产业，它的内部资金管理不仅仅影响着自身的发展，微小的一举一动也牵动着其他的行业。房地产企业资金需求量大而密集，同时时刻受着国家宏观调控政策的影响，因此，房地产企业必须立足于自身，根据多变的外部环境及时调整自己的管理方式，随机应变，不仅时刻奋斗在竞争激烈的国内环境中，同时还要放眼于国际，谨防国外房地产企业的和国际环境等一些威胁因素。2、我国房地产发展前景城市化进程不断加速，在此背景下，房地产行业拥有者光明的发展前景。相关资料显示，自 2008 年全球次贷危机来，我国 2008年房地产的销售面积及价格较之前年
16、同比下降百分之十，这说明我国房地产行业的抗风险能力还有待提高。在之前房价无理猛增的情况出现后，国家接连多次出台房地产调控政策，结果也显示，房地产行业经过了过热的过程后，之后随西南财经大学天府学院 宝安地产年度财务报表分析8之降温，房价逐渐下降趋于平稳。房地产行业的秩序也越来越规范。总的来说，在城市化进程加快的这一契机下，房地产行业拥有美好的发展前景。虽然经历了金融危机的打击，但是在国家宏观调控的有效控制下，房地产行业将会理性的平稳的有秩序的发展。（二）论文研究的目的及意义1、研究目的房地产作为我国的支柱产业之一，与我们的生活息息相关，作为年轻的一代，买房也是我们未来需要加重关心的一个问题，房地
17、产企业的发展，也必然牵动着其它产业的发展，而房地产企业发展运营的关键，就是资金的管理。本文的研究目的在于发现房地产企业在运营和发展的过程中遇到的资金管理的问题，进一步加深对房地产企业未来发展运作的了解。2、研究意义通过对公司的年度财务报表分析，以及外部环境分析和行情分析，找出企业在资金管理中存在的问题。本文的研究意义在于，通过科学的方法找出存在的问题，并结合我国国情和企业内外部环境，寻求行之有效的对策，为企业未来的发展提出科学有效的建议。（三） 、研究思路及组织结构1、研究思路本文以相关理论知识为基础，参考前人的国内外研究成果，结合我国房地产行业的自身特点，分析案例公司目前的资金财务状况，西南
18、财经大学天府学院 宝安地产年度财务报表分析9并通过同行业的对比，得出案例公司在同行中的竞争优势及劣势，通过对往年案例公司的财务报表分析，找出该公司在资金管理中的内部问题和外部问题，针对相关问题，寻求相关对策。并对该公司未来的发展提出建议。2、组织结构本文大致分为四个部分，首先对我国房地产行业发展现状简单介绍及描述。其次，针对案例公司宝安地产有限公司进行简单地介绍，并且选取了 2009 至 2012 年该公司的财务报表进行财务报表分析，同时选取同行业的几家公司与之相比对。然后是对历年来保安地产有限公司的财务报表进行详细分析，并从中找出宝安地产有限公司在财务管理中存在的问题，并且针对问题寻求对策。
19、最后，通过结论给出相关发展建议。二、宝安鸿基地产集团股份有限公司（一） 、宝安鸿基地产集团股份有限公司简介宝安鸿基地产集团股份有限公司，1950 年 12 月成立于宝安县，原名：深圳市鸿基（集团）股份有限公司，前身为集体所有制性质的搬运装卸运输企业，1988 年 6 月改组为深圳市装卸运输股份有限公司，1989 年 8 月，经深圳市政府批准改组为内部股份公司，1993年 12 月始进行公众公司改组，1994 年 2 月中旬至 3 月中下旬发行社会公众股 2200 万股，1994 年 6 月中旬，“深圳市鸿基(集团) 股份有限公司”成立，同年 8 月 8 日，“深鸿基 A”在深交所上市交易。20
20、09 年 6 月，集团公司股权结构进行了重大调整，中国宝安集团股西南财经大学天府学院 宝安地产年度财务报表分析10份有限公司全资企业中国宝安集团控股有限公司成为集团公司第一大股东，对宝安鸿基集团的快速发展给予了强有力的支撑。宝安鸿基集团在国内成立了多家区域性的房地产开发公司，已开发的 “江南系列 ”、“ 汉唐系列” 、“现代宜居系列”等住宅产品，在业界享有较高的知名度和美誉度，其中“鸿翠苑” 项目获得深圳市优质工程“金牛奖 ”，宝安地产以 “匠心筑造生活” 的理念和强大的品牌影响力，赢得客户的追捧和好评。（二） 、宝安地产主要财务指标分析通过对公司财务指标分析可以对公司的经营情况、发展能力、盈
21、利能力、偿债能力、运营能力等做一个基本面的分析，一个公司运营能力的强弱与否，可以看出一个公司在流动资产管理方面存在的优势或问题，而这些都要参照公司披露的财务数据，根据宝安地产 2008 年2012 年披露的财务报表，本文提取几个比较重要的财务数据进行分析，如下：单 位 ： 百 万2360 2830 2280 1890 287005001000150020002500300035002008年 2009年 2010年 2011年 2012年图 1：宝安地产 2008 年至 2012 年资产总额（数据来源：宝安地产 2008-2012 年财务报表）西南财经大学天府学院 宝安地产年度财务报表分析11
22、单 位 ： （ 百 万 ）货 币 资 金应 收 账 款存 货预 收 账 款固 定 资 产无 形 资 产其 它图 2：宝安地产 2013 年总资产组成百分比（数据来源：宝安地产 2013 年财务报表）单 位 ： （ 百 万 ）88%12%流 动 资 产非 流 动 资 产图 3：宝安地产 2013 年总资产组成百分比（数据来源：宝安地产 2013 年财务报表）图1为宝安地产2008年至2012年的资产总额柱状图，通过图1可以看出，近几年来宝安地产总资产从2009年起持续下滑，直到2012年才迅速增长，总资产增长率分别为19.92% 、-19.43%、-17.11%、51.85%。2012 年宝安地
23、产有大幅增加，主要是因为公司全资控股子公司宝安鸿基房地产获得广东省惠州市惠东县港口滨海旅游度假区东山海地段合计面积为约三万平方米的土地使用权，地块成本约9900万元。通过图 2 和图 3 可以看出，宝安地产的总资产构成中，流动资西南财经大学天府学院 宝安地产年度财务报表分析12产在主要地位，有 88%的占有率，而非流动资产仅仅只占 12%，流动资产的主要组成部分中，存货又占有主要地位，占总资产的 71.89%，其次是货币资金，占总资产的 10.81%，由此可见，流动资金管理，必定在宝安地产中占据着十分主要的地位。943 1260 638 9122050050010001500200025002
24、008年 2009年 2010年 2011年 2012年单 位 ： （ 百 万 ）图 4：宝安地产 2008 年至 2012 年存货（数据来源：宝安地产 2008 年至 2012 年资产负债表）319697 777817 86101002003004005006007008009002008年 2009年 2010年 2011年 2012年单 位 ： （ 百 万 ）图 5：宝安地产 2008 年至 2012 年主营业务收入（数据来源：宝安地产 2008 年至 2012 年利润表）图4为宝安地产2008年至2012年的存货总额，从图中可以看出，2012年的存货数量较之2011年增加了124.78
25、% ，主要原因是，宝安地产不仅在2012年获得广东省惠州市惠东县港口滨海旅游度假区东山西南财经大学天府学院 宝安地产年度财务报表分析13海地段合计面积为约3万平方米的土地使用权，同时大股东在业务和资产上支持公司发展且公司土地资源丰富，已获得东莞、湖南等多处土地使用权。公司被列入了2011年深圳城市更新单元规划制定计划第三批计划，方案已报政府审批。宝安地产在全国多出开发房产，获得丰富的存货。图5为宝安地产2008年至2012年主营业务收入柱状图，由数据可算出，近五年宝安地产主营业务收入增长额分别为118.50%、11.50% 、5.15%、5.40%，平均增长额为35.14%，2008年主营业务
26、收入低于其他年份的原因在于受08年国际金融次贷危机的影响，发展出现短暂的停滞。三、宝安地产财务报表分析（一） 、长期偿债能力分析长期偿债能力，从字面意思就可以充分的看出，长期偿债能力是企业对现有的负债长期的偿还能力，这项指标主要反映企业现在财务状况的稳定程度与安全程度，它的主要指标有四项，本文通过其中两项即资产负债率和产权比率来详细分析宝安地产长期偿债能力。资产负债率= %10资 产 总 额负 债 总 额产权比率= 所 有 者 权 益 总 额负 债 总 额表1 宝安地产2009-2012 年资产负债率与产权比率（数据来源：宝安地产2009-2012 年年度财务报表）项目 2009 2010 2
27、011 2012资产负债率 64.11% 61.31% 47.80% 59.39%产权比率 178.40% 158.55% 91.48% 14655%从表1来看，宝安地产09年至12年资产负债率除2011年资产负债西南财经大学天府学院 宝安地产年度财务报表分析14率突然降至47.8%，基本保持在50%-70% 之间，一般情况下，企业资产负债率最好在高于30%低于70%范围之间，若资产负债率过高，企业负债过高，偿债能力低，若该比率过低，说明企业举债情况较少，但不举债不代表偿债能力高，企业不举债就不能将负债的杠杆作用良好发挥，使企业良性发展。根据表1数据披露，宝安地产资产负债率在合理范围内。从产权
28、比率来看，宝安地产产权比率除2011年低于100%，其余在140%-180% 之间，该指标越高偿债能力越低，一般情况下维持在1比1的情况下较好，而宝安地产产权比率基本在一个较高的水平，不在正常范围内，说明长期偿债能力较低。（二） 、短期偿债能力分析短期偿债能力，从字面意思可以看出，是一个企业短期内偿还债务的能力主要指标有流动比率速动比率和现金流动负债比率。流动比率= 流 动 负 债流 动 资 产速动比率= 流 动 负 债速 动 资 产表2 宝安地产2009-2012 流动比率与速动比率（数据来源：宝安地产2009-2012 年年度财务报表）项目 2009 2010 2011 2012流动比率
29、1.28 1.28 1.49 1.63速动比率 0.37 0.71 0.46 0.23表2为宝安地产四年流动比率速动比率，当企业流动比率在2以上，速动比率大于1时，企业短期偿债能力较强，而从表中披露数据来看，宝安地产流动比率一直在1.28至1.70之间，小于2，速动比率在0.23至0.71之间，小于1，说明这两项指标显示的数据对债权人略有不利，宝安地产短期偿债能力较弱。西南财经大学天府学院 宝安地产年度财务报表分析15（三） 、运营能力分析运营能力分析是指，通过一系列的计算，得出企业资金周转的有关指标，从而分析其资产利用的效率，是对企业管理层管理水平和资产运用能力的分析。1、应收账款周转率应收
30、账款周转率，同时也可以称作应收账款周转次数。是指，在一定时期内，商品的主营业务收入净额与平均应收款项余额的比值。主要反映应收款周转速度。其公式为：应收账款周转率（次数）= 应 收 账 款 余 额主 营 业 务 收 入 净 额主营业务收入净额= 主营业务收入-销售折让应收账款周转天数= =应 收 账 款 周 转 率360主 营 业 务 收 入 净 额平 均 应 收 账 款 360应收账款周转率反映企业变现速度与管理效率，周转率越高，收账越快，账龄越短，流动性越强，短期偿债能力也越强，同时还可以减少收账费用及坏账损失，增加企业流动资产的投资收益。本文根据上述公式，随机选取了房地产行业中与宝安地产实
31、力相当的20家企业，求出了相关财务数据的平均值，用以与宝安地产对比分析。表 3：宝安地产与同行业应收账款周转率对比年份企业2010 2011 2012 2013（ 9-30）宝安地产 159.3202 184.3711 117.7323 60.357820 家企业平均值 149.1392 100.579 320.8546 425.2659通过表 1 的数据，可以看出，2010 年，2011 年，宝安地产应收西南财经大学天府学院 宝安地产年度财务报表分析16账款周转率都高于这 20 家同行的平均值，但自 2012 年起，宝安地产应收账款周转率逐渐下降，收账能力减弱，与同行业相比，周转速度较慢，账
32、期较长，流动性低于行业平均。2、存货周转率存货周转率，也称作存货周转次数，是企业一段时间内，主营业务成本与存货平均余额之间的比值，反映企业存货周转速度和销货能力，同时也衡量企业生产经营中的存货运营效率。其公式为：存货周转率= 存 货 平 均 余 额主 营 业 务 成 本存货平均余额= 2存 货 年 末 数存 货 年 初 数 存货周转天数= =存 货 周 转 率360主 营 业 务 成 本平 均 存 货 360存货周转率越高，变现速度就越快；周转额越大，资金占用水平就越低；存货占用水平越低，存货积压风险就越小，如此一来，企业变现能力以及资金使用效率就越好。表 4：宝安地产与同行业存货周转率对比年
33、份企业2010 2011 2012 2013宝安地产 0.4818 0.6982 0.2581 0.114620 家企业平均值 0.3306 0.2441 0.2445 0.1606通过表 2 数据可以看出，存货周转率同应收账款周转率的情况相似，2011 年为一个转折点，存货周转率下降，逐渐低于平均值，说明存货占用水平在增加，变现速度逐渐减速，资金占用水平增加。西南财经大学天府学院 宝安地产年度财务报表分析173、流动资产周转率流动资产周转率，是指企业年销售收入净额与流动资产平均总额的比值，反映流动资产周转情况，衡量流动资产利用效率。其公式为：流动资产周转率= 平 均 流 动 资 产 总 额主
34、 营 业 务 收 入 净 额平均流动资产总额= 2流 动 资 产 年 末 数流 动 资 产 年 初 数 流动资产周转率越高，说明企业流动资产利用越充分，周转速度越快，流动资产也会相对节约，其发挥效率越充分；周转速度越慢，则需要增加流动资金周转，形成资金的浪费，降低盈利能力。表 5：宝安地产与同行业流动资产周转率对比2010 2011 2012 2013宝安地产 0.4887 0.5980 0.4655 0.170820 家企业平均值 0.3789 0.3147 0.2842 0.1792表 3 为流动资产周转率，通过数据显示，在渡过了“房产热”这个阶段后，房地产行业发展趋于理性，与此同时，原本
35、的财务指标也有所回落，可以看出，宝安地产在 2013 年流动资产周转率明显回落至低于平均水平，这说明 2013 年宝安地产流动资金紧缺，周转速度减慢。4、总资产周转率总资产周转率是主营业务收入净额和总资产的比值，反映企业资产使用效率。其公式为：西南财经大学天府学院 宝安地产年度财务报表分析18总资产周转率= 平 均 资 产 总 额主 营 业 务 收 入 净 额平均资产总额= 2期 末 资 产 总 额期 初 资 产 总 额 该周转率越高，企业全部资产经营效率就越高，取得的收入就高。若该指标突然有较大涨幅而销售收入并没有大幅上涨，则可能大量处理了固定资产。表 6 宝安地产 2009-2012 总资
36、产周转率2009 2010 2011 2012总资产周转率 0.27 0.39 0.30 0.36从表 6 看宝安地产四年来总之产周转率变动较小，较为稳定。（四） 、盈利能力分析盈利能力是企业经营过程中获取利润的能力。表7 宝安地产2008-2009 盈利能力指标（数据来源：宝安地产2009-2012 年年度财务报表）项目 2009 2010 2011 2012净资产收益率 7.51% 10.8% 14.89% 17.86%总资产收益率 1.77% 4.05% 7.44% 6.77%净利率 9.24% 12.43% 17.14% 22.53%毛利率 23.56% 30.84% 25.61% 3
37、7.34%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%2009 2010 2011 2012毛 利 率净 利 率总 资 产 收 益 率净 资 产 收 益 率西南财经大学天府学院 宝安地产年度财务报表分析19图6 宝安地产2009-2012 年盈利能力发展趋势图（数据来源：宝安地产2009-2012 年年度财务报表）从表7数据及图6发展趋势图来看，宝安地产盈利能力总体呈上升趋势，各项指标平稳增长，说明宝安地产发展已步入正轨，2012年，通过企业员工及管理人员的不懈努力，公司实现营业收入8.61亿元、归属于上市公司股东的净利
38、润1.93亿元、每股收益0.41元，发展速度较2011年同期增长5.3%、38.4%和36.7% 。表 8 宝安地产 2009-2012 盈利质量指标表 9 宝安地产 2009-2012 三项费用明细表（数据来源：宝安地产 2009-2012 年年度财务报表）项目 2009 2010 2011 2012销售费用 4162 万 2149 万 639 万 2151 万管理费用 1.30 亿 1.13 亿 7315 万 7936 万财务费用 3902 万 2319 万 169 万 793 万从表8与表9来看，预收款所占比率逐年减少，预收款作为企业的一项短期资金来源，在企业发送商品或提供劳务后可以无偿
39、使用，在发送商品后转为收入，同时也预示着企业的销售情况。现金流量即企业一定时期的现金和现金等价物的流入和流出的数量，经营现金流量指直接进行产品生产、商品销售或劳务提供的活动，它们是企业取得净收益的主要交易和事项。表8数据显示，自09年后，宝安地产销售情况有所下滑。从表9所显示的三项费用明细表来看，2011年有一个显著的变化，销售费用减少的原因在于本期未推出新的楼盘预售，广告费减少，财务费用和管理费用的减少，主要原因在于2011年宝安地产转型为专业房地产企业，2011年非房地产业务的产项目 2009 2010 2011 2012预收款/营业总收入 1.00 0.93 0.53 0.38销售现金流
40、/营业总收入 1.98 1.24 0.65 0.91经营现金流/营业总收入 0.31 0.69 -0.52 -0.37西南财经大学天府学院 宝安地产年度财务报表分析20业剥离，转让原控股子公司，期末不合并报表所致。 四、同行业的数据比较（一） 、主要财务指标对比单 位 ： 百 万0200040006000800010000120002010 2011 2012 2013宝 安 地 产 世 荣 兆 业 南 国 置 业 大 龙 地 产 荣 安 地 产图 7：与同行业公司资产总额比较（数据来源：宝安地产、世荣兆业、南国置业、大龙地产、荣安地产财务报表）从图中发展趋势和资产数额来看，宝安地产等四家公司
41、发展趋势基本相似，宝安地产较之其它几家企业，竞争力稍显薄弱。但总体来说，宝安地产自身还是在一个稳步上升的过程，虽然实力依然略有欠缺，但找折线图所示，宝安地产正在逐步追赶其他几家企业，正处于稳步发展的过程。而荣安地产就有些许下降的趋势，世荣兆业近四年来发展也较为缓慢。西南财经大学天府学院 宝安地产年度财务报表分析21存 货 单 位 ： 百 万0200040006000800010000120002010 2011 2012 2013宝 安 地 产 世 荣 兆 业 南 国 置 业 大 龙 地 产 荣 安 地 产图 8：与同行业公司存货对比（图片来源：五家公司 2010 年至 2013 年财务报表）
42、05001000150020002500300035004000450050002010 2011 2012 2013主 营 业 务 收 入 单 位 ： 百 万宝 安 地 产 世 荣 兆 业 南 国 置 业 大 龙 地 产 荣 安 地 产图 9：与同行业公司主营业务收入对比（图片来源：五家公司 2010 年至 2013 年财务报表）图 7 反映了各公司存货数量，荣安地产自 2011 年起存货数量正西南财经大学天府学院 宝安地产年度财务报表分析22在逐渐减少，世荣兆业近四年存货数量变化不大，南国置业存货数量增长缓慢，而保安地产子 2011 年起，拥有了全国多数城市部分土地使用权后，存货数量明显增
43、加。在图 8 反映的主营业务收入数据方面，可以看出，荣安地产 2013 年主营业务收入有了明显的增加，宝安地产和世荣兆业在主营业务收入上没有巨大波动，南国置业在2012 年有了重大突破后，2013 年又落回原位。通过以上同行对比，宝安地产在同行业中竞争压力还是较大，实力略显逊色，想要在现如今房地产行业中脱颖而出，必须还需努力，从自身入手，发现自身管理不足，找出解决对策，面对如今的激烈“斗争中”能够随机应变，才能取得双赢。（二）偿债能力对比表 10 2012 年偿债能力同行业对比（数据来源：东方财富网）项目 宝安地产 世荣兆业 南国置业 大龙地产流动比率 1.63 3.29 2.65 2.66速
44、动比率 0.23 0.49 1.49 0.78产权比率 146.55% 35.19% 206.6% 83.05%资产负债率 59.39% 49.85% 67.37% 40.17%根据表 8 2012 年偿债能力同行业对比，可以看出，在流动比率上，只有宝安地产小于 2，速动比率宝安地产也是四家企业中最低的，产权比率只比南国置业低，说明宝安地产在四家企业中偿债能力是最弱的，四家企业在资产负债率上都在合理范围内，宝安地产在四家企业中资产负债率也偏高，说明企业负债较重，但偿债能力较弱。（三）运营能力对比表 11 2012 年运营能力同行业对比西南财经大学天府学院 宝安地产年度财务报表分析23（数据来源
45、：东方财富网）指标名称 宝安地产 世荣兆业 南国置业 大龙地产存货周转天数 1395.35 - 807.17 2950.82应收账款周转天 3,06 0.88 18.69 114.03流动资产周转率 0.4655 0.3103 0.3906 0.0993固定资产周转率 10.4029 5.1642 419.3565 4.4242总资产周转率 0.36 0.24 0.39 0.09根据表 3、表 4、表 5、表 6 数据来看，宝安地产运营能力在同行业中排中等水平，从表 11 数据显示，在流动资金上，企业流动资金处于紧缺状态，由于房地产企业的特点，房地产企业存货周转天数普遍较长，从数据表示，宝安地
46、产存货周转天数在同行业中较不理想，与其他同行业企业相比，存货变现能力不够，存货积压风险较高，账期较长，周转能力较弱。（四）盈利能力对比表 12 2012 年盈利能力同行业对比（数据来源：东方财富网）项目 宝安地产 世荣兆业 南国置业 大龙地产净资产收益率 17.86% 16.67% 23.30% -5.36%总资产收益率 6.77% 9.08% 6.68% -5.12%净利率 22.53% 27.55% 20.17% -34.15%毛利率 37.34% 37.41% 32.53% 9.62%预收款/营业总收入0.38% 0.33% 0.22% 0.78%销售现金流/营业总收入0.91% 0.9
47、4% 0.92% 1.46%经营现金流/营业总收入-0.37% -0.13% -0.82% -1.34%销售费用 4162万 2500 万 3079 万 936 万管理费用 1.30亿 4552 万 4490 万 5071 万财务费用 3902万 1992 万 -770 万 -20.1 万根据表 12 数据来看，2012 年宝安地产盈利能力与其他三家企业相比，盈利能力差不多，实力相当，宝安地产在同行业整体来看，盈利能力虽然缓慢提升，但依然不敌中粮地产及万科集团，排在同西南财经大学天府学院 宝安地产年度财务报表分析24行业中下水平，在销售情况上来看，四家公司销售情况差距不大。五、结论及建议从上述几个方面的分析总体来看，宝安地产在竞争激烈的房地产行业中，处于中等偏下的水平，虽然盈利能力正在逐步提高，宝安地产在 2012 年发展情况较好，但综合水平较弱，偿债能力和运营能力与同行业企业相比较，竞争优势较小，偿债能力较弱，周转能力不强，但发展仍具潜力。针对以上问题，本文给出以下建议：（一） 、存货变现能力有待提高从图 2 和图 3 可以直观的看出，宝安地产的资产构成上，流动资产占据总资产的 80%以上，而在流动资产中，存货占据了半壁江山，然而存货周转方面，宝安地产却不尽人意，为了扭转这一局面，宝安地产应根据国家政策的不断变化，随机应变，不要盲目扩张，盲目开发新项目。随着房产热的局面的逐渐
