1、项目预算管理知识传递 长城物业集团股份有限公司培训师：目录项目预算的提升 05 项目预算的误区 04预算的实际执行 03项目预算的编制 02什么是项目预算 01一、什么是项目预算 什么是预算管理定义一：预算包括营业预算、资本预算、财务预算、筹资预算， 各项预算的有机组合构成企业总预算，也就是通常所说的项目预算。预 算管理可优化企业的资源配置，全方位地调动企业各个层面员工的积极 性，是会计将企业内部的管理灵活运用于预算管理的全过程，是促使企 业效益最大化的坚实的基础。预算是行为计划的量化，这种量化有助于管理者协调、贯彻计划， 是一种重要的管理工具。定义二：预算是指将资源分配给特定活动的数字性计划
2、。实践中 ，预算多数是财务预算，即用货币单位表示的企业未来经济活动的成本 费用、总收人和净收益等。定义三：预算是在预测的基础上，为了实现特定目标，以一定的 方式，对企业未来的生产经营活动所做的数量说明。一、什么是项目预算 什么是预算管理 长城物业对项目预算管理的定义：预算管理是一种依靠财务手段辅助管理处团队管理日常经 营活动的方法。预算管理依靠经济活动的可货币计量特性，将管理处未来 的日常管理活动转化为财务数据，根据时间顺序进行统筹安 排，以达到合理分配资源，协调指挥各部门开展工作的目的 ，使管理处经营目标可以在有序、规范、准时的状态下达 成。一、什么是项目预算 什么是预算管理 预算管理就是让
3、管理处有计划地进行收支通过以上对定义的探讨，我们可以用一句简单的话 来概括预算管理：预算管理的缺点是什么 计划的缺点是什么 计划的特点是什么 预算管理的特点是什么 缺陷 优点 目标性强 针对性强 计划性强 主动性弱 凝聚力弱 灵活性差 一、什么是项目预算 什么是预算管理全面预算管理认识到了缺陷，如何来克服？如何将缺陷对管理的内 耗降低到最小？长城物业采用了 一、什么是项目预算 什么是预算管理一、什么是项目预算 什么是全面预算下的项目预算长城物业在吸收了全面预算精华后对项目预算管理进行 了重新定义：全面预算管理是一种依靠预算管理方法指导公司经营活 动的管理体系。项目预算管理以团队战略规划为出发点
4、，得出预算期内 的KPI ，以KPI 为导向编制预算，使预算贯穿于经营团队的各 个重要层面，覆盖到经营团队的各个领域，以预算来指导管 理处日常工作的开展，以求达到经营目标平衡实现的目的。指标 下达 预算 编制 预算 审核 预算 汇总 总 部 分公司 管理处 预算 执行 预算 考核 战略规划 财务指标 KPI 管理处编制 部门编制 分公司审核 总部审核 总部汇总 分公司汇总 总部审计 总部考核 分公司核算 分公司考核 一、什么是项目预算 什么是全面预算一、什么是项目预算 实行项目预算时我们要注意的问题 1 以战略规 划为指导 2 以平衡发展 为目的 3 资源配置 需要整合一、什么是项目预算 实行
5、项目预算时我们要注意的问题 1 以战略规 划为指导管理处的战略规划应服从子公司 的战略规划，子公司的战略规划应 承接集团的战略规划指标。管理处 预算必须以战略规划分解的各项指 标为指导，以指标作为预算完成的 目标，指导预算的编制重心。战略规划就是要让我们明白应该 做什么，什么先做，什么后做。一、什么是项目预算 实行项目预算时我们要注意的问题 2 以平衡发 展为目的战略规划是以平衡积分卡的形式转换为 了具体指标，所以平衡性与生俱来。管理 处在编制当年预算时就必须合理安排以保 障各项指标都可以完成，避免出现长短腿 或者舍弃指标的现象。同时，从长远来讲，过去和未来在管理 处是连续的经营和发展，管理处
6、编制预算 时既不能停滞不前，也不能透支未来，要 始终保持平衡发展。一、什么是项目预算 实行项目预算时我们要注意的问题 3 资源配置 需要整合集团公司是一个庞大的整体，不是简单 的个体叠加，管理处掌握的资源多且分 散。只有整合了才有经营的价值，才具有 市场竞争力。管理处的资源配置不能只从一个方面考 虑，只有整合后才能减少总体的投入，才 可以有1+12的效果。预算的安排也要 遵从资源配置的合理比例，不能出现一家 独大的局面。目录项目预算的提升 05 项目预算的误区 04预算的实际执行 03项目预算的编制 02什么是项目预算 01二、项目预算的编制 1 为什么要编制预算 2 谁来编制预算 3 何时编
7、制预算 4 如何编制预算 5 预算的审核项目预算的编制 02二、项目预算的编制 为什么要编制预算 从公司层面而言 从管理处层面而言 从基层管理职员而言 统 筹 运 作 开 展二、项目预算的编制 为什么要编制预算 统 筹 运 作 开 展 可以从战略的层面出发进行统筹，为战略服务 可以将管理处的资源转化为经济指标，方便运作 可以将日常事务量化为经济事件，方便开展二、项目预算的编制 1 为什么要编制预算 2 谁来编制预算 3 何时编制预算 4 如何编制预算 5 预算的审核项目预算的编制 02二、项目预算的编制 谁来编制预算？ 必须成立预算管理委员会 各部门均必须参与审核 项目责任人全面负责 统 筹
8、项 目 实 际二、项目预算的编制 谁来编制预算？ 统 筹 项 目 实 际 预算委员会从预算结果和原则上进行统筹 各部门经理从对应业务项目上进行指导审核 管理处遵从项目的实际情况来编制二、项目预算的编制 1 为什么要编制预算 2 谁来编制预算 3 何时编制预算 4 如何编制预算 5 预算的审核项目预算的编制 02二、项目预算的编制 何时编制预算？ 年度预算周期开始之前 项目筹备之时 1 2二、项目预算的编制 何时编制预算？ 按编制时间的不同，长城物业的预算分为入住期预算和 成熟期预算两种。 成熟期预算很常见 ，入住期预算有什 么不同呢？我要注 意什么问题啊？ 当然有了，成熟期预算应该以日常事 务
9、计划为主导，同时参考历史数据， 而入住期预算则以市场测算为依据， 对预算的不确定性考虑更充分。二、项目预算的编制 何时编制预算？ 预算除了这种 分类，还有没 有其他的分类 呢？ 当然有 了 还有酬金制 和包干制的 分类，还有 单个的项目 预算，例如 业委会资金 开支的预 算、工程开 支预算等等二、项目预算的编制 1 为什么要编制预算 2 谁来编制预算 3 何时编制预算 4 如何编制预算 5 预算的审核项目预算的编制 02二、项目预算的编制 如何编制预算？ 按接管形式的不同，长城物业的预算分为酬金制预算和 包干制预算两种。 优点 缺点 合法收 入太少 无经营 风险 优点 缺点 经营风 险大 可以
10、赚 取利润 酬金制 包干制 经营风 险小 利润归 业主 利润归 公司二、项目预算的编制 如何编制预算？ 以业务计划为导向 关注定额与变量 了解预算明细项目 预 预 算 算二、项目预算的编制 如何编制预算？ 以业务计划为导向 管理处 预算 费用收缴 计划 人力资源 配置计划 物料采购 计划 固定资产 采购计划 工程计划 维保计划 绿化改造 计划 社区活动 计划二、项目预算的编制 如何编制预算？ 以业务计划为导向 部门 预算 人力资源 配置计划 物料采购 计划 固定资产 采购计划 业务招待 计划 差旅计划 聘请中介 机构计划 会议计划二、项目预算的编制 如何编制预算？ 关注定额与变量 定 定额 额
11、 管理费收入 固定停车费 工资 单价 水价 变 变量 量 收缴率 固定停车位 定编 数量 水量 二、项目预算的编制 如何编制预算？ 关注定额与变量 定额的来源 由科学计算得来 1 由市场行情（政府文件）来决定 2 由历史数据推算得来 3 由历史经验总结而成 4二、项目预算的编制 如何编制预算收入 了解预算明细项目 （一） 营业收入 1 管理费1.01 当年管理费1.02 以前年度拖欠管理费 2 停车费2.01 自营停车场收入2.02 委托经营停车场收入 3 租金 收入以合同协议或政府指导价为准 4 代收代付盈余 5 中央空调费收入 6 集中供暖费收入 7 开办费收入 8 物业补贴收入 9 前期
12、介入费收入 10 其他收入二、项目预算的编制 如何编制预算支出 发改价格20031864 国家发展改革委、建设部 关于印发物业服务收费管理办法的通知 各省、自治区、直辖市计委（发展改革委）、物价局、建设 厅、房地局：为规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业 的合法权益，根据中华人民共和国价格法和物业管理条 例，我们制定了物业服务收费管理办法，现印发给你们 ，请执照执行。附：物业服务收费管理办法 了解预算明细项目二、项目预算的编制 如何编制预算支出 了解预算明细项目中华人民共和国国家发展和改革委员会 中华人民共和国建设部 二三年十一月十三日 附： 物业服务收费管理办法第十一条 物业服务
13、成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。 二、项目预算的编制 如何编制预算支出 了解预算明细项目关于印发物业服务定价成本监审办法（试行）的通知(发改 价格(2007)2285号) 发改价格20072285号国家发展改革委、建设部关于印发物业服务定价成本监审办法（试行）的通知各省、
14、自治区、直辖市、计划单列市发展改革委、物价局、 建设厅（房地局）：为提高政府制定物业服务收费的科学性，合理核定物业服务 定价成本，根据政府制定价格成本监审办法、物业服务收 费管理办法等有关规定，特制定物业服务定价成本监审办法 （试行），现印发你们，请按照执行。附件：物业服务定价成本监审办法（试行）国家发展改革委建 设 部二七年九月十日二、项目预算的编制 如何编制预算支出 了解预算明细项目 第七条物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共 用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁 卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备 及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资 产折旧以
15、及经业主同意的其它费用组成。 二、项目预算的编制 如何编制预算支出 了解预算明细项目 第八条人员费用是指 管理服务人员工资、 按规定提取的工会经 费、职工教育经费， 以及根据政府有关规 定应当由物业服务企 业缴纳的住房公积金 和养老、医疗、失 业、工伤、生育保险 等社会保险费用。 1 人工成本 1.01 员工薪酬 1.02 员工法定福利 1.02.01 社会保险费 1.02.02 住房公积金 1.03 员工非法定福利 1.03.01 过节费 1.03.02 伙食补贴 1.03.03 企业年金 1.03.04 驻外职员福利 1.03.99 其他福利费 1.04 培训费用（职工教育 经费） 1.0
16、5 工会经费 1.06 其他人工成本二、项目预算的编制 如何编制预算支出 了解预算明细项目 第九条物业共用部位共 用设施设备日常运行和 维护费用是指为保障物 业管理区域内共用部位 共用设施设备的正常使 用和运行、维护保养所 需的费用。不包括保修 期内应由建设单位履行 保修责任而支出的维修 费、应由住宅专项维修 资金支出的维修和更 新、改造费用。 2 公共设施运维费 2.01 能源消耗 2.01.01 公共电费 2.01.02 公共水费 2.01.03 公共气费 2.01.04 其他 2.02 物料消耗费（维修类） 2.02.01 日常物料消耗费 2.02.02 服装费 2.03 设备设施运维费
17、 2.03.01 分包费用 2.03.02 标识系统维修及更换 2.03.03 房屋本体及共用设施维护费 2.03.04 机电设备维护费 2.03.05 机电设备大中修费 2.04 工程费 2.05 电梯维护费 2.05.01 电梯维护费 2.05.02 电梯年检费 2.05.03 电梯大中维修费 2.05.04 电梯电费 2.06 二次供水设施维护费 2.06.01 二次供水设施维保费 2.06.02 二次供水电费 2.07 其他二、项目预算的编制 如何编制预算支出 了解预算明细项目 第十条绿化养护费是 指管理、养护绿化所 需的绿化工具购置 费、绿化用水费、补 苗费、农药化肥费 等。不包括应
18、由建设 单位支付的种苗种植 费和前期维护费。 3 绿化养护费 3.01 分包养护费 3.02 绿化改造费 3.03 绿植租摆费 3.04 绿植防冻费 3.05 物料消耗费（园艺类） 3.05.01 日常物料消耗费 3.05.02 服装费 3.06 绿化用水费 3.07 其他二、项目预算的编制 如何编制预算支出 了解预算明细项目 第十一条清洁卫生 费是指保持物业管 理区域内环境卫生 所需的购置工具 费、消杀防疫费、 化粪池清理费、管 道疏通费、清洁用 料费、环卫所需费 用等。 4 清洁卫生费 4.01 分包费 4.02 物料消耗费（保洁类） 4.02.01 日常物料消耗费 4.02.02 服装费
19、 4.03 消杀费用 4.04 生活垃圾处理费 4.05 二次水池清洗费 4.06 化粪池清洗费 4.07 保洁用水费 4.08 其他二、项目预算的编制 如何编制预算支出 了解预算明细项目 第十二条秩序维护 费是指维护物业管 理区域秩序所需的 器材装备费、安全 防范人员的人身保 险费及由物业服务 企业支付的服装费 等。其中器材装备 不包括共用设备中 已包括的监控设 备。 5 小区秩序维护费 5.04 物料消耗费（秩序维护类） 5.04.01 日常物料消耗费 5.04.02 服装费 5.05 分包费 5.06 其他二、项目预算的编制 如何编制预算支出 了解预算明细项目 第十三条物业共用 部位共用
20、设施设备 及公众责任保险费 用是指物业管理企 业购买物业共用部 位共用设施设备及 公众责任保险所支 付的保险费用，以 物业服务企业与保 险公司签订的保险 单和所交纳的保险 费为准。 6 公共保险费 6.01 自营停车场保险费 6.02 第三者责任险 6.03 财产一切险 6.04 电梯保险费 6.05 秩序人身保险二、项目预算的编制 如何编制预算支出 了解预算明细项目 第十四条办公费是指 物业服务企业为维护 管理区域正常的物业 管理活动所需的办公 用品费、交通费、房 租、水电费、取暖 费、通讯费、书报费 及其它费用。 7 办公费用 7.01 办公用品费 7.02 通讯费 7.03 交通费 7.
21、04 业务费 7.05 办公设备修理维护费 7.06 管理用房租赁费 7.07 管理用房维修费 7.08 管理用房能耗费 7.09 软件使用费 7.10 体系跟踪费 7.11 法律事务费 7.12 物料消耗费（行政办 公类） 7.12.01 日常物料消耗费 7.12.02 服装费 7.13 其他费用二、项目预算的编制 如何编制预算支出 了解预算明细项目 第十五条管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情 况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承 担的管理费用。 8 管理费分摊二、项目预算的编制 如何编制预算支出 了解预算明细项目 第十六条固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物
22、业服务固 定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由 物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一 年以上的资产。 9 累计折旧 9.01 折旧费二、项目预算的编制 如何编制预算支出 了解预算明细项目 第十七条 经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规 定同意由物业服务费开支的费用。 10 其他费用 10.01 社区文化费 10.02 业主委员会经费 10.03 管理佣金 10.04 税费 10.05 其他费用二、项目预算的编制 如何编制预算支出 了解预算明细项目 第二十二条物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按 其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业
23、服务费 加权分摊；物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的 比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管 辖的各物业项目之间分摊。 11 中央空调支出 11.01 能耗费 11.02 维护费 11.03 设备设施大中修 费 11.04 物料消耗费 11.04.01 日常物料消耗费 11.04.02 服装费 11.05 保险费 11.06 其他支出 12 集中供暖支出 12.01 能耗费 12.02 维护费 12.03 设备设施大中修 费 12.04 物料消耗费 12.04.01 日常物料消耗费 12.04.02 服装费 12.05 保险费 12.06 其他支出 13 委托经营车场
24、支出 13.01 能耗费 13.02 秩序外包费 13.03 保洁外包费 13.04 设备设施大中修费 13.05 物料消耗费 13.05.01 日常物料消耗费 13.05.02 秩序服装费 13.05.03 保洁服装费 13.06 保险费 13.07 其他支出二、项目预算的编制 1 为什么要编制预算 2 谁来编制预算 3 何时编制预算 4 如何编制预算 5 预算的审核项目预算的编制 02二、项目预算的编制 什么样的预算才是合格的预算？ 科学 利润指标 收入指标 工程计划 社区活动 合理 目标 能耗开支 其他收入 物料计划 维保计划 开源、节流 其他收入 总体开支比例 不可预见费用 没有利润的
25、预算 没有计划的预算 比例失调的预算目录项目预算的提升 05 项目预算的误区 04预算的实际执行 03项目预算的编制 02什么是项目预算 01三、预算的实际执行 预算执行日常要点 1 围绕KPI指标 围绕对利润有重大影响的项目（能耗等） 对预算风险的控制具有前瞻性三、预算的实际执行 预算调整的前提及原则 2 法规合同等不可抗因素的变化 经营环境发生重大变化且对本年度预算有重大 影响三、预算的实际执行 月度 月度 预算执行报告表 季度 季度 季度预算执行分析 年度 年度 年度预算执行总结 预算执行表的解读 3三、预算的实际执行 预算执行表的解读 3目录项目预算的提升 05 项目预算的误区 04
26、预算的实际执行 03项目预算的编制 02什么是项目预算 01四、项目预算的误区 与老 板的 数字 游戏 与财 务的 数字 游戏 预算 与执 行无 联系 误区四、项目预算的误区 与财 务的 数字 游戏 误区 预算是财 务的事情 预算的数字 只有财务能 看懂 预算也就是 编出来应付 财务工作四、项目预算的误区 与老 板的 数字 游戏 误区 老板说行就 行，说不行 就不行 老板说多少 就多少，照 做就行 只要老 板签字 就合格四、项目预算的误区 预算 与执 行无 联系 误区 预算签了就 可以进档案 了 预算的时候 哪里估得准 ，还是按经 验来 执行的时候只 要不超大数就 可以了，有空 间也要用完才 行目录项目预算的提升 05 项目预算的误区 04预算的实际执行 03项目预算的编制 02什么是项目预算 01五、项目预算的提升 以精细的 以精细的 做法执行 做法执行 预算 预算 精细 精细 以发展的 以发展的 眼光编制 眼光编制 预算 预算 发展 发展 以经营的 以经营的 思想看待 思想看待 预算 预算 经营 经营 故上兵伐谋，其次伐交，其次伐兵，其下攻城。
