1、商业地产规划设计决定成败 国内商业地产存在五大问题国内商业地产规划设计目前存在五大问题 1、开发商忽视商业定位的重要性，忽视商业地产策划在前期规划阶段举足轻重的作用。 目前商业地产项目前期规划设计的基本程序是：拿到地以后，组织自有力量做个简要调研论证，然后先找设计院设计，再报建，项目批下来之后再找策划公司。 在这个流程当中，开发商虽然对项目定位也会做一些调研论证，但是其目的性、专业性、可操作性、深刻程度、可靠程度、与市场的契合程度，与专业的商业地产策划公司的工作往往无法相提并论，导致很多时候开发商对项目的定位本身就是模糊的、摇摆不定的。而项目定位不精确，甚至带有一定程度的主观性、随意性，又必然
2、导致对规划设计的导向作用不明显、指导性不强，由此埋下种种隐患。 2、发展商以销售为导向的开发模式造成商业地产规划设计草草上马。发展商以销售为导向的开发模式，加上资金链的需要，决定了商业地产的规划设计越 快越好，回款越早越好。这种销售的功利性，导致商业地产往往开始是极具随意性地规划设计一种报建方案，等方案报建之后，策划公司介入，即使方案不合适经营定位，发展商也往往急于开工建设，难以下决心更改设计方案，其结果往往是，策划公司只能在方案不大改的前提下，提出适当的修正意见，商业规划设计与市场经营定位脱节的问题暴露无疑。 3、在商业地产领域，设计院本身也有一定的局限性。 尽管规划设计院在规划商业地产项目
3、时，也是会考虑市场定位，但是，由于行业的局限，规划设计院对商业业态的建筑设计和配套规范和细节知之不多，只能简单地通过参考样本的手段来进行规划设计。与规划设计单位在住宅领域的驾轻就熟相比，在商业地产领域，其经验和深入程度，差得太远。 4、商业地产规划设计，与商业的实际经营者脱节严重。 商业地产的实际参与者包括：发展商、规划设计者、策划代理商、商业经营者、投资者，这五者之中，商业经营者是商业地产的基础。商业地产的规划设计，必须充分了解经营者的需求，才能做到适销对路。令人遗憾的是，在实际的规划设计过程中，极少有某一方与经营者沟通和求教，一个经营者缺席的商业规划设计，其结果必然与实际市场需求脱节。 5
4、、策划行业有其自身的运作规律，开发商与策划公司的顺利对接存在一定的障碍。 以深圳为例，商业地产策划公司一般习惯于做项目的全程代理，更关注招商、销售代理收益，如果单独做前期策划，不但投入人力多，而且收费太少，往往兴趣不大。同时，开发商对于策划机构介入前期规划的价值也没有充分的认识，更不愿意在前期策划投入资金。于是商业地产规划设计为先、策划滞后的现象见怪不怪，而规划设计没有策划的导航，就只能跟着感觉走了。 规划设计缺乏明确定位五大弊端 1、缺乏必要的业态论证，造成盲目定位失误。 商业地产的盲目定位者往往对商业本质一无所知，对商业经营的地段、交通、消费市场等基本概念都看不清楚，只看到商铺租售价值高于
5、住宅的表面现象，于是乎，不管地理位置，不论项目周边商业氛围和人气状况，先盖个万儿八千平方米的商场再说，等项目建成了去招商，才发现项目根本无法满足经营要求，造成了商业项目的严重空置。 盲目定位的结果，必然导致方向性的错误，这对于商业地产来说，无疑是毁灭性的。 2、缺乏对商业业态的了解，导致建筑设计货不对板。 笔者接触过不少商业项目，先前在没有定位的情况下，为提升商场的品质，都规划设计了中庭，这些项目一旦未来引进超市市场，就必须将中庭填平，才能满足超级市场开放式陈列货架的需要。 3、规划设计重住宅轻商场，导致商场空间难用。 目前除商业中心有一些纯商业项目之外，绝大多数都是商住项目，发展商与规划设计
6、单位在设计方面为保证住宅的户型、朝向等，对裙楼商场的空间破坏性较大。在商场的内部，比如由于住宅核心筒的摆放位置不当，导致商场整体开放式格局被割裂，有的不得不结合核心筒设计“回 ”字形动线；在商场的外部，比如住宅大堂的布置破坏了外部商业街的连续性，使得室外商业街的商业气氛荡然无存等等。 4、缺乏业态常识，规划设计配套不足的情况较严重。 在超市租赁的洽谈过程中，除卖场空间有着诸多不适合的情况之外，在配套方面也有一些不足，如超市必须的理货区方面、熟食区的烟道方面，商场的前期设计欠考虑或者考虑得不够，尤其是前文提到的平步式自动扶梯，其跨度远远超过踏步式自动扶梯，有的商场受空间限制，想改都改不了。 5、
7、主力店规划之前不能确定，规划设计难以度身定做。 尽管目前出现了 “订单式商业地产 ”模式，但主力店在项目规划之初不能确定，依然是项目明确规划的障碍所在。 先定位再设计 首先，要确立策划为先的观念。 商业地产项目，没有策划就没有定位，没有定位就没有业态，没有业态规划设计就不可能有的放矢。一个地块周边人口及消费状况、现有市场竞争环境、未来发展倾向等，只有通过策划公司的深入调研才能明确，项目适合做什么、做什么才能生存下去，更是需要进一步分析研究，并与对应的商家深层次地沟通，才能把握市场的脉搏。 由于有些规划设计有着一定的盲目性，发展商对设计方案迟迟不能定案的事情也时有发生，弄得设计单位被无休止的修改
8、搞得精疲力尽，发展商自身也是一头雾水，什么方案似乎都行，什么方案似乎又都不可行，其主要原因在于，一个没有策划方向的规划设计运作。 其次，要摒弃 “先做后改 ”的操作模式。 对于商业地产的规划设计，开发商普遍有一种 “先做后改 ”的心态，为了抢时间，首先规划设计一味要快，然后不行再改；设计院对市场及各方想法未能全部吃透，时间又紧，于是先出规划，等策划公司介入后，规划设计上一些先天不足暴露无遗，规划设计随之进入艰难的修改状态。修改之所以艰难，一方面是因为原有方案可能要彻底否定，重新再来，一方面是因为方案已经报建不能大改，加上工期紧迫，没有回旋余地 “先做后改 ”的初衷就是图快，而实际结果却是欲速则
9、不达。 其三，要调动策划者、设计者、经营者全体参与。 开发商业必须了解商业，一个商业地产的开发者，必须由一个 “门外汉 ”变成 “商业通 ”，通过与商业策划者、设计者、经营者的广泛接触，了解商业地产开发的基本规律，然后再充分群体参与，通过策划公司介入深入解读市场，提前与拟引进的大商家进行意向性接洽，让设计者按业态量身定做，达到商业设计与与业态需要的高度吻合，这才是一条商业地产规划设计的 “捷径 ”。 话题缘起 一个成熟的住宅市场，无论是设计院、开发商、代理商，都应当能够独自为住宅的建筑规划设计，提供完善的方案，发展商内部的工程部、代理公司内部的概念设计部等等，都应具备一定的建筑规划设计能力。
10、相比住宅市场，商业地产作为新兴的开发领域，当前因尚无经验可循，也缺少完整的规划设计体系，因此给商业地产的规划设计造成了一定的障碍。比如深圳目前众多的住宅、商场综合楼，发展商在规划设计阶段基本上与以住宅代理为主的中介合作，规划设计上以塔楼住宅为先导，在户型设计、环境布置上花足了功夫，而发展商、设计院、以住宅代理为核心业务的中介公司，三者因不精通商业地产，甚至缺乏起码的了解，结果导致塔楼住宅一般都有超水平发挥，但在商业裙楼上却交了学费。 在商业较为发达的城市，一个处于初级阶段的商业地产开发，必然会与商业水平形成较大的反差，而连锁中的超市百货业等只能被动地选择卖场，面对规划设计先天缺陷的商场，商家每
11、每只能削足适履。 相关评论 商业设计不能重销售轻经营 某社区规划了数千平方米的商业街，每间商铺面积 80100 平方米，整体规划十分工整，单铺总值约 200300 万元也比较合适，但推向市场后反应平平。究其原因，主要有二：一是商铺单铺面积过大，社区的便利店、服务店一般面积在 30、 50 平方米最经济实用，而该商业街单铺面积超出实际需求面积两倍，意味着租金价格上不去，投资价值大大下降；二是适合较大面积经营的店面，一般是餐饮、美容美发等需要后台空间的业态，但是该商业街在烟道、排污、上下水等配套方面严重不足。 上述这种只看到商铺销售的表面，忽视商铺经营定位内在空间、配套需求的现象，目前在商业地产领
12、域比较普遍。有的社区商业街为达到街铺面积最大化，设计时逢路必划铺，不管是正街还是背街，甚至临着小区车道也划街铺，推向市场后造成严重的空置。有的在实施商场铺位分割时，为达到扩大投资客层面、迅速销售的目的，尽可能划成 “蚂蚁铺 ”，反正面积越小越好卖，结果整个卖场通道太多，消费者逛商场如同进入迷宫，使得商场生存机率大大降低 商业设计重销售轻经营，其后果十分严重：一方面由于商铺脱离经营市场的需求，使项目销售风险加大，一方面由于投资者对商业设计不是十分专业，买铺到手后发现由于设计不合理，实用性差造成租赁困难，给开发者和投资者都带来了较大的风险。 所谓 “商铺 ”，有 “商 ”才有 “铺 ”， “铺 ”
13、的价值是建立在 “商 ”的基础上的。一个真正成熟的商业地产开发，在重视商铺销售的同时，必须立足于商业市场规律，充分兼顾商铺销售后续的招商、经营、管理，才能实现开发者、经营者、投资者的 “多赢 ”。 结论 商业地产对于很多发展商来说，是一个全新的领域，受以往住宅开发的销售形势和后期物业管理模式的影响，发展商往往意识不到当前商业竞争十分激烈的形势下商业地产开发风险性，以及商业地产后续经营管理的重要性。 商业地产，规划决定成败，一个规划不当的商业项目，其结果只能是市场的弃儿，商场每建高一层，风险就会增大一成，发展商是最后的买单者。只有以策划定位为先导，走好规划设计第一步，并充分把握商业地产运营的每一个环节，才能成竹在胸，才能有效降低商业地产开发的风险。
