1、婚姻继承法律涉及的房产问题主讲人：焦景收律师主讲人：焦景收律师时时 间：间： 2016.9.201、夫妻个人财产的认定2、夫妻共同财产的认定婚姻法 3、婚姻关系中的房产归属4、常见的房产问题1、房屋继承继承法2、房屋赠与一、夫妻个人财产序号 内容（婚姻法第十八条） 备 注1 一方的婚前财产1、个人所有的 财产 ：如工 资 、 奖 金；从事生 产经营 取得的收益；知 识产权 的收益；因 继 承或 赠 与所得的 财产 ； 资 本收益以及其他合法收入。2、一方婚前已 经 取得的 财产权 利，如一方婚前取得的 债权 等。3、婚前 财产 的 孶 息，包括个人 财产 婚前孶 息和婚前个人 财产 婚后 产
2、生的 孶 息。4、一方婚前以 货币 、股 权 等形式存在，而婚后表 现为 另一种形 态 的 财产 。2 一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用这 种因人身 权 受到侵害所 获 得的 损 害 赔偿费 用，因其具有 严 格的人身性 质 ，是用于保障受害人生活的基本 费 用，只能作 为 一方的个人 财产 ，不得作 为 夫妻共同 财产 。一、夫妻个人财产序号 内容 备 注3 遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产遗 嘱与 赠 与合同均体 现 了 遗 嘱人或 赠 与人强 烈的个人意愿，均具有很 强 的人身性。4 一方专用的生活用品指夫或妻一方日常生活中自己使用的物品，如衣物、鞋帽、化
3、妆 品以及其他 专 用物品等。5 其他应当归一方的财产兜底条款，指的是法律不宜也 难 以 穷 尽的具有人身性 质 ， 应 当属于夫妻个人的 财产 ：1、夫或妻所 获 得的 奖 品；2、一方 创 作的文稿、手稿、 艺术 品的 设计 图 、草 图 等；3、具有人身性 质 的保 险赔偿 金等；4、国家 资 助 优 秀科研工作者的科研津 贴 ；5、解除 劳动 关系的 补偿 金、用人 单 位 发 放的再就 业补贴 、提前退休 补贴费 等。二、夫妻共同财产序号 内容（婚姻法第十七条） 备 注1 婚姻关系存 续 期 间 所得的工资 、 奖 金婚姻关系存 续 期 间2 婚姻关系存 续 期 间 的生 产 、经营
4、 收益婚姻关系存 续 期 间3 婚姻关系存 续 期 间 的知 识产权 收益 婚姻法解 释 二 第 12条：知 识产权 收益指的是在 婚姻关系存 续 期间 ， 实际 取得或者已 经 明确可以取得的财产 性收益二、夫妻共同财产序号 内容 备 注4 婚姻关系存续期间继承或赠与所得的财产遗 嘱或 赠 与合同中确定只 归 夫或妻一方的除外5 其他应当归共同所有的财产1、 婚姻法解 释 二 第 11条：婚姻关系 存续期间 ，下列 财产 属于 “其他 应 当 归 共同所有的 财产 “： （一）一方以个人 财产 投 资 取得的收益；（二）男女双方 实际 取得或者 应 当取得的住房 补贴 、 住房公 积 金；（
5、三）男女双方 实际 取得或者 应 当取得的养老保 险金、破 产 安置 补偿费 。2、 婚姻法解 释 三 第 5条：夫妻一方个人 财产 在婚后 产 生的收益，除孳息和自然增 值 外， 应认 定 为 夫妻共同 财产 。 孶 息、自然增 值 ：个人 财产 投 资 收益：共同 财产二、夫妻共同财产1、 婚姻法解释二 第 14条：人民法院审理离婚案件，涉及分割发放到军人名下的复员费、自主择业费等一次性费用的， 以夫妻婚姻关系存续年限乘以年平均值，所得数额为夫妻共同财产。前款所称年平均值 ， 是指将发放到军人名下的上述费用总额按具体年限均分得出的数额。其具体年限为人均寿命七十岁与军人入伍时实际年龄的差额。
6、2、军人的复员费、自主择业费的共同财产部分： 共有财产 =年平均数 婚姻年限 年平均数 =总额 所管年头（ 70-入伍年龄）例：王强 20岁参军， 25岁结婚， 30岁退伍并离婚，部队一次性付给王强复员费 10万元，则： 年平均数 =10万 （ 70-20） =2000元/年 共有财产 =2000元 5=1万元三、婚姻关系中的房产归属1、普通商品房2、已购公房 （标准价购买、成本价购买）3、政策性住房（经济适用房、两限房）4、约定服务条件的房产5、农村自建房房产种类 6、军产房7、拆迁安置房8、公房（直管公房、自管公房）9、小产权房10、违章建筑（不予处理）（一）普通商品房归属1、婚前购房出
7、资 情况 登 记 情况 权 属婚前一方出 资全 额登 记 在自己名下 一方婚前个人 财产登 记 在 对 方名下1、作 为对 一方的 赠 与2、以 结 婚 为 目的，共同共有3、登 记 方个人 财产 ，出 资方作 为债权 人 进 行 补偿4、考 虑实际 情况，予以适当补偿婚后 变 更登 记 在 对 方或双方名下（加名）夫妻共同 财产出 资 情况 登 记 情况 权 属婚前一方出资部分一方部分出 资 、部分借款 购 房，并登 记 在自己名下，未使用夫妻共同 财产归还一方婚前个人 财产一方支付首付款，婚后用夫妻共同 财产还贷一般 产权归产权 登 记 方，就共同 还贷 部分及 对应 增 值 部分 给对
8、方 补偿一方部分出 资 、部分借款 购 房，并登 记 在自己名下，使用夫妻共同 财产归还 借款1、离婚 时 双方可以 对 此 协 商2、 不能达成 协议 的，人民法院 可以判决 该 不 动产归产权 登 记一方，尚未 归还 的 贷 款 为产权登 记 一方的个人 债务 。3、 双方婚后共同 还贷 支付的款项 及其相 对应财产 增 值 部分，离婚 时 由 产权 登 记 一方 对 另一方 进 行 补偿 。一方部分出 资 ，登 记 在 对 方名下 房 产归 登 记 方，考 虑实际 情况，予以适当 补偿房屋补偿款 =夫妻共同支付款项（含本息） （房屋购买价 +全部应付利息） 房屋评估现值（或夫妻认可房屋现
9、值） 50%出 资 情况 登 记 情况 权 属婚前 双方出 资全部或部分 登 记 在双方名下 按照 产权 登 记 情况确 认全部登 记 在一方名下考 虑实际 情况，予以适当 补偿 按照出 资 比例分割部分 考 虑实际 情况，予以适当 补偿出 资 情况 登 记 情况 权 属父母参与出 资一方父母出全 资登 记 在己方名下 己方个人 财产登 记 在双方名下 按照 产权 登 记 情况确 认登 记 在 对 方名下1、作 为对 一方的 赠 与2、以 结 婚 为 目的，共同共有3、登 记 方个人 财产 ，出 资方作 为债权 人 进 行 补偿4、考 虑实际 情况，予以适当补偿双方父母出全 资登 记 在己方或
10、 对 方名下 出 资 份 额 按份共有登 记 在双方名下 按照 产权 登 记 情况确 认一方或双方父母部分出 资不 论 登 记 在己方、 对方或双方资 金作 为对 己方的 赠 与2、婚后购房出 资 情况 登 记 情况 权 属夫妻双方共同 财产 出 资 登 记 在一方或双方名下夫妻共同 财产一方用婚前个人财产出资全 额 、非投 资经营 行 为登 记 在己方名下按个人 财产处 理全 额 、投 资经营 行 为 投 资经营 收益 为 夫妻共同 财产先按份 处 理后再按共同共有 处理部分全部房款 登 记 在 对 方名下以个人 财产 出 资 行 为视为对对 方的 赠 与，整个房子按共同共有 处 理部分房款
11、 不 论 登 记 在谁 名下1、以个人 财产 出 资 行 为视为对对 方的 赠 与，整个房子按共同共有 处 理2、婚前 财产 部分按份共有 处理出 资 情况 登 记 情况 权 属双方婚前财产出 资全部房款 登 记 在一方名下 考 虑实际 情况，予以适当 补偿 按出 资 比例分割全部房款或部分 登 记 在双方名下 按照 产权 登 记 确 认部分 登 记 在 对 方名下1、以个人 财产 出 资 行 为视为对对 方的 赠 与，整个房子按共同共有 处 理2、婚前 财产 部分按份共有 处 理一方父母出 资的全部房款登 记 在自己子女名下视为对 自己子女的 赠 与部分房款 视为对 双方的 赠 与不 论 全
12、部或部分 登 记 在 对 方或双方名下对 双方 赠 与，共同共有父母双方出 资全 资 登 记 在一方名下 按照各自父母的出 资 份 额 按份共有全 资 登 记 在双方名下 按登 记 情况确 认部分 视为对 双方的 赠 与（二）已购公房类 型 登 记 情况 归 属 分割婚姻关系存 续 期 间以成本价 购买 的公房登 记 在一方名下夫妻共有 财产 离婚 时 ， 应综 合考 虑 房 产来源、工 龄 折扣等因素予以分割 计 算一方父母承租的公房，婚姻关系存 续期 间 以夫妻共同 财产 以成本价 购买登 记 在一方名下夫妻共有 财产 离婚 时应 将公房承租 权 的价值 作 为对 夫妻双方的 赠 与（另一
13、种意 见认为 是 对 己方子女的 赠 与），在分割房 产计算 时 予以考 虑婚姻关系存 续 期 间以夫妻共同 财产 出资 以 标 准价 购买公有住房而 获 得的“部分 产权 ”认 定 为 夫妻共同 财产综 合考 虑 房 产 来源、工 龄 折算等因素，并征求原 产权单位意 见 确定 产权单 位 权 利比例后，予以分割 计 算（另一种 观 点 认为 此房子属于尚未取得完全所有 权 的房子，只能分割使用 权 ）（三）经济适用房、两限房权 属由一方在婚前申 请 ，以个人 财产 支付房屋价款，婚后取得房 产证 的， 应认 定 为 一方个人 财产 。 婚后以夫妻双方名 义 申 请 ，离婚后取得房 产证 的
14、， 应认 定 为 夫妻共同 财产 。分割 在离婚 诉讼 中一般可以分割。但双方均不主 张 所有权 且不同意回 购 或按原价 转让 的除外。（四）约定服务条件房产的分割夫妻一方在婚后通过与用人单位约定服务条件取得的房产为夫妻共同财产，但离婚时一般应判归约定服务条件一方，分割时应考虑尚存服务期的长短、夫妻共同生活的时间，并按适当照顾签有服务期一方的原则确定给予另一方补偿款数额。（五）小产权房 第一种意见：对于已被有权机关认定为违法建筑的小产权房，不予处理；但违法建筑已经行政程序合法化的，可以对其所有权归属做出处理。 对于虽未经行政准建，但长期存在且未受到行政处罚的房屋，可以对其使用权归属做出处理。
15、在处理使用权时，法院应向当事人释明变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用权时，能分割的进行分割，不能分割的进行折价补偿，房屋折价时可采用竞价方式确定价格。 第二种意见：小产权房在现有条件下无法取得房屋所有权证，应不予处理。（六）公房承租权的分割 离婚案件中涉及到公房承租权分割，属于直管公房的，可在判决中明确承租权以及承租关系的变更。 属于自管公房的，夫妻只有一方在产权单位工作，一般应把承租权确定在产权单位工作的人名下，另一方获得补偿；但经产权单位同意的，可以将承租权确定在另一方名下。 承租权折价数额可以通过评估确定，确无法评估的，可通过竞价确定。（七）军产房 只适宜处理房屋的使用权和居住的权利
16、，在经济价值上不应按照商品房评估作价，但在进行分配和补偿时可以适当考虑房屋可带来的实际利益。 若婚姻关系解除，基于军人配偶身份共同居住的当事人无权主张居住权，但可以根据 婚姻法 第 42条规定，要求对方给予经济帮助，以最大限度维护自身合法权益。（八）农村自建房 有无审批手续，根据申请审批表中在户人口、投资情况等综合判断，不应仅依据申请人身份确定。 是否属于夫妻共同财产，是否需要分家析产 参与翻建的，确定权属时首先应尊重各方当事人共同意愿，其次应尊重原共有人权利，一般原共有人参与翻建人应当视为形成新的共有关系，但如何分割可以识贡献酌情确定。（九）拆迁安置房 根据拆迁安置前房产的产权进行处理。 农
17、村拆迁补偿中按所涉人口数取得的优惠购房权系基于特定身份获得的优惠安置利益，但并非优惠取得的物权本身。婚姻关系存续期间取得的优惠购房利益应属于个人财产。 离婚时优惠购房权价值折算可参考市场价格与优惠价格的差价，乘于优惠面积确定。四、常见的房产问题（一）以一方的名义购买的经济适用房，离婚时可否分给没有经济适用房购买资格的另一方？1、在婚姻关系存续期间共同出资购买的经济适用房，即使房产登记在一方名下，仍属于夫妻共同财产。2、对经济适用房购买条件的限制只是一种行政管理措施，并不意味着夫妻购买的经济适用房只归符合购房条件的一方。四、常见的房产问题（二）夫妻出资购买，房产证登记在孩子名下的房产，在双方离婚
18、时是否作为夫妻共同财产分割？父母以未成年子女名义购买的房产，房产证登记在子女名下的，一般不视为家庭共同财产，为保护未成年人的利益，该房产一般视为子女的个人财产。四、常见的房产问题（三）婚前由一方父母承租的公房，婚后以双方共同财产购买的，离婚时如何分割？对于夫妻一方购买的一方父母承租的公房，只要以一方或双方的名义取得了房产证，就可以直接作为夫妻共同财产分割。在此情况下，除非各方另有约定，否则，父母享有的货币折扣部分一般视为对夫妻双方的赠与。四、常见的房产问题（四）婚前一方出资以双方名义购买的房屋，离婚时是否作为夫妻共同财产分割？房子虽由一方出资，但房产证办理到双方名下的事实表明，夫妻双方就一方的
19、个人婚前房产作了特殊约定，该房产属于夫妻共同财产。四、常见的房产问题（五）双方婚前共同出资以一方的名义购买的房屋，离婚时是否作为夫妻共同财产分割？以一方名义在婚前购买的房产是否属于夫妻共同财产，主要是看双方出资时是否基于共同所有的目的而买房，如果有证据证明双方是基于共同所有的目的买房，一般来说，法院大都是作为夫妻共同财产来认定婚前购置的房产的归属。四、常见的房产问题（六）婚前共同出资以双方名义购买的房屋，离婚时是否作为夫妻共同财产分割？夫妻双方婚前共同出资联名购买的房产当然属于夫妻共同财产，对于房产证上已经载明房产份额的，应当以载明的房产份额为准确定双方的产权比例。如果房产证上没有载明房产份额的，则推定为共同共有。四、常见的房产问题（七）双方婚前共同出资以一方的名义按揭购买的房屋，离婚时是否作为共同财产分割？双方是在出于房屋为共同所有的前提下进行出资的，该房屋为夫妻共同财产，对于剩余的按揭债务，应当按照夫妻共同债务各自承担一半。四、常见的房产问题（八）一方婚前购置的房屋在婚后出售，房屋增值部分应作为夫妻共同财产分割？房屋的增值是由于房地产市场行情的变化所造成的，在此情况下房屋出售后的增值部分应归原物所有人所有，不应作为夫妻共同财产分割。
