1、1,第八章 土地增值税法,土地增值税法是指国家制定的用以调整土地增值税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范 是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税,2,我国开征土地增值税的目的,土地有偿使用是我国土地制度改革的中心内容。土地所有权与经营权相分离，使土地作为商品进入市场流通，通过市场机制来调节土地供需，实现资源的合理配置。,3,第一节 纳税义务人,不论法人与自然人 不论经济性质 不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人 不论部门,土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人，对纳税人的
2、规定主要有以下几个特点：,4,第二节 征税范围,征税范围,征税范围的界定,使用权是否为国家所有为判断标准之一,产权是否发生转让为判断标准之二,是否取得收入为判断标准之三,5,以出售方式转让国有土地使用权地上建筑物及着物的：是 以继承、赠与方式转让房地产的：不是（少标准三） 房地产的出租：不是（少标准二） 房地产的抵押：不是（少标准二及三） 房地产抵债：是 房地产的交换：是（但个人互换居住房不算） 以房地产进行投资、联营：暂免征收；再转让的应征收 合作建房：建成后分房自用暂免征收；建成后转让的应征收 企业兼并转让房地产：暂免征收 房地产的代建房行为：不是（少标准二及三） 房地产的重新评估增值：不
3、是（少标准二及三） 因国家收回国有土地使用权而使房地产权属发生转让的：免征,对若干具体情况的判断,6,例：按照土地增值税的有关规定，下列房地产的各项行为中，应该缴纳土地增值税的有（ ）。 A以房地产作价入股进行投资或作为联营 B双方合作建房，建成后转让的 C对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的 D对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的 E房地产出租，出租人取得了收入,7,标准答案：B、D,说明: （1）以房地产作价入股进行投资或作为联营条件的，暂免征收土地增值税，但投资、联营企业将其土地再转让的应征收土地增值税；（2）双方合作建房，建成后转让的应征收土地增值税；（3）对被兼并企业将房地产转让
4、到兼并企业中的，暂免征收土地增值税；（4）对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的，应征收土地增值税；（5）房地产出租，出租人取得了收入，但未发生产权转让行为，不属征收土地增值税的范围。,8,第三节 税率,实行四级超率累进税率 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30% 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40% 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目200%的部分，税率为50% 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%,9,第四节 应税收入与扣除项目的确定,应税收入的确定,扣除项目的确定（具体说明见下页） 税法准予纳税人从转让收入额减
5、除的扣除项目有：,10,取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用（登记费和过户手续费） 房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。,计税依据增值额的确定,纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，为增值额,上述扣除项目的进一步说明：,11,房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商
6、业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）取得土地使用权所支付的金额 （二）房地产开发成本 项规定计算的金额之和的以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的以内计算扣除。,12,与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除 旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 对从事房地
7、产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计的扣除。,13,例：某单位转让一幢已经使用过的楼房，售价500万元。该楼房原价为600万元，已提折旧400万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成。转让时缴纳各种税费共27.5万元。该单位应缴纳的土地增值税额是（ ）。 A25万元 B24.15万元 C20万元 D21.75万元,标准答案：D 增值额=500-800*0.5-27.5=72.5万元 72.5未超过扣除项目（400+27.5）的50%土地增值税=72.5*30%=21.75万元,14,第五节 应纳税额的计算,一、增值额的确定 转让房地产
8、所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额为增值额 二、应纳税额的计算方法 按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收,因为分步计算比较繁琐，一般可采用速算扣除法计算,15,16,某房产开发企业转让房地产取得10000万元，取得土地使用权所支付的金额2000万元，房地产开发成本3000万元，房地产开发税金500万元，利息不能按转让房地产项目计算分摊.,答案： 增值额=10000-2000-3000-(2000+3000)*10%- 500-(2000+3000)*20%=3000万元 增值率=3000/7000=42% 土地增值税=3000*30%=900万元,17,第六节 税收优
9、惠,对建造普通标准住宅的税收优惠 建造普通标准住宅出售，增值额未超过20%的，免征 对国家征用收回的房地产的税收优惠 免征土地增值税 对个人转让房地产的税收优惠 居住满5年或5年以上免征；3-5年减半征；未满3年征 对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产的税收优惠 之前已签订的房地产转让合同，不论何时转让均免征 之前已签订的房地产开发合同或已立项，其在之后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税（现已到期） 在上述免税期限内再次转让，均应按规定征税,18,例:某个人1999年6月因工作调动转让原居住的自有住房，房产于1995年8月以20万元的价格购入，购入时缴纳契税1万元，其他各种费用
10、1万元，转让获得收入46万元，支付各种税金共2.475万元（不包括个人所得税）。现在重建同样的房屋需50万元，经评估房屋为七成新。该个人转让自有住房应缴纳的土地增值税是（ ）。（保留小数点后两位数）,19,第七节 征收管理与纳税申报,加强土地增值税的征收管理P160 纳税地点：房地产所在地主管税务机关 纳税人是法人 纳税人是自然人 纳税申报P161-163,20,例:按照土地增值税征收管理的有关规定，下列项目中属于房地产评估机构应履行的义务有（ ）。A向税务机关提供房产买卖合同 B向税务机关无偿提供与房地产评估有关的评估资料 C按当地政府的要求按期报送房地产的价格评估结果 D严格按税法规定的办
11、法进行应纳税房地产的价格评估 E向税务机关如实申报房地产交易额及扣除项目金额,标准答案：B、D （1）必须严格按税法规定的办法进行应纳税房地产的价格评估；（2）房地产所在地的税务机关要求从事房地产评估的机构提供与房地产评估有关的评估资料，资产评估机构应无偿提供，不得以任何借口予以拒绝。 备选答案中的A、C、E项均不正确：A、E两项的内容是纳税人应履行的义务；C项答案表述为按当地政府的要求不正确，应按照资产评估的规定。,21,例：某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，允许扣除的房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为多少？,
