1、土地整理流程一级土地开发成本核算表 一个很好的一级土地开发成本核算表，希望能对大家有所帮助！ 一级土地开发成本估算表 流程 收费项目 计量单位 工程量 费率 费用（万元） 收取标准 一、征地、拆迁安置补偿费及有关税费(一)征地 1 征地补偿费 元/亩 按国家 标准收取/2 青苗及地上物补偿费 元/亩 6-10 倍于近三年产值的平均值 ;w 3 征地税费 有收益的非耕地占用费 元/亩 3-6 倍 菜地补偿 元/亩 6-10 倍于近三年产值 的平均值 新垦菜地基金 元/亩 100 万人以上按 7000-1000 元/亩缴纳防洪费 元/平米 20 元/建设用地平方米 耕地占用税 元/亩 9 元/平方
2、米耕地开垦费 元/亩 非农业建设项目占用耕地的，耕地开垦费按 1014 元平方米收取。其中，占用望天田的按 10 元平方米收取，占用旱地的按 12 元平方米收取，占用水浇地、灌溉水田、菜地的按 14 元平方米收取。非农业建设项目占用基本农田的，耕地开垦费按 2024 元平方米收取。其中，占用望天田的按 20 元平方米收取，占用旱地的按 22 元平方米收取，占用水浇地、灌溉水田、菜地的按 24 元平方米收取。 小计 万元 (二) 拆迁安置补偿费 1 拆迁补偿费 民宅拆迁补偿费 元/平米非民宅拆迁补偿费 元/平米 回迁安置用房亏损 元/平米 2 搬迁补助费 万元 3 拆迁非住宅房屋造成停产、停业的
3、补偿费 万元 4 被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额 万元 5 拆迁公司服务费 万元 小计 万元二、收购和置换过程中发生的有关补偿费用, 收购或置换土地需要支付的土地价款 元/平米 三、市政基础设施建设有关费用1 给水 万元/延米 2 雨水 万元/延米 3 污水 万元/延米 4 电力 万元/延米 5 电信 万元/延米 *6 天然气 万元/延米 7 供热 万元/延米 8 道路 万元/延米 9 地面平整 元/平米 小计 万元%四、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用% 1 招标、拍卖和挂牌交易服务费 万元 2 土地出让底价评估费 万元 小计 万元.五、财务费. 贷款利息 万元 六、土地储备开发供应过
4、程中发生的可研、设计、审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。 1 可行性研究 万元 2 拨地钉桩 万元 3 勘测定界 万元 4 地勘 按设计工作量和收费标准计算 5 规划设计 万元 按建安成本的 3%提取 6 土地一级开发实施方案 万元 7 环评编制费 万元 8 交评编制费 万元 9 地质灾害评估费 万元 10 拆迁评估 万元 11 审计费 万元 12 律师费 万元 13 监理费 万元 14 不可预见费 万元 取 1-13 之和的 5% 小计 万元 七、管理费及其他1 管理费 万元 取一 六之和的 2% 2 物价上涨 按建安成本的 6%计提;小计 万
5、元 八 合计 万元 根据中华人民共和国土地管理法的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。中华人民共和国宪法第八条中明文规定：“参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山”。在 宪法的第十条中也清楚的写着：“ 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。 ”而中华人民共和国土地管理法第第四十三条规定“ 任何单位和个
6、人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 ”第六十二条规定“ 农村村民出 卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 ” 国土资源部的一位副总督察曾突出说明：“建设使用农村集体土地，法律规定只有四种情况：一是农民的宅基地，二是农村公共设施的用地，三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。除此以外，都是现行法律不允许的。 ”从另外一个方面来解读，这就意味着在四种情况内建小产权
7、房，就不涉及到所谓的“违法” 问题 。这里还有一个核心，就是只要不是占用耕地，办好相关小产权房建设用地的手续，就不应该存在什么大的原则问题。 第 1 阶段 公告阶段当拆迁公告出来时,看清楚拆迁公告内容并最好进行拍照加以证据保全。作为拆迁公告它是拆迁的法律依据,出了公告也表明了它已具备拆迁的条件并领出了拆迁许可证,拆迁公告一般内容写着建设项目名称、拆迁人、拆迁实施单位、拆迁安置补偿标准、拆迁期限、拆迁范围、立项和立项文号,规划和规划文号,土地定点和土地批准文号。你可去对照一下公告是否缺少这些要素,特别是缺少拆迁许可证五要素中的三要素:立项,规划,土地批准书。缺的话你就要小心了。拆迁公告的日子和有
8、效期你也得看清楚,过了有效期还没拆的话,他必须去补办。此阶段对策要点是装聋作哑；背后鼓动。第 2 阶段 商谈、协议阶段房屋拆迁都以土地为中心而进行拆迁，所以必须对拆迁后所建设的项目要了解,是作为公用事业还是以经营性的商业开发,土地性质是划拨土地还是出让土地，以划拨方式取得土地使用权的的必须符合国土资源部颁布的第 9 号令划拨用地目录，不符合此目录取得划拨土地，将追究国土资源局领导责任。国土资源部第 11 号令(2002 年 7 月 1 日起施行) 招标 拍卖挂牌出让国有土地使用权规定中的第四条明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。未经招标、拍卖
9、或者挂牌方式出让取得的土地,此项目不合法,追究国土资源局领导责任,拆迁行为不成立属违法。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。另外还应该了解拆迁实施单位资质情况，是否超资质拆迁，(3 级资质为 3 万平方米以下)是否持证上岗，拆迁资金是否到位。此亦为拆迁双方互相试探、互相摸底阶段。动迁补偿弹性也很大，被拆迁户要忍耐，示弱，采用“拖” 字诀，逼迫对方主动抬高补偿水准。别急，你急他们就开心；要沉住气，让他们急！不能随便签字，因为一旦你签了字，就视为认可，一定要盯住自己的心理价位，不到万不得已不降价；你没偷没抢，只是在争取自己的合理要求，一定要心平气稳心理素质一定要好噢，千万不能怕他们的
10、恐吓 。要知道拆迁就是一种心理战,就看你有多大的忍耐度, 拆迁工作人员手段不外就是以关心骗人、拿文件压人、以小利哄人、以强制吓人等等，采用轮翻轰炸，甚至有时间动用流氓、涉黑分子，很多被拆迁户经不起这样心理上折磨。投降了！能挺过这一关的人就是基本“合格” 的钉 子户。要坚信，大闹多给；小闹小给；不闹不给的方针。团结就是力量！这里要注意闹事情不能有头头，因为最出挑头的人往往是对方收买的对象，如果被买通了，大家就象散沙一样团结不起来了。有事情就私下集体讨论，单独去谈,谈完后再进行集体讨论，团结加互通信息很重要。有想法以挂号信的形式最好,因为你跟对方说过的话都可赖的,。寄出去的信对方不理你,你可告知他
11、,不是你不要和他们商量,是你们不跟我谈,把皮球踢给对方。挂号寄给哪些地方呢？拆迁办,建设局,对方当事人,信要留底,和寄出去的信一起敲上骑缝章,信封和信件也要骑缝章。此阶段对策要点是漫天要价；满足就签。第 3 阶段 听证调解、行政裁决阶段1、了解是否拆管理分离。现在好多拆迁管理部门和拆迁实施单位为两块牌子，一套班子。既是“运动员” ，又是“裁判员” ，没有做到政事、政企分开。这 个是违规的！2、对方一发裁决通知就寄挂号信给拆迁办,建设局,对方当事人,并将裁决通知复印留底后一并连挂号信退给裁决机关,要求查看五项文件和拆迁许可证，并且对照一下相互间有没有矛盾。记住！这是你的权利！拿不出就有问题，不能
12、拆！五项文件为：(一)建设项目批准文件；一般由地方计划委员会批准立项。(二)建设用地规划许可证(附红线图)；一般由地方城市规划行政主管部门核发。(三)国有土地使用权批准文件；一般由地方土地行政主管部门颁发。(四)拆迁计划和拆迁方案；是指拆迁人对将来准备实施的拆迁活动所制定的计划和方案。(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明；由拆迁人开设房屋拆迁补偿安置资金专用帐户，一般由拆迁人、金融机构、房屋拆迁管理部门三方监管。地方政府不得违反法定程序和法律规定，以政府会议纪要或文件代替法规确定的拆迁许可要件及规划变更，擅自扩大拆迁规模。详见(国办发46 号国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规
13、模严格拆迁管理的通知)。不要以为拆迁管理部门颁发拆迁许可证就一定五项文件齐全。现在好多项目证件不齐全照发拆迁许可证。胆好大的！违法办理拆迁许可证,资料显示目前全国好多城市都有此现象,例如： 1 上海的周正毅(号称资产有 150 个亿)的房屋开发也出现了拆迁补偿安置资金不到位和土地问题. 2 嘉禾事件，嘉禾县珠泉商贸城是一个以商业营业用房为主的房地产开发项目。现已查明，嘉禾县在未进行规划项目定点的情况下，为开发商发放建设用地规划许可证；先办理建设用地批准书，再补办土地使用权挂牌出让手续；在开发商未缴纳土地出让金的情况下，发放国有土地使用证。在缺乏拆迁计划、拆迁方案和拆迁补偿安置资金足额到位证明等
14、要件的情况下，为拆迁人发放房屋拆迁许可证；在没有按规定程序举行听证的情况下，对 11 户被拆迁人下达强制拆迁执行书。在项目实施过程中，县委、县政府滥用行政权力强制推进房屋拆迁，去年 12 月份以来，先后对 11 名公职人员进行了降职、调离原工作岗位到边远乡镇工作等错误处理，并错误拘捕李会明等 3 人。被拆迁户要认真核查 5 项文件，特别注意土地的取得和是否足额拆迁补偿安置资金存入专用帐户。肯定会有所收获。这样和拆迁人谈判也就游刃有余.在没有协商好前不能签任何字，保管好所有的房屋证件,因为这是你的原始股票!3 抓住要害：“公开”“公平”“ 公正”*一招致敌。例如，评估单位没有选择、评估结果没有公
15、示、暗箱操作、给某些有背景的被拆迁户巨额补偿费用.等等。数不胜数，你可以要求同等待遇呀！强烈要求上榜公布已经走人的被拆迁户补偿，按规定，这是必须的！现实中几乎每户被搬的人家都被要求保密补偿费(否则，奖金、补助没有.等等)。为什么他们要如此。因为只有不让被拆迁户互通信息，才可让其他人心中无底，无法参照，才可以进一步压底其他被拆迁户的补偿费。既然你不敢根据国家要求“公开”“公平”“公正”，那么，咱们就好好聊聊价钱！不要钱只要房子的人家，要求同一家评估单位对自己的原有住房和给的住房一齐评估。-其中奥妙自己体会。能挺到第 3 阶段的被拆迁户都是好样的，也是团结的关键时刻，坚信成功在于最后一分钟，要相互
16、支持，大家一起撑；要有强迁也一起的信念！此阶段对策要点是老生常谈；对天鸣冤 ！第 4 阶段 执行、行政救济阶段1 现行政策环境下，行政强拆的可能性小了，司法强拆多了。现在行政救济进入谎谬的司法怪圈，例如，建设局通过单方面的裁决进行拆迁，双方当事人对裁决不服在三个月内可进行起诉，现实情况是对方当事人(拆迁人)在作出裁决后也对裁决不服进行起诉(房屋拆迁管理部门)，恶人先告状，一起诉就进入了司法程序，就可强制拆迁，在法院的帮助下甩掉被拆迁户进行强拆，把被拆迁户带入被告缺位的怪圈中。简直就是猪八戒倒打一耙。强拆目的达到后对方当事人再进行撤诉，这样就免去了法院的责任。受害人不服你去告吧，拆了就不怕你告了
17、。受害人起诉，法院审理，一审谎唐的判决下来：举证证实非法颁发拆迁许可证，但拆迁合法性与本案无关，裁决合法，安置合理，维持原裁决。这种情况发生我们怎么办？应该同时向人民法院提起诉讼，状告房屋拆迁管理部门非法颁发拆迁许可证。由于拆迁许可证案件审理结果可能影响拆迁裁决案件的最终胜负，人民法院在审理许可案件时有可能中止裁决案件的审理。事实上按现有法律法规来讲在城市房屋拆迁中根本领不出一张合法的拆迁许可证。其中重要原因违反了土地管理法，当然领不出合法的拆迁许可证。法律规定开发商的土地使用权取得必须通过招标、拍卖、挂牌。但土地证还在老百姓手里没有经过注销和变更土地登记,是受法律保护的,不能进行招、拍、挂，
18、按土地管理法规定不能办理国有土地批准书,也不可能和开发商签定国有土地使用合同书，这就好比一女不能嫁两夫。同时拆迁条例规定具有拆迁人资格的拆迁人，必须持有国有土地批准文书才能办理拆迁许可证，一方面国土局不能办理国有土地批准书，另一方面必须具有国有土地批准书，所以按现有法律法规来讲是永远办不出一张合法的拆迁许可证，永远办不出,办出来的话全都是不合法的。说得简单点，假如土地证在老百姓手上，国土局发出国有土地使用证给开发商，国土局直接违反土地管理法和“一物一权” 的民法基本原则；假如国土局没有发出国有土地批准书，建设局发出拆迁许可证，建设局就违反拆迁条例。没有拆迁的合法性，哪来裁决合法性，更哪来安置合理性！不过到现在还没有听到多少拆迁户赢了官司的！(难啊)2 君不见哪个城市的拆迁最后不是靠拆迁双方的谈判解决的，经过以上数个回合较量，当钉子户肯定比听话搬迁能得到更多的实惠，谁能坚持到最后，谁就获得胜利。3 以上如果所有招术不行的话，就只有漫漫上访路了，保管好所有的房屋证件及对方所有违规违法证据(看了这么多，相信你会找到好多证据.)记住！要有信心、决心和恒心。胜利终会属于你!此阶段对策要点是全家动员，老弱病残齐上阵。
