1、第四章 房地产市场预测,第一节 房地产预测的基本概念,一、预测的含义 房地产市场预测，是指通过对房地产市场的调查和目前销售情况的分析、判断，以及对未来销售趋势的估计作出对某一种房屋类型的市场潜力的预测，以指导房产企业生产和发展适销对路的房屋，减少生产的盲目性。,二、科学预测与房地产预测 要作出较为科学的预测 一是对预测对象必须有教深刻的认识和了解；二是要掌握与对象有关的各种信息； 三是要有科学的预测手段。,输入 信息 预测,(定性和定量）,第二节 房地产市场预测的原则与程序,一、房地产市场预测的原则 （一）客观性原则 遵循客观性原则，就是在预测过程中，必须从房地产市场的客观实际出发，尊重历史资
2、料，认真分析研究现状，按市场的本质面目去揭示其本质联系和必然发展趋势。,（二）连续性原则 所谓连续性的原则，就是说过去和现在的情况将会持续到未来。,（三）类推原则 所谓类推原则，就是根据以往房地产市场营销发展的模式和规律，可以推测出将来房地产市场营销发展变化的情况。,二、房地产市场预测的一般程序 1、确定预测的具体目标，即确定对某一类或某几类商品房销售量的预测，以及是短期预测还是中、长期预测。 2、搜集和分析有关的历史资料。,3、选定预测的具体方法和模型，即根据预测目标、资料占有情况、准确度要求及预算费用多少来选定。 4、进行实际预测，即根据选定的预测方法和模型，进行预测计算。,5、分析预测误
3、差，预测不可能做到百分之百的精确，但若预测误差很大，就失去了预测的意义。所以，对误差发生的原因要进行具体的分析。,6、写出预测报告，建议在当前和今后必须采取的行动计划和策略。 7、进行追查检验，发现预测与现实不符，立即进行修改 。,二、定量预测方法 1、时间序列法 时间序列就是按时间顺序排列起来的数字序列。,（1）、简单平均法 这是用企业过去几年或几个月时间实行销售量的资料，求其平均值，作为下一时期的预测值。y1+y2+yn 计算公式：yt = n 式中：yt表示t期的预测值； y1，y2，yn1至n期的实际销售量； n表示资料期数。,根据上表历年销售量用简单平均法求出2007年的预测值为：6
4、.5+6.8+6.4+6.5+6.9+6.6y2007= =6.6万平方米6,例如，某房地产开发公司在前几年的实际销售量见下表。 单位：万平方米,这种方法适用于销售量比较稳定的情况。,（2）、指数平滑法。 它是利用前后两期实际预测资料，并考虑其所占比重进行预测。 计算公式：yt=D t1+（1）y t1 式中 ytt期预测；y t1t前期预测值；D t1t前期实际值；平滑系数。,例如，合肥市某房开发公司上月实际商品房销售量为5.5万平方米，而预测值为5万平方米，设=0.8，则本月的预测值为 yt=o.85.5+(10.8)5=5.4万平方米,至于如何确定平滑系数，一般根据原预测值与实际值差异大
5、小，当差异大时，则取值宜大，通常取0.70.8；当两者数据差异教小时，反映了原预测值比较正确，通常取0.20.3。,2、一元线形回归法（又称一元线形相关分析法）。 一元线性回归法是时间序列的延伸，是分析相关经济现象的一种方法。,计算公式：y=a+bx 式中：y表示因变量（预测目标）； x表示自变量（影响因素）； a，b回归参数。 根据最小乘法原理，求出直线方程y=a+bx中两个回归参数a，b分别为：,yx2xxy 当x=0时， a= 上述a，b分别为 :nx2（x2） y a= nxyxy n b= xy nx2（x2） b=x2,根据所求的直线方程来预测企业的未来销售量。 例如：某房地产开发公司19992005年的实际每年销售额分别为150万元；200万元；250万元，350万元；400万元，500万元，600万元；用一元回归分析预测2007年的销售额。,(将个年度的期数分别减去2002年的期数，即得到x列的数，并使x=0，使计算过程简化) 将上列计算值代入公式，得：2450 2100a= =350 b= =757 28 该直线方程为yt=350+75x,预测2006年销售额时，x=4，代入上式，得y2006=350+754=650万元 预测2007年销售额时，x=5，代入上式，得y2007=350+755=725万元。,
