1、1,房地产估价概述,房地产的概念与类型 房地产价格的概念和形成条件 房地产价值和价格的种类 房地产估价的概念及必要性,房地产估价概述,实物,看得见、摸得着 实体质量功能,房地产的概念与类型 房地产概念 房地产存在形态 房地产类型 房地产价格的概念和形成条件 房地产价值和价格的种类 房地产估价的概念及必要性,（一）房地产指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体（实物）和依托于实物上的权益。是实物、权益和区位三者的综合体。,无形、不可触摸 权利(rights) 利益(interests) 收益(benefits),权益,载体,主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权,区位
2、,自然地理区位 经济地理区位 交通地理区位,房地产估价概述,房地产的概念与类型 房地产概念 房地产存在形态 房地产类型 房地产价格的概念和形成条件 房地产价值和价格的种类 房地产估价的概念及必要性,（二）土地从房地产估价的角度看，土地是指地球的表面及其地上、地下一定范围内的空间。,（三）建筑物建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。,位置,面积,层数,高度,结构,装修,用途,产权,成新,设备,房地产估价概述,房地产的概念与类型 房地产概念 房地产存在形态 房地产类型 房地产价格的概念和形成条件 房地产价值和价格的种类 房地产估价的概念及必要性
3、,（四）其他地上定着物指与土地、建筑物不能分离，或虽分离但分离后会破坏土地、建筑物功能或完整性的物体。,房地产估价概述,房地产的概念与类型 房地产概念 房地产存在形态 房地产类型 房地产价格的概念和形成条件 房地产价值和价格的种类 房地产估价的概念及必要性,树木,花草,庭院,假山,围墙,地下管线、设施,房地产估价概述,房地产的概念与类型 房地产概念 房地产存在形态 房地产类型 房地产价格的概念和形成条件 房地产价值和价格的种类 房地产估价的概念及必要性,土 地,建 筑 物,房 地,共分为三种存在形态： 1、土地 2、建筑物 3、房地,房地产估价概述,房地产的概念与类型 房地产概念 房地产存在形
4、态 房地产类型 房地产价格的概念和形成条件 房地产价值和价格的种类 房地产估价的概念及必要性,用途,居住房地产 商业房地产 办公房地产 旅馆房地产 餐饮房地产 娱乐房地产 工业和仓储房地产 农业房地产 特殊用途房地产 综合房地产,分类方式：用途、开发程度、有无收益及使用方式四种,房地产估价概述,房地产的概念与类型 房地产概念 房地产存在形态 房地产类型 房地产价格的概念和形成条件 房地产价值和价格的种类 房地产估价的概念及必要性,开发 程度,生地 毛地 熟地 在建工程 现房（含土地）,有无 收益,收益性房地产 非收益性房地产,使用 方式,出租型 出售型 营业型 自用型,房地产估价概述,房地产的
5、概念与类型 房地产价格的概念和形成条件 房地产价格概念 房地产价格形成条件 房地产价格的特征 房地产价格影响因素 房地产价值和价格的种类 房地产估价的概念及必要性,（一）房地产价格：是人们为获得房地产所必须付出的代价，是房地产经济价值（交换价值）的货币表现。,1、物化劳动及活劳动产物价值,2、土地使用权价格,（二）房地产价格形成条件：,效用性,有效需求,相对稀缺性,要素一,要素二,要素三,房地产估价概述,房地产的概念与类型 房地产价格的概念和形成条件 房地产价格概念 房地产价格形成条件 房地产价格的特征 房地产价格影响因素 房地产价值和价格的种类 房地产估价的概念及必要性,（三）房地产价格特征
6、,区位性权益性长期性个别性敏感性增值性实体的双重性形式的双重性,与一般物价共同之处： 都是价格 都有波动 按质论价,房地产估价概述,房地产的概念与类型 房地产价格的概念和形成条件 房地产价格概念 房地产价格形成条件 房地产价格的特征 房地产价格影响因素 房地产价值和价格的种类 房地产估价的概念及必要性,（四）房地产价格影响因素,1、自身因素：,位置,地质条件,地形、地势,建筑物,面积、形状,2、环境因素：,大气,声觉,卫生,水文,视觉,房地产估价概述,房地产的概念与类型 房地产价格的概念和形成条件 房地产价格概念 房地产价格形成条件 房地产价格的特征 房地产价格影响因素 房地产价值和价格的种类
7、 房地产估价的概念及必要性,（四）房地产价格影响因素,3、人口因素 4、经济因素 5、社会因素：,政治安定,6、行政因素：,社会治安,地产投机,城市化,土地制度,住房制度,价格政策,城市规划,城市发展战略,税收政策,房地产估价概述,房地产的概念与类型 房地产价格的概念和形成条件 房地产价格概念 房地产价格形成条件 房地产价格的特征 房地产价格影响因素 房地产价值和价格的种类 房地产估价的概念及必要性,（四）房地产价格影响因素,8、心理因素：购买或出售心态、个人欣赏趣味、时尚风气、风水等,世界经济,政治对立,军事冲突,国际竞争,7、国际因素：,成交价格：房地产交易双方实际达成交易的价格 市场价格
8、：指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果 评估价格：估价人员对房地产客观合理价格或价值做出的一种估算和判定 公开市场价值：为在公开市场上最可能形成的价格,（1）根据形成基础不同的分类,成交价格围绕市场价格上下波动，市场价格围绕理论价格上下波动,一个良好的评估价=正常成交价=市场价格,房地产估价概述,房地产的概念与类型 房地产价格的概念和形成条件 房地产价值和价格的种类 房地产价值和价格种类 房地产估价的概念及必要性,房地产估价概述,房地产的概念与类型 房地产价格的概念和形成条件 房地产价值和价格的种类 房地产价值和价格种类 房地产估价的概念及必要性,（2）
9、根据不同用途的分类,买卖价：以买卖方式方法支付或收取的货币额、商品或其他有价物,抵押价：以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值,租赁价：常称为租金，单纯土地称为地租，房地混合时称为房租,保险价：是将房地产投保时，为确定其保险金额提供参考依据而评估的价值,典当价：是设定典权时，由典权人支付给出典人的金额,课税价：为课税的需要，由估价人员评估的作为计税依据的价值,征用价：是政府强制征用房地产给予的补偿金,房地产估价概述,房地产的概念与类型 房地产价格的概念和形成条件 房地产价值和价格的种类 房地产价值和价格种类 房地产估价的概念及必要性,（3）根据实物形态不同的分类土地价格、建筑物价格、房地价格,
10、（4）根据权益不同的分类所有权价格、使用权价格、其他权益价格,（6）根据交易时状态不同的分类期房价格、现房价格,（7）根据付款方式不同的分类实际价格、名义价格,（5）根据交易方式不同的分类招标价格、拍卖价格、协议价格,房地产估价概述,房地产的概念与类型 房地产价格的概念和形成条件 房地产价值和价格的种类 房地产价值和价格种类 房地产估价的概念及必要性,（8）房地产销售时所用价格标价、起价、成交价、均价,（9）房地产拍卖时所用价格起拍价、保留价、应价和成交价,（10）其它价格使用价值、交换价值原始价值、账面价值基准地价、标定地价、房屋重置价格总价格、单位价格、楼面地价补地价,房地产估价概述,房地
11、产的概念与类型 房地产价格的概念和形成条件 房地产价值和价格的种类 房地产价值和价格种类 房地产估价的概念及必要性,（11）补充概念容积率、折现率、现值,容积率：建筑面积与土地面积的比率,折现率：折现率是将未来收益还原或转换为现值的比率。折现率实质是一种资本投资的收益率，它与报酬率、利润率、回报率、盈利率和利率在本质上是相同的。,现值：指目前已收到或支付的现金、现行市场价值，即现在时点上所具有的价值或价格。一般用NPV表示,房地产估价概述,房地产的概念与类型 房地产价格的概念和形成条件 房地产价值和价格的种类 房地产价值和价格种类 房地产估价的概念及必要性,（11）补充概念容积率、折现率、现值
12、,计算现值公式：已知年折现率i，年终收益为R，则其现值为：npv=R/(1+i) 已知年折现率i,半年收益为R，则其现值为：npv=R/(1+i)0.5例： A: i=5%,年终收益为10万元人民币，则其现值npv=10/(1+5%)=9.52万元 B: i=5%,年中收益为10万元人民币，则其现值npv=10/(1+5%)0.5=9.759万元,房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定活动。,本质:房地产价格模拟过程 估价=科学+艺术+经验,房地产估价
13、概述,房地产的概念与类型 房地产价格的概念和形成条件 房地产价值和价格的种类 房地产估价的概念及必要性 房地产估价概念 房地产估价的必要性,房地产估价定义中的关键术语,专业估价人员,评估员 注册房地产估价师,估价目的,委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。,无签字权,房地产估价概述,房地产的概念与类型 房地产价格的概念和形成条件 房地产价值和价格的种类 房地产估价的概念及必要性 房地产估价概念 房地产估价的必要性,估价时点,估价时点又称评估基准日、评估时日，是一个具体日期，是估价结果对应的日期，通常以年、月
14、、日表示。 估价时点需根据估价目的来确定。,估价的作业日期是指从何时开始估价至何时完成估价作业，即进行估价的起止日期。,房地产估价概述,房地产的概念与类型 房地产价格的概念和形成条件 房地产价值和价格的种类 房地产估价的概念及必要性 房地产估价概念 房地产估价的必要性,客观合理价格或价值,房地产估价客观合理价格（或价值），是指基于估价时点，在正常交易情况下，某宗房地产为某种估价目的所能实现的价格。为交易参考依据，而不等于房地产交易双方的实际成交价格。,估价方法（第3至7章）,估价程序（第8章）,估价原则（第2章）,房地产估价的行为准则,房地产估价的技术准则,房地产估价概述,房地产的概念与类型
15、房地产价格的概念和形成条件 房地产价值和价格的种类 房地产估价的概念及必要性 房地产估价概念 房地产估价的必要性,起初：房地产交易管理的需要 现今： 房地产交易的需要 房地产抵押的需要 房地产典当的需要 房地产保险和损害赔偿的需要 房地产税收的需要 房地产征用拆迁补偿的需要 房地产纠纷和有关法律案件处理的需要 企业发生有关经济行为的需要 房地产管理的需要 其他方面的需要,房地产估价概述,房地产的概念与类型 房地产价格的概念和形成条件 房地产价值和价格的种类 房地产估价的概念及必要性 房地产估价概念 房地产估价的必要性,1、概念：房地产房地产价格房地产估价 2、理解掌握：房地产价格影响因素房地产
16、类型 3、练习掌握：P22-24页1、2、3、4(2)(3)(4),房地产估价概述,房地产的概念与类型 房地产价格的概念和形成条件 房地产价值和价格的种类 房地产估价的概念及必要性 房地产估价概念 房地产估价的必要性,房地产估价概述,房地产的概念与类型 房地产价格的概念和形成条件 房地产价值和价格的种类 房地产估价的概念及必要性 房地产估价概念 房地产估价的必要性,4、课后作业： (1)现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是:甲为1100元/m2，乙为800元/m2，丙为500元/m2，其容积率分别为5，4，2，这三个地块其他条件完全相同，试求这三个地块的楼面地价分别为多少，购买哪个地块更划算？ (2)甲购买了某套建筑面积80m2，每平方米3500元/m2的住宅，从成交日期起分期付清，首付10万元，余款每隔半年支付一次，每次付款相同，一年后付清，已知年折现率为5%，则该住宅实际价格和名义价格分别为多少？,
