1、青岛啤酒城购物中心,项目区位,项目位于青岛崂山区香港东路与海尔路交汇处，地处崂山商圈。,青岛主城区现有商圈格局,崂山商圈,香港中路商圈,中山路商圈,台东商圈,CBD商圈,李村商圈,城阳商圈,崂山商圈主要商业设施分布,本案,利群（筹）,大拇指,乐天,丽达,鹏利南华,过度竞争的时代,青岛目前的商业竞争态势早已由最初的商场与商场、项目与项目之前的竞争演变为各个商圈之间的竞争。随着各个商圈的不断扩容、新商业体的陆续加入、经营定位的轮番升级，未来商圈与商圈之间的竞争将异常激烈。,这种竞争态势加上日益拥堵的城市交通、越来越快的生活节奏，使得大众消费越来越倾向于就近选择，新项目短期内跨区域截取客流的难度加大
2、。因此，如何快速形成我项目对周边居民的粘合力，在最短的时间内巩固住这部分人群的消费而不是任其外流，对项目的成功开业并顺利度过培养期尤为重要。,项目定位,项目业态配比,B1F功能定位,B1F业态规划,B1F目标品牌一览表,L1F功能定位,L1F业态规划,L1F目标品牌一览表,L2F功能定位,L2F业态规划,L2F目标品牌一览表,L3F功能定位,L3F业态规划,L3F目标品牌一览表,L4F功能定位,L4F业态规划,L4F目标品牌一览表,青岛市主要“大型店”承租水平,*快时尚的销售额测算以百丽广场和乐客城为参考，以这2个项目的ZARA为例，百丽广 场的店铺面积1500平米，月均400万左右，而乐客城
3、的则分别是2200平米和150万 左右，统一按6.5%扣率计算，百丽ZARA的综合单价为5.7元/平米天，乐客城ZARA的综 合单价为1.47元/平米天,ZARA是快时尚品牌的代表，该行业在青岛的总体承租水平以 此推算。,我项目未来大型店商务条件预估（首年）,周边主要商业设施“中小店铺”租金&管理费水平,我项目“中小店铺”平均租金预估（首年）,结合我项目自身具备的优势，同时借鉴其它可比项目的自身情况、发展轨迹、周边配套等状况，以及目标定位的品牌在我项目可达成的销售额，预计首年中小店铺平均租金管理费综合单价为6.25元/平米天，其中租金单价为4.45元/平米天，管理费单价为1.8元/平米天。,我
4、项目招商收益预估（首年）,租金/管理费若按照青岛通行的“押一付三”这一支付方式来测算，首年我方账户将实时沉淀约3500万左右的保证金和预付款。,我项目首年可达成总收益预估,小结,为最大限度提升项目的收益回报，对于一些低租金、大面积、长合同期的业态(例如：KTV、健身房、瑜伽馆、快时尚品牌等)，在项目功能与收益之间，需要作出一定取舍。 近期将优先启动：影院、超市、美食广场、餐饮类&娱乐类大型店的意向洽谈工作。,1.“营运收益”一项系参考ROCK CITY首年度营运收入数额， ROCK CITY首年可达成多种经营固定点位租赁、商场室内外场地租赁、广告发布等各类营运收入约174万。我项目各方面均要优
5、于ROCK CITY，但出于保持营运品质的考虑，预估首年该收益为150万元。 2.“能源差价”主要指电的差价，使用量系参考ROCK CITY 。甲方电费进价与供应给租户的售价除正常5%的损耗外，依然存在差价和利润空间。ROCK CITY总面积20.2万平米，可租赁面积7.1万平米，月均用电量1200000度，其中45%的用电量属于租户（540000度），进价1.1元/度（含损耗），售价1.3元/度，月差价108000元，年差价1296000元。所以假设我方供电售价也为1.3元/度，进价为1.1元/度（含损耗） ，我项目可租赁面积比ROCKCITY多1万平米，预计电差价收益为每年150万元。,附件：关于“营运收益”和“能源差价”相关预估数据的说明,
