1、经营性物业贷款规划一贷款金额：1.目前以建造价值的 70%和评估价值的 70%二者孰低原则只是一个金额上限，实际要以借款人现金流能覆盖贷款本息为准当季（租金收入-借款人物业运营成本）当季应归还贷款本息二贷款期限1.最长 12 年（理论上最长期限）2.实际要求不超过租赁合同年限、物业使用年限及承租人经营年限（重点是与租赁合同期限匹配）三企业综合成本目前为 9.5%左右(约为上浮 50%左右)，目前可采取方式： 我行以 X%利率放款（一般为基准上浮 20%或 10%） 企业回存存单，在我行质押，信托以 Y%左右利率放款（Y 为信托收取的35BP 外加买入返售中乙方出资行报价） （信托放款，我行联系
2、同业乙买入此信托计划收益权） X+Y-存单利率=9.5%左右 存单为 2-3 年期 此方案至少保证前期的几年有稳定的日均存款四。贷款用途目前的几种方式 归还他行贷款及股东借款（最常用） 支付物业购置款 用于本物业的装修，固定资产投资五还款方式还款期限与租金收入期限匹配（租金一般按季收取，故一般设计成按季还款）至少保证 3 个月还本一次，不支持 6 个月及按年归还本金的还款方式.每季归还的本息应与当季租金收入金额相匹配（不一定非是等额本金或等额本息还款，可自行设计，最多安排一年宽限期）六关注要点（主要是现金流的测算）1.承租人的经营状况（经营情况，是否有能力负担租金）(本物业暂未投入运营，如若测
3、算，可以用凯悦其他酒店的现金流作参考)要求酒店投入运营不少于两年，入住率不低于 60%承租人的现金流测算：经营收入的测算（根据入住率测算客房收入，其他收入（包括餐厅，健身房，配套的商业等等） ） ； 经营成本的测算（员工成本，管理费用，维修成本，营业税等税费） ；（收入-成本）应全额覆盖租金。2.申请人的现金流测算（现金流是否能覆盖贷款本息）一种参考方式：现金流=租金收入-房产税（租金的 12%）-营业税，城建税（租金的 5.5%）-物业管理成本简单测算：现金流=租金收入 70%或 75%（直接按租金收入的 30%测算申请人的经营成本）七可能涉及的合同文本1.贷款合同，抵押合同，担保合同(如有)2.资金封闭运作及应收账款质押协议（租金）3.申请人承诺函（承诺其他经营收入作为补充还款来源）4.承租人承诺函（承诺租金按时打入申请人在我行的账户中）5.担保人承诺函(如有)（承诺经营收入作为补充还款来源）
