1、来源于“XX 项目开发全程策划”的部分文本。2.基地价值及开发市场价值分析2.1 基地价值计算2.1.1基地价值计算原则和方法现行国内通用的土地使用权评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法） 、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体用途特点、估价目的以及掌握的资料情况等，选择适当的估价方法。在遵循土地估价原则的基础上，根据地价评估的技术规程，结合现场勘查、调查、收集的有关资料，决定对该地块价格的评估采用基准地价系数修正法和市场比较法进行。2.1.2基准地价系数修正法计算地价基准地价系数修正法是利用城镇
2、基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。公式为：待估宗地价宗地所在区域的评估基准日级别基准地价（1各因素修正系数值）2.1.3基准地价的确定如下表现行昆明市城区各类用地基准地价表 表 2-10土地级别 商业用地 住宅用地 综合用地 工业用地级5873元/平方米391.53万元/亩2670元/平方米178万元/亩4186元 /平方米279.07万元/亩554元 /平方米36.93万元/亩级5076元/平方米338.4万元/亩205
3、7元/平方米137.13万元/亩3072元 /平方米204.8万元/亩448元 /平方米29.87万元/亩级3793元/平方米252.87万元/亩1321元/平方米88.07万元/亩2304元 /平方米153.6万元/亩425元 /平方米28.33万元/亩级 2450元/平方米 1069元/平方米 1560元 /平方米163.33万元/亩 71.27万元/亩 104万元 /亩级1368元/平方米91.2万元/亩611元/平方米40.73万元/亩960元 /平方米64万元 /亩级439元/平方米29.27万元/亩458元/平方米30.53万元/亩51元/ 平方米30.07万元/亩住宅用地基准地价
4、拟涨 352.1.4综合用地士地级别分布范围及基准地价图 2-15级别：I 级 基准地价：4186 元/平方米（279 万元/亩）分布范围：1 区域：北起华山西西路与华山南路的交叉点，沿华山南路向西延伸至盘龙江，盘龙江向南至得胜桥，得胜桥沿金碧路向西至靖国路，靖国路向北至五一路与人民中路的交叉点，此交叉点沿华山西路与华山南路的交叉点所围成的区域；2区域：由东风东路与尚义巷的交叉点，沿尚义巷至尚义巷与尚义街的交叉点，此交叉点沿尚义街向西至北京路，北京路向南至金碧路，金碧路向西至盘龙江，盘龙区向北至东风东路所围成的区域及双龙商场、省邮电局，省农机局，盘龙法院片区。级别级 基准地价：3072 元/平
5、方米（205 万元/亩）分布范围：1 区域：北起人民中路与西昌路的交叉点，沿人民中路至人民中路与东风西路的交叉点小西门，小西门向西北沿东风东路至东风东路与翠湖南路的交叉点，此交叉点沿翠湖南路至翠湖南路与圆通街的交叉点，此交叉点沿圆通街至圆通街与盘龙江的交叉点，此交叉点沿盘龙江至盘龙江与环城南路的交叉点双龙桥，双龙桥向西至环城南路与西昌路的交叉点，此交叉点沿西昌路至人民中路与西昌路的交叉点所围成的的区域除一级地外。2区域：北起人民东路与盘龙江的交叉点，向东沿人民东路至人民东路与白塔路交叉点，此交叉点向南沿白塔路至春城路与永平路的交叉点，此交叉点向西沿永平路至永平路与盘龙江的交叉点，此交叉点向北沿
6、盘龙江至人民东路与盘龙江的交叉点所围攻成的区域除一级地外；级别：级 基准地价：2304 元/平方米（154 万元/亩）分布范围：1 区域：北起一二一大街的西站立交桥，沿一二一大街至小菜园立交桥，小菜园立交桥沿环城北路至环城北路与北京路的交叉点，此交叉点沿北主洋路至圆通路的交叉点，由此向西沿圆通路至圆通路翠湖东路的交叉点，此交叉点沿翠湖东路至东风西路的交叉点，此交叉点沿环城西路至一二一大街与环城北路的交叉点西站立交桥所围成的区域。 2区域：北起北京路与昆明北站铁路的交叉点，沿铁路线至铁路线与人民东路交叉点，此交叉点沿东华东路至黎阳路与黎阳路的交叉点，此交叉点向西沿黎阳路至环城东路，沿环城东路至环
7、城东路与春城路的交叉点，此交叉点向北沿春城路至白塔路与人民东路的交叉点，此交叉点向西沿人民东路至人民东路与北京路的交叉点，此交叉点沿北京路与北京路与昆明弱站铁路的交叉点所围成的区域。3区域：北起环城西路与人民西路的交叉点，向东至人民西路与西昌路的交叉点，此交叉点向南沿西昌路与环城南路的交叉点，此交叉点向西沿环城南路至环城南路与环城西路的交叉点，此交叉点向北沿环城西路于环城西路与人民西路的交叉点所围成的区域。级别：级 基准地价：1560 元/平方米（104 万元/亩）分布范围：1 区域：二环北路与颐华路的交叉点，沿颐华路至颐华路与联盟路的交叉点，此交叉点向东沿联盟路至联盟路与昆明北站铁路线的交叉
8、点，此交叉点沿铁路线至铁路线与人民东路交叉点，此交叉点沿东华东路至黎阳路与黎明路的交叉点，此交叉点向西沿黎明路至环城东路，沿环城东路至环城东路与春城路的交叉点，此交叉点向南沿春城路至春城路与二环南路的交叉点至福德桥，福德立交桥向东沿二环南路至二环南路与二环东路交叉点石虎关立交桥，石虎关立交桥向北沿二环东路至二环北路与颐华路的交叉点所围成的区域。2区域：由二环西路与昆明北站铁路线的交叉点，向东沿铁路线至铁路线与环城北路的交叉点小菜园立交桥，小菜园立交桥向西顺一二一大街沿环城西路至环城南路的交叉点，此交叉点向西沿环城南路至环城南路与西园路的交叉点，交叉点向北沿西园路至西园路与人民西路的交叉点，此交
9、叉点向西至人民西路与二环西路的交叉点西宛立交桥向北沿二环西路至二环西路与昆明北站铁路线的交叉点所围成的区域。3区域：二环南路从福海立交桥至福德立交桥这一区段向北 200米与向南200米的区域。级别：级 基准地价：960 元/平方米（64 万元/亩）分布范围：1 区域：北起黄土坡立交桥沿学府路向东至教场中路，教场中路赂北至二环北路，二环北路至盘龙江，盘龙江向南至盘龙江与昆明北站铁路线的交叉点，此交叉点沿西沿昆石铁路线至昆石铁路线与二环西路交叉点，此交叉点向北至黄土坡立交桥所围成的区域； 2区域：由石闸立交桥向东经迎溪村沐东村太平村黑土上凹的联线经关通路、民航东路接民航路，民航路沿关上南路至关上南
10、路与春城路的交叉点日新立交桥，日新立交桥向北沿春城路至福德立交桥，福德立交桥向东沿二环南路至石虎关立交桥，石虎关立交桥向北沿二环东路至石闸立交桥所围成的区域。3区域：由金星立交桥向东沿二环北路，二环东路至石闸立交桥，石闸立交桥沿白龙路至白龙路与园博路的交叉点，此交叉点沿园博路向西北向的延长丝至北晨大道与昆曲公路的交叉点，此交叉点沿北晨大道至北晨大道与烟草路的交叉点，此交叉点沿烟草路至金星立交桥所围成的区域。4区域：由西宛立交桥向东沿人民西路至人民西路与西园路的交叉点，此交叉点向南沿西园路至西宛路与环城南路的交叉点，此交叉点沿环城南路至福海立交桥，福海立交桥向西沿二环南路至二环南路与二环西路的交
11、叉点明波立交桥，明波立交桥向北沿二环西路至西西宛立交桥所围成的区域。级别：级 基准地价：451 元/平方米（30 万元/亩）分布范围：五级地以外的区域。根据昆明市市区 2002年 1月 1日基准地价表以及相关的基准地价的规定，本地块属于级综合类用地，昆明市级综合类用地测算基准地价为 960元/平方米，项目地价评估日为 2008年 5月 23日（基准地价基准日为 2002年 1月 1日） ，至评估日期该区域综合用地已有 6年多，地价变动每年约上升 35，则评估基准日级综合类用地的基准地价960（1+35） 6.56752.13 元/平方米2.1.5区域因素和个别因素的修正参考昆明市城市规划区土地
12、定级与基准地价更新技术报告 ，编制综合用地宗地地价影响因素条件说明表及商业用地宗地地价影响因素修正系数表。 （详细见表 5，6）昆明市级综合类用地宗地地价影响因素指标说明表 表2-11修正因素 优 较优 一般 较劣 劣到市中心的距离（M）2000米以内20003000米30005000米50008000米8000米以上临路级别生活型主干道生活型次干道混合型主干道混合型次干道交通运输型人口密度 大 较大 一般 较少 少公交线路 大于 6路 6路4 路 4路2 路 1路 五距公交站的距离100米以内200米以内500米以内700米以内700米以上区域因素商服繁华度店铺连续分布，并有大型商场存在店铺
13、连续分布并以中型商铺存在店铺连续分布，并以小型店铺存在店铺间断分布店铺独立分布宗地形状 长方形 正方形 梯形 三角形 不规则临街宽度 7米 5 7米 3 5米 1 3米 1米临街状况 四面临街 三面临街 二面临街 临路 无路宗地面积（亩） 50亩以上 20 50亩 小于 20亩个别因素容积率 无需调整级综合类用地修正系数表表 2-12修正因素 优 较优 一般 较劣 劣到市中心的距离（M）0.025 0.015 0 -0.015 -0.025临路级别 0.025 0.015 0 -0.015 -0.025人口密度 0.025 0.005 0 -0.005 -0.025公交线路 0.025 0.0
14、15 0 -0.015 -0.025距公交站的距离 0.025 0.015 0 -0.015 -0.025区域因素商服繁华度 0.025 0.015 0 -0.015 -0.025宗地形状 0.025 0.015 0 -0.015 -0.025临街宽度 0.025 0.015 0 -0.015 -0.025临街状况 0.025 0.015 0 -0.015 -0.025宗地面积（亩） 0.025 0.015 0 -0.015 -0.025个别因素容积率 0.025 0.015 0 -0.015 -0.0252.1.6宗地地价的确定 经广泛调查，评估地块各项因素情况及修正系数表在表七影响因素说明
15、及修正系数表表 2-13 修正因素 因素分析 修正系数到市中心的距离（M） 30005000 米 +0临路级别 生活型次干道 +0.015人口密度 较大 +0.005公交线路 11路 0.025距公交站的距离 10米 0.025区域因素商服繁华度店铺连续分布，并以小型店铺存在+0个 宗地形状 三角形 -0.015临街宽度 5米 +0临街状况 二面临街 +0宗地面积（亩） 12亩 -0.025别因素容积率 符合规划要求 +0该综合用地宗地地价宗地所在区域的评估基准日级别基准地价（1各因素修正系数值）6752.13（1+0.03/100）6754.16 元/平方米450.28 万元/亩2.2市场比
16、较法市场比较法是以替代原则为依据，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估日地价的方法。其计算公式为：待估宗地价格比较案例价格(待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数) （待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数）（待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数）（待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数）2.2.1比较案例选择经过一番勘查了解，决定选择距离较近、地域相似、交易时间较近，各种因素趋同的项目地块作为可比案例选择比较案例时应
17、符合以下要求（与待估宗地比较）（A） 用途相同（B） 交易类型相同（C） 属于正常交易（D） 区域及个别条件相似（E） 估价期日接近（F） 价格基础统一2.2.2比较因素的选择根据估价对像的用途及区域位置等条件，选择影响估价对像价格主要因素有：（A） 交易时间：确定地价指数，进行交易基准日修正。（B） 交易情况：是否为正常交易、客观、公平。自愿的交易（C） 土地使用年期修正（D） 区域因素：用定级单元因素加权分值来反映（E） 个别因素：主要有基础设施条件、商服繁华程度、临街状况、公用设施条件、道路及交通条件、公交便捷度、地形、环境条件及周围土地用途等。2.2.3比较因素条件说明待估对像与比较实
18、例的比较因素条件说明表 表 2-14比较因素 待估宗地 案例一 案例二 案例三位置白龙路与百云路交叉口盘龙区小庄立交桥东面盘龙区石闸立交桥东面盘龙区石闸立交桥与大树营绿化带旁土地用途 商住办 商住 商住 商住交易日期2007、12、172007、12、172007、12、17交易情况 交易价格（元/平方米） 待估 8705.18 7795.92 8002.39土地使用年限 70 70 70 70价格类型 出让 出让 出让 出让商业集聚程度 一般地区 一般地区 一般地区 一般地区区域基础设施 六通一平 六通一平 六通一平 六通一平道路通达度 临交通次干道临交通主干道临交通次干道临交通主干道区域因
19、素对外交通便利程度 较好 较好 较好 较好个别宗地面积（平方米）8255.8 13539.99 11979.99 34746.63宗地形状 规则 规则 规则 规则周围土地利用类型 住宅 住宅、商业 住宅 住宅、商业因素环境质量 较好 一般 较好 一般交易时间待估宗地的估价基准日为 2008年 5月 23，取地价指数为 100，比较案例的交易时间均为 2007年 12月 17日，地价指数均取 95。交易情况比较案例均以招牌挂的方式交易得到的价格，需要作调整，以待估宗地按正常交易市场价为基础，对应指数取 100，可比案例指数如下：案例 1为 110，案例 2为 110，案例 3为 110。使用年期
20、待估地块设定的土地使用年期按住宅用地最高出让年限 70年计。区域因素A产业集聚条件：以待估对像的因素条件为基础，相应指数为 100，分析估价对像以及各个比较案例的产业集聚条件，确定各案例指数如下：案例 1为100，案例 2为 100，案例 3为 100B基础设施及公用设施：以估价对像的因素条件为基础，相应指数为 100，分析估价对像以及各个比较案例的基础设施及公用设施，确定各案例指数如下：案例 1为 100，案例 2为 100，案例 3为 100。C道路通达度：以估价对像的因素条件为基础，相应指数为：100，分析估价对像以及各比较案例的宗地道路通达度，确定各案例指数如下：案例 1为102，案例
21、 2为 101，案例 3为 102D对外交通便利程度：以估价对像的因素条件为基础，相应指数为：100，分析估价对像以及各比较案例的对外交通便利程度，确定各案例指数如下：案例 1为 102，案例 2为 102，案例 3为 102。个别因素A地块形状：以估价对像的因素条件为基础，相应指数为：100，分析估价对像以及各比较案例的宗地形状条件，确定各案例指数如下：案例 1为 100，案例 2为 100，案例 3为 100。B周围土地利用类型：以估价对像的因素条件为基础，相应指数为：100，分析估价对像以及各比较案例的周围土地利用类型，确定各案例指数如下：案例 1为 105，案例 2为 100，案例 3
22、为 102。C宗地面积：以估价对像的因素条件为基础，相应指数为：100，待估对像地块的面积为 8255.8平方米，指数为 100；案例 1面积为 13539.99平方米，指数为 105；案例 2面积为 11979.99平方米，指数为 105；案例 3面积为34746.63平方米，指数为 110。D环境质量：以估价对像的因素条件为基础，相应指数为：100，分析估价对像以及各比较案例的环境质量，确定案例指数如下：案例 1为 100，案例 2为 100，案例 3为 100。E容积率：以估价对像的因素条件为基础，相应指数为：100，分析估价对像以及各比较案例的容积率，确定案例指数如下：案例 1为 10
23、1，案例 2为101，案例 3为 101。比较因素条件指数及修正计算表表 2-15比较因素 待估宗地 案例一 案例二 案例三位置白龙路与百云路交叉口盘龙区小庄立交桥东面盘龙区石闸立交桥东面盘龙区石闸立交桥与大树营绿化带旁土地用途 100 101 101 101交易日期 100 95 95 95交易情况 100 110 110 110交易价格（元/平方米） 待估 8705.18 7795.92 8002.39土地使用年限 100 100 100 100价格类型 100 100 100 100商业集聚程度100 100 100 100区域因 区域基础设 100 100 100 100施道路通达度
24、100 102 101 102素对外交通便利程度100 102 102 102宗地面积（平方米）100 105 105 110容积率 100 101 101 101宗地形状 100 100 100 100周围土地利用类型100 105 100 102个别因素环境质量 100 100 100 100待估宗地比准价格 7119.34 6760.79 6430.83算术平均价格 6770.322.2.4地价的确定采用基准地价系数修正法、市场比较法得到的地价的平均值为该地块的最终价格，如下表。宗地地价的确定 表 2-16宗地名称 评估方法评估单价（元/平方米）最终结果（元/平方米）基准地价系数修正法 6754.16白龙路与白云路交叉口地块 市场比较法 6770.326762.24（450.81 万元/亩）2.3综述通过运用基准地价系数修正法和市场比较法计算评估所得得地价为6762.24元/平方米，约 450.81万元/亩。本地块共占地 8255.8，合 12.38亩，总地价约为 5582.77万元。
