1、新城开发模式专题研究,新城开发的5种模式（5个案例）,新城模式,产业新城,CBD新城,商业新城,旅游新城,根据本项目的自身条件,拉德方斯（巴黎）,尔湾市（美国加州）,华侨城（中国深圳）,六本木（日本）,居住新城,新浦江城（中国上海）,产业新城,尔湾位于加利福尼亚州以南五十公里处，属于橘郡管辖范围。 尔湾南面濒临太平洋，拥有著名的Laguna海滨、Long Beach海滨，这里阳光充沛(“加州的阳光”闻名世界)，气候温和 尔湾是美国最大的规划城市社区之一，占地88平方公里，现有人口17.5万。,虽然尔湾从建市到目前只有短短的30多年历史，但是它已经成为加州重要的经济城市。由于是新开发的社区，规划
2、设计非常好，近几年来逐渐成为加州的高尚住宅区之一。,尔湾市努力保持作为美国最安全，规划完善，便于开展商业活动的最佳社区的口碑，在过去的30年里，吸引了大量的居民和商业机构。这种努力使尔湾市成为有竞争力的社区，并将不断保持。,加州的阳光尔湾项目概况,1,功能构成：工业区、商业区、住宅区、休闲区及绿地,产业新城,尔湾是一个一开始就经过规划的城市。幕后推动者为拥有尔湾及其附近大片土地的“尔湾公司”，尔湾公司由尔湾家族成立。,1959年尔湾公司应加州大学的请求，同意捐出1000英亩土地作为加州大学校区。当时的州政府也捐出额外的500英亩土地作为校区。尔湾加大聘请的建筑师威廉佩德拉和尔湾公司策划部门则认
3、为，有必要在环绕大学的社区建立一个容纳5万人口的城市。,1970年，目前叫做“尔湾商业综合体”前身叫做“尔湾工业区”对外开放。龟岩、大学公园、牧场、核桃及Culverdale等住宅区也在这年陆续建成。,1971年12月28日，社区居民投票通过成立一个范围更大的区域，即“尔湾市”，至此，尔湾市正式成立。,加州的阳光尔湾发展历程,1,发展历程：,批地,大学园区,工业区,住宅,商业等相关配套,产业新城,加州的阳光尔湾增值举措,1,据美国联邦调查局(FBI)2005年6月6日公布的全美最安全10大城市名录，南加州的尔湾市赫然列在榜首。近10年来，尔湾一直在全美最安全城市前10或前20的名单上徘徊，20
4、04年尔湾排名第6，而在1995年，尔湾就曾名列美国大城市安全情况调查的榜首。,尔湾有超过100个公园和公共游泳池。尔湾80%以上的社区都规划良好，大多数拥有网球场、游泳池、小公园等，木桥区甚至有人工湖，让居民在湖上泛舟及其他水上活动。,安全的生活环境，艺术级的运输系统，良性竞争的商业氛围，正规完善的教育机构和和睦相处的生活方式使人们不约而同地选择了尔湾。,安全的居住环境,良好的自然条件,完善的、高档次的商业配套,高档次的酒店，超大规模的SHOPPING MALL，世界各国风味美食餐厅均在此聚集。,尔湾是高科技为主导，多元化的产业结构，制造业、服务业等产业都有大规模的公司进驻尔湾。在20世纪9
5、0年代美国高科技的泡沫破灭，尔湾因为其多元化的产业结构，才使其整个城市经济得以平稳发展。,产业新城,加州的阳光尔湾增值举措,1,政府对低收入首次置业者、残疾人和老年人都有不同程度的住房扶持政策，以保证居民的住房条件得到有效保障。,尔湾的人口受教育程度都很高，95%的人受过高中教育，超过50%的人受过高等教育。 尔湾统一学区（IUSD）一贯被评为美国最佳教育系统之一。尔湾的学校提供创新的教育计划，开放的教室，团队教学和优秀的社区合作。,橘郡在美国各个行业的总体工资水平都处于上等。而尔湾是橘郡重要的经济城市，其收入水平在橘郡处于上等。 尔湾现有居住人口17.5万，就业岗位数16.8万，其中2/3的
6、岗位是由当地居民消化，其余1/3的岗位吸引了很多外来人口。,政府对低收入首次置业者和弱势群体都有不同程度的住房扶持政策,齐备的教育配套,有竞争力的工资水平和足够多的就业机会,产业新城,加州的阳光尔湾成功要素,1,产业新城,开发模式,功能,工业区 商业区 住宅区 休闲区及绿地,前期以大学园区、科技产业为主导，建立片区形象，期间陆续推出住宅，完善商业配套，后期高尚社区氛围形成,增值举措,安全的生活环境 艺术级的运输系统 完善、高档次的商业配套 正规完善的教育机构,加州的阳光尔湾小结,1,大学园区,工业区+住宅,商业等相关配套+住宅,高端住宅,居住新城,占地1.83平方公里 总开发面积逾130万平方
7、米 计划2010年前建设完成,基本情况介绍,新浦江城地处浦江镇中心城区，至人民广场15公里距人民广场约15公里，距陆家嘴约17公里； 是规划的浦江镇中心城区的示范区，将被建成一个高尚的、低密度、生态型的居住城区； 将被60平方公里世博森林（规划）环绕的魅力之城；,包括丰富的城市功能医院、学校、图书馆、剧院等一应俱全，40万平米的中心商业以及完整的邻里商业，公共服务设施，包括游泳池、健身设施、早餐及咖啡厅、多功能厅等，商务写字楼、艺术中心、游艇俱乐部的介入，更使得新浦江城成为汇聚居住、工作和休闲娱乐的新上海人的新魅力生活中心。,新浦江城项目概况,2,功能构成：80万平米低密度住宅、27万平米产业
8、办公区、23 万平米综合商业,发展历程：浦江镇2001年定位为意大利风貌区，由意大利高蒂建筑事务所整体规划，2004年4月开始规划，同年12月展示中心对外开放,2001年1月5日，浦江镇为意大利风貌区；总面积10平方公里；2001年6月25日，意大利格里高蒂建筑事务所规划设计中标；2003年3月，浦江中心城区总体详细规划完成。； 2003年4月1 8日，“新浦江城”推广展示中心一中意文化广场开工；2003年4月1 8日，浦江镇规划设计展在上海规划展览馆举办；2003年1 1月1 7日，“新浦江城”修建性详细规划完成； 2004年3月，中意文化广场建成，“新浦江城”进入正式开发阶段；2004年4
9、月29日，“新浦江城”开始进行规划设计；2004年7月29日，“新浦江城”首期项目方案报批通过；2004年12月9日，“新浦江城”展示中心正式开放。,居住新城,新浦江城发展历程,2,开发理念城市运营，新城开发，是一个完整的城市规划的安排,项目是更大概念和意义上的开发与实践，它是一个新城开发，所涉及到的是一个完整的城市规划的安排，不仅仅是房地产的开发，而是一个城市塑造的问题，城市的产业怎么去构筑，整个城市配套如何布局，这是城市运营的概念 ； 在规划、开发、建设、设计等过程中还要考虑到何种产业的导入，塑造成最适合人居住的、有内涵的、一个正真意义的完整城市，是整个城市综合功能的塑造；,居住新城,新浦
10、江城发展历程,2,项目一期规划：产品类型丰富，配套、产业园区同步开发,首期项目占地0.7平方公里，建筑面积26万平米；,首期物业类型 独立别墅（53套） 院墅（面积200-500平米） 联排别墅 水景公寓（4层、带电梯） 花园公寓 大型商业（6万平米、包租期3年）、会所、幼儿园、中学（国外私立），06.12前投入使用 创新产业园区,居住新城,新浦江城发展历程,2,居住新城,新浦江城增值举措,2,规划特色：开放性规划、直线形道路、城市符号、外围边界线、公共空间共享,开放性道路体系，与城市路网连接，将自身纳入城市体系，成为城市肌理的一部分； 直线形的道路规划，强调对现代城市交通特点的尊重； 城市标
11、志的红绿灯、斑马线、市政配套； 显著的城市符号，拥有强烈的区域性标志； 把不同高度的产品散落穿插，打造城市意象的天际线； 车道设在土丘或是花园等自然屏障后面，土丘和花园中间是步行区； 明确的外围边界线区分区域差别； 强调城市公共空间，区内道路的各个交叉处是形态各不相同的广场； 多色系的大面积色块的运用，休现城市现代特征； 高层多层穿插排布，以表达邻里之间互相守望的理念,居住新城,新浦江城增值举措,2,建筑设计新颖，产品类型丰富，整体城市氛围感觉浓厚；,中意文化广场、剧院、图书馆等等,OCT当代艺术中心已于2004年开放，艺术的展示提升整个新城的档次,居住新城,新浦江城增值举措,2,何香凝艺术馆
12、,中意文化广场、何香凝美术馆、剧院、图书馆,居住新城,前期以中意文化广场等文化设施作为新城展示，吸引客户眼球，一期试探市场，住宅产品类型丰富，配套、产业园区同步开发，后期逐渐完善新城,新浦江城小结,2,旅游新城,华侨城项目概况,3,功能构成：居住、旅游、商务,占地面积：450公顷 土地使用：东南面建成区约320公顷，（其中旅游用地约130公顷） 中西部在建和待建区为130公顷 现状人口： 40,000人 规划人口： 70,00080,000人 城区主要功能：居住、旅游、商务 以四座大型主题公园为旅游核心，带动发展房地产业、酒店业和其它下游产业,位于深圳西部，占地4.8平方公里，下属有电子、旅游
13、、房地产三大支柱产业以及酒店、文化等产业； 它叫做“城”，却更类似于欧美的一座小镇：它有发达的自主产业，也有自成体系的生活系统；它是开放的，却又相对封闭；外面的人想进来，里面的人不想出去。 因为观察的角度不同，不同的社会群体对华侨城有着不同的观感,旅游新城,华侨城产业链形成的过程,3,旅游新城,华侨城产业链的转变,3,静态产品,动态产品,单一产品形式,混合产品形式,全方位 演变过程,精美的建筑,艺术表演,旅游主导产业,房地产等关联产业 商品房开发 酒店经营,房地产项目 成为 组成部分,90年代初 具有中国特色的 主题公园群,90年代中期 世界一流水平的 文化旅游区,“华侨城 旅游城”,产业布局
14、,产品布局,产品形式,旅游新城,华侨城开发策略,3,第一启动区 1991-1999,深南大道,第二启动区 2000-2001,第三启动区 2002-2005,旅游新城,华侨城增值举措,3,华侨城在城区内规划了惬意舒适的人行系统和车行系统，它们将住宅区、商业区、旅游区、文教区和各种自然资源有机联系起来。它们尺度适宜，形态多样，周边景观优美，视觉变化丰富，让居民的日常生活显得生动活泼。,旅游新城,华侨城增值举措,3,社区车行与步行系统使得的社区具有高度的可达性与渗透性，同时又形成与深南大道的区隔：相对独立，自成体系，又与城市紧密相关,完善的车行与步行系统,旅游新城,3,旅游： 旅游是华侨城较早发展
15、的产业，它为华侨城聚集了人气，早期带动了房地产业的发展，现在是整个华侨城大社区的一部分，是华侨城居民日常生活可以方便享受的优势资源之一,华侨城增值举措,外城,旅游新城,3,商务功能: 使得社区更开放，更具包容性。高档写字楼和酒店群的兴起是这一功能的体现。写字楼有汉唐大厦，还有规划中的康佳广场等；酒店有海景酒店、威尼斯酒店及改扩建中的深圳湾酒店，为大量商务人士提供了休憩之地。,受益于旅游、商务产业的发展，华侨城三大酒店的客房入住率平均达85%。,华侨城增值举措,外城,旅游新城,华侨城增值举措,3,何香凝美术馆： 国家级美术馆,华夏艺术中心： 广东省甲级文化艺术场所,文化: 何香凝美术馆、华夏艺术
16、中心等文化设施已成为深圳重要的文化活动场所，每两年举行一次的 “当代雕塑艺术展”也已成为全国艺术界的一件盛事，这些都为华侨城社区注入了丰富的文化内涵,外城,旅游新城,华侨城增值举措,3,自身完善的商业体系,商业： 沃尔玛、铜锣湾为代表的大型商业，和提供专业服务的小型商业，它们不仅满足城区居民生活的需要，也辐射到周边区域，吸引周边的市民前来购物消费。,外城,旅游新城,华侨城增值举措,3,依托优美的景观、良好的环境，在纯水岸的核心区域规划了面向外国人、大型企业高层管理人员的酒店式公寓。把酒店式公寓放在住宅区里规划，这是一种的新的手法,经过3年的开发建设，纯水岸已经形成了自身独特的休闲观光商业体系：
17、丹桂轩、Illy咖啡、SPR咖啡、可颂坊、古罗马咖啡和舞鹤等商家的入住，成为波托菲诺旅游主题地产又一大看点。,内城,旅游新城,开发模式,功能,居住 旅游 商务 其他公共配套：幼儿园、学校、酒店、艺术中心,以四座大型主题公园为旅游核心，带动发展房地产业、酒店业和其它下游产业,增值举措,惬意舒适的人行系统和车行系统 商务中心 商业配套 旅游 文化设施 观光商业,工业主导,旅游住宅,商业配套+住宅+文化产业,华侨城小结,3,房地产业、酒店业和其它下游产业,商业新城,日本六本木项目概况,4,功能构成：商业、文化、信息、公寓,B,森大厦,C,酒店式公寓,C,酒店式公寓,A,中心广场,六本木整体分为三个区
18、域：A街区连接地铁地下联络通道，这是六本木HILLS的主入口、主形象；B街区是以“六本木HILLS”的象征物-54层的“森大厦”为中心，大厦的最上部是代表都市文化的核心部分-“森艺术中心”，街区内的酒店、购物中心以及朝日电视台等综合性设施构成了商业、文化、信息的中心聚集层；C街区位于南侧，邻接幽静的元麻布高级住宅区，规划了高层住宅群。,东京中心部各主要旅游区,商业新城,日本六本木项目概况,4,形 象,概 况,融合“生活、工作、学习、创造”多种机能相融合，集住宅、办公、酒店、商业设施、文化设施等功能于一体。 综合体构成六本木新城森大厦（地标）、东京君悦大酒店、朝日电视台总部大厦、榉树坂六本木综合
19、楼、4栋六本木新城住宅楼，以及分别位于两个入口的六本木新城入口大厦和好莱坞大厦。规模 占地11.6公顷，超过35万平米的办公面积，200个饭店和商铺，880套公寓，一个电视制作中心，9个立体声宽银幕电影院，可以容纳3000辆小汽车的停车场，一座博物馆，许多的花园，广场和会议厅，几乎集中了一个城市所能提供的所有服务设施。 保持了山地特点，保留复制了名门毛利藩宅庭院的毛利庭院。每天，大约有100,000人往来于这里，20,000人在这里工作，2,000人在这里安家。,功能设施,森艺术馆、俱乐部、学术中心、图书馆、森都市未来研究馆、维珍TOHO影城露天广场、庭院艺术品东京君悦大酒店、森大厦写字楼、商
20、场及饭店、朝日电视台、住宅（酒店式公寓）,著名购物中心 + 旅游中心 + 东京的绿色都市文化中心 + 精英之城 + 最先端IT都市 + 外地游客到东京的必游之地,继洛克菲勒中心以来私营企业投资开发的最大的都市重建项目，同时也标志着城市生活方式的一种转变城市既是剧场又是舞台,独创“精英之城” 六本木新兴商业区不仅可以满足衣食住行的需要，还将成为一个集工作、学习、娱乐等功能于一体的精英之城，让Roppongi Hills成为日本大都市高品质街的品牌。,理想之城“城市既是剧场又是舞台”按照森稔的理想新城市计划，是建设垂直的而不是水平的城市。最高的主体建筑“森大厦”，地上54层，地下6层，总建筑面积为
21、37万9451平方米 。 位于商业区中央的住宅“六本木Hills Residence”，其特点是住宅与办公地点极其接近，这是森稔提倡的“住职接近”口号的象征性存在。,媒体之城 运用各种信息装置和电器来作为人们活动的向导和助手，如写字楼和店铺、建筑物墙壁和电梯车站通道前、来客经过的地方配置的显示屏。,东京文化都心 让六本木HILL成为东京的“文化都心”，是当初创建时就确定的主题，因此在建设过程中就充分考虑安置公共艺术作品成为街道新景观的重要元素。在整个区内的人行道和公共场所中总共配有8个公共雕塑，和11个城市建筑小品。 对于致力于成为城市文化中心的六本木HILL，森艺术馆无疑是最重要的组成部分之
22、一,定位理念,商业新城,日本六本木重要元素分析,4,定位理念,泛在实验城市构想 “泛在（UBIQUITOUS）” 来自拉丁语，意思是“普遍存在，无所不在”，即英特网的环境处于在任何时候和任何情况下都可以全面互联的状态。在新兴商业区westwalk和大厅附近设有支持IEEE802.11b规格的接入点，任何访问六本木新兴商业区的web网站的人都可以免费使用泛在系统。,最先端城 拥有世界最先端的多功能移动平台，而实现各种服务，即无线、非接触和接触的卡、二次元的条形码等，能够和复数的周波数以及界面对应的装置，以此实现一元化的个人认识系统，从而向个人提供程序段的情报。,商业新城,日本六本木重要元素分析,
23、4,总体规划设计特点,城市设计与项目设计相互结合。充分利用地铁交通和城市公路交通，园林设计立体化，整体设计趣味化，具有丰富的设计内涵。融合了世界著名建筑师和设计师的作品。,总体布局酒店与购物中心形成综合体。购物中心建筑设计外立面设计变化比较丰富，采用空间向上退台的方式，与筑波城有类似之处。合理设计交通体系，动线设计人性化。,立体花园：在六本木山新城种植了68,000棵树，使整个社区更具吸引力。立体花园的概念贯穿于各个环节。电影院的屋顶种植了稻谷、百合花和菜蔬植物，在四个居住楼顶设置了带有绿草坡和少许灌木环绕的英式花园。,为了保护环境和保存能源，六本木山大规模运用了再生系统来有效地发电和产生热能
24、。通过燃烧地下产生的城市煤气来提供电能，并在热量发生的过程中进行空气调节和水储热循环。,商业新城,日本六本木重要元素分析,4,商业新城,4,单体建筑的魅力： 形成强制性视觉冲击，标志性建筑 森大厦,人性化的动线设计: 各个区由低层的商业设施以及人流、车流的组织联接起来。行人和汽车通过桥梁和步行街人性化地分隔 开来。,日本六本木增值措施,商业新城,4,日本六本木增值措施,地铁,主要道路,六本木附近交通图,合理的交通体系: 地铁、公共汽车、自驾车均可方便到达六本木， 总体停车位2726辆，共计12个停车场，方便顾客就近停车。 六本木新城设有摩托车与自行车停车位置，其中自行车免费。 地铁直接连通六本
25、木新城B1F。,商业新城,4,日本六本木增值措施,区域标识： 水晶岛的设计形成强烈的标识作用，它的内部是进出地铁的重要通道。,水晶岛,中庭露天广场,商业新城,日本六本木： 增值举措,DIS： 多语言、国际 化标识系统 无处不在提示六本木是世界的都市中心,小品/园林： 代表世界潮流的公共空间艺术作品 社区内50%的地 方是开放空间， 绿化率20%，,商业新城,开发模式,功能,住宅 办公 酒店 商业设施 文化设施,著名购物中心 + 旅游中心 + 东京的绿色都市文化中心 + 精英之城 + 最先端IT都市 + 外地游客到东京的必游之地,增值举措,单体建筑设计 人性化交通空间 DIS：多语言、国际化标识
26、系统 公共空间艺术,商业主导,日本六本木小结,4,房地产业、酒店业和其它下游产业,CBD新城,全国性总部中央商务区,巴黎政府,EPAD,下达指令 制定规划限制 始终把握领导权,土地开发 出售建设权 开发基础设施 协调政府和私人投资、开发商的关系，是政府和开发商之间的桥梁 指导区域规划、控制性规划,投资者,具体开发项目 投资项目,经历艰苦，最终利益方获得双赢 政府/EPAD/DATAR 成功的建成新中心 有效缓解旧中心功能 建筑协调，实现规划,开发商 获得经济回报,DATAR,拥有政府赋予的权利，使公共和私人投资者通力合作 实施奖励和惩罚，实现政府建设目标 管理市场,职能互补,吸引,组织模式：不
27、断协调中实现双赢,巴黎拉德方斯项目概况,5,拉德方斯-发展历程与关键举措,5,CBD新城,1964-1973年间的建筑 具有内部庭院的低层住宅楼； 办公楼高度为100米左右，简单朴素盒状，虽无令人激动的设计，却有着笔挺的国际建筑风范 1974年-1980年期间 建于70年代早期，74年以后逐渐投入使用；建筑高度增加到200米； 1980年-1990年期间 此间的办公楼迎合各种新需求，应用自然光、节能、新技术，设计风格各异，具有后现代主义特色 1990年以后 曲线与平面相结合的设计风格，办公楼位置比较集中,拉德方斯-各期建筑综述,5,CBD新城,拉德方斯-标志性建筑：新凯旋门,巨门建成之前人们都
28、认为拉德方斯离巴黎市区远，景观平淡，缺乏吸引力； 巨门建成之后，全区面积大为改观，从此，拉德方斯有了中心，有了标志，有了精神支柱，增强了吸引力；,拉德方斯-增值举措,5,CBD新城,拉德方斯-增值举措,5,恺撒大拇指,新凯旋门,步行道,CBD新城,开发模式,功能,44%步行区 10%绿化 46%建筑物 50%外国公司 26%全球前50大公司总部,政策导向下的法国经济商务中心,增值举措,标志性建筑“新凯旋门” 70多个雕塑 大面积步行道 400余种植物 主轴线,行政部门搬迁,办公公共环境+住宅,办公+ 购物中心+住宅,巴黎拉德方斯小结,5,相关产业,CBD新城,五种新城模式内外因的总结各种模式下
29、的驱动因素是引发新城启动的关键,新城模式,新城模式,从单一走向混合的、多元的,新城核心驱动力作为先发优势，中期各物业与住宅相互搭配推出，逐步完善新区配套，最终形成完整的区域综合体,五种新城模式的开发模式和物业功能,新城模式,区域增值KPI体系,KPI体系,功能化体系,单体建筑的魅力,硬性指标,多功能多层次的建筑,合理的交通体系,建筑形式,内因,外因,城市配套资源的影响,捷运系统对项目价值的影响,城市文化资源的影响,识别系统的魅力,时间的魅力,建筑集合的魅力,演绎重大事件的舞台,功能评价指数体系,看不见的高层聚集地,建筑细节的魅力,人文符号,区域标识,软性指标,步行系统,特色符号语言,纪念性/风格化建筑（群）,精神归属中心,人的活动及心理感受,人的活动引导,人的消费心理引导,新城模式的启示,新城开发三大关键指标：,1 核心驱动因素的建立,2 多元物业功能构成,3 提升档次的增值举措,核心功能下的各类功能的属性，先期以某种物业类型引领市场，从单一走向混合、多元,通过硬性指标建筑形象、功能体系的打造以及软性指标社会活动、人文符号的建立给新城带来增值，形成统一体,与区域属性相协调的新城属性，新城核心驱动力的确立,The End,
