1、房地产买卖“跳单”行为分析,by 桨桀 ps：配图为杭师大仓前校区,“跳单”行为释义“跳单”案例分析“跳单”行为的认定“跳单”行为的责任承担,目录,“跳单”行为释义,“跳单”：通过房产中介公司的居间介 绍，买受人找到房源或者出卖人找到下家后，为避免或减少佣金支付义务，而通过其他中介公司或直接跳开房产中介完成交易的行为。当前房地产买卖中“跳单”行为基本发生在二手房交易过程中。,视频: 新闻链接：跳单有风险 中介可维权 131005 零距离http:/ 陶德华在验看过该房地产后6个月内, 本人或其委托人、代理人、代表人、承办人等与其有关联的人与出卖方达成买卖交易或者利用了中原公司提供的信息、机会等
2、条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的, 陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价 的1% 向中原公司支付违约金 “11月3 0 日,系争房屋买卖双方签订上海市房地产买卖合同, 成交价为138万元 “ 2009年2月1日, 陶德华取得系争房屋的所有权。,中原公司诉称 :其带陶德华实地看房，双方签订房地产求购确认书后, 陶德华隐瞒中原公司与房屋出售方完成了房屋交易过户手续。陶德华“跳单”的行为构成违约, 故要求陶德华支付相当于房屋实际成交价1% 的违约金16500元。陶德华辩称 :“跳单”条款为格式条款 , 明显加重了对方的责任 ,应认定为无效。2008年下半年,出售方分别委托中
3、原公司、上海汉宇房地产顾问有限公司、上海爱建立好信房地产经纪有限公司挂牌出售系争房屋。中原公司对系争房屋的挂牌价为1 6 5万元, 且带陶德华看房后未提供其他居间服务。陶德华没有利用中原公司提供的信息、机会等条件达成交易, 其有权选择较低价成交 ,陶德华已支付汉宇公司全额佣金 ,故不同意中原公司的诉讼请求。,“跳单”案例分析,上海市虹口区人民法院认为：依法成立的合同受法律保护。中原公司与陶德华于2008年11月27日签订的房地产求购确认书系双方当事人真实意思表示 ,与法无悖 ,应为合法有效。房地产求购确认书中已明确约定陶德华有义务在验看房地产后的6个月内，不得利用中原公司提供的信息而未通过中原
4、公司与出卖方达成买卖交易，否则视为违约，并按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的l% 向中原公司支付违约金。现陶德华从中原公司处获知信息 ,但未通过中原公司而与出卖方签订了房屋买卖合同并取得所有权 ,理应按约承担违约责任。依照中华人民共和国合同法第8条、第107条之规定 ，判决如下：陶德华应于判决生效之日起1 0 日内向中原公司支付违约金13800元。,上海市第二中级人民法院认为：中原公司与陶德华签订的房地产求购确认书属于居间合同性质，其中第 24 条的约定， 属于房屋买卖居间合同中常有的禁止跳单格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却跳过中介公司购买房屋，从而使中介公司
5、无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。 根据该条约定，衡量买方是否跳单违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。 如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成跳单违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉
6、讼请求不予支持。,我国合同法第 424 条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 ”从性质上看，居间合同是一种特殊的委托合同。 委托合同的当事人有任意解除权。 我国合同法第 410条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。 因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。 ”居间合同的委托人得参照适用委托合同关于任意解除权的规定。 “跳单”就必然导致对在先居间合同的解除。 被“跳单”的居间合同处于被解除状态时， 不影响赔偿责任的成立。,法律是否允许委托人“跳单”？,1. 是否签署独家委托卖房或购房协议
7、。 2. 房产中介是否积极提供中介服务。 3. 委托人是否利用了房产中介公司提供的信息。 4. 委托人实际有无支出居间费用。,“跳单”行为的认定,二手房地产交易中判断购房人或卖房人是否构成“跳单”，可以通过以下几个方面进行审查：,独家委托条款的效力委托人具有机会主义倾向，总是要在居间人之间进行选择，或者就同一事项委托两个以上的居间人。独家委托，即委托人就该同样之事务负有在一定期间内不得再委托其他居间人之义务。没有“独家委托条款”也可以构成“跳单”。 对“独家委托”（专任委托）的各种表述进行概括，可分为两类：其一，“只能委托我一家，不得委托其他居间人。 ”由于委托人享有法定的任意解除权，“不得委
8、托其他居间人”的约定是没有拘束力的，委托人仍可委托其他居间人来完成事务，只是产生赔偿责任与否需要个案认定。其二，“由我独家完成媒介居间任务，如违约应当承担某某责任。 ”这种约定是有效的。 “独家委托条款” 确定的违约责任以格式条款的形式表现时， 条款制作人应当尽提示义务。,独家委托及“跳单”,“跳单“行为的责任承担,“双方跳单”，通常是为了避免居间报酬。如果该双方存在真实的买卖，一般不构成恶意串通。 “另择居间人”，通常是为了减少居间报酬。为避免报酬而“跳单”可构成赔偿责任，委托人为减少报酬而“跳单”一般不构成责任，因为委托人有选择最优服务的权利。,“跳单”分为可归责的与不可归责的两种。 只要
9、不是独家信息，即可以认定为是不可归责的“跳单”。 不可归责的“跳单”，虽然不承担支付报酬的义务，不承担赔偿责任，但是并不免除支付费用的责任。 居间人有请求报酬之权利。然如数居间人由同一委托人受有委托时，在报告居间，谁先报告相对人因而与之成立契约者，有受报酬支付之权。在媒介居间，如其契约之成立惟可归功于一居间人之活动者，则其他居间人自无请求权。 ”可归责的“跳单”，一般是利用了居间人的独家信息（垄断信息），此时就应当参照合同法第410 条的规定，认定“跳单”人对居间人的赔偿责任。此赔偿责任包括可得利益。 被“跳单”的居间合同处于被解除状态时， 不影响赔偿责任的成立。,1. “跳单”方承担违约责任
10、。如果已经签署委托卖房协议（或买房协议）的卖房人（或购房人）的行为违反了其与房产中介公司的协议，构成“跳单”的，应该按照协议约定承担相应的违约责任。如果委托卖房协议或买方协议约定的违约责任过重，法院可予以适当调整。2. “跳单”方承担中介劳务费。如果卖房人 ( 或买房人 ) 在签署了委托卖房协议 ( 或委托购房协议 )后， 房地产中介公司按照协议已经履行了提供房源信息、 带领看房、 促成买卖双方见面洽谈等义务， 卖房人或买房人基于自身原因不再出卖房屋或购买房屋，卖房人或购房人应按照其与房地产中介公司的协议支付合理的劳务费。 协议没有约定的，房地产中介公司可以向委托方主张， 法院可依法予以支持。,“跳单“行为的责任承担,谢谢观看！,
