1、1,石景山项目市场部分成果提报,易居中国决策咨询2009年08月07日,2,内容 页码,城市与区域发展规划及宏观经济环境分析03城市总体房地产市场研究17地块分析 36写字楼物业市场研究 49商住公寓物业市场研究 74商铺物业市场研究 99,城市与区域发展规划及宏观经济环境分析,Part One,4,北京市行政区划与区县功能定位,北京市的行政区划为16个区、2个县的格局。18个区县分成首都功能核心区、城市功能拓展区、城市发展新区和生态涵养发展区四个功能区 。石景山区位于中心城八区内，属于城市功能拓展区之一。,首都功能核心区（东城、西城、崇文、宣武） 集中展现古老特色 体现北京作为我国政治、文化
2、中心和国际交往中心功能的区域 是首都功能及四个服务的最主要载体,城市功能拓展区（朝阳、海淀、丰台、石景山） 实现和拓展首都城市性质功能 拓展首都城市功能、特别是面向全国和世界的外向型经济服务功能 推进生产者创新的重要基地 提升首都发展的核心竞争力,城市发展新区（通州、顺义、大兴、昌平、房山）北京发展制造业和都市型现代农业的主要载体北京疏散城市中心区产业与人口的重要区域未来北京经济重心,生态涵养发展区（延庆、密云、平谷、怀柔、门头沟） 北京的生态屏障和水源保护地 首都坚实的生态屏障和市民休闲的理想空间,5,北京城八区各项指标对比2007,北京市主要城区特征,城八区区域面积总数为1368.32平方
3、公里，占全市总面积的8.3%；2006年常住人口总数为996.7万人，占全市常住人口的比重为62.7%；2006年城八区共实现地区生产总值7217.6亿元，占全市经济总量的比重为79.6%，对全市经济增长的贡献率为74%。 石景山年生产总值占全市的比重一直在2%3%，为城八区内最低。石景山区是城区内唯一以第二产业为主导的城区，第三产业发展水平远低于其他七个城区。第三产业占经济总量的比例仅为1/3,对区内经济的支撑作用尚未显现。 石景山的人均可支配收入与其他城区相当，显示居民具有巨大的购买力。但是区内社会消费品零售总额水平较低，主要原因是区域内缺乏商业设施。,数据来源：北京市统计局,6,北京市空
4、间和功能结构规划,北京城市总体规划2004年-2010年,北京市在“两轴-两带-多中心”的城市空间结构的基础上，形成“中心城-新城-镇”的市域城镇结构。石景山区位于沿长安街的东西轴，定位为石景山综合服务中心，赋予综合服务文化娱乐的城市功能。是西部地区发展的核心。,北京市总体规划对石景山区的整体定位：城市职能：西部发展带、文化娱乐、重点旅游区具体功能： CRD(首都休闲娱乐区) 城市功能扩展区 城市职能中心 综合性会展中心规划明确提出石景山区与门头沟新城共同构成城市西部发展带的重要节点，是城市综合服务中心之一，同时也是文化娱乐中心和重要旅游地区,综合服务文化娱乐,北京两轴两带空间规划,北京城区功
5、能结构,7,北京中心城道路网规划,北京中心城轨道网规划,石景山的主要道路和轨道线路都以东西向为主，以加强石景山与主城区的联系。 在道路方面，主要有阜石路、长安街和莲花池路。 在轨道交通方面，目前有地铁1号线，未来规划有城铁S1线（连接西四环和门头沟），但是S1的开工时间未定。,北京市路网规划：,8,石景山区主要基础设施工程,地铁：未来两年内石景山区的主要轨道线还是地铁一号线。,苹果园交通枢纽的建设将成为西部地区最大的交通枢纽。成为石景山和门头沟与中心城区联系的核心。,苹果园交通枢纽：轨道1号线、城铁S1线（待建）和阜石快速路的交汇处。规划占地5.19公顷，规划建筑面积达到14.41万平方米，是
6、京西最大的交通枢纽，该项目已列入2009年市重点工程。项目计划于2009年第三季度开建。,苹果园站,9,北京市（石景山区）主要经济指标2002-2009,北京市GDP 及年均增长率 (2001-2009),2001到2007年间北京市GDP快速增长，年均涨幅达 11%。2008年受国内外经济情况影响，2008年GDP同比上涨9%，低于2007年同期近四个百分点。2009年上半年，全市国内生产总值达到5308.4亿元，涨幅达到7.8%。,因为产业总量规模小，石景山的GDP增长起伏较大，03年最高达16.6%，06年最低为3.2%。2007年增速回升，达11.3%。受首钢压产以及奥运限产影响，20
7、08年石景山区GDP为仅仅为208亿元，同比下降8.1%。占北京市GDP为2%。,石景山区GDP 及年均增长率 (2002-2008),单位：亿元,单位：亿元,10,北京市固定资产投资和房地产投资 (2002-2009),石景山区固定资产投资和房地产投资 (2002-2009),北京市（石景山区）主要经济指标2002-2009,单位：亿元,单位：亿元,北京市固定资产投资在2002到2008年间的年均增幅为19.3%，在2009年上半年为人民币 1902.5亿.北京市房地产投资在2002到2008年间的年均增幅为13.5%，在2009年上半年为人民币907.8亿2009年上半年，全市房地产投资所
8、占固定资产投资比例达到47.7%。体现了房地产也在国民经济中的支柱地位。,石景山区固定资产投资在2002到2008年间的年均增幅为25.2%，在2009年上半年为人民币 32.1亿，占北京市固定资产投资额的1.7%。石景山区房地产投资在2002到2008年间的年均增幅为51%，在2009年上半年为人民币21.7亿；占北京市房地产投资总额的2.3%。2009年上半年，石景山区房地产投资所占固定资产投资比例达到67.6%，超过北京市比例达20个百分点。石景山区房地产市场规模较小，但是增长速度显著。,11,北京市（石景山区）主要经济指标2002-2009,北京市人均可支配收入 (2002-2009)
9、,石景山区人均可支配收入 (2002-2009.05),单位：元,单位：元,北京市人均可支配收入在2002到2008年间的年均增幅为8.1%，在2009年为人民币 24725元.,石景山区人均可支配收入在2002到2008年间的年均增幅为9.8%，在2008年为人民币 23804元，与北京市人均可支配收入相当。,12,北京市社会消费品零售额 (2002-2009),北京市（石景山区）主要经济指标2002-2009,石景山区社会消费品零售额 (2002-2009),单位：亿元,单位：亿元,北京市社会消费品零售额在2002到2008年间的年均增幅为13.2%，在2009年上半年为人民币 2500亿
10、.,石景山区社会消费品零售额在2002到2008年间的年均增幅为7.2%，在2009年上半年为人民币 68.3亿，占北京市社会消费品零售额的2.7%。虽然居民人均可支配收入与其他城区相当，但是石景山区是城八区中社会消费品零售额最低的，主要原因之一是区域内缺乏商业设施。,13,未来我国宏观经济发展趋势,国家统计局：2009年上半年中国GDP增速达7.1% CPI 降1.1%,在全球金融危机的大背景下，中国上半年的成绩大大超出预期，不仅体现了4万亿投资迅速落实的高效益，更表明了宏观经济明显转向复苏，全年“保8”胜利在望。整体上来讲，此次公布的宏观经济数据普遍好于市场预期，随着库存周期调整逐步到位和
11、宏观调控政策效应逐步显现，下半年经济会止跌回稳；,2009年上半年的经济表现：,2009年上半年的经济表现证实了中国的宏观经济明显转向复苏。国内外权威机构对中国经济前景的预测具有显著的一致性，多数认为中国坚实的经济基础，以及国家4万亿投资的经济刺激，将会帮助中国经济在世界金融危机的影响下仍保持稳定而中速的发展，并在2010年有望实现经济全面复苏。,14,大幅上调2009-2010年中国经济增长预测,现在预测 2009 年实际GDP 增长率为8.3%（原预测为6.0%）,2010 年的增长率将进一步加速到10.9%（原预测为9.0%）,均显著高于市场预测（7.0%和8.3%）。,中国的实体经济受
12、到了全球经济危机的的巨大冲击，由于中国经济的基本面坚实，尽管中国的经济增长速度在下降，但仍将继续高于其他大部分国家。世界银行强调，在实施中的大规模财政和货币刺激措施的支持下，中国经济活动有望年中触底，2010年全面复苏,未来我国宏观经济发展趋势,上调中国2010年经济增长率预测，因中国出口复苏及投资加速增长。中国2010年GDP可能由此前预估的8.3%上升到9.6%。4万亿元人民币的刺激方案和创记录的银行贷款已经引发中国的投资热。,世界银行：,高盛：,美林,国外权威机构预测：,15,未来我国宏观经济发展趋势,预计未来三年中国宏观经济将向平稳增长期转变:一是GDP增速将有所回落，但仍将保持较快增
13、速；二是内需在需求结构中的占比进一步提高，尤其是消费对经济增长的贡献度将显著增强；三是经济和金融结构的转型步伐加快，融资结构进一步优化，直接融资比例将明显提高;四是产业升级和自主创新的力度将不断加大。,中国社会科学院：2009年经济增长的目标基本可以实现，GDP增长速度将达到8.3左右,央行货币政策委员会：今年都是调整的过程，明年能够稳定住，能够恢复到一个比较稳定的增长状态。4万亿经济刺激计划最快会在2010年见效。,中国工商银行：,中国社会科学院：,央行货币政策委员会：,国内权威机构预测：,16,小结：,石景山年生产总值占全市的比重一直在2%3%，为城八区内最低。石景山区是城区内唯一以第二产
14、业为主导的城区，第三产业发展水平远低于其他七个城区。第三产业占经济总量的比例仅为1/3,对区内经济的支撑作用尚未显现，未来发展潜力巨大。石景山的人均可支配收入与其他城区相当，显示居民具有巨大的购买力。但是区内社会消费品零售总额水平较低，主要原因是区域内缺乏商业设施。,石景山区在城市中的定位（目前）,北京未来的经济发展形势,受世界金融危机的影响，北京市GDP增幅在2008年和2009年上半年分别为9%和7.8%，大大低于2002-2007年间12%的年增长率。2009年上半年中国经济复苏迹象明显，中国坚实的经济基础，以及国家4万亿投资的经济刺激，将会帮助中国经济在世界金融危机的影响下仍保持稳定而
15、中速的发展，并在2010年有望实现经济全面复苏。在此基础上，我们认为北京的宏观经济在未来两年将保持稳定的增长，预计在2010年全面复苏。,石景山是北京都市服务功能向外扩展过程中西部地区的承接地。 石景山区目前的产业结构以第二产业为主，随着首钢的搬迁，石景山的产业结构升级得以快速进展。 在第三产业中，石景山主要发展休闲娱乐、会展、旅游以及主要服务西部地区的区域级商贸。,石景山区在城市中的定位（未来）,Part Two,住宅市场 商业市场 写字楼市场 酒店市场,北京及石景山区住宅地产市场分析,19,北京市住宅市场年度分析 近三年，住宅市场供求走势跌宕起伏，价格持续高位运行；09年上半年市场整体供小
16、于求，价格涨幅明显,2007年，成交量、供给量较06年出现小幅下降，成交量略大于供给量，价格随着出现大幅上涨。2008年成交量迅速下滑，供给量维持了上年的水平，供求一顿陷入严重失衡态势，成交价格高位震荡小幅下行。 2009年上半年北京房地产市场迅速走出低谷，成交量、价水平与2007年下半年基本持平。存量得到了有效的消化。随着市场在2009年迅速回暖，09年上半年住宅价格一路攀升，从年初的10341元/平米，到6月份的12432元/平米 ，累计增幅超过了20%。,北京市住宅供需情况（2006-2009上半年）,北京市住宅价格走势情况（ 2006-2009上半年）,20,北京市住宅市场月度分析历年
17、市场表现显示，成交量季节性波动明显，春节为传统成交淡季，第四季度往往为成交高峰，俗称金九银十。,北京市住宅月度供需情况（2006.1-2009.6）,北京市近一年住宅供给区域分布情况（2008.6-2009.6）,由于可开发土地资源丰富，朝阳区是北京住宅供给最大的区。 顺义区、海淀区、通州区，位列全市住宅供给第二梯队。 石景山区供给占全市供给比重较小，近一年住宅供给面积仅占全市的3%。,21,2009年上半年，北京房地产市场全面回暖。我们预计北京房地产市场下半年市场走势仍以整体回升为主，为了防止价格快速增长带来的市场泡沫，我们预计政府出台限制投资/投机性购房相关政策的可能性较大。,下半年供给大
18、幅放量仍保持谨慎乐观：上半年房地产形式转好，供给数量较低，供求失衡；进入6月房地产投资水平明显上涨，但下半年供给放量仍保持谨慎乐观。,成交阶段性回落：进入6月成交量出现下滑，成交量上涨动力不足。由于上半年房价上涨速度过快（商品住宅均价累计上涨27.4%），将抑制市场刚性需求，从而导致交易量的下降。如果通胀预期继续上升，政府不出台严厉的调控政策，投资/投机需求将逐渐升温，高端物业成交量将较为乐观。市场仍然存在较大的不确定性，我们对下半年房地产交易量持谨慎乐观态度。,核心：整体回升为主,成交价格上升阻力大：目前北京市商品住宅价格已经接近了历史高点，未来上涨阻力较大。随着价格上涨，刚性需求不断加入观
19、望阵营，成交量面临萎缩风险。“有价无市”将再度造成市场泡沫，价格回调压力加大。,北京市住宅市场走势预测,22,石景山区住宅市场年度供求分析07年开始一直保持旺盛需求，09年上半年成交量猛增，同时价格小幅增长,石景山区住宅供求分析（2006-2009上半年年度统计）,数据来源：易居CRIC中国房地产投资决策咨询系统,数据来源：易居CRIC中国房地产投资决策咨询系统,石景山区住宅成交价格（2006-2009上半年年度统计）,整体成交市场基本维持稳定状态，自07年下半年出现明显上涨，并于08年末进入相对旺盛阶段。 与全市成交趋势相一致，09年上半年成交量猛增，同比增幅达到了79.6%； 09年上半年
20、住宅成交价格累计上涨了5.2%，涨幅远低于全市平均水平，价格较为平稳。,23,石景山住宅市场格局石景山区板块竞争格局及重点项目分布,金融街、远洋、石开、万达、北方中惠、金隅等齐聚石景山。石景山未来格局面貌将发生较大变化，石景山板块正处于激烈的变革阶段。鲁谷板块开发深度不断加强，首钢板块随着首钢搬迁也将迎来新的发展机遇。,受多重因素制约，石景山市场处于待开发状态，将成为未来几年北京住宅开发的热点区域。总体来看，石景山可分为两个板块，鲁谷、八角、古城板块和首钢板块。鲁谷、八角、古城居住板块交通便利，配套成熟，以普通住宅为主要供给，客户面较广。以远洋山水系产品为代表，婚房成为主打产品。首钢居住板块产
21、品走向两个极端，一方面拥有大型经济适用房、限价房开发规划；另一方面拥有一定体量的别墅项目。购房群体侧重于石景山区居住人口。别墅项目覆盖范围较广，该板块别墅发展尚不成熟。从土地供给和住宅开发角度来看，目前鲁谷板块是供给、成交重点；首钢板块是未来发展的潜力板块。,鲁谷、八角、古城居住区,首钢居住区,24,鲁谷、衙门口地区,远洋沁山水,茂华璟都会,鼎城,雍景四季,玉泉新城,庐师山庄,石融景城,诗景长安,CRD银座,项目所在区域周边主要物业分布情况鲁谷地区住宅开发热度高，下半年多个项目集中入市,从项目所在版块来看，项目处于住宅供给较为集中的热点区域。周边有远洋沁山水、玉泉新城、茂华璟都会、雍景四季。,
22、本项目,25,已供应量38.9万平方米,预计供应量114.6万平方米,整体来看，石景山在售项目较少。近一年来供给量有限，且缺乏高端项目，以普通住宅为主。从未来供给情况来看，潜力较大的项目有鼎城、雍景天成、石融景城和玉泉新城四个项目。其中玉泉新城项目由于其特殊的地位位置，未来供给不确定性较大。,区域未来供应08年至今石景山区住宅供给量较低，未来两年市场供给增量较大,26,石景山住宅市场未来发展趋势住宅供给增加，未来发展空间较大,石景山住宅开发量一直在全市处于较低水平，随着未来两年多个新盘项目推出，市场供应将大幅增加，有助于扩大石景山在全市住宅市场中的份额。,随着首钢搬迁，衙门口改造的逐步完成，石
23、景山将呈现一个新的开发高峰。,由于石景山项目占北京市总体市场份额不大，未来上升空间较大。,整体商业、写字楼地产市场分析,28,北京市商业营业用房市场年度分析受宏观经济影响，09年上半年商业营业用房投资额、新开工、竣工面积大幅下降；预计未来两年市场供给将随之下降，08-09年上半年销售型商业营业性用房成交面积保持在高位，价格稳步增长，显示市场需求良好。,07年商业营业用房投资达到了波峰，随后投资额出现下降。新开工、竣工面积也随之出现明显下滑。 商业营业用房成交量居高不下，08年更创本轮新高，09年成交价格小幅上涨。08年以来成交量上涨，投资额，新开工、竣工面积萎缩，供不应求态势比较明显。,北京市
24、商业营业用房年度投资额分析（2000-2009年上半年）,北京市销售型商业营业用房年度成交面积、成交价格分析（2000-2009年上半年）,北京市商业营业用房年度新开工面积、竣工面积（2000-2009年上半年）,数据来源：北京市统计局,单位：万平方米 、元/平方米,单位：万元,单位：平方米,29,北京市写字楼市场年度分析受宏观经济影响，09年上半年写字楼投资额、新开工、竣工面积大幅下降；销售量低位运行，销售价格小幅走低,北京市写字楼投资额一路走高至07年，转而进入下行轨道，目前尚不能确定已走出下行轨道。08年开始新开工面积严重萎缩，未来两年市场供给量将减少。08年销售面积遭遇腰斩，销售价格开
25、始出现冲高回落。09年销售面积有望突破08年，销售价格有望止跌回升。,北京市写字楼年度投资额分析（2000-2009上半年年度）,北京市写字楼年度成交面积、价格分析（2000-2009上半年年度）,数据来源：北京市统计局,北京市写字楼年度新开工面积、竣工面积分析（2000-2009上半年年度）,单位：万元,单位：平方米,单位：万平方米 、元/平方米,30,全市商业、办公市场走势分析,在H1NI甲型流感的推波助澜下，商业、写字楼需求再受重创，需求萎靡。,金融危机下企业需求（特比是外资企业）受到严重冲击，商业、写字楼需求随之减少，需求回复尚需时日。,融资渠道放宽，商业、写字楼资本化运作，将为商业、
26、写字楼发展带来新契机,未来两年宏观经济转暖将有望带动商业、写字楼市场回暖，近两年投资量的不足将直接导致未来几年供应量的下降，从而改变整体市场供求比和价格走势。,31,整体酒店产市场分析,32,北京市高星级酒店数目（2004-2008）,北京市高星级酒店客房价格（2004-2009.05）,北京市高星级酒店入住率（2004-2009.05）,2008年奥运会年导致过多酒店集体开业（25家四星酒店，9家五星酒店），市场需要时间来吸纳。受08年过多新增供应、金融危机和H1N1的影响，2008年至今北京市高星级酒店入住率保持低位。 2009年前5个月，酒店客房价格也大幅下调。但是，整体上看，北京市高星
27、级写字楼市场尽量来一直保持快速增长的趋势（从酒店数和客房价格上看）。未来经济的复苏带动商务需求的回升将有助于酒店市场的整体回暖。,数据来源：北京市统计局&北京市旅游局,33,燕莎,CBD,王府井,金融街,12kM,北京市主要高星级酒店区域,相比写字楼和商铺，高星级酒店的聚集程度最高。主要因为高星级酒店对商务和生活配套的要求都非常高。 本项目距最近的金融街区域12公里。,相关地产政策及对房地产市场影响,35,2007年以来政策调控方向及后市政策走向,36,2007.12009.6房地产重点调控政策一览,37,后市预判货币政策骤然收紧难度较大，实体经济逐渐复原，房地产业凸显支柱产业作用。,受09年
28、货币宽松政策影响，地方上马一批重大工程，投资建设期较长，未来货币政策收紧将造成工程建设后续资金困难。我们预计未来货币政策骤然收紧难度较大，适度宽松货币政策将持续一段时间。,在保障GDP增长为核心的指导思想下，投资拉动成为目前最有效的方式和手段。房地产作为带动经济增长的重要投资渠道近期遭遇严厉政策打击的可能性较小。,政府对经济的大力投资使得国企更多地介入地产行业（通过参与开发或购买物业）。同时，很多实力雄厚的大企业在市场低潮期投资商业地产，以获得更大的回报。因此 ，在未来两年国企和大型民企很有可能成为地产市场特别是商业地产市场的重要 参与者。,38,地块分析,Part Three,39,根据北京
29、市总体规划，石景山和通州的主要职能是承接中心城区功能的综合服务区。根据石景山区规划，项目所在地鲁谷区是是石景山区政府所在地，是石景山区与中心城区的联系枢纽，也是石景山未来的行政和商务中心。,北京市空间结构图,石景山区空间规划,项目区域在北京市&石景山区的地位,40,在长安街西延长线上由东向西将建设成北京国际雕塑园地下商务区、银河商务区、京燕酒店商务区和京西会展商务区四个商务功能区，形成一条现代商务产业带 。未来有望成为辐射北京西部的区域级商务商业带。,项目周边主要商业区规划,京燕商务区（突出商务服务功能，引入酒店物业 ）,北京国际雕塑园地下商务区 （以雕塑公园为核心，突出休闲娱乐功能，重点发展
30、商业、文化娱乐等产业 ）,银河商务区（规划为商业金融中心，是石景山的小CBD）,京西会展商务区集展览、会议、酒店、办公、精品购物为一体的综合性的展览中心,41,银河商务区是沿长安街四个商务区中规划面积最大的一个；用途为商业金融，可兼容文化娱乐，是未来石景山区政治、经济、文化的中心，也被称做石景山的小CBD；突出商务功能，重点建设写字楼、五星级酒店，配套时尚百货、精品商业街、高档影院、特色餐饮店及金融服务等高端商业、文化娱乐设施，重点引进国内外大型企业总部或者分支机构。,银河商务区规划建设情况,用地指标：总用地面积为18.805公顷，规划建筑面积54.49万平方米，其中文化娱乐建筑面积6.3万平
31、方米，商业金融建筑面积48.19万平方米。,规划范围：东至鲁谷大街，南至鲁谷西小区，西至鲁谷北路，北至石景山路,银河商务区规划情况,42,42,2007年以来银河商务区土地出让情况,2007年至今银河商务中心已出让四个地块（不含中铁项目地块），规划总面积37.7万平米。1. 万达广场项目（已基本完工）2. CRD银座项目（在建,09年9月开始销售）3. 中油项目（未动工）4.中惠熙元项目,目前，石景山政府在对两个地块招标：1.用地面积为1.8公顷，规划建筑面积为6.3万平方米；2. L地块用地面积为1.95公顷，规划建筑面积为7.78万平方米。,已出让地块,待出让地块,43,石 景 山 路,中
32、铁大厦,万达广场,石景山区政府,万商大厦（外立面装修中）,银河商务区长安街沿线形象展示,长城大厦,银河商务区是目前石景山区所有规划的商务区中发展最成型的一个。沿石景山路（长安街西延长线）形成了万达广场、石景山政府大楼、中铁大厦、长城大厦和万商大厦一线商务展示区。目前万商大厦正在进行外立面重新装修。长城大厦也即将进行外立面装修.,44,银河商务区周边配套&交通,万商花园酒店,万达普尔曼酒店,万达广场购物中心,除了颇具规模的写字楼外，银河商务区还拥有高端商务配套，包括： 两个星级酒店：万商酒店（四星）、万达广场普尔曼酒店（五星）一个大型商业：万达广场购物中心（10万平米）在交通方面：银河商务区北侧
33、紧挨着石景山路，是长安街的西延长线，长安街是北京市南北主干道，也是北京市形象大道。距离地铁一号线八宝山站800米。,45,地块北、西、南三侧临路，道路较为通畅便利；地块东侧为规划中的银河东二路，目前尚未修建；其中西长安街延长线-石景山路为城市干道，但由于万达广场阻隔，和本项目并不直接相邻，影响项目昭示性。,银河东一路：,银河中街：,银河东二路（待建段）：,道路系统,46,绿地,老居民区,邮政大楼,电信大楼,中铁大厦&石景山区政府,万达广场,银河商务区未来商业项目,周边项目,CRD银座,电科大厦,E,M,新项目集中在项目北侧沿石景山路一线；项目南侧以老居民区和公建建筑为主，形象较低端。,47,地
34、块形象展示&可视性分析,最佳展示性,一般展示性,最差展示性,北侧万达广场（80米）基本遮挡了从石景山路观看本项目的视线；万达广场与石景山政府大楼之间是从石景山路观看本项目唯一视觉通道，因此项目东北角区域具有 最佳可视性。项目北侧、西侧、南侧均临主干道，可视性较好的。受东南角邮政大楼和电信大楼的遮挡，该区域的可视性最差。,48,地块南北有近一米高差，但是坡度较平缓地块内部没有保留建筑初步判断地质条件良好,地块现状,地块现状,项目形状接近手枪形状,但还是比较规则，有利于建筑排布。地块东西长约215.6米，南北长度142.48米，东部最窄为44.48米。根据地块形状及可视性，主要建筑应沿银河东一路和
35、银河中街布置。,215.60M,94.26M,32.99M,68.34M,24.00M,74.00M,44.48M,142.48M,银河东一路,银河中街,鲁谷路,地块形状和现状,49,地块经济和技术指标,总占地规模中等,土地总面积为18,905平米，容积率为4.5，地上建筑面积约85,073平米，对于城市综合体而言，项目规模偏中等，建议开发物业类型不宜太多。,土地属性限于商业物业,从土地属性上看，40年产权的商业金融用地，开发功能将限于商业公建类产品,控高不超过80米,停车位150平米建筑面积一个,停车位数量较充足，（甲级写字楼标准为150平米/一个停车位）。,与北侧万达广场限高一致，北侧视线
36、受万达广场主导，沿石景山路形象展示受到影响。,50,小结,银河商务区初步成型，万达广场奠定银河商务区核心地位，未来银河商务区具有成为石景山区核心商务区和北京西部重点商务区的潜力。 政府导向明显，石景山政府对开发银河商务区高度重视，并重点引进大型企业总部和区域机构。 交通便利，临近西长安街和地铁1号线八宝山站。 配套设施较完善，周边高星级酒店、购物中心聚集。,优势,劣势,沿长安街视线受万达广场遮挡，基本无展示面。项目形象展示受一定影响。地块呈不规则状，项目的整体排布以及道路规划受到限制。项目东南面受到东南角的两栋大楼的遮挡，项目形象展示受影响鲁谷路南侧的永乐居住小区，年代较早，削弱了本项目现代的
37、城市形象。,Part Four,北京写字楼整体市场介绍,53,北京主要优质写字楼区域,中关村,东二环,金融街,以北京中轴线划分，可分为东部地区和西部地区 东部地区市场化程度高，集中了大多数写字楼区域，CBD和燕莎都是国际化程度很高的写字楼区域 西部是政府机关和国营企业集中地，写字楼市场因此受政策影响很大地区，西部整体写字楼市场相对较小 全市优质写字楼总量为787万方，主要分布在6个写字楼区域。,燕莎,CBD及周边区域,东长安街,54,北京主要优质写字楼区域基本情况,东部写字楼区,西部写字楼区,55,北京主要优质写字楼区域投资回报率,经过10多年发展，北京市写字楼市场已趋向成熟，主要优质写字楼区
38、域的写字楼投资回报率均在6%-8%之间。,56,中关村,东二环,金融街,燕莎,CBD及周边区域,东长安街,各区域典型写字楼,CBD区域:,国贸中心,佳程广场,融科咨询中心,建成年代：2005面积：10万平米租金：250元/月/平米,建成年代：1992&1999面积：12万平米租金：270元/月/平米,建成年代：2002&2004面积：13.5万平米租金：220元/月/平米,57,各区域典型写字楼,东方新天地,新保利大厦,英蓝国际中心,建成年代：2005面积：10万平米租金： 260元/月/平米,建成年代：2006面积：5.6万平米租金：270元/月/平米,建成年代：2000-2004面积：30
39、万平米租金：200元/月/平米,项目区域写字楼市场研究,59,项目周边区域在全市写字楼格局中的地位,中关村,东二环,金融街,本项目距最近的金融街写字楼区12公里 项目北侧西长安街沿线零星布置一些写字楼项目，以政府机构自用、国企自用及服务于西部地区中小企业的中低端办公楼为主。 从项目的区位看，银河商务区不可能发展成为一个全市级别的写字楼区域，但是有潜力发展为服务于西部地区（特别是石景山区的）区域性的写字楼市场。,12kM,燕莎,CBD及周边区域,东长安街,银河商务区,60,区域所有写字楼项目,现有项目,在建项目,本项目,8,11,9,10,7,6,5,4,3,2,1,61,区域写字楼供应时间表,
40、项目周边区域内写字楼自2005年起每年都有新写字楼入市，目前写字楼总量为27万平米（不含中国生物技术中心自用的16万平米）。,62,区域写字楼销售价格表,写字楼销售以整售为主，因而价格较零售偏低。 西长安中心区位条件优越（靠近西四环五棵松地铁站），价格最高（18900元/平米）。 项目周边区域以万达广场为参照，整售价格为13000元/平米。 考虑到整售的因素，以及2008年市场情况的影响，如果散售，万达广场目前售价将在20000元/平米左右。,63,区域现有写字楼租赁情况,长城大厦,慧科大厦,中铁建设大厦,泽洋大厦,区域内07年之前的写字楼在装修环境、硬件设施上较为老化陈旧，但租金相比新建写字
41、楼差距不大，且入住率普遍很高，达90%；,64,现有写字楼租赁客户情况,四个开发较早的写字楼入住率均在90%以上，租赁客户以中小型科技类公司为主，最多可占到50%的比例较早开发的写字楼客户需求面积在100-200平方米之间万商的客户中有6%是政府机构，如北京住房资金管理中心、石景山投促局等；且面积需求较大泽洋大厦作为北京文化创意产业基地，吸收相关客户只有15%；而与钢铁产业相关的贸易公司、制造业企业进驻比例近30%,65,区域写字楼销售情况,中国生物技术中心,西长安中心,万达广场写字楼,鼎城时代广场,07-09年的四个新写字楼项目中，均以整售为销售方式，购买方均为大型国企（国内单位）其中三个项
42、目分别整售给上市央企、大型国企、高校,66,典型写字楼平面信息,万达广场,慧科大厦,鼎城写字楼,典型写字楼的标准层面积一般在1200平方米左右，层高3.5米净高2.8米，柱距在8-10米范围普遍采用框剪结构，办公空间均可进行自由组合，使用面积不受限制,67,典型写字楼硬件信息,典型写字楼项目中，硬件配置标准符合乙级写字楼的标准采用中央冷暖空调、电梯均采用国际知名品牌,68,典型写字楼硬件信息,典型写字楼外立面多采用玻璃幕墙，辅以石材、铝板等建筑材料公共空间如走廊、电梯厅均为精装修,69,典型写字楼个案研究,石景山万达广场写字楼,写字楼A座 、B座,70,典型写字楼个案研究,中铁建设大厦,71,
43、未来潜在供应,本项目,2,1,3,5,4,72,未来潜在供应-项目信息,CRD银座,茂华大厦,融景城,73,未来潜在供应-项目信息,74,未来潜在竞争分析,2009,CRD银座 写字楼5千,石开融景城 第四期公建总建面5-10万 住宅总建面25万平米,2010,2011,2012,银河商务区M地块 总建面5万 商业用地,预计本项目主销售期,南园大厦 总建面4.7万,该地块尚未动工，目前无任何信息 ，预计最早入市时间是2010年底。,根据易居对石景山区项目开发进度的市场经验，本项目预计在2010年中或下半年开始销售。主销售期将会持续一年左右。 若银河商务区M地块能尽快动工，将成为 本项目最大的竞
44、争对手。,75,写字楼部分小结：,未来写字楼市场有很大发展空间；国企对优质写字楼需求不断增加；在未来2年区域内写字楼竞争项目较少。,1. 万达和中铁写字楼的入市加速带动本区域商务资源的集聚，具有良好商务氛围。银河商务区未来有望发展成为石景山核心商务区 和北京市西部地区重点商务区。,2. 国有资本大量进驻本区域写字楼市场。07年以来区域写字楼以整售为主，客户多为国企、央企等。,3. 石景山政府大力支持银河商务中心区的集中商务发展，给予进驻的企业公司一定的优惠和政策。,Part Four,北京商住公寓整体市场介绍,78,商住公寓指商业用地上建设的公寓产品，可商可住，是介于住宅和写字楼之间的一种中间
45、产品 商住公寓整体供应量很小，分布比较零散。按其特征可分为两类，一类是位于(临近）主要商务区的商住公寓（通常以办公为主），第二类是位于城市边缘但是临近轨道交通的区域的商住公寓（通常以住为主）。,商住公寓与普通住宅的区别,商住公寓定义,79,79,CBD及周边区域,建外SOHO,第一类：位于(临近）主要商务区的商住公寓,特点：为中小企业提供办公空间，作为商务区的居住配套购买者：中小公司，投资者，中高端收入人群自用案例：SOHO产品，望京佳美风尚中心、华业国际中心,华业国际中心,佳美风尚中心,两种类型商住公寓,80,80,建外SOHO,建成年代：2002.1.1（一期）建筑总面积 ： 592,00
46、0主力户型面积：120-165 ； 230-280 2004年12月价格： 17000元/客群：CBD上班白领，北京、外地投资客户卖点：首创SOHO概念，位于CBD内，核心商务区,1、3、4号楼标准层,7、8号楼标准层,81,81,嘉美风尚中心二期,建成年代：2007.12.1建筑总面积 ： 180,000（其中公寓2万平米）主力户型面积：60-120 价格： 14000元/客群：望京上班白领，韩国、日本客户。卖点：临近望京科技园，靠近机场,标准层平面图,一室一厅：109 ,一居室：54 ,82,82,华业国际中心公寓,建成年代：2007.2.1建筑总面积 ： 20,000主力户型面积： 48
47、-90 2009年6月价格： 20000元/客群：CBD上班白领，部分外地投资客户。卖点：位于东四环，交通便利，展示性好，临近CBD,标准层平面,一室：64M2,一室一厅：78M2,83,83,中关村,东二环,金融街,燕莎,CBD及周边区域,东长安街,东亚望京中心,东亚三环中心,东亚上北中心,特点：区域环境不支持公建开发，但是项目拥有极佳交通优势，往往靠近轨道，因而适合开发居住型商住楼购买者：购买力一般的年轻白领，作为过渡性居住需求。案例：东亚三环中心、东亚上北中心、东亚望京中心,第二类：位于城市边缘但是临近轨道交通的区域,84,东亚上北中心(地铁5号线沿线）,建成年代：2009.9.30建筑
48、总面积 ： 230,937主力户型面积：30-90 2009年6月价格： 10500元/客群：年轻白领，部分外地投资客户。卖点：地铁5号线沿线,标准层,二居：60.15,85,85,东亚望京中心,建成年代：2006.12.16建筑总面积 ： 83,195主力户型面积：38-70 2007年8月价格： 11500元/客群：年轻白领，主要为望京地区白领，部分外地投资客户。卖点：临近望京产业园，临近机场,标准层,二居：68,86,86,东亚三环中心,建成年代：2006.12.16建筑总面积 ： 122,983主力户型面积：30-80 2009年6月价格： 13000元/客群：年轻白领，部分投资客户卖点：地铁4号线沿线,
