1、万科沌口项目前期报告,研究工作步骤导示图,项目背景,目标解析与 核心问题界定,物业发展 建议,案例借鉴 及启示,规划建议,前期结论 验证,区位良好的区位认知和规划利好，交通条件是地块最大的先天优势,项目位置项目位于沌口新区博学路，沌口核心区，配套完善，周边商业集中，发展迅速，市场潜力巨大； 区域特色区域在城市总体规划确定的“中国汽车城”，区域内集中了东风汽车集团上下游产业； 未来规划沌口新区将扩建成辐射武汉乃至华中地区的现代制造业基地、生产服务中心、文化旅游中心和风貌独特的商住新城区； 主观认识沌口新区具有浓厚的东风情怀，片区相对独立自主，片区高端客户群因区域缺乏高端住宅项目而外溢明显。,虽非
2、传统的武汉核心区域，但沌口区域内区位价值良好，项目所处的新区核心价值显著。,东合中心,体育场,东风总部,地铁3号线,江汉大学,指标规划指标限制、单调的周边环境，高地价成本带来的影响均加大了规划设计难度,技术指标 占地面积：21.34万方左右 建筑面积：53.36万方左右 容积率：2.5以内 绿化率：不少于35%周边环境 三角湖路临近江汉大学校区，道路平整，人气足； 博学路背靠泰合百花园项目,人流车流稀少； 车城西路道路沿线集中绿岛花园、东风阳光城等大型住宅社区，居住氛围浓厚； 神龙大道道路宽敞，属于沌口主干道之一 ； 3号地铁线规划建设中的地铁站口距离项目约1.5公里，预计2014年建成通车。
3、楼面地价：2545元/,技术指标控制使得规划在一开始就受到多方面限制；高地价高成本更使得规划需要兼顾给未来高价格实现提供基础。,区域楼市区域现有价格天花板远低于本案价格突破线,成交分析：一房成交特点：2009年一房成交主要集中在50以下为主，50-70为辅，相对2008年70-80下降较为厉害；两房成交特点：当前成交以80-90、90-100、70-80为主，2009年产品面积线逐渐收缩。新增50-60较为突出；三房成交特点：成交户型段有整体拉开趋势。成交走势较为均衡，成交向90-100 、120-130 两个峰值靠拢。四房成交特点：区内受周围后宫湖别墅对高端客服分流，成交总量较小。,在置业需
4、求相对独立和保守的的沌口市场，现状市场情况下均价突破8000元/存在着极高的难度。,项目核心价值沌口新区高价值核心区大盘,B,问题提出,沌口新区核心地段； 高成本，高容积率； 超大规模住宅项目；,如何紧扣区域价值？ 如何进行规划设计？ 如何实现价格突破？,研究工作步骤导示图,项目背景,目标解析与 核心问题界定,物业发展 建议,案例借鉴 及启示,规划建议,前期结论 验证,问题的来源如遭遇市场下降期，项目风险大增,高层 约8102元/,项目正常的销售价格：,问题起源： 经济指标矛盾,问题的来源：2545元/的楼面地价成本测算,楼面地价：2545元元/,不断上涨的建安成本： 高层单方成本：3000元
5、/,其他费用 （税费、营销和财务成本等）： 粗估：1500元/,合理利润 利润率：总成本的15%,项目周边项目价格均未超6000元，我们能否实现价格突破？是否有客户支撑这样的高价？,问题显现： 价格如何实现突破,周边项目价格：湘隆时代：5700元/；博学华府：5500元/；东风阳光城4期：5800元/； 区域内最高价项目：金色港湾：6500元/，湖景成熟超大低密度生活区。,博学华府 5500元/,湘隆时代 5700元/,东风阳光城 5800元/,需求不是真问题市场有能支撑价格的客户沌口片区高端客户群扎堆，高端客户并未因价格而放弃购买；关键是给客户什么样的理由接受这一高价？,高价项目均有资源支撑
6、，我们凭什么支撑？武汉新区、高成本、区域市场客户厚度有限，怎么实现高价格？,客户目标及易居对目标的思考,规避风险,拔升项目价值，能否实现高价格？有那些可行方法？适合项目的是那些方法？突破区域价格，关键是要抓住那批有价格承受能力的客户，他们置业需求是什么？,4-5年内 销售完成,项目体量决定销售期过长，需要综合考虑产品和价格的对应关系；我们需要确定，在价格确定情况下，何种产品带来的销售期是可以接受的。,万科目标：,易居对目标的理解：,核心问题的提出价格无法实现突破,高成本、8000以上单价周边仅实现6000以下的均价,规避高成本风险突破竞争树立项目价值影响力,现实,目标,在操作过程中我们需要重点
7、关注的问题：关注大势：市场转变对项目的影响是什么？价格的自然增长可以期待吗？区域竞争：从现有区域内住宅市场的竞争，我们能否找到价格提升的机会？价值提升：现有沌口市场城市豪宅的价值体系如何建立，我们如何突破区域竞争体系？,如何突破价格圈层，用什么方法保障高价格的实现？,核心问题,项目背景,目标解析与 核心问题界定,物业发展 建议,案例借鉴 及启示,规划建议,前期结论 验证,案例分析（一） 金地国际城,案例分析（二） 中央悦城,案例分析与借鉴,本案借鉴点,分析总结与案例启示,基准方案推荐,基准方案推荐,满足容积率指标的组合方案,案例（一）金地国际城,案例（一）金地国际城,项目周边的激烈竞争,合肥客
8、户对超过18F的高层有抗性 VS 9万平米3.3容积率,机 会：合肥老城区外扩的第一站，定位城市次中心，其前景已被合肥市民认可,开发战略,营销占位高端基于未来，主打城市价值，主打国际形象,入市时区域略显陌生,基于风险多元产品线，盈利主体还是前期以市场主流产品/户型入市，后期解决容积率问题,内城外城的规划主题先保证盈利主体的品质打造居住内城；将多出的容积率集中排布于沿路（商业小户型），通过减小户型面积控制总价，打造外城,功能转换，化解抗性对于因容积率排布造成的延马鞍山路大体量的东西向小户型产品，功能转换为国际化小户型公寓，结合商业街，解决抗性，提高单价,产品开发策略,复合型功能定位,32%公寓面
9、积,32%公寓面积,3.3高容积率，住宅势必会出现东西朝向房子，利用功能转化，把部分面积转化给公寓，即保证住宅的舒适性，又实现公寓利润最大化（面积小，高单价）,功能转化,利润最大化,产品定位以复合型功能产品定位，化解区域陌生问题，降低风险，走稳妥路线,容积率排布 内城盈利主体根据市场要求，选择18F以内的小高层，集中排布于资源较好的地块内部，同时为了保证品质，严格控制高度和楼间距 外城剩余容积率部分，以东西向小户型公寓，沿路摆放于马鞍山路沿线,销售顺序 前期考虑风险，首先入市的是主流产品18F以下板式小高层 推出沿主干道的国际化小户型公寓，最大的吸引力在于高形象，低总价 后期推出33F高层产品
10、，减小风险,开发模式外城通过公寓/商业沿马鞍山路设置， 内城设置居家大户住宅，外内城有效分离，互不干扰,1,内城/外城规划，配套全,确保容积率， 保证居住舒适度，,小高层+高层的业态组合,2,分解高层市场抗性， 解决高容积率问题，确保项目形象与利润,丰富产品功能，化解产品抗性， 提高单价,3,同一业态的功能转换,项目总体规划思路(一) 高层低密度,案例亮点,单一薄板高层建筑 / 缔造起伏有致的建筑天际线强化业态功能 / 现代建筑风格诠释时尚,案例（二）中央悦城,案例（二）中央悦城,1、组团式开发，复合型产品业态组合，分摊高容积率。,2、低密度向高密度逐渐开发，以低密度业态入市，树立社区豪宅形象
11、.,5、以120平米以上的大户型为主，塑造纯粹大宅社区。,3、建筑风格启用区域空白的新派风格。,4、低密度组团产品线丰富。,一期,产品开发模式,3-5层HOUSE产品 254套联排别墅及庭院别墅,主力户型面积 135-275m,1期 容积率1.8,2期,3期,2栋板式小高层，共294套,主力户型面积 135-188m,2006.7,2006.11,3栋25-31层的高层，共576套 平面3房、复式4房、底层别院,主力户型面积 125-205m,2007.10,低密度,高密度,低密度向高密度逐渐开发，以低密度业态入市，树立社区豪宅形象； 实现1期低容积率，后期容积率做高并模糊公示，成功实现了低密
12、度向高密度的开发模式。 高低组合的复合模式，在迅速塑造豪宅形象的同时，有效树立了价格标杆，实现利润。,借鉴点一：复合型业态解决豪宅的高容积率,低密度类别墅产品，迅速提升了产品的高端豪宅形象。 登峰造极的别墅概念，塑造了丰富的产品形象。 户型产品均为3房以上户型，诠释了整个高档社区的稀缺大宅理念，诠释了居住的舒适性。 高层别墅产品概念。,借鉴点二：丰富的低密度产品线,1,复合型业态解决豪宅的高容积率,拉平容积率， 确保塑造高端豪宅形象,纯粹大户社区,2,出面积；更贴合大户豪宅形象,产品创新，增强产品竞争力， 分流多层类别墅的客户，分解高层豪宅抗性,3,高层别墅创新,本案总体规划思路(二) 低密度
13、+高密度的复合型产品,案例亮点,复合型物业形态 / 提升社区形象功能性产品增强竞争力 / 类别墅产品拉低容积率,丰富产品概念，利于制造推盘亮点， 相互保护并去化,4,丰富的低密度类别墅产品,研究工作步骤导示图,项目背景,目标解析与 核心问题界定,物业发展 建议,案例借鉴 及启示,规划建议,前期结论 验证,整体规划的基础,21-33层薄板高层； 超低建筑密度，超大楼间距，景观好； 坡地营造：起伏地势，规避纯高层压迫感； 坡地建筑：建筑高度由南向北， 21-34层逐渐递增，保证各户的采光通风，缔造丰富的建筑天际线，增强建筑美感； 建筑形态：一梯2户的大户型高层薄板（大3房、4房）+2梯4户的品字型
14、高层薄板（2房、3房），避免高层大薄板的形式； 北面临三角湖路面对江大以中小户型为主； 东面临博学路与竞案博学华府毗邻，建议利用坡地填高地势做超高层建筑，以利于低区销售； 硬朗的建筑立面，起伏性高层业态，塑造城市天际线，重新定义现代与时尚。,30层高层+11层小高层+6层叠拼； 打造南低北高的坡地，北面高密度产品为主，南面低密度产品为主； 围绕社区中央景观带，依次为叠拼、小高层，项目北面临三角湖路及东面博学路为高层产品； 社区主入口设置于东面博学路上； 社区中央景观带，叠拼、小高层户户有景；高层高区景观优势明显，建议做空中别墅产品； 主力户型以舒适型大3房4房为主，配以少量的舒适2房和紧凑3房
15、； 公共空间的建筑小品及高档生活配套营造贵族人文的生活氛围，包括如露台博物馆、贵族幼儿园、大会所、泳池等。,两种方案规划要点 纯高层方案 VS 高层、小高层、叠加多种物业形态方案,打造城市天际线一座城市的色彩、规模和标志性建筑,社区景观与建筑形式完美相融营造贵族人文范围,整体规划的基础,VS,整体规划的基础,本案经济数据研究纯高层方案,占地面积：（万方）21.34 建筑面积：（万方）59.75 容积率：不高于 2.8 绿化率：不低于 35%,依照常规20%的建筑密度测算，本案层数为14层，若每栋双单元，则物业形态为53栋小高层,拔高建筑层数，反推建筑密度,当建筑密度为10%时，可实现27栋28
16、F纯高层社区； 若全部为30F及以上高层时，建筑密度仅为9%左右。,本案容积率决定了必然是高层社区，只有尽力控制建筑密度，才能有效提升舒适度及社区品质。当建筑密度在10%甚至在10%以下时，除去不低于35%的绿化率，依然有超过50%以上的空间用于道路、景观、商业、配套等。,在建筑密度介于19%-24%时，产品布局可实现高层、小高层、叠加别墅或联排别墅的组合。不同密度下，配比变化如表所示。,牺牲部分建筑密度，增加部分联排别墅、叠加别墅和小高层，丰富了产品线，让客户有多种选择的同时，增加了产品溢价性。,说明：在保持容积率2.8前提下，按高层+小高层+叠拼（方案一），高层+小高层+联排（方案二），高
17、层+叠拼+联排（方案三），三种排布方式规划。,本案经济数据研究多种物业形态方案,整体规划的基础,占地面积：（万方）21.34 建筑面积：（万方）59.75 容积率：不高于 2.8 绿化率：不低于 35%,纯高层产品规划方案,高层小户型产品/公寓,薄板高层区,会所,三角湖路临江大，热闹、人流量大。小户型高层产品兼具自住和投资性。,博学路仅靠博学华府项目高层，必须做高层加以阻隔。由于近距东合中心及东风总部，小面积公寓型产品将较受欢迎。,中央景观带,薄板高层区相对位于项目内部，薄板楼保证建筑品质及舒适性。 可利用景观资源：后观湖、三角湖、社区内景观等。,地势高,地势低,纯高层方案物业组合布局,STE
18、P 1 一期中小户型产品 售楼部、展示区开放 园林景观呈现,STEP 2 二期薄板高层,STEP 3 三期中小户型产品补量,STEP 4 薄板高层四期,纯高层方案开发节奏及启动区安排,1 YEAR 售楼部、展示区开放 园林景观呈现 首推社区中央核心薄板观景大宅 以最好的景观、最好的产品入市，树立高端形象站住价格。,2 YEAR 推出临博学路的中小户型产品 以首期大宅推动中小户型跑量 商业等配套逐步完善，提升产品投资价值 以高品质小户型快速跑量。,模拟说明： 每年10万方，5年整盘推完预测； 起价8000元，依照每年5%涨幅预测； 溢价为年涨5%与预期的对比。,3 YEAR 三期中小户型产品补量
19、 逐步完善的社区和外围环境推高产品单价 产品热销期，跑量为主,4-5 YEAR 项目最后也是最好的薄板高层分两年推完，收官 在前三期奠定的基础上，最大化的实现产品溢价 绝版薄高，价格标杆,推盘现金流模拟纯高层方案,高层+三叠拼+小高层方案,高层区,叠加别墅区,会所,中央景观轴,小高层区,临三角湖路为小户型产品；靠社区内为改善型薄板高层产品。,临博学路为小面积公寓型产品；靠社区内为改善型薄板高层产品。,围绕中央景观轴为叠加别墅区，以社区核心位置和社区景观为卖点。,叠加别墅外围及临神龙大道和车城西路的地块为小高层区域。高区可远眺三角湖和后观湖。,地势高,地势低,多种物业形态方案物业组合布局,1,2
20、,3,4,展示区,中小户型产品 主入口,小高层、叠拼 主入口,售楼部,多种物业形态方案开发节奏及启动区安排,STEP 1 一期高层 售楼部、展示区开放 中央景观呈现,STEP 2 二期叠拼/小高层 中央景观呈现,STEP 3 三期高层,STEP 4 四期叠拼/小高层,1 YEAR 售楼部、展示区开放 中央景观呈现 首推社区湖景薄板高层 以较好的景观、较好的产品入市，树立高端形象站住价格。,2 YEAR 推出临博学路的中小户型高层 配以小高层，叠拼产品暂不推 造成叠拼产品的稀缺，利于后期提价。,3 YEAR 三期中小户型高层补量，配合部分小高层、叠拼 逐步完善的社区和外围环境推高产品单价 低密度
21、产品推动高层跑量。,4-5 YEAR 项目最后两年将景观最好的低密度产品和余量高层全部推完 最大化的实现产品溢价 项目以宽景阔宅的形象收官,推盘现金流模拟多种物业形态方案,模拟说明： 每年12万方，5年整盘推完预测（两种方案推量一致）； 高层起价7000元，小高层起价9000，叠拼起价12000，每年5%涨幅预测； 溢价为年涨5%与项目预期的对比。,推盘现金流模拟 多种物业形态方案高层小高叠拼,高层+联排+小高层方案,高层区,联排别墅区,会所,中央景观轴,小高层区,临三角湖路为小户型产品；靠社区内为改善型高层产品。,临博学路为小面积公寓型产品；靠社区内为改善型高层产品。,围绕中央景观轴为一梯一
22、户的小高层区，以社区核心位置和社区景观为卖点。,景观小高层外围及临神龙大道和车城西路的地块为联排区域。联排别墅区分组团管理。,地势高,地势低,多种物业形态方案物业组合布局,展示区,中小户型产品 主入口,售楼部,多种物业形态方案开发节奏及启动区安排,STEP 1 一期高层 售楼部、展示区开放 中央景观呈现,STEP 2 二期小高层 中央景观呈现,STEP 3 三期高层,STEP 4 四期联排,地势低,联排 主入口,1,2,3,4,1 YEAR 售楼部、展示区开放 中央景观呈现 首推社区湖景高层以较好的景观、较好的产品入市，树立高端形象站住价格。,2 YEAR 推出临博学路的中小户型小高层，联排产
23、品暂不推造成联排产品的稀缺，利于后期提价。,3 YEAR 三期中小户型高层补量，配合部分小高层、联排 逐步完善的社区和外围环境推高产品单价低密度产品推动高层跑量。,4-5 YEAR 项目最后两年将景观最好的低密度产品全部推完 最大化的实现产品溢价项目以宽景联排的形象收官,推盘现金流模拟多种物业形态方案,模拟说明： 每年12万方，5年整盘推完预测（两种方案推量一致）； 高层起价7000元，小高层起价9000，叠拼起价12000，每年5%涨幅预测； 溢价为年涨5%与项目预期的对比。,推盘现金流模拟多种物业形态方案 高层、小高、联排,高层+联排+三叠拼,高层区,叠拼别墅区,会所,中央景观轴,联排别墅
24、区,临三角湖路为小户型产品；靠社区内为改善型高层产品。,临博学路为小面积公寓型产品；靠社区内为改善型高层产品。,围绕中央景观轴为联排别墅区，以社区核心位置和社区景观为卖点，联排分组团管理。,车城西路的地块为三叠拼别墅区域。三叠拼别墅区分组团管理,地势高,地势低,多种物业形态方案 物业组合布局（三） 高层+三叠拼+联排,展示区,中小户型产品 主入口,售楼部,多种物业形态方案开发节奏及启动区安排,STEP 1 一期高层+叠拼 产品混搭推出 售楼部、展示区开放,STEP 2 二期全系列产品上市 中央景观呈现,STEP 3 三期全系列产品升级,STEP 4 楼王产品保留上市 社区全面成熟，高层主力高价
25、供应,别墅 主入口,地势高,地势低,1,2,4,3,1 YEAR 售楼部、展示区开放 中央景观呈现 首推社区湖景高层+叠拼产品以较好的景观、较好的产品入市，树立高端形象站住价格。,2 YEAR 推出全系列产品，叠拼+联排产品中较差产品全面上市高层、叠拼产品跑量。现金迅速回流，联排产品造势成为价格标杆。,3 -4YEAR 中央景观楼王产品全面入市，项目价值达到顶点项目社区全面成熟。,5 YEAR 项目具备生活性，高层产品具备较强溢价功能，大体量上市。,推盘现金流模拟多种物业形态方案,模拟说明： 每年12万方，5年整盘推完预测（两种方案推量一致）； 高层起价7000元，叠拼起价12000，联排起价
26、18000，每年5%涨幅预测； 溢价为年涨5%与项目预期的对比。,推盘现金流模拟多种物业形态方案 高层+叠拼+联排,拟合度最高,拟合度最低,规划方案建议 从价格、流量、获利三个方面来测算：,除去纯高层方案外，在组合方案中，从价格、流量、获利三个方面 建议使用高层+小高+叠拼方案,研究工作步骤导示图,项目背景,目标解析与 核心问题界定,物业发展 建议,案例借鉴 及启示,规划建议,前期结论 验证,硬件体系层面建议,整体风格建议,软性服务建议,物业发展建议总则,物业发展建议方向,户型建议,高昂的价格是门槛因素绝佳的区位点段及历史人文背景是外部环境因素规模宏大内外装饰豪华气派、功能设施齐备是外在形象因
27、素占地广阔、庭院轩敞是内部环境因素有突出的个性化特征及文化品味是内涵因素高度的私密性是心情因素充分反映当时居住建筑最新的技术成就是技术保证因素应具备第一居所的特征是生活因素,高层物业发展建议总则,硬件体系层面建议,整体风格建议,软性服务建议,物业发展建议总则,物业发展建议方向,户型建议,项目价值提升,需要根据项目具体情况 对提升方向进行筛选,独特外立面造型提升形象价值,UHN国际村,生态科技概念吸引先锋高知人群,锋尚国际,新颖户型、独特 高端设计，提升价值,世纪城天鹅湖,高档配套设施 标定档次，提升价值,凯旋门,依靠商业，自我中心化，创造高价值,成都金色家园 武汉新天地,项目价值提升模式的选择
28、,案例1：UHN国际村通过夸张的建筑造型实现区域高价,项目位于朝阳东北三环国展桥北300米；分三期开发，一期：1#；二期：7#、9#；三期：2、3、4、5、6、8、10； 该项目以追求现代感、国际感，舒适而优雅、时尚而有格调的白领阶层为目标客群； 一居60，二居100120，三居130160； 一二期售完，三期“名堂”均价9900元/。,建筑主体以28层的短高板 式为主，“高桥”与“低桥” 交相辉映，构成极富造型 感的“U”型、“H”型和“N” 型。,形象提升溢价,相对本项目而言： 限于项目客户定位外立面不宜过于夸张； 本项目外立面更多需要体现现代尊贵气质和不凡的质感； 新颖时尚蕴含活力的造型
29、对项目形象价值同样非常必要。,案例2：锋尚国际公寓凭借高档、高科技含量的建材、设备设施创造产品价值,位于海淀万柳居住区; 经典城市豪宅，建筑面积8万，容积率3，四栋塔楼和两栋板楼组成; 颠覆板与塔的比较体系; 欧洲居住标准，新风系统、LOW-E玻璃、外墙保温、地板热辐射采暖等科技住宅八大子系统; 周边价格平台70008000元/，本项目实现均价10500元/。,高科技住宅的定位符合 区域中关村客户的价值 取向，实现了超额溢价。,生态科技溢价,整体规划,裸体样板间,外部展板,相对本项目而言： 全套的生态节能科技化产品打造，成本需要增加1020%，每至少增加600800元（锋尚国际为例） 虽然能增
30、加项目卖点，但客户的价值敏感点并不在此； 避免高成本选择性的进行科技元素运用。,案例3：世纪城天鹅湖通过户型设计创新，制造出稀缺型物业产品，提升价值,项目楼间距较大，避免的楼与楼之间的视线干扰，区域内以水景贯穿整个小区，环境较好，比较有特色。 外立面：赠送面积较多；绿化立体化，对整个小区的内部环境有利；较大的露台空间给人以强烈的别墅感。 户型优点：单从每个户型的平面图上看，每户均能享受到较大的私人花园空中面积，甚至某些户型达到了别墅级的享受；第二花园面积的巨大，使业主能在有限的产权面积下享受到更大的使用面积，得房率高；第三，户型与花园关系较好，可以使大部分房间享受到花园的景观；第四，空间有变化
31、。,产品创新溢价,相对本项目而言： 限于项目客户定位外立面不宜过于夸张； 本项目外立面更多需要体现现代尊贵气质和不凡的质感； 新颖时尚蕴含活力的造型对项目形象价值同样非常必要。,案例4：凯旋门摩天会所，无敌海湾视野，配套顶级豪华，完全体现了顶级高尚生活,区域：尖沙咀柯士甸道西1号 占地面积：172000平方尺 物业类型：4座住宅大厦，共1054个住宅单位 户型面积：标准单位面积5002,300平方尺，以三房为主 价格：1525万（最高价38万）元/ 物管费：2.6元/方尺 59楼的摩天大厅 60楼为宴会及休闲区 61楼是大型健身中心 62楼为空中花园,通过顶级的公建配套标定项 目的档次，符合目
32、标客户彰 显身份的心理。,顶级服务配套溢价,60楼为宴会及休闲区,61楼是大型健身中心,相对本项目而言： 尊贵、顶级服务是本项目最核心价值提升点所在，着力重点打方的向； 甚至不惜损失部分销售收入实现整个项目配套服务体系的打造。,案例5：成都金色家园，依靠商业，自我中心化，创造高价值,社区配套+咖啡酒吧风情街+时尚精品购物=完整街区构成； 成都金色家园以9000的商业配套，商业针对中产阶层的生活形态定位，以各式各样的风情、时尚购物，充分提升项目的竞争力，跳出区域环境制约，使项目自我中心化，从而创造高价值，实现了高利润。,依靠商业，自我中心化， 创造高价值。,商业中心化溢价,相对本项目而言： 但商
33、业仍是本项目打造的重点，本项目需要从商业的特色和档次入手，整合周边高端餐饮娱乐的商业氛围，结合自身商业规划和 运营形成一个价值与档次兼具的商业体系。,拟合度最高,拟合度最低,从团队技术能力和项目自身条件分析，项目在产品、服务、特色商业等方面具备突破机会,硬件体系层面建议,整体风格建议,软性服务建议,物业发展建议总则,物业发展建议方向,户型建议,建筑外立面材料以石材和玻璃幕墙为主；临街和楼层较低部位，建议以石材为主，烘托项目品质感，形成实在的让客户感知的价值感；高楼层或超过100m以上，以抗风玻璃幕墙为主，从节省成本角度，可考虑仿石材料结合玻璃幕墙；色调选择沉稳和庄重感强的深色系，符合目标客户气
34、质。,色调：沉稳、庄重,接近人活动区域，立面材料已石材为主。,高层区域立面玻璃幕墙辅以仿石材料。,石材和玻璃幕墙的结合使用，符合项目档次，也适合高层的特点。,建筑外立面用材在于凸现项目的档次、品位和质感，以石材，仿石材料和玻璃幕墙为主,硬件体系层面建议,整体风格建议,软性服务建议,物业发展建议总则,物业发展建议方向,户型建议,高档住宅社区和普通社区物业管理的区别,酒店式服务体系超越了常规物业管理的范畴，成为核心产品不可或缺的一部分，也是社区价值兑现的关键；酒店服务具有公共性，标准化，项目要在尊贵感，私密性和专属感方面加强；必须以酒店服务为基础，提供额外的增值点，强化执行力，才可能使社区服务具备
35、竞争力。,星级标准的酒店服务将有效地提升项目档次和价值感。,体贴、私密和尊贵酒店服务是客户在产品本身之外的又一价值敏感点。,项目物业服务的关键在于抓住高端客户的服务敏感点：体贴、尊贵、专属和私密。,作为面向高端客户圈层的高档社区，服务体系是项目核心竞争力的重要组成部分,内部设施,周边配套,关联资源,高端餐饮； 宴会商务； ；,高档写字楼； 东风总部； ；,会员俱乐部； 名店折扣； ；,24小时门童； 房间清洁服务； 洗衣服务； 日常维修； 安全防护； ,宴请安排； 旅行助理； 房屋托管； 购买优惠； 信息咨询； ,私人管家； 个性档案； 俱乐部特权； 专车接送 ,基础的体贴服务,特色的尊贵服务
36、,专业的私密服务,高端人士来说，酒店服务的溢价点之一在于个性化服务的深度,酒店服务的溢价点另一在于专业服务所带来的增值能力。,以高端酒店式服务为依托和纽带，整合项目会所和配套，建立本项目的整体服务体系,硬件体系层面建议,整体风格建议,软性服务建议,物业发展建议总则,物业发展建议方向,户型建议,项目园林的作用在于，展示产品的豪华精致，扭转周边较差形象的干扰,二系,三结点,多道,将社区所有主要干道打造成为休闲景观林荫路，串接街头景观。,在湿地水系景观带中创造三个相对集中的结点，创造聚会场所。,利用地势高低及原地水源塑造二大湿地水系景观带。,园林规划布局建议,中小户型产品 主入口,薄板中大户型 主入
37、口,高地势区:可由挖湖所产生填土堆积,低地势区,园林规划布局建议,利用地势高低，并引入水系，形成二条贯穿社区的溪流景观带。该景观带将串接起各组团、树阵、花海等，并通过流水之声为社区带来更多生气与活力。,山地园林俯瞰,坡地园林与建筑关系,山地公园式造景借用地势的起伏高差，通过架空平台、步梯进一步丰富了园林的层次感，而溪水的贯穿与环绕也让园林更为生动。,木栈步梯贯穿起伏,架空休闲平台,立体道路与园林,溪水与坡地布置,浅水湿地与溪流布置,自我洁水功能的湿地植物种植,湿地中央景观,湿地公园式造景引进地块的自然水系，并营造成为了浅水湿地公园，既避免了大型人工水景的后期维护成本，也为业主带来了可亲可近的自
38、然生态。,更注重营造有情调的小水景。,亲水休闲平台。,生态加湿系统。,空中花园。,林荫路。,BBQ休闲亭。,水台。,用架空层墙面做雕塑,把水系引入架空层增加情趣,用架空层做出休息空间,用架空层打造成奢华的入户走廊,架空层空间的充分挖掘，把景观从地面扩展到立体空间,会所是价值点软硬件结合的载体，其能有力提升并支撑项目的定位，吸引客户埋单,软件元素,硬件元素,结合,会所,集中体现,豪宅的核心价值理念,支撑,项目高价值,项目高价格,空中Coffee Club：提供时尚品牌咖啡吧，俯瞰整个城市，惬意地品味生活,特设24小时营业咖啡吧，让业主尽享24小时的咖啡时光。 销售期间，可向客户免费提供，客户入住
39、后，可做客户接待处。,休闲娱乐馆：设室内电子模拟高尔夫体验馆，客户享受美国室内最好的高尔夫,特别设置室内电子模拟高尔夫体验馆，让业主轻松享受来自美国、目前世界最好的室内高尔夫，随心所欲，挥洒自如； 由于室内高尔夫所需面积并不大，所以业主可根据自己需求，将室内高尔夫搬到自己家中。,阅读影音室：个性艺术家小型放映会、高档图书阅读室，业主第一时间享受艺术与视觉盛宴,包括个性艺术家小型放映会、高档图书阅读室 个性艺术家小型放映会，提供一个艺术家与业主交流的平台； 高档图书阅读室，体现您的品味与知性生活方式。,香蜜湖1号放映厅,私享健身房：引进国内知名健身俱乐部，提供私人教练，为业主提供一对一个性化健身
40、套餐,顶级韵动馆引进国内知名健身俱乐部，如深圳中航健身，拥有完整的私人教练体系； 韵动馆拥有一定数量的私人教练，个人教练为业主提供一对一服务； 服务包括体能改善、减脂、增肌、塑形，特别是针对女士减肥、塑身和对特殊人群的健康维护 等。,国际康体学院（IHFI）私人教练员证书,亚洲体适能专业学院高级私人教练认证,CBBA中国健身健美一级指导员,IHFI国际康体专业及体适能高级私人教练证书,深圳中信红树湾引入中航健身俱乐部，提供私人教练服务,具体包括空中茶花园、茉莉园、桂花园、蔷薇园、榕树园、松树园。业主悠闲地读本好书，静静的独酌冥思，两三好友的亲密闲谈，清舒歌喉的愉悦都可让成功的你偷得浮生半日闲。
41、珍珠色的小白花在午后静静的绽放，耀眼的绿色让你跟自然没有距离。,参考案例：香港凯旋门,设置专属的云中花园 200-300不计容,云中花园会所高层设置专属的云中花园，让业主体会前所未有的云中漫步的感觉,大堂以大气的设计和精致的内部装饰，打造高尚尊贵的价值感，营造亲切的归家感受,强烈视觉冲击和身份感的大堂是价值感打造的重要节点,贝沙湾,华府天地,香蜜湖1号,熙园,易于被目标客户感知,营造归家的亲切感觉,结合整体设计与内部装修，以最直观的方式展现项目的高端形象和内部使用价值。,效果震撼的同时，不能忽略大堂给予业主温馨亲切的归家感受,尊贵的装饰风格,奢侈的大空间,专属的符号元素,大气的入户感受,价值感
42、打造要点,细节装饰元素,装修风格及元素针对定位客户群建议用明亮的复古风格体现高尚尊贵生活与文化氛围,富有底蕴质感十足的复古欧式元素最容易表达身份感的感觉,明亮浅质的色调运用体现轻松愉快的归家氛围,大尺度内部空间之下，配合重点的装饰及细节点的精工细作凸显品质感,油画及陈设,雕塑及小品,古典几何图案的大理石地板及墙面,奢华的大堂水晶灯,古典的沙发和地毯,细节小品和休憩设施,大气的入户感受营造6m挑高入户大堂，三重门厅设计,第三重门厅：电梯厅,大理石拼合而成的几何图案。,6米挑高入户大堂： 三重门厅设计：大堂前厅、会客厅、电梯厅； 吊顶强化，增强空间感； 大堂入户门全通透设计，体现大堂高贵华丽； 大
43、堂入口设计感强，体现归家感,围墙采用了“石材+不锈钢装饰+深色玻璃装饰”，既贵气又彰显品位。栏杆处多通过植物悬挂来丰富围墙，营造温馨的居家氛围。,注重视觉感受的围墙营造,项目地下车库建议设计为阳光车库，通过玻璃天井进行自然采光，并种植绿植。玻璃天井的造型可成为了地上园林的艺术小品。地下车库入口多利用藤制植物进行加盖，整体绿化注重细节。,注重环保细节的阳光车库,社区扶手电梯。,电梯花池：让人耳目一新，满眼的绿色。,宠物厕所。,独运匠心的建筑细节,硬件体系层面建议,整体风格建议,软性服务建议,物业发展建议总则,物业发展建议方向,户型建议,区域内供应户型区间分布分析,一房,两房,三房,四房,金色家园
44、二期,世贸锦绣长江,融科天城,汉口中心嘉园,武汉天地,晋合世家,锦绣长江,汇豪邸,华润中央公园,50,0,0,0,50,金都汉宫,建筑面积,城市高端住宅项目 主力户型区间 二房：90左右 三房：130170以上,统计各类城市高端住宅社区户型，会发现从两房四房以上，产品线全被覆盖，所以在传统户型上，我们很难寻找到能避开沌口片区现有的户型产品类型；户型定位从项目的发展方向开始，到客户购买的原因和心理入手，避开单纯的以户型竞争差异化思考维度，而以符合自身要求的角度出发。,高层中小户型区 （2梯4户）,薄板高层中大户型区 （2梯2户）,会所,三角湖路临江大，热闹、人流量大。中小户型高层产品兼具自住和投
45、资性。,博学路仅靠博学华府项目高层，必须做高层加以阻隔。由于近距东合中心及东风总部，中小面积公寓型产品将较受欢迎。,薄板高层区相对位于项目内部，薄板楼保证建筑品质及舒适性。 可利用景观资源：后观湖、三角湖、社区内景观等。,为追求进一步舒适度两房面积要比一般小户型面积放大； 三房比主流居家三房户型偏豪华； 四房作为项目标杆产品。,户型配比建议,二房户型细部建议,沌口二房客户访谈市场上两房普遍面积适中，舒适度一般户型结构单一，基本无赠送和户型创新,客户访谈：在沌口买二房，除了看地段了，还是要房子本身结构合适、户型好，这样的房子才适合居住，也同时才有升值潜力，购买风险小；二房能变化一些新的产品当然好
46、，平层也能接受,沌口两房产品基本为90平方以下，面积适中的两房房型为主；二房产品设计中规中矩，还比较初级，创新产品不多；基本没有什么赠送，赠送方式主要为赠送阳台一半面积为主。,户型结构不合理 暗厅暗卫、面积浪费、动线交 叉、功能分区混乱等,东风阳光城,博学华府,品质一般，户型结构未受重视，整体市场处于产品设计的较初级阶段,户型值提升（小面积舒适度）,创新户型小户型立体空间,局部面积赠送，增添实惠,两房设计原则,增加舒适度,基本面必须保障客厅带阳台、主卧拥有较大面积、注重朝向,针对二房客户满足功能性兼舒适性居住特点，本项目二房推荐面积区间80100/套,较大主卧开间，主卧开间4米，满足居住舒适度
47、 客厅设置阳台，既客厅的采光性良好，又开阔了客厅的空间尺度 次卧保持基本的开间尺度，次卧能拥有较为宽敞的居住空间 厨房为封闭式，阻止油烟的污染 双阳台配置，增加采光面,、基本面： 强调居住功能 主卧舒适感 空间布局的私密性 、创新价值点 双观景阳台,创新价值点增添二房情趣舒适度 多手段的面积赠送（常规手段，必选动作）,转角凸窗 落地倒凸窗,转角凸窗,赠送内庭院,内阳台,附送内庭院改做个性功能空间；隔成瑜伽室、游戏室、冥想室等个性空间，提升居住功能品质,可以作为阳光室,可以作为休闲房,城市景观阳台，弹性功能空间,搭接阳台、提升居住空间 一步法式阳台全部赠送,创新价值点增添二房情趣舒适度 小户立体户型错复式小户型/挑空客厅设计， 大面积赠送2.2米层高,复跃式：小空间立体户型,前提：自然层高不能突破3米，但局部（如客厅）高度可突破,空间紧凑、创新产品富于空间情趣、满足经济实力有限，但向往复式空间的小户型需求者。,
