1、国内外产业园区案例分析1. 国内项目案例分析2. 国际项目案例分析3. 小结1现 代及知 识 服 务业 聚集区生 产 性服 务业 聚集区先 进 制造 业 聚集区高尚生活区 现 代生活区现 代及知 识 服 务业 聚集区 ，以金 桥软 件园、大三角洲 规 划 为 基 础 ，并一直延伸到申江路 带 状区域，未来主要承 载现 代商 务 、 办 公、商 业 休 闲 等功能，大大提升了商 业载 体的 产 品比重。生 产 性服 务业 聚集区 ，宁 桥 路南 侧 ，至申江路的 带 状区域，未来主要承 载 研 发 、 设计 、后台服 务 等生产 性服 务业 功能。先 进 制造 业 聚集区 ，申江路 东侧 的 带
2、 状区域，未来主要 发 展先 进 的生 产 制造 业 。生活区 ，包括 红枫 路西 侧 的碧云高尚居住区域和商 业 区域和未来 陆 行老 镇 新 规 划的 现 代生活区。金桥出口加工区 未来发展张江高科技园区 未来发展更合理的功能 规 划 ，通 过 研 发 区、 创业 服 务 区和教育区的合理划分，整合能承 载 区域可持 续发 展的功能 载 体。更高价 值 的土地 资 源 ，将土地 资 源由工 业 用地提升 为 科研用地，提升了区域的土地及 总 体价 值 。丰富的物 业 形 态 ，以研 发 楼、 办 公楼 为 主要 产业载 体， 辅 以集中的商 业 和生活配套，以及 绿 化、运动 、医 疗 、
3、教育 资 源。工业研发板块商务办公板块综合商业板块居住板块文化创意板块漕河泾东区 未来发展产业 的升 级 ，由 传统 制造 产业 向 现 代服 务业 升 级 。物 业 的升 级 ， 办 公楼、 创业 基地、 创 意 产业 园、研 发 中心、商 业 零售将取代原有的厂房和 仓库 。完善的城市功能 ，商 务 配套、商 业 零售、高尚住宅、 绿 化景 观 将成 为 区域未来 发 展的新元素。漕河泾浦江配套区 未来发展着力打造核心配套区 ，作 为 浦江园区唯一的配套地 块 ，将打造成 汇 集酒店、 办 公楼、 购 物中心、住宅和商 业 的 综 合配套区。更高的角度 ，未来不 仅 将成 为 浦江园区的配
4、套中心，也将成 为 整个浦江地区的商 业 中心， 进 一步提升园区在整个地区的地位。4.案例分析1. 国内项目案例分析2. 国际项目案例分析3. 小结6国外案例国外案例 韩国首尔数字媒体城韩国首尔数字媒体城 “DMC”基本介绍 地理位置 ：坐落于首尔市麻浦区上岩洞上岩千禧城，于 1994年开始规划， 2002年开始施工，并计划于 2015年建设完成。 开发模式 ：整个数字媒体城的 开发和推广由首尔市市政府负责 ，具体实施建设工程计划是由政府专门成立的 “ 数字媒体城处” 负责的。 首尔市开发公司 负责执行土地开发和基础设施的建设。开发成本 约 65亿美元。 占地面积： 569,925 平米 核
5、心商务 ：有关媒体与娱乐的广播电视、电影、动漫、游戏、音乐、数字化教育、以及软件开发相关的 IT服务。国外案例国外案例 韩国首尔数字媒体城韩国首尔数字媒体城 “DMC”园区优势1. 区位优势 距离金浦国际机场仅 10分钟，仁川机场 30分钟 距离 首尔市中心商业区 7公里 路程 距离北京、东京航程在 3小时之内 周围有上岩千禧城、世界杯体育场、公共高尔夫球场和外国人居住村等项目， 区域环境已相对成熟。2. 人才优势 首尔是韩国高素质劳动力的聚集区 韩国 60%的高中生都希望在首尔上大学3. 产业优势 早在 90年代，已有 10,000多家小型数字媒体创新型企业聚集首尔。 政府最初开发本项目的目
6、的正是为了激励这些中校企业。 明确的产业定位：媒体娱乐广播、电影动画制作、音乐网络教育首尔数字媒体城金浦国际机场仁川国际机场上岩千禧城国外案例国外案例 韩国首尔数字媒体城韩国首尔数字媒体城 “DMC”用地规划1. 共有用地 51块，采取土地出售和出租两种形式，目前出租的土地有 2块，未出售的土地有 7块，其余 42块土地全部出售。2. 总占地面积 569,925平米， 目前已出售 /出租土地 508,070平米（约 89%），尚未出售或出租的土地有 61,855平米（约 11%） 。3. 整个媒体称共分为 8大区，并根据功能将 物业细分成 15种不同用途 。包括：商业物业、寄宿物业、高科技物业
7、、教育 /研发物业、广播物业、住宅与商业物业、通用物业、文化与活动物业、政府办公物业、宗教用物业、都市工业物业、停车区域、教育 /研发 /高科技物业、商业及休闲物业、以及公共服务物业。商业物业寄宿物业高科技物业教育 /研发物业广播物业住宅与商业物业通用物业文化与活动物业政府办公物业宗教用物业都市工业物业停车区域教育 /研发 /高科技物业商业 /休闲物业公共服务物业国外案例国外案例 韩国首尔数字媒体城韩国首尔数字媒体城 “DMC”投资流程1. 土地根据其是否属于 “ 教育 /科研 /高科技 ” 性质分为核心区与非核心区。2. 核心区规定只能吸引媒体、娱乐、数码、以及其他 IT企业。非核心区可以面
8、向一般企业推出。3. 投资适用土地出售或出租的方法，流程为 “ 公布土地” ” 提交商业计划 ” ” 商业计划审核 ” ” 候选企业公布 ” ” 签约 ” ” 开发 ” 。投资优惠政策1. 根据投资总额大小，购买或租赁媒体城推荐地块的企业可享受 25年不等的分期付款支付优惠政策。2. 优惠利率政策3. 外商企业优惠： 更灵活的土地价格幅度 最长 20年的分期付款、 优惠利率、 更为灵活的物业类型配比、 税收优惠 若租赁，可获得最高 50年的租赁权等已开发3期 2期公园区交通区河道整个首尔市国外案例国外案例 韩国首尔数字媒体城韩国首尔数字媒体城 “DMC”A1地块 用户名 GFA（ sqm） 建
9、筑物总楼层 用途类别A1的 2号地块首尔日本学校 15,686 地下 1层，地上 5层 教育机构A2 友利银行 81,801 地下 5层，地上 12层 办公及银行 IT中心A3 DMC Ville 30,353 地下 2层，地上 13层 总共 175户的高档涉外出租公寓A区平面图与用户组成国外案例国外案例 韩国首尔数字媒体城韩国首尔数字媒体城 “DMC”A1地块 用户名 GFA（ sqm） 建筑物总楼层 用途类别B4北端黄色 1号地块 Stanford Korea 22,033 地下 2层，地上 14层 商务宾馆B4粉红 三岩 IT协会 46,152 地下 5层，地上 12层 办公及社区配套B
10、5右上角 2号地块 友利技术 19,957 地下 5层，地上 13层 多媒体产品研发B5另外几个地块 LG CNS 43,809 地下 4层，地上 12层 研发及数据中心B6左上角 2号地块 TRUMPF 19,816 地下 5层，地上 12层 研发及商务中心B6右上角 3号地块 韩国电子协会 19,973 地下 5层，地上 12层 IT中小企业办公楼B6右下角 4号地块 LG Telecom 58,744 地下 6层，地上 14层 移动通讯分部的办公楼B区平面图与用户组成国外案例国外案例 韩国首尔数字媒体城韩国首尔数字媒体城 “DMC”A1地块 用户名 GFA（ sqm） 建筑物总楼层 用途
11、类别C1， C2 MBC电视台 144,586 地下 2层，地上 16层 MBC电视台总部C3右半块 文化中心（韩国文化体育与旅游部等多个政府部门所属）43,609 地下 4层，地上 14层 展示、档案馆、活动中心、文化技术学院C3左半块 数码奇幻空间 16,341 地下 2层，地上 12层 学术研究，录音室等C4 德国技术学院中心 1号楼 中心 1： 85,603 地下 4层，地上 24层 教育研究、研发中心、办公C5 Nuritkum广场（韩国知识经济部所属）152,569 地下 4层，地上 22层 研发及商务中心、数码展厅等C区平面图与用户组成国外案例国外案例 韩国首尔数字媒体城韩国首尔
12、数字媒体城 “DMC”A1地块 用户名 GFA（ sqm） 建筑物总楼层 用途类别D1右上角 1号地块SBS电视台媒体中心52,403.1 地下 5层，地上 17层 办公、工作室、广播出版物发行等D1右下角 2号地块YTN广播台 59,233 地下 6层，地上 17层 广播节目制作与发行D2右下角 2号地块Dong-A数码媒体中心99,242 地下 6层，地上 19层 教育、研发、办公、社区配套D3 CJ公司 69,333 地下 6层，地上 19层 普通办公、工作室、广播D区平面图与用户组成国外案例国外案例 韩国首尔数字媒体城韩国首尔数字媒体城 “DMC”A1地块 用户名 GFA（ sqm）
13、建筑物总楼层 用途类别E1的 1， 2号地块德国技术学院中心 2， 3号楼中心 2： 40,495中心 3： 58,968地下 3层，地上 32层地下 3层，地上 32层办公及社区配套E2的 1号地块 Onse Telecom 49,409（地下全部及第 21层）地下 6层，地上 21层 办公及多功能中心E3的 1号地块 KBS电视台 44,839 地下 5层，地上 21层 办公、研发、发行E3的 2， 3号地块部分DMC研发中心 29,759 地下 4层，地上 15层 中小创业企业，实验室、孵化器E3号地块部分 DMB IT中心 72,000 地下 6层，地上 15层 服务中心E区平面图与用
14、户组成国外案例国外案例 韩国首尔数字媒体城韩国首尔数字媒体城 “DMC”F区平面图与用户组成地块 用户名 GFA（ sqm） 建筑物总楼层 用途类别F DMC地标建筑 727,684（地上 72%，地下 28%）还未确定 超高级建筑，吸引各国内外一流企业国外案例国外案例 韩国首尔数字媒体城韩国首尔数字媒体城 “DMC”G区平面图与用户组成地块 用户名 GFA（ sqm） 建筑物总楼层 用途类别G DMC高科技产业中心77,190 地下 2层，地上 8层 相关企业的办公、会议、培训等国外案例国外案例 韩国首尔数字媒体城韩国首尔数字媒体城 “DMC”I区平面图与用户组成地块 用户名 GFA（ sq
15、m） 建筑物总楼层 用途类别I1 韩国中小企业联合会 57,575 未定 中小企业的办公、培训、与中小企业相关的政府部门等I2 Pantech 66,649 地下 6层，地上 22层 Pantech公司研发及办公国外案例国外案例 韩国首尔数字媒体城韩国首尔数字媒体城 “DMC”1. 慎重的开发 ： 1997年规划到 2002年开始建设共经历 5年。 2002年开始开发到2015年预计开发完成，共需经历 13年。2. 充分依托城区 ：与 1998年的首尔城市规划是一体的，充分依托周边区域的产业和商业氛围。3. 产业定位清晰但灵活 ：既锁定数字媒体企业，也给与普通企业，尤其是中小型创业企业以土地。
16、4. 土地合作为主 ：绝大部分拿地企业都将自己的总部和研发机构带入，充分保持了产业定位的完整性和准确性 ， 也解决了招商压力。5. 配套完善 ：住宅、商业、休闲、以及酒店等设施非常完善。6. 政府与教育业的力量 ：政府办事部门的入驻、展厅与档案馆、会议中心的建设。日本学校、德国技术学院等办学机构。国外案例国外案例 曼彻斯特科学园曼彻斯特科学园 “MSP”基本介绍1. 地理位置 ：坐落于曼彻斯特的南部。曼彻斯特自工业革命开始就是英国社会新技术、新产业发展的活跃城市。2. 开发模式 ： 1978年当时英国兴起知识经济，曼彻斯特市政厅产业发展部研究以创意产业为主的科技园区的可能性。 1981年组建了
17、政府和曼彻斯特大学研究部门为主的开发委员会，并于 1984年正式对外公开。3. 总建筑面积： 约 193,788平米4. 定位产业 ： 以知识、创意、高科技 为发展动力的各类产业，包括 生物医药、商业服务、计算机软件、数码科技、工业技术、技术咨询、环境科学、以及公共服务 等。上世纪 70年代 上世纪 80年代 上世纪 90年代 21世纪至今 英国知识、创意经济的迅速发展使曼彻斯特大学教授 Eddie Duff看到了机会。 曼彻斯特市市政厅、曼彻斯特大学专家组成执行委员会 84年开园 90年代初满租，并对外扩张 Ruthfold House等新舍陆续建成 从开发商处收购 Greenheys 20
18、07年获得英国杰出科学园奖国外案例国外案例 曼彻斯特科学园曼彻斯特科学园 “MSP”园区优势1. 区位优势 周边多条重要铁路线路，例如 Manchester Oxford Road Railway， Manchester Central Railway等通往伦敦、谢菲尔德、利物浦等重要城市。 周边多条 A字公路及 M字公路融入全国高速公路系统。 距离伦敦仅 2小时 40分车程2. 人才优势 毗邻曼彻斯特大学，有充足的学生资源 通过高速公路与剑桥、牛津两大学相连3. 产业优势 曼彻斯特最近十多年来以金融服务业与商务服务业为先导，以创意产业为出发点，逐步从工业重镇开始向商务重镇转型。 目前创意产业
19、占曼彻斯特 GDP比重已超70%。国外案例国外案例 曼彻斯特科学园曼彻斯特科学园 “MSP”园区规划1. 采用 “ 一区三园 ” 的形式，分为 One Central Park、 Technopark与 Manchester Science Park三大园区。最高三层办公楼，最低单层办公楼。 单层面积控制在 1,100sqm3,000sqm，单栋面积控制在2,200sqm7,000sqm内。最小分割可至 21sqm，最大达 800sqm左右。2. 其中， One Central面向快速成长的技术类企业，类似国内的孵化器物业。 Techno则配备了最为高端的办公楼，提供最复杂高端的 IT设备，可
20、作数据中心用。 Manchester Science Park则适合各类企业办公，且配有商务服务、休闲娱乐、健身等设施。One CentralManchester Science ParkTechno 靠近 M60，距机场 20分钟车程 双层办公楼， 10家科技创业企业A幢单层，为曼彻斯特大学所有B幢三层办公楼， 8家企业。A B共 7幢， AC为三层， DF为双层， G为单层共有 128家企业A BC DE F GA国外案例国外案例 曼彻斯特科学园曼彻斯特科学园 “MSP”操作模式 园区进行统一招商，基本以 租赁物业 为主。物业的出售则通过园区的管理委员会来进行。优惠政策 由于面向的较多为中
21、小型企业，园区为其租客提供多种帮助，不仅局限在物业服务上，而更多的在于企业管理和业务拓展上。主要内容有1. 业务拓展 ：园区设立了专门负责人以帮助中小企业进行业务拓展。该负责人拥有 20年高科技创新企业的从业经历2. 免费推广服务 ：园区设立了专门负责人帮助企业处理媒体关系、宣传策划等问题。3. 租客交流 ：园区组织租客之间进行早餐会、研讨会、与园区管理者之间的午餐会等活动，帮助彼此沟通，发现商机。4. 学术后备 ：园区帮助企业进行校园招聘、员工培训、实习安排等。5. 国际交流 ：园区通过其与曼彻斯特投资协会和英国贸易投资协会等的关系帮助租客寻找海外商机。6. IT支持 ： IT咨询服务、 I
22、T午餐会以及众多 IT相关的后备服务。国外案例国外案例 曼彻斯特科学园曼彻斯特科学园 “MSP”编号 租客名 从事行业1 PRWD Ltd 网络及新媒体营销咨询2 PremierEnvoy Ltd 软件解决方案3 Sales Counsel Ltd 新媒体营销咨询4 Duo Design 网页设计，新媒体开发One Central Park平面图与租客组成1 2 3 42 21楼12楼编号 租客名 从事行业1 National EnterpriseAcademy职业教育机构剩余蓝色部分为可出租的部分，下同国外案例国外案例 曼彻斯特科学园曼彻斯特科学园 “MSP”编号 租客名 从事行业一楼 1号
23、 Melbourne Network 外包数据中心一楼 2号 Townson Associates 未透露二楼 1号 自用 n/a二楼 2号 城南住房基金 金融三楼 1号 CMS集团 IT咨询三楼 2号 Bell Munro 工程咨询Technopark平面图与租户组成1Reynolds House平面图ReynoldsHouseTuringHouse一楼 二楼 三楼编号 租客名 从事行业1 曼彻斯特大学 教育12 331212Manchester Science Park平面图与租客组成WilliamsHouseKilburnHouseEnterpriseHouse SkeltonHouse
24、Greenheys RuthfordHouse SynergyHouseManchester Science Park介绍1. William House: 共分割成 15个小间，最小面积 21平米，最大面积 796平米，有充足的停车位。2. Kilbun House：最新的设备，配有淋浴房、厨房等设施。3. Enterprise House：主要面向更小型的公司，配有实验室、工作间等。最小分割 21平米，最大分割 343平米。有厨房、冷饮设备等。4. Skelton House：分割较大， 253平米至 760平米均可分割。5. Greenheys：主要面向创业第一年的企业，提供 “ 方便进
25、出 ” 的租赁服务，并帮助其创业等。6. Ruthford House：最高端的 IT设备，特别提供给技术高端型的企业。可作数据中心等用。7. Synergy House：分割面积较大， 407平米至 869平米均可。面向成长期的技术企业。国外案例国外案例 曼彻斯特科学园曼彻斯特科学园 “MSP”编号 租客名 从事行业三楼 1号 Research Triangle 研究机构编号 租客名 从事行业二楼 1号 Synexus Ltd 医药咨询二楼 2号 NeuTec Pharma Ltd 生物制药二楼 3号 Ground-Gas Solutions Ltd 地面供气研发二楼 4号 Robertso
26、n Cooper Ltd 心理咨询William House平面图与租客组成一楼11二楼 1 111 22221341三楼编号 租客名 从事行业一楼 1号 Telecity 电信及互联网专门物业管理国外案例国外案例 曼彻斯特科学园曼彻斯特科学园 “MSP”国外案例国外案例 曼彻斯特科学园曼彻斯特科学园 “MSP”编号 租客名 从事行业二楼 1号 AQA 考试测评咨询二楼 2号 ProteinTech Europe Ltd 生物技术二楼 3号 Sapphire Systems Plc 金融及企业管理系统二楼 4号 Imorphics 医疗数据服务二楼 5号 Godel Technologies
27、Europe 新媒体软件开发等二楼 6号 Shield Consultancy 医药健康及相关法律咨询二楼 7号 IT Farm IT技术服务编号 租客名 从事行业一楼 1号 Telecity 电信及互联网物业管理一楼 2号 自用办公室 n/a一楼 3号 Marco-Will Plastic Engineering 工程咨询Kilburn House平面图与租客组成一楼123二楼12 34567三楼1编号 租客名 从事行业三楼 1号 AQA 考试测评咨询国外案例国外案例 曼彻斯特科学园曼彻斯特科学园 “MSP”编号 租客名 从事行业二楼 8号 4-Front 医药咨询二楼 9号 Agri-Bi
28、o 生物医药二楼 10号 LABD 数据中心二楼 11号 Liquid Bronze 新媒体二楼 12号 Nurse Family 家政服务二楼 13号 Trail From Support医疗服务二楼 14号 Vissoc Ltd 新媒体设计编号 租客名 从事行业一楼 1号 J.A.P Optoelectronic LED产业一楼 2号 4-Front Research Ltd 医药咨询一楼 3号 Personal Audit 软件一楼 4号 Cascade Consulting 环境规划及测评Enterprise House平面图与租客组成一楼1234二楼 11234 56789 1011
29、12131412编号 租客名 从事行业二楼 1号 Galen Research医药研发二楼 2号 Evolutia Design新媒体设计二楼 3号 British Blood 公益二楼 4号 Smerud Med. 医药研发二楼 5号 FAB 软件二楼 6号 Ramseys 网络营销二楼 7号 Net Trading 网络营销国外案例国外案例 曼彻斯特科学园曼彻斯特科学园 “MSP”编号 租客名 从事行业二楼 1号 Icon Development 药物研发一楼 2号 Colgate Ltd 曼彻斯特大学牙医学系研究机构Skelton House平面图与租客组成11111112编号 租客名 从事行业一楼 1号 Icon Development 药物研发一楼二楼
