1、打破一切常规报告结构1Mission?目标梳理夫子庙商圈中央门商圈新街口商圈龙江商圈湖南路商圈项目概况目标梳理1 Mission?基本指标地块面积：42130建筑面积：80000 主体建筑全长：1030m功能定位：商业、停车项目概况目标梳理1 Mission?我们的开发目标是什么？快速回笼资金，建立轰动效应探索开发全新的商业模式商铺旺销旺租，利润最大化，决定区域商业格局提升置业公司东方大唐的品牌影响力报告结构1Mission?目标梳理2 Who am I ?我们推销什么？Q1:我们为什么要打破常规？成熟区域商铺的常规模式：模式操作要点优点缺点本项目的适用性时尚莱 迪分割为众多小面积商 铺，对外
2、招租，统一 商管。招商阻力较小，容易吸引众多商户，聚集消费人气。资金回笼慢；根据项目目标及开发模式，必须组织或聘请专业的商业管理团队进行管理督导。万达商 业广场通过招商引进知名大 商家，促进商铺销 售。卖未来，通过主力店增强客户信心；销售的成败主要系于主力店的招商，项目销售的风险过于集中；主力店的招商一般周期较长；回款时间紧迫。按常规商业模式，难以实现项目目标，必须寻求 突破。Q2:打破常规从哪里入手？三个上帝！会不会引发世界大战？普通消费者入驻商家商铺业主平息争斗，共赢互惠，是我们的承诺业态定位、广告推广业态定位、规划管理营销策略客户为什么买商铺？客户如何做出购买决策？客户根据什么判断商铺价
3、值？本项目的客户是谁？建立关于客户需求的常识：营销策略：一切从上帝需求出发本项目客户定位根据产品的价值本项目的客户分为3个层次客户类别首期支付能力（元）相应总价范围（元）第一 类中级公务员个体经营者小私营业主企业高层16万20万40万50万第二 类大型或中等私营业主中高级公务员企业高层中等实力商家40万-80万100万-200万第三 类大型私营企业主中高实力商家120万以上300万以上本项目客户需求特征 以投资为主客户类别购铺用途主要需求决策视角第 一 类中级公务员投资获得稳定收益回报率、增值性、投资门槛个体经营者投资/自用获得资产沉淀，风险保障回报率、安全性、增值性、投资门 槛小私营业主投资
4、/自用风险保障长期性企业中高层投资获得稳定收益回报率、增值性、投资门槛第 二 类大型或中等私营 业主投资获得稳定收益，风险保障长期性、稳定性、增值性中高级公务员投资获得稳定收益、资产沉淀风险保障长期性、稳定性企业高层投资获得稳定收益，风险保障长期性、稳定性、回报率中小实力的商家投资获得稳定收益、资产沉淀风险保障回报率、长期性中等实力商家自用获得资产沉淀经营前景第 三 类大型私营企业主投资风险保障，传统观念或习长期性、增值性中高实力商家投资风险保障长期性、增值性高实力商家自用获得资产沉淀，降低使用成本经营前景、产品使用功能南京整体商业销售市场：以投资为目的的客户约为70-80；1 Mission
5、?Who am I ?2基础战略一切从上帝需求出发常识 1 客户动机：经济利益常识 2 客户决策视角：投资回报常识 3 客户判断基础：经营前景晓之以景勾勒美好“ 钱景”诱之以利打造“ 钱景” 保障系统钱景1：建成后，本项目的租金和售价将以湖南路现有商铺为参照 基准项目区内、区外互动性强；直接与城市主干道交通、地 铁1号线相通，交通快捷、 方便。挖掘价值挖掘价值钱景 2:鼓楼区的高端住宅和众多商务写字楼为本项目 提供大量高消费能力的稳定客户挖掘价值挖掘价值钱景3：湖南路商圈向来以自己独特的定位和风 格著称，现已成为与新街口商圈相抗衡的南京顶 级商圈：外地人逛新街口，本地人逛湖南路，早 已是不争的
6、事实。挖掘价值挖掘价值钱景 4:集中商业价值挖掘挖掘价值挖掘价值具有整体性；有特色，昭示性强；充分利用地铁作为高效载体宣传；通过各种形式的街区设置，实现了街铺价值的最大化。钱景 5:最大化的街铺设置挖掘价值挖掘价值入口广场的设置、负一层的联廊设置等增加了街区 的情趣和体验价值钱景 6: 体验式风情街区挖掘价值挖掘价值活力西班牙创造价值创造价值动感、活力四射小型表演舞、儿童活动中心和临时的展示空间给街区公民提供一种“人居人聚 ” 的双优空间，为他们创造一种差异化城市生活体验的价值时尚纽约创造价值创造价值潮流阵地（赢取眼球效应）最新潮流信息的集散地，时尚而具特色，眼珠效应佳，引起消费者的共鸣。创造
7、价值创造价值浪漫巴黎休闲浪漫情怀以别具特色的异国风情体现休 闲浪漫的生活情致1 Mission?Who am I ?2基础战略一切从上帝需求出发常识 1 客户动机：经济利益常识 2 客户决策视角：投资回报常识 3 客户判断基础：经营前景晓之以景勾勒美好“ 钱景”诱之以利打造“ 钱景” 保障系统风险保证 1：引入 品牌经营公司 统一管理，保障经营目的：通过专业经营公司对商业街的统一经营运作，吸引消费者，保证经营前景；操作关键点：引入知名品牌的经营公司，给客户以信心；明确发展商、经营公司、小业主之间的权责和利益关系；创造价值创造价值风险保证 2：引进 品牌主力店 ，带旺人气目的：通过品牌商家树立项
8、目形象，并给客户及其它商家以信心，产生聚集效应；发挥营销作用；操作关键点：确定商业街主题；通过商业街经营公司或专业招商机构进行招商；宣传策略 高调、广泛：新闻发布会暨签约仪式户外广告/ 软文/ 万客会会刊 /楼书/形象墙 /售楼处展板 /橱窗；创造价值创造价值项目价值 客户需求1:高租金，高收益2:高消费能力的稳定消费群3:南京本地居民习惯消费聚集地4:集中挖掘商业价值5:街铺最大化6:体验式风情街区回报率7：品牌经营公司保障经营8：品牌主力店进驻，带旺人气安全/ 稳定美好钱景保障系统升值前景长期回报报告结构1Mission?目标梳理2 Who am I?我们卖什么？3 How to Do?销售执行1 Mission?2Who am I ?3 How to do?入市策略与推售营销推广攻略入市策略1）商铺销售时机：商业街区展示区全实景展示，已签约1-2家主力大商家。2）先预热先展示再认筹：进行充分的市场预热和展示后再认筹。3）推售节奏：多次分批少量推出，力争推出即售磬，制造市场的需求紧张度。4）制造营销热点，持续举行活动：不断制造营销热点，持续举办体验式营销活动，持续制造区域人气，提高社会关注度。
