1、*投资集团投资项目测算模板【目录】 使用指引1、 说明 测算模板概述2、 项目基本情况 使用指引3、 项目开发假定条件 使用指引4、 项目成本假定条件 使用指引5、 可比项目成本信息 使用指引6、 项目销售假定条件 使用指引7、 融资计划 使用指引8、 静态投资分析 使用指引9、 土地增值税计算表 使用指引10、 现金流量表 使用指引11、 持有型物业现金流量表 使用指引12、 敏感性分析 使用指引13、 复地集团项目开发周期表 使用指引一、项目概况土地性质 占地面积 700000平方米 容积率 1.5 总建面 1350000平方米综合 地上建面 1050000平方米 地上可售建面 10400
2、00平方米 出租面积二、地价及支付进度总地价款（万元） 净用地单价（万元/亩） 按计容面积楼面地价（元/平方米）土地出让金/可入帐土地成本 157500 150.0 1500土地转让费 0 0 0拆迁补偿费 0 0 0其它土地费用（含契税、拍卖佣金等） 4725 4.5 45股权收购溢价 105000 100.0 1000合计 267225 254.5 2545预计支付时间（季度） 付款金额 占比2011Q2 162225 60.7%2012Q1 105000 39.3%0 0.0%0 0.0%0 0.0%0 0.0%0 0.0%合计 267225 100%三、开发进度项目分期 物业类型 地上
3、面积 开工时间 开盘时间 建议开盘时间 竣工交付时间一期 129167平方米 2012Q1 2012Q3 2013Q4二期 129167平方米 2013Q1 2013Q3 2014Q4三期 124167平方米 2014Q1 2014Q3 2015Q4四期 154167平方米 2015Q1 2015Q3 2016Q4五期 121667平方米 2016Q1 2016Q3 2017Q4六期 111667平方米 2017Q1 2017Q3 2018Q4七期 70000平方米 2018Q1 2018Q3 2019Q4八期 70000平方米 2019Q1 2019Q3 2020Q4九期 70000平方米
4、2020Q1 2020Q3 2021Q4十期 70000平方米 2021Q1 2021Q3 2022Q4四、市场售价及趋势产品类型 建筑面积(平米) 现价(元/平米) 起始售价(元/平米) 年涨幅(%) 整盘均价(元/平米)五、项目投资主要经济技术指标()拿地方式土地总投资（万元） 267225总建筑面积（平方米） 1350000可售面积（平方米） 1270000楼面地价承受上限（元/m2）每亩地价（万元/亩）(不含契税) 250.0年内土地款支付（万元）自有资金IRR 19.70%融资IRR 20.10%销售净利润率 26%multiple 3.08我方股权比例我方投资利润率 48%我方资金
5、占用峰值(万元) 282,549资金峰值出现时点六、成本效益分析项目 总额（万元）单方成本（按可售面积，元/平方米）土地成本 162225 1560前期费 84792 815基础设施费 67533 649主体建筑工程费 319190 3069主体安装工程费 42070 405公共配套设施费 94880 912开发间接费 18254 176不可预见费 18254 176资本化财务费用 19537 188开发成本合计 826734 7949管理费用 0 0销售费用 67168 646营业税 124260 1195土地增值税 436169 4194销售收入 2238924 21528税前利润 784
6、593 7544所得税 196148 1886税后利润 588444 5658股权收购溢价 105000 1010 说明：该股权收购溢价换算成资产价格：销售毛利率 60.9%原始土地价格150万元/每亩，股权溢价100万元/每亩，在锁定扣除股权收购溢价后的净利润483444万元的情况下，相当于直接以425万元/每亩的市场价格直接购买。对应的按地上可售面积计算的楼面价为4288元/平方米。投资利润率 48.4%七、敏感性分析二维变量变动分析融资IRR对于销售价格和土地价格的敏感性分析销售价格变动75% 80% 85% 90% 95% 100% 105% 110% 115% 120% 125%土地
7、价格167万元/亩 10.81% 12.59% 14.29% 15.92% 17.44% 18.88% 20.26% 21.61% 22.95% 24.28% 25.52%177万元/亩 10.32% 12.05% 13.72% 15.33% 16.81% 18.22% 19.56% 20.88% 22.18% 23.47% 24.70%178万元/亩 10.27% 12.00% 13.66% 15.27% 16.75% 18.16% 19.50% 20.81% 22.11% 23.39% 24.62%179万元/亩 10.22% 11.95% 13.61% 15.21% 16.68% 18.
8、10% 19.43% 20.74% 22.03% 23.31% 24.54%180万元/亩 10.18% 11.90% 13.55% 15.15% 16.62% 18.03% 19.36% 20.67% 21.96% 23.23% 24.46%181万元/亩 10.13% 11.85% 13.50% 15.09% 16.56% 17.97% 19.30% 20.60% 21.89% 23.16% 24.39%182万元/亩 10.08% 11.80% 13.45% 15.04% 16.50% 17.91% 19.23% 20.53% 21.81% 23.08% 24.31%183万元/亩 10
9、.04% 11.75% 13.39% 14.98% 16.44% 17.85% 19.17% 20.46% 21.74% 23.00% 24.23%184万元/亩 9.99% 11.70% 13.34% 14.92% 16.39% 17.79% 19.10% 20.40% 21.67% 22.93% 24.16%185万元/亩 9.95% 11.65% 13.28% 14.86% 16.33% 17.73% 19.04% 20.33% 21.60% 22.85% 24.08%186万元/亩 9.90% 11.60% 13.23% 14.81% 16.27% 17.67% 18.98% 20.2
10、6% 21.53% 22.78% 24.01%扣除股权收购溢价后净利润对于股权收购溢价和土地价格的敏感性分析股权收购溢价(万元/亩)100.00 110.00 120.00 130.00 140.00 150.00 160.00 170.00 180.00 190.00 200.00土地价格167万元/亩 478,816.44 468,316.44 457,816.44 447,316.44 436,816.44 426,316.44 415,816.44 405,316.44 394,816.44 384,316.44 373,816.44177万元/亩 476,060.49 465,560
11、.49 455,060.49 444,560.49 434,060.49 423,560.49 413,060.49 402,560.49 392,060.49 381,560.49 371,060.49178万元/亩 475,784.90 465,284.90 454,784.90 444,284.90 433,784.90 423,284.90 412,784.90 402,284.90 391,784.90 381,284.90 370,784.90179万元/亩 475,509.31 465,009.31 454,509.31 444,009.31 433,509.31 423,009
12、.31 412,509.31 402,009.31 391,509.31 381,009.31 370,509.310万元/亩 520,172.16 509,672.16 499,172.16 488,672.16 478,172.16 467,672.16 457,172.16 446,672.16 436,172.16 425,672.16 415,172.16181万元/亩 474,958.12 464,458.12 453,958.12 443,458.12 432,958.12 422,458.12 411,958.12 401,458.12 390,958.12 380,458.1
13、2 369,958.12182万元/亩 474,682.52 464,182.52 453,682.52 443,182.52 432,682.52 422,182.52 411,682.52 401,182.52 390,682.52 380,182.52 369,682.52183万元/亩 474,406.93 463,906.93 453,406.93 442,906.93 432,406.93 421,906.93 411,406.93 400,906.93 390,406.93 379,906.93 369,406.93184万元/亩 474,131.33 463,631.33 45
14、3,131.33 442,631.33 432,131.33 421,631.33 411,131.33 400,631.33 390,131.33 379,631.33 369,131.33185万元/亩 473,855.74 463,355.74 452,855.74 442,355.74 431,855.74 421,355.74 410,855.74 400,355.74 389,855.74 379,355.74 368,855.74186万元/亩 473,580.14 463,080.14 452,580.14 442,080.14 431,580.14 421,080.14 41
15、0,580.14 400,080.14 389,580.14 379,080.14 368,580.14投资利润率对于销售价格和土地价格的敏感性分析销售价格变动75% 80% 85% 90% 95% 100% 105% 110% 115% 120% 125%土地价格167万元/亩 25.62% 30.22% 34.73% 39.08% 43.18% 47.07% 50.82% 54.53% 58.22% 61.88% 65.28%177万元/亩 24.90% 29.48% 33.94% 38.33% 42.39% 46.30% 50.02% 53.70% 57.36% 60.99% 64.46
16、%178万元/亩 24.83% 29.40% 33.87% 38.25% 42.31% 46.23% 49.94% 53.62% 57.27% 60.90% 64.38%179万元/亩 24.76% 29.33% 33.79% 38.17% 42.23% 46.15% 49.87% 53.54% 57.19% 60.81% 64.30%180万元/亩 24.69% 29.26% 33.71% 38.09% 42.15% 46.08% 49.79% 53.46% 57.10% 60.72% 64.22%181万元/亩 24.62% 29.18% 33.63% 38.01% 42.08% 46.0
17、0% 49.71% 53.38% 57.02% 60.63% 64.14%182万元/亩 24.55% 29.11% 33.56% 37.93% 42.00% 45.93% 49.63% 53.29% 56.93% 60.55% 64.06%183万元/亩 24.48% 29.03% 33.48% 37.85% 41.92% 45.85% 49.56% 53.21% 56.85% 60.46% 63.98%184万元/亩 24.41% 28.96% 33.40% 37.77% 41.84% 45.78% 49.48% 53.13% 56.76% 60.37% 63.90%185万元/亩 24.
18、34% 28.89% 33.33% 37.69% 41.77% 45.71% 49.40% 53.05% 56.68% 60.28% 63.82%186万元/亩 24.27% 28.81% 33.25% 37.61% 41.69% 45.63% 49.32% 52.97% 56.59% 60.20% 63.74%融资Multiple对于销售价格和土地价格的敏感性分析销售价格变动75% 80% 85% 90% 95% 100% 105% 110% 115% 120% 125%土地价格167万元/亩 2.20 2.36 2.51 2.66 2.80 2.94 3.07 3.20 3.34 3.47
19、 3.59177万元/亩 2.14 2.30 2.45 2.59 2.73 2.86 2.99 3.12 3.25 3.37 3.50178万元/亩 2.14 2.29 2.44 2.59 2.72 2.86 2.98 3.11 3.24 3.37 3.49179万元/亩 2.13 2.28 2.43 2.58 2.72 2.85 2.98 3.10 3.23 3.36 3.48180万元/亩 2.13 2.28 2.43 2.57 2.71 2.84 2.97 3.10 3.22 3.35 3.47181万元/亩 2.12 2.27 2.42 2.57 2.70 2.83 2.96 3.09
20、 3.21 3.34 3.46182万元/亩 2.12 2.27 2.41 2.56 2.70 2.83 2.95 3.08 3.20 3.33 3.45183万元/亩 2.11 2.26 2.41 2.55 2.69 2.82 2.95 3.07 3.20 3.32 3.44184万元/亩 2.11 2.26 2.40 2.55 2.68 2.81 2.94 3.06 3.19 3.31 3.43185万元/亩 2.10 2.25 2.40 2.54 2.67 2.81 2.93 3.06 3.18 3.30 3.43186万元/亩 2.10 2.24 2.39 2.53 2.67 2.80
21、 2.92 3.05 3.17 3.30 3.42【 编 制 说 明 】一 、 分 摊 原 则1、 项 目 测 算 时 应 分 期 进 行 核 算 ， 同 时 区 分 可 售 物 业 和 持 有 物 业 ， 分 别 进 行 成 本 测 算 ， 并 分 别 设 置 可售 物 业 和 持 有 物 业 利 润 表 、 现 金 流 量 表 。2、 土 地 增 值 税 ： 各 期 的 土 地 增 值 税 应 在 预 征 时 按 预 征 率 计 算 支 付 ， 销 售 完 成 100% 时 进 行 清 算 支 付 。企 业 所 得 税 ： 各 期 企 业 所 得 税 应 在 预 售 时 按 预 征 支 付
22、 ， 交 付 时 进 行 汇 算 清 缴 。 取 得 交 付 使 用 证 后再 销 售 的 没 有 预 征 ， 而 是 按 季 清 算 。3、 土 地 费 用 的 分 摊 标 准 有 2种1） 按 土 地 面 积 进 行 分 摊 ， 当 期 土 地 成 本 = 当 期 期 土 地 面 积 /总 土 地 面 积 *土 地 费 总 价 ；2） 按 可 售 建 筑 面 积 进 行 分 摊 当 期 土 地 成 本 = 当 期 可 售 建 筑 面 积 /总 可 售 建 筑 面 积 *土 地 费 总 价 。4、 税 务 计 算 单 位 成 本 = 各 期 总 开 发 成 本 /总 可 售 建 筑 面 积
23、， 对 公 建 配 套 等 不 可 售 面 积 发 生 的 开 发 成 本可 以 按 总 可 售 建 筑 面 积 分 摊 计 入 各 期 可 售 建 筑 面 积 成 本 。 各 期 分 摊 公 建 配 套 成 本 =各 期 可 售 建 筑 面积 /总 可 售 建 筑 面 积 *总 公 建 配 套 成 本 。5、 地 下 车 库 和 会 所 ： 如 果 在 实 测 报 告 和 大 产 证 中 有 记 载 ， 且 销 售 合 同 明 确 产 权 归 开 发 商 所 有 的 ， 该部 分 面 积 为 可 售 面 积 ， 应 分 摊 土 地 成 本 和 其 他 公 建 配 套 成 本 ； 如 果 没
24、有 记 载 或 合 同 明 确 产 权 归 全体 业 主 所 有 ， 那 么 该 部 分 面 积 为 不 可 售 面 积 。二 、 现 金 收 入 （ 分 可 售 物 业 的 销 售 收 入 和 持 有 物 业 的 租 金 收 入 ）1、 销 售 收 入 ： 应 考 虑 各 季 度 的 销 售 比 例 、 签 约 面 积 、 回 款 金 额 。销 售 回 款 ：1) 对 于 住 宅 的 销 售 回 款 比 例 ， 通 常 按 照 销 售 当 季 度 收 30% ， 下 一 季 度 收 70% 计 算 ；2) 对 办 公 等 商 业 物 业 通 常 签 约 当 季 收 款 50% ， 竣 工 备
25、 案 后 收 50% （ 因 为 对 商 业 物 业 银 行 规 定 必 须 竣工 备 案 后 才 能 办 理 按 揭 贷 款 ） ；3) 对 工 业 地 产 可 能 竣 工 备 案 的 当 季 还 不 一 定 能 办 出 按 揭 贷 款 。 在 编 制 时 应 充 分 考 虑 当 地 和 当 时 的政 策 ， 具 体 回 款 比 例 的 设 置 根 据 当 地 银 行 按 揭 贷 款 政 策 进 行 适 当 的 调 整 ， 同 时 考 虑 销 售 政 策 的相 关 要 求 ， 比 如 是 一 次 性 付 款 还 是 分 期 付 款 政 策 。2、 租 金 收 入 ： 测 算 时 租 金 收
26、入 的 递 增 率 应 在 合 理 范 围 之 内 。三 、 现 金 支 出1、 土 地 费 用 ： 地 价 款 或 项 目 转 让 款 付 款 进 度 根 据 立 项 报 告 、 商 务 条 款 进 行 支 付 。2、 前 期 费 用 、 基 础 设 施 费 、 主 体 建 筑 工 程 费 、 主 体 安 装 工 程 费 、 公 共 配 套 设 施 费 应 由 工 程 和 成 本 人员 根 据 合 理 比 例 进 行 支 付 。3、 开 发 间 接 费 用 按 每 期 *万 元 进 行 测 算 。4、 销 售 费 用 按 当 期 销 售 收 入 的 3% 。5、 营 业 税 及 附 加 ：
27、按 当 季 销 售 回 款 和 租 金 收 入 *5.55% 。6、 房 产 税 和 土 地 使 用 税 ： 对 出 租 物 业 还 应 缴 纳 房 产 税 和 土 地 使 用 税 ， 房 产 税 分 从 租 计 征 和 从 价 计 征 2种 。 从 租 计 征 是 对 已 出 租 的 按 租 金 收 入 的 12% 缴 纳 ， 每 月 缴 纳 ； 从 价 计 征 是 对 未 出 租 的 按 房 产 原 值*80% *1.2% 计 算 缴 纳 ， 每 年 的 6月 和 12月 各 支 付 50% 。 土 地 使 用 税 按 照 土 地 的 级 别 ， 按 土 地 或 房 屋面 积 乘 单 价
28、计 算 缴 纳 ， 地 块 的 级 别 和 单 价 需 查 询 当 地 的 税 收 政 策 ， 缴 纳 时 间 与 房 产 税 从 价 计 征 一样 。7、 预 征 土 地 增 值 税 ： 按 当 地 预 征 税 率 计 算 ， 各 地 各 产 品 预 征 率 不 同 ， 一 般 为 1% -3% ,具 体 以 当 地 税 收政 策 为 准 。8、 土 地 增 值 税 清 算 调 整 ： 每 期 开 发 项 目 完 成 销 售 后 清 算 各 期 土 地 增 值 税 。 清 算 后 支 付 的 土 地 增 值 税 =清 算 额 -已 预 征 额9、 预 征 所 得 税 ： 每 期 销 售 未
29、完 工 开 发 产 品 ， 按 预 计 毛 利 率 15% 预 征 企 业 所 得 税 （ 假 设 不 考 虑 扣 除 税金 和 费 用 ） 。10、 所 得 税 清 算 调 整 ： 对 预 售 部 分 ， 取 得 交 付 使 用 证 的 当 季 应 对 已 售 部 分 应 缴 企 业 所 得 税 进 行 清 算 ，清 算 当 季 应 支 付 的 企 业 所 得 税 = 所 得 税 清 算 额 -已 预 征 额 ， 并 于 次 一 个 季 度 缴 纳 。 已 取 得 交 付 使 用证 后 新 签 销 售 合 同 部 分 不 存 在 预 缴 企 业 所 得 税 ， 而 是 直 接 按 实 清 算
30、 在 合 同 签 订 的 次 一 个 季 度 支 付缴 纳 。11、 股 权 转 让 溢 价 ： 通 过 股 权 收 购 取 得 项 目 的 ， 股 权 转 让 溢 价 表 达 的 含 义 是 收 购 方 预 先 支 付 转 让 方 从项 目 分 回 的 税 后 利 润 ， 不 能 计 入 项 目 的 开 发 成 本 。 在 股 权 转 让 价 格 谈 判 时 应 考 虑 这 部 分 土 地 评 估增 值 部 分 成 本 不 能 获 得 合 法 发 票 而 承 担 的 土 地 增 值 税 和 企 业 所 得 税 。四 、 融 资 进 款 、 还 款1、 融 资 进 款 ：1） 贷 款 额 度
31、： 目 前 银 行 放 贷 模 式 为 综 合 授 信 ， 贷 款 额 度 受 可 研 报 告 总 投 资 额 的 影 响 ， 通 常 按 总 投资 额 的 40% 核 定 贷 款 额 。2） 贷 款 条 件 ： 项 目 四 证 齐 全 、 银 行 审 批 完 成 并 办 理 了 土 地 或 在 建 工 程 抵 押 后 才 能 放 款 ， 所 以 ， 贷款 资 金 在 四 证 齐 全 的 当 季 不 一 定 能 放 款 到 账 ， 而 是 在 下 一 个 季 度 到 账 。3） 监 管 条 款 ： 贷 款 资 金 受 到 严 格 监 管 ， 只 能 用 于 项 目 的 开 发 ， 不 能 用
32、于 支 付 土 地 款 ； 在 使 用 时 必须 凭 相 关 的 合 同 和 发 票 ， 经 银 行 审 核 后 方 能 支 付 。4） 放 贷 进 度 ： 在 测 算 时 出 于 节 约 资 金 成 本 的 目 的 ， 建 议 根 据 项 目 开 发 支 出 的 需 要 分 批 发 放 贷 款 ，可 以 按 一 个 季 度 项 目 资 金 缺 口 来 计 算 房 贷 额 。 除 非 你 有 办 法 证 明 银 行 不 会 严 格 监 管 贷 款 资 金 ，允 许 你 可 以 把 监 管 资 金 转 为 非 监 管 资 金 。2、 融 资 还 款 ： 还 款 方 式 应 采 用 按 销 售 比
33、 例 陆 续 解 押 还 贷 。 银 行 通 常 是 按 销 售 面 积 比 例 （ 已 售 面 积 /总可 售 面 积 ） 来 核 定 归 还 贷 款 比 例 ， 销 售 比 例 达 到 30% 归 还 30% 贷 款 ， 达 到 50% 归 还 50% ， 达 到 70% 全部 归 还 贷 款 。 具 体 还 款 比 例 可 以 与 银 行 谈 ， 视 贷 款 银 行 的 监 管 力 度 和 贷 款 意 愿 而 定 。 但 不 可 能 项 目全 部 销 售 完 后 再 一 次 性 归 还 ， 在 项 目 交 付 使 用 前 必 须 全 部 归 还 ， 否 则 ， 没 有 解 除 抵 押 不
34、 具 备 交 付 的条 件 。3、 利 息 ： 假 定 新 增 贷 款 于 季 度 初 提 款 ， 归 还 贷 款 于 度 末 归 还 贷 款 ， 因 此 每 季 度 的 利 息 以 上 季 度 末 余 额与 本 季 度 新 增 贷 款 的 总 额 为 基 数 计 算 。考 虑 融 资 难 度 ， 利 率 可 参 考 央 行 发 布 的 贷 款 利 率 上 浮 10% 计 算 。五 、 可 供 销 售 面 积 与 销 售 进 度1、 可 供 销 售 面 积 ： 是 指 项 目 各 期 根 据 工 程 进 度 安 排 ， 逐 步 推 出 不 同 产 品 供 销 售 ， 以 分 批 取 得 预 售
35、 许 可证 面 积 填 写 。 比 如 别 墅 的 施 工 周 期 比 高 层 快 ， 应 该 是 提 前 获 得 别 墅 预 售 许 可 证 ， 那 么 ， 当 季 可 供 销售 面 积 就 是 取 得 别 墅 预 售 证 的 面 积 。 待 高 层 达 到 预 售 条 件 后 ， 再 在 取 得 高 层 预 售 证 的 当 季 填 写 可 供销 售 的 高 层 面 积 。2、 销 售 进 度 ： 是 在 项 目 提 供 可 供 销 售 面 积 的 情 况 下 ， 根 据 当 时 的 销 售 价 格 、 销 售 政 策 预 计 销 售 进 度 ，在 一 定 的 时 期 内 将 可 供 销 售
36、 面 积 销 售 出 去 ， 取 得 销 售 回 款 。六 、 投 资 者 IR R 测 算 时 的 注 意 事 项当 季 股 东 可 收 回 资 金 ： 对 全 资 控 股 的 项 目 ， 假 设 当 季 全 部 可 以 划 给 股 东 。 对 非 操 盘 的 项 目 ， 要 看 合作 合 同 约 定 各 方 股 东 对 项 目 多 余 资 金 使 用 的 约 定 。如 项 目 实 际 情 况 与 编 制 说 明 不 一 致 ,请 予 以 说 明 :一 、 分 摊 原 则二 、 现 金 收 入三 、 现 金 支 出四 、 融 资 进 款 ， 还 款五 、 可 供 销 售 面 积 与 销 售
37、进 度六 、 其 他【 编 制 说 明 】一 、 分 摊 原 则1、 项 目 测 算 时 应 分 期 进 行 核 算 ， 同 时 区 分 可 售 物 业 和 持 有 物 业 ， 分 别 进 行 成 本 测 算 ， 并 分 别 设 置 可售 物 业 和 持 有 物 业 利 润 表 、 现 金 流 量 表 。2、 土 地 增 值 税 ： 各 期 的 土 地 增 值 税 应 在 预 征 时 按 预 征 率 计 算 支 付 ， 销 售 完 成 100% 时 进 行 清 算 支 付 。企 业 所 得 税 ： 各 期 企 业 所 得 税 应 在 预 售 时 按 预 征 支 付 ， 交 付 时 进 行 汇
38、算 清 缴 。 取 得 交 付 使 用 证 后再 销 售 的 没 有 预 征 ， 而 是 按 季 清 算 。3、 土 地 费 用 的 分 摊 标 准 有 2种1） 按 土 地 面 积 进 行 分 摊 ， 当 期 土 地 成 本 = 当 期 期 土 地 面 积 /总 土 地 面 积 *土 地 费 总 价 ；2） 按 可 售 建 筑 面 积 进 行 分 摊 当 期 土 地 成 本 = 当 期 可 售 建 筑 面 积 /总 可 售 建 筑 面 积 *土 地 费 总 价 。4、 税 务 计 算 单 位 成 本 = 各 期 总 开 发 成 本 /总 可 售 建 筑 面 积 ， 对 公 建 配 套 等 不
39、 可 售 面 积 发 生 的 开 发 成 本可 以 按 总 可 售 建 筑 面 积 分 摊 计 入 各 期 可 售 建 筑 面 积 成 本 。 各 期 分 摊 公 建 配 套 成 本 =各 期 可 售 建 筑 面积 /总 可 售 建 筑 面 积 *总 公 建 配 套 成 本 。5、 地 下 车 库 和 会 所 ： 如 果 在 实 测 报 告 和 大 产 证 中 有 记 载 ， 且 销 售 合 同 明 确 产 权 归 开 发 商 所 有 的 ， 该部 分 面 积 为 可 售 面 积 ， 应 分 摊 土 地 成 本 和 其 他 公 建 配 套 成 本 ； 如 果 没 有 记 载 或 合 同 明 确
40、 产 权 归 全体 业 主 所 有 ， 那 么 该 部 分 面 积 为 不 可 售 面 积 。二 、 现 金 收 入 （ 分 可 售 物 业 的 销 售 收 入 和 持 有 物 业 的 租 金 收 入 ）1、 销 售 收 入 ： 应 考 虑 各 季 度 的 销 售 比 例 、 签 约 面 积 、 回 款 金 额 。销 售 回 款 ：1) 对 于 住 宅 的 销 售 回 款 比 例 ， 通 常 按 照 销 售 当 季 度 收 30% ， 下 一 季 度 收 70% 计 算 ；2) 对 办 公 等 商 业 物 业 通 常 签 约 当 季 收 款 50% ， 竣 工 备 案 后 收 50% （ 因
41、为 对 商 业 物 业 银 行 规 定 必 须 竣工 备 案 后 才 能 办 理 按 揭 贷 款 ） ；3) 对 工 业 地 产 可 能 竣 工 备 案 的 当 季 还 不 一 定 能 办 出 按 揭 贷 款 。 在 编 制 时 应 充 分 考 虑 当 地 和 当 时 的政 策 ， 具 体 回 款 比 例 的 设 置 根 据 当 地 银 行 按 揭 贷 款 政 策 进 行 适 当 的 调 整 ， 同 时 考 虑 销 售 政 策 的相 关 要 求 ， 比 如 是 一 次 性 付 款 还 是 分 期 付 款 政 策 。2、 租 金 收 入 ： 测 算 时 租 金 收 入 的 递 增 率 应 在 合
42、 理 范 围 之 内 。三 、 现 金 支 出1、 土 地 费 用 ： 地 价 款 或 项 目 转 让 款 付 款 进 度 根 据 立 项 报 告 、 商 务 条 款 进 行 支 付 。2、 前 期 费 用 、 基 础 设 施 费 、 主 体 建 筑 工 程 费 、 主 体 安 装 工 程 费 、 公 共 配 套 设 施 费 应 由 工 程 和 成 本 人员 根 据 合 理 比 例 进 行 支 付 。3、 开 发 间 接 费 用 按 每 期 *万 元 进 行 测 算 。4、 销 售 费 用 按 当 期 销 售 收 入 的 3% 。5、 营 业 税 及 附 加 ： 按 当 季 销 售 回 款 和
43、 租 金 收 入 *5.55% 。6、 房 产 税 和 土 地 使 用 税 ： 对 出 租 物 业 还 应 缴 纳 房 产 税 和 土 地 使 用 税 ， 房 产 税 分 从 租 计 征 和 从 价 计 征 2种 。 从 租 计 征 是 对 已 出 租 的 按 租 金 收 入 的 12% 缴 纳 ， 每 月 缴 纳 ； 从 价 计 征 是 对 未 出 租 的 按 房 产 原 值*80% *1.2% 计 算 缴 纳 ， 每 年 的 6月 和 12月 各 支 付 50% 。 土 地 使 用 税 按 照 土 地 的 级 别 ， 按 土 地 或 房 屋面 积 乘 单 价 计 算 缴 纳 ， 地 块 的
44、 级 别 和 单 价 需 查 询 当 地 的 税 收 政 策 ， 缴 纳 时 间 与 房 产 税 从 价 计 征 一样 。7、 预 征 土 地 增 值 税 ： 按 当 地 预 征 税 率 计 算 ， 各 地 各 产 品 预 征 率 不 同 ， 一 般 为 1% -3% ,具 体 以 当 地 税 收政 策 为 准 。8、 土 地 增 值 税 清 算 调 整 ： 每 期 开 发 项 目 完 成 销 售 后 清 算 各 期 土 地 增 值 税 。 清 算 后 支 付 的 土 地 增 值 税 =清 算 额 -已 预 征 额9、 预 征 所 得 税 ： 每 期 销 售 未 完 工 开 发 产 品 ， 按
45、 预 计 毛 利 率 15% 预 征 企 业 所 得 税 （ 假 设 不 考 虑 扣 除 税金 和 费 用 ） 。10、 所 得 税 清 算 调 整 ： 对 预 售 部 分 ， 取 得 交 付 使 用 证 的 当 季 应 对 已 售 部 分 应 缴 企 业 所 得 税 进 行 清 算 ，清 算 当 季 应 支 付 的 企 业 所 得 税 = 所 得 税 清 算 额 -已 预 征 额 ， 并 于 次 一 个 季 度 缴 纳 。 已 取 得 交 付 使 用证 后 新 签 销 售 合 同 部 分 不 存 在 预 缴 企 业 所 得 税 ， 而 是 直 接 按 实 清 算 在 合 同 签 订 的 次
46、一 个 季 度 支 付缴 纳 。11、 股 权 转 让 溢 价 ： 通 过 股 权 收 购 取 得 项 目 的 ， 股 权 转 让 溢 价 表 达 的 含 义 是 收 购 方 预 先 支 付 转 让 方 从项 目 分 回 的 税 后 利 润 ， 不 能 计 入 项 目 的 开 发 成 本 。 在 股 权 转 让 价 格 谈 判 时 应 考 虑 这 部 分 土 地 评 估增 值 部 分 成 本 不 能 获 得 合 法 发 票 而 承 担 的 土 地 增 值 税 和 企 业 所 得 税 。四 、 融 资 进 款 、 还 款1、 融 资 进 款 ：1） 贷 款 额 度 ： 目 前 银 行 放 贷 模
47、 式 为 综 合 授 信 ， 贷 款 额 度 受 可 研 报 告 总 投 资 额 的 影 响 ， 通 常 按 总 投资 额 的 40% 核 定 贷 款 额 。2） 贷 款 条 件 ： 项 目 四 证 齐 全 、 银 行 审 批 完 成 并 办 理 了 土 地 或 在 建 工 程 抵 押 后 才 能 放 款 ， 所 以 ， 贷款 资 金 在 四 证 齐 全 的 当 季 不 一 定 能 放 款 到 账 ， 而 是 在 下 一 个 季 度 到 账 。3） 监 管 条 款 ： 贷 款 资 金 受 到 严 格 监 管 ， 只 能 用 于 项 目 的 开 发 ， 不 能 用 于 支 付 土 地 款 ； 在
48、 使 用 时 必须 凭 相 关 的 合 同 和 发 票 ， 经 银 行 审 核 后 方 能 支 付 。4） 放 贷 进 度 ： 在 测 算 时 出 于 节 约 资 金 成 本 的 目 的 ， 建 议 根 据 项 目 开 发 支 出 的 需 要 分 批 发 放 贷 款 ，可 以 按 一 个 季 度 项 目 资 金 缺 口 来 计 算 房 贷 额 。 除 非 你 有 办 法 证 明 银 行 不 会 严 格 监 管 贷 款 资 金 ，允 许 你 可 以 把 监 管 资 金 转 为 非 监 管 资 金 。2、 融 资 还 款 ： 还 款 方 式 应 采 用 按 销 售 比 例 陆 续 解 押 还 贷
49、。 银 行 通 常 是 按 销 售 面 积 比 例 （ 已 售 面 积 /总可 售 面 积 ） 来 核 定 归 还 贷 款 比 例 ， 销 售 比 例 达 到 30% 归 还 30% 贷 款 ， 达 到 50% 归 还 50% ， 达 到 70% 全部 归 还 贷 款 。 具 体 还 款 比 例 可 以 与 银 行 谈 ， 视 贷 款 银 行 的 监 管 力 度 和 贷 款 意 愿 而 定 。 但 不 可 能 项 目全 部 销 售 完 后 再 一 次 性 归 还 ， 在 项 目 交 付 使 用 前 必 须 全 部 归 还 ， 否 则 ， 没 有 解 除 抵 押 不 具 备 交 付 的条 件 。3、 利 息 ： 假 定 新 增 贷 款 于 季 度 初 提 款 ， 归 还 贷 款 于 度 末 归 还 贷 款 ， 因 此 每 季 度 的 利 息 以 上 季 度 末 余 额与 本 季 度 新 增 贷 款 的 总 额 为 基 数 计 算 。考 虑 融 资 难 度 ， 利 率 可 参 考 央 行 发 布 的 贷 款 利 率 上 浮 10% 计 算 。五 、 可 供 销 售 面 积 与 销 售 进 度1、 可 供 销 售 面 积 ： 是 指 项 目 各 期 根 据 工 程 进 度 安 排 ， 逐 步 推 出 不 同 产 品 供 销 售 ， 以 分 批 取 得 预 售 许 可证 面
