1、投资测算汇总表项目基础信息总用地面积 20677 平米 31 亩 土地单价 125 万元/亩 125 万元/亩 项目启动时间 2009/12/30 备注：建设用地面积 0 平米 0 亩 土地总价 3881 万元 项目建设周期 2.00 年代征用地面积 20677 平米 31 亩容积率 3.0 土地楼面单价规划地上总建筑面积 210667 平米 折合地上建筑面积 184 元/建筑平米 销售启动时间 2010/3/18可售建筑面积 186258 平米 折合可售建筑面积 208 元/建筑平米 项目销售周期 2.00 年项目周期 预期售价 一期 二期 三期 四期住宅建筑面积 179186 平米 899
2、44 平米 89242 平米独栋别墅双拼别墅 别墅部分建设在前，和售楼处（会所）一起成为一期销售的样板区，在二期销售接近尾声时开盘。联排别墅4层景观住宅小高层高层 179186 平米 89944 平米 89242 平米非住宅建筑面积 7072 平米 11572 平米商业 7072 平米 7072 平米办公酒店(公寓)会所 2000 平米学校等公建 0 平米 2500 平米地下建筑 0 平米 26000 平米 22320 平米非独立车库独立车库 26000 平米 22320 平米其它可售车位数 1208 个 80000 元/个 650 个 558 个总建筑面积（含地下） 210667 平米 12
3、7516 平米 111562 平米项目经济效益测算及评估项目销售总收入 156,844 万元可售面积分摊收入 8,421 元/平米项目建设总成本 123,081 万元可售面积分摊成本 6,608 元/平米项目净利润 22,745 万元IRR考虑融资 40.7% 销售利润率 14.5%IRR不考虑融资 25.3% 投资利润率 18.5%项目实际投资额项目投资收益率股东投资收益率项目成本效益测算*项目项目成本效益测算项目 单价(元/m2) 计量(m2) 合计(万元) 折合可售建面单价 占总成本 事项说明投资总成本 123,081 6,608 100%投资成本土地费 48,227 2,589 39.
4、2%前期工程费 1,778 95 1.4%基础设施费 7,430 399 6.0%建筑安装工程费 52,659 2,827 42.8%公共配套设施费 1,200 64 1.0%期间费用 9,809 527 8.0%财务费用 210,667.0 2,410 129 2.0%开发间接费 210,667.0 1,978 106 1.6%管理费用 210,667.0 1,500 81 1.2%销售费用 210,667.0 3,921 211 3.2%不可预见费用 210,667.0 1,978 106 1.6%收入总销售收入 156,844 8,421独栋别墅 -双拼别墅 -联排别墅 -多层 -小高层
5、 -高层 7809 179,186 139918商业 10269 7,072 7263办公 -酒店公寓 -车库（可售部分） 80000 1208 9664经济效益分析1、成本 123081 6,6082、收入 156844 8,4213、营业税及附加 (2)5.400% 8470 4554、土地增值税 1,568.44 1568 845、毛利 (2)(1)(3)(4) 23726 1,2746、成本毛利率 (5)(1) 19.3%7、计税毛利 23726 1,2748、所得税 980 539、溢价 0 010、净利润 (5)-(8) 22745 1,22111、成本净利润率 (10)(1) 1
6、8.5%12、销售利润率 (5)(2) 15.1%13、销售净利润率 (10)(2) 14.5%14、总投资回报率 (10)(1) 18.5%参与非独立地库分摊的高层建面合计： 186,258 仅用于计算，必须保留本表与成本测算表中的成本数据数据项和取值均有所不同，税费未计入成本项。项目现金流量分摊现金流入(销售收入)住宅独栋别墅双拼别墅联排别墅多层小高层高层非住宅商业办公酒店公寓地下车库2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 2308Q4 09Q1 09Q2 09Q3 09Q4 10Q1 10Q2 10Q3 10Q4 11
7、Q1 11Q2 11Q3 11Q4 12Q1 12Q2 12Q3 12Q4 13Q1 13Q2 13Q3 13Q4 14Q10 0 27928 3196 23459 6889 25028 14631 34269 10340 6642 0 1339 1339 893 893 0 0 0 0 0 00 0 27928 3196 23459 6889 25028 10991 30542 7820 4064 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
8、0 0 0 0 00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 00 0 27928 3196 23459 6889 25028 10991 30542 7820 4064 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 00 0 0 0 0 0 0 3639 3727 2519 2578 0 1339 1339 893 893 0 0 0 0 0 00 0 0 0 0 0 0 2079 216
9、7 1479 1538 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 00 0 0 0 0 0 0 1560 1560 1040 1040 0 1339 1339 893 893 0 0 0 0 0 0项目现金流量分摊现金流入(销售收入)住宅独栋别墅双拼别墅联排别墅多层小高层高层非住宅商业办公酒店公寓地下车库24 2514Q2 14Q30 00 00 00 00 00 00 00 00 00 00 00 00 0成本测算 （标准化
10、文件）使用说明：此文件为高层塔楼类项目成本测算的标准化文件成本总项（不可输入） 临时调整项成本细项（不可输入）成本细项（需数据输入）输入窗格宗地总面积 164380.76 用地总面积 103911.72 总建筑面积 258987.00 销售建筑面积 206167.00 地上面积 210667.00 地下面积 48320.00 项目销售单价 元/ 面积 金额（元）叠拼住宅 0.00 元/ 9954.8 0联排住宅 0.00 元/ 9954.8 0高层住宅 7808.54 元/ 179185.5 1399177485底商 10269.41 元/ 7072.0 72625280车位 80000.00
11、 元/个 1208.0 个 96640000项目总销售收入 156844.28 万元 1568442765项目总成本(含营业税/预征土地增值税)133118.74 万元 税前利润 万元 23725.54序号 成本项目 测算基数 单价 金额（元） 建筑面积单价（元/m2） 销售面积单价（元/）测算说明名称 单位 数量一、 土地及大配套费 482270753.44 1862.14 2339.221 土地及项目转让费 450000000.00 1737.54 2182.701.1 土地转让及拆迁 450000000.00 1984.91 2260.231.1.1 项目转让费 450000000.00
12、 1984.91 2260.23 公司股权转让1.1.2 征地补偿 0.00 0.00 0.00 含在转让费用中1.1.3 拆迁及补偿 0.00 0.00 0.00 含在转让费用中1.1.4 土地出让金 0.00 0.00 0.00 含在转让费用中1.2 契税 0.00 0.00 0.00 无交易2 城市基础建设费 住宅面积 m2 199095 150 32062930.00 0.00 0.00 京价（房）字2003259号非住宅面积 m2 11572.00 1903 防洪费 103911.72 2 207823.44 0.92 1.04北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定(市政府1994
13、21号令)4 其它 0.00 0.00 0.00二、 前期工程 17782727.69 68.66 86.251 三通一平费 0.00 0.00 0.00 含在转让费用中2 设计费 13380829.19 59.02 67.212.1 建筑工程设计费 10670264.40 47.07 53.592.1.1 方案设计费 建筑面积 m2 258987.00 30 7769610.00 34.27 39.022.1.2 施工图设计费 建筑面积 m2 258987.00 10 2589870.00 11.42 13.012.1.3 设计审查费 建筑面积 m2 258987.00 1.2 310784
14、.40 1.37 1.562.2 小市政设计费 1231137.95 5.43 6.182.2.1 综合管线设计费 区内综合管线造价万元 31347249.60 3% 940417.49 4.15 4.72 按造价的百分比取值2.2.2 小区道路设计费 3160005.00 3% 94800.15 0.42 0.48 按造价的百分比取值2.2.3 低压电设计费 4213340.00 3% 126400.20 0.56 0.63 按造价的百分比取值2.2.4 燃气设计费 区内燃气造价 万元 2317337.00 3% 69520.11 0.31 0.35 按造价的百分比取值2.3 绿化设计费 绿
15、化面积 m2 49314.228 30 1479426.84 6.53 7.43 按宗地面积的30%计算面积,每平方米30元计算2.4 其它 0.00 0.00 0.003 勘察费 2071896.00 9.14 10.413.1 地勘费 建筑面积 m2 258987.00 5 1294935.00 5.71 6.50 地上、地下面积之和，,5元/m23.2 测量放线 建筑面积 m2 258987.00 3 776961.00 3.43 3.90 地上、地下面积之和，,3元/m34 评估费 2014002.00 8.88 10.124.1 土地评估费 210667.00 0 0.00 0.00
16、 0.00 含在转让费用中4.2 环境评估 210667.00 750000.00 3.31 3.77建设项目环境影响咨询收费标准,1050亿投资额编制环境影响报告书收费3575万。4.3 交通评估 210667.00 3 632001.00 2.79 3.17 按建筑面积3元/m24.4 地质灾害 210667.00 2 421334.00 1.86 2.12 按建筑面积2元/m34.5 日照评估 210667.00 1 210667.00 0.93 1.06 按建筑面积1元/m45 许可证执照费 0.00 0.00 0.00 市规委已经免除此项收费。6 咨询费 0.00 0.00 0.00
17、6.1 环保测试 0.00 0.00 0.006.1.2 土壤检测费 建筑面积 m2 210667.00 0 0.00 0.00 0.006.1.3 装修检测费 建筑面积 m2 210667.00 0 0.00 0.00 0.006.2 法律服务咨询 0.00 0.00 0.006.3 其它咨询服务 0.00 0.00 0.007 测绘费 316000.50 1.39 1.597.1 面积初测 建筑面积 m2 210667.00 0.5 105333.50 0.46 0.537.2 面积实测 建筑面积 m2 210667.00 1 210667.00 0.93 1.068 其它 0.00 0.
18、00 0.00三、 工程建安费 526585402.71 2033.25 2554.171 招投标费 1302668.25 5.75 6.541.1 招标代理费 标底价 万元 521067300.00 0.15% 781600.95 3.45 3.93 计价格【2002】1980号1.2 招投标交易费 标底价 万元 521067300.00 0.10% 521067.30 2.30 2.622 建安工程 521067300.00 2298.38 2617.182.1 总包费用 521067300.00 2298.38 2617.182.1.1 地下部分 建筑面积 m2 48320.00 250
19、0 120800000.00 532.84 606.752.1.2 地上部分 建筑面积 m2 210667.00 1900 400267300.00 1765.54 2010.432.2 其它 0.00 0.00 0.003 工程监理费 建筑面积 m2 521067300.00 0.80% 4168538.40 18.39 20.94北京市工程建设监理费收费标准实施办法,58亿费率0.68%0.8%。4 结算审核费 建筑面积 m2 521067300.00 0.01% 46896.06 0.21 0.24 工程竣工财务决算，1亿以上0.009%。参考湖南省5 其它 0.00 0.00 0.00
20、四 基础设施费 74296635.60 286.87 360.371 红线内工程 31347249.60 138.27 157.451.1 给水工程 建筑面积 m2 210667.00 7 1474669.00 6.50 7.41 根据丽晶项目结算值参考单价.1.2 雨污水工程 建筑面积 m2 210667.00 12 2528004.00 11.15 12.70 根据丽晶项目结算值参考单价.1.3 热力工程 建筑面积 m2 210667.00 12.5 2633337.50 11.62 13.23 根据丽晶项目结算值参考单价.1.4 中水工程 建筑面积 m2 210667.00 6.3 13
21、27202.10 5.85 6.67 根据丽晶项目结算值参考单价.1.5 燃气工程 建筑面积 m2 210667.00 11 2317337.00 10.22 11.64 根据丽晶项目结算值参考单价.1.6 低压供电工程 210667.00 20 4213340.00 18.58 21.16 估计单价.1.7 电信电视 户数 户 360 0.00 0.00 0.00 代收代缴。1.8 小区内道路 建筑面积 m2 210667.00 15 3160005.00 13.94 15.87 根据丽晶项目结算值参考单价.1.9 智能化设施 建筑面积 m2 210667.00 15 3160005.00
22、13.94 15.87 根据丽晶项目结算值参考单价.1.10 大门及围墙 建筑面积 m2 210667.00 0 0.00 0.00 0.00 含在1.11中1.11 绿化及景观工程 建筑面积 m2 210667.00 50 10533350.00 46.46 52.91 较高标准园林绿化2 红线外工程 521067300.00 8% 41685384.00 183.87 209.372.1 给水工程 0.00 0.002.2 雨污水工程 0.00 0.002.3 热力工程 0.00 0.002.4 中水工程 0.00 0.002.5 燃气工程 0.00 0.002.6 高压供电工程 0.00
23、 0.002.7 电信电视 0.00 0.00 0.00 由经营单位建设。3 市政监理费 建筑面积 m2 210667.00 6 1264002.00 5.58 6.35 估计单价4 其它 0.00 0.00 0.00五 配套设施 12000000.00 46.33 58.211 锅炉房 套 2 1500000 3000000.00 13.23 15.07 2台20吨，一用一备。2 停车设施 0.00 0.00 0.002.1 立体停车设备 车位数 个 0.00 0.00 0.00 不考虑3 会所 m2 2000 2000 4000000.00 17.64 20.09 装修及设备2000/m2
24、4 幼儿园 m2 2500 2000 5000000.00 22.05 25.11 装修及设备2000/m25 其它 0.00 0.00 0.00六 开发间接费 19781462.85 76.38 95.95 按工程建设费用的3.0%计提1 0.00 0.00 0.002 0.00 0.00 0.00七、 营销费用 1568442765 2.5% 39211069.12 151.40 190.19 按销售收入的2.5%计提1 策划代理费 销售额 万元 1568442764.78 0.00 0.00 0.002 广告费 销售额 万元 1568442764.78 0.00 0.00 0.003 其
25、它 0.00 0.00 0.00八、 管理费用 成本 万元 15000000.00 57.92 72.76 管理费用每年240万1 人员工资 0.00 0.00 0.002 办公费用 0.00 0.00 0.00九、 税金 销售额 万元 100380336.95 387.59 486.891 营业税 1568442764.78 5.40% 84695909.30 373.59 425.40 营业税及附加，共5.4%2 其他 1568442764.78 1.000% 15684427.65 69.18 78.78 土地增值税预征十、 财务费用 24097500.00 93.05 116.88 参考现金流量表中考虑银行开发贷款3亿,自有资金2.5亿1 贷款利息 贷款额 万元 0.00 0.00 0.00十一、不可预见费 19781462.85 76.38 95.95 建设费用3%成 本 总 计 1,331,187,351 5139.98 6456.84 含营业税,土地增值税预征
