1、政府如何干预房地产市场,一、房地产市场中政府干预的概念,四、政府干预房地产市场的必要性,五、政府干预房地产市场的手段,六、政府干预房地产市场的措施,八、总结,二、房地产市场存在的一些问题,三、近五年政府出台的一些政策,七、最新房地产调控政策,主要内容,政府干预的概念,政府干预也称宏观调控，房地产市场的政府干预，是指当房地产市场运行出现了剧烈的振荡时，政府从促进房地产市场稳定和持续健康发展的目标出发，通过各种政策工具进行市场干预，以达到短期内使房地产市场回到稳定运行轨道内的政府干预行为,房地产市场存在的一些问题,（一）商品住宅整体价格偏高，超过低收入家庭的承受能力。,2.房地产市场过剩与短缺并存
2、在供给结构失调,3.房地产行业税费不合理和开发商暴利,4.地方政府管理错位的现象,5.保障性住房覆盖人群少,2010,限购令,市场反应：这被称为史上最严的房地产调控政策，但高价地王继续产生，3月后房价飙升 。,1月10日国务院出台国十一条，要求二套房贷款首付不得低于40%。4月15日，国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日，新国十条出台，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。各地限购政策纷纷出台，上海和重庆试点房地产税。,近五年政府出台的政策,2011,新国八
3、条,市场反应：房价继续上涨。,“新国八条”公布，二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。上海和重庆正式实施房产税。,2012,多部委多次强调坚持房地产调控不动摇，2月住建部称加快推进房产征收税扩大试点范围。国土部出台土地监管新政策，严打小产权房。,严打小产权房,市场反应：一线城市房价继续上涨。,2013,新国五条,市场反应：开发商下半年不得不以价换量，房价缓慢增长,2月出台新国五条，不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。3月国务院发布关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知
4、，其中二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收。,2014,“930”房贷新政,各地陆续松绑限购政策，9月30日央行出台房贷新政，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行等。,市场反应：相对于此前信贷套数认定政策，本次政策对首套、二套、多套，在认定上都有放松。新政出台后，全国各地楼市皆迎来成交高峰，房价缓涨,2015,央行降息、降准、二套房贷款首付比降至四成,政府干预房地产市场的必要性,（一）市场失灵 含义：市场价格无法在资源配置过程中发挥作用的现象。西方传统的政府经济理论认为“ 市场失灵”是政府进行干预的最重要前提。 造成市场
5、失灵的原因：垄断、外部性、信息不对称、市场不完全、公共品、失业、通货膨胀及失衡、再分配和优效品等八类,（二） 住房问题和住房保障 住房兼具商品和公共品的双重属性，而且获取基本的住房需要 （ Housing Needs ) 往往也是公民的基本人权，因此住房保障不仅是一个经济问题，也是重要的社会问题和政治问题。,（三） 宏观经济周期循环 经济周期：在经济增长的过程中，不同时段的经济增长速度总是有快有慢，由此导致经济总量在时间序列上总是呈现出波浪式上升或者波浪式下降的运行规律。 每一个经济周期一般包括四个阶段：繁荣、衰退、萧条、复苏。（四 ） 房地产价格剧烈波动 从长期来看，房地产价格和宏观经济一样
6、存在着一定的周期运行规律。房地产价格的连续上升从一个较长的时间维度来看往往是不可持续的，价格的快速上升往往也伴随着其随后快速的下跌，即所谓的“ 繁荣与崩溃”规律。,（五 ） 房地产市场非均衡 房地产市场上的非均衡表现为总量上的非均衡和结构上的非均衡。总量非均衡一般表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存。结构非均衡的维度比较多，主要表现为不同的子市场之间在供求方面的结构失衡。,政府干预房地产市场的手段,对于一个完善的房地产市场而言，市场的自由运作非常重要，但是宏观调控也非常重要。宏观调控房地产市场的手段包括土地供应、金融、公共住房
7、和税收政策等。(一） 土地供应政策 在我国当前的土地制度条件下，土地供应政策对房地产市场的发展与运行有决定性影响。它的核心是土地供应计 划。土地供应计划对房地产开发投资调节的功效非常直接和显著。科学的土地供应计划应与国民经济发展规划和城市规划相协调，应有足够的弹性，能够对市场信号做出灵敏的反应。土地供应计划也是公开透明的，能为市场提供近期和中长期的土地供应信息，以帮助市场参与者形成合理的市场预期、减少盲 目竞争和非理性行为。,（二） 金融政策 房地产业与金融业息息相关。金融业的支持是房地产业繁荣必不可少的条件，发展房地产金融，通过信贷规模、利率水平、贷款方式、金融创新等金融政策调节房地产市场，
8、是政府调控房地产市场的一个重要手段。 （三） 住房政策 目前我国城市住宅的供给主要有三类：廉租房、经济适用房和市场价商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制，廉租房不能进入市场流通;经济适用房是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，要受政府的指导;市场价商品住宅则采取完全市场化的方式经营、是城市房地产市场的主要组成部分。,（四 ）城市规划 城市规划以合理利用土地、协调城市物质空间布局、指导城市健康有序地发展为己任，对土地开发、利用起指导作用。整个规划力求体现超前性、科学性、动态性和适用性。 社会
9、经济发展计划、城市规划、土地供应计划都对土地配置有一定影响，因而也对房地产市场的运行起重要作用，政府供应土地的过程应是具体实施国民经济计划、城市规划的过程。面对日益发育的市场环境，三个计划除改善各自的技术、观念和管理方式外，有必要相互协调，形成土地配置及调控房地产市场的计划体系。,（五） 地价政策 政府通过调整土地供应数量、调整与土地开发相关的税费政策等经济手段，灵活运用协议、挂牌、招标、拍卖四种出让方式，以及必要时通过直接的行政干预，都可以对地价进行有效的调控（六） 税收政策 房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。正确运用税收杠杆不但可以理顺分配关系、保证政府土地收益，还可以通过
10、税赋差别体现政府的税收政策和产业政策，进而对抑制市场投机、控制房地产价格、规范房地产市场交易行为等方面起到明显的作用,（七） 租金控制 租赁市场是房地产市场的一个重要组成部分，租金作为房地产的租赁价格，同样是政府调控房地产市场的主要对象之一。合理的租金水平应与整体经济发展水平相适应,政府规范房地产市场行为的措施,(一）健全市场准入制度 为保证竞争的规范和政府管理的有效性，建立完善的资质审查制度，确定进入市场的资格是必要的 建立资质审查制度的原则：公开化、标准化(二） 推动行业诚信体系建设 市场经济，诚信为本，建设部推动建设的“ 中国房地产信用档案”系统，为房地产业企业提供了公平竞争的平台，推动
11、了企业自身的诚信体系信用文化建设，为规范房地产市场中的企业行为进行了有益的尝试,（三） 规范交易程序 用法律形式规范主要的房地产交易方式，是抑制投机、维护市场秩序的有效措施。各城市对土地出让、房屋预售或销售、转让、抵押、租赁以及产权登记等都规定有固定的办事程序和所需满足的必要条件。（四） 加强产权管理 由于房地产不可能将实物真正地拿到市场上去交易，所以房地产交易实际上是一种权益的交易，权益让渡是房地产市场活动的核心内容之一。产权登记不仅是房地产市场管理的基础和前提，而且可以成为微观管理的枢纽，诸多宏观政策、房地产法规都可以在产权登记管理过程中具体实施。,最新房地产调控政策,2015年2月5日，
12、中国人民银行决定普降金融机构存款准备金率并有针对性地实施定向降准措施 2015年3月1日，央行年内首次降息0.25个百分点下调金融机构人民币贷款和存款基准利率 2015年3月5日，李克强在政府工作报告指出支持居民自主和改善住房需求 2015年3月30日，房贷新政宣布二套房首付比例可低至四成 2015年3月30日，住房转让营业税免征年限5改2,2015年5月11日，央行下调存贷款基准利率0.25个百分点 2015年6月24日，商业银行存贷比红线取消，贷款难度降低 2015年6月28日，央行宣布降息0.25个百分点 定向降准0.5个百分点,总结,解决住房问题是一个长期的任务，政府在对房地产市场进行调控的同时，既要保证不能干预过度，又要达到保障民生的目标。不过可以看出，政府在对房地产市场的宏观调控已经越来越成熟，手段也更加多元，目标也更加具体。相信国家对于房地产行业的调控政策会越来越完善。,
