1、1报建手册2关于编制房地产项目“报建手册”的说明房地产前期开发工作是繁重而复杂的，当企业和项目开发均达到一定规模（分期开发、多项目同时开发)时，建立和制定“前期工作标准化体系”就显得尤为重要， “报建手册”作为其中重要一环，宗旨是系统的对前期工作进行报建流程、主要内容、作业时限和收费标准上的指引，从而使前期从业人员能够迅速的掌握工作相关面，有利于前期工作的有序开展。此次编制分为图、表、册：1、开发报建流程图2、开发报建流程表3、房地产项目报建手册（内含部分报建费用统计表格、主要部门通讯录）此次编制的范围包括：（1）行政审批（2）收费标准（3）通讯录编制工作的依据：（1）主管部门的书面、网络核发
2、材料（政策文件、流程单、示意图）（2）主管部门窗口受理人员的核实结果（3）以往签署的合同及取得的成果（4）绿城、朗诗、灵山元一等知名机构（前期人员沟通结果）（5）无锡前期部属地核实的结果最终递交成果：房地产项目报建手册（修正稿）3目 录第一部分 项目开发报建流程表 - 见附件第二部分 前期（土地）阶段 - （ 08 ）1、土地招拍挂 - （ 08 ）2、土地出让合同 - （ 08 ）3、土地证 - （ 09 ）第三部分 项目开发阶段 - （ 11 ）（一）立项环节 （ 11 ）1、环评批复 - （ 11 ）2、能评批复（公建） - （ 12 ）3、项目申请报告 - （ 12 ）4、综合管线排查
3、 - （ 13 ）5、立项批复 - （ 13 ） （二）用地许可证环节 （ 14 ）1、方案论证 - （ 14 ）2、建设用地规划许可证 - （ 14 ）（三）规划方案环节 （ 15 ）1、开发资质:由行政部负责 - （ 15 ）1、水利批文 - （ 15 ）2、日照分析报告 - （ 15 ）3、地名命名 - （ 16 ）4、规划方案审查意见书 - （ 16 ）（四）扩初环节 （ 18 ）1、公建配套立项 - （ 18 ）2、临时用水 - （ 18 ）3、临时排污 - （ 19 ）44、临时用电 - （ 19 ）5、人防立项 - （ 19 ）6、交通影响分析报告 - （ 20 ）7、交评影响分
4、析审核意见 - （ 21 ）8、管线综合设计方案审查意见 - （ 21 ）9、绿化工程设计方案审查 - （ 22 ）10、建筑节能专项设计评审 - （ 22 ）11、临时占用城市绿地核准 - 见表12、抗震安全性评估报告（超高层） - （ 23 ）13、抗震安全性批文（超高层） - （ 23 ）14、抗震设防专项审查（高层、超高层） - （ 24 ）15、施工图初步设计审批意见书、扩初设计批复 - （ 25 ）（五）规划许可证环节 （ 27 ）1、交评批复 - （ 27 ）2、人防工程设计审查合格证 - （ 27 ）3、人防工程平站审核（平战转换图-验收时） - （ 28 ）4、规划面积核验
5、- （ 28 ）5、规划许可证（副本） - （ 29 ）（六）招投标环节 （ 30 ）1、招标报建（招标立项） - （ 30 ）2、施工直接发包手续 - （ 30 ）3、监理直接发包手续 - （ 31 ）4、施工合同备案 - （ 32 ）5、监理合同备案 - （ 33 ）6、勘查合同备案 - （ 33 ）7、设计合同备案 - （ 34 ）8、招标情况备案（中标通知书） - （ 34 ）（七）施工许可环节 （ 35 ）51、用水计划 - （ 35 ）2、有线/自来水/电/雨污水/燃气/电信的施工图设计 - （ 35 ）3、白蚁防治合同 - （ 36 ）4、深基坑方案评审 - （ 36 ）5、深基
6、坑施工许可证 - （ 36 ）6、施工图审查合格证 - （ 37 ）7、开工验线 - （ 38 ）8、建设工程质量监督通知书 - （ 38 ）9、建设工程安全质量通知书 - （ 39 ）10、工程款支付履约保函 - （ 39 ）11、档案报送责任书 - （ 40 ）12、城市基础设施配套费 - （ 40 ）13、防雷设计审查合格证 - （ 40 ）14、消防审核备案 - （ 41 ）15、人防工程质监备案 - （ 42 ）16、小区门牌编制证明 - （ 42 ）17、建设工程施工许可证 - （ 43 ）18、建设工程规划许可证（管线） - （ 44 ）19、管线施工质监手续 - ( 并入市政质
7、监备案 ）20、临时排水许可证 - （ 45 ）21、路灯、亮化方案审查意见 - ( 先于审图 ）22、城市道路、小区照明设施建设、改造计划批复 - （ 46 ）（八）预售环节 （ 47 ）1、商品房面积预测 - （ 47 ）2、规划验线 - （ 48 ）3、绿化方案审批 - （ 48 ）4、绿化工程开工登记办理 - （ 49 ）5、物业管理批复、协议 - （ 50 ）6、商品房预售许可证 - （ 50 ）6（九）市政配套环节 （ 52 ）1、市政工程审图 - （ 52 ）2、市政工程质监备案 - （ 52 ）3、绿化工程质监备案 - （ 53 ）4、绿化工程开工备案 - （ 53 ）第四部分
8、 项目验收阶段 1、市政配套验收 - （ 55 ）2、房屋面积实测和变更 - （ 55 ）3、小区公建配套验收 - （ 56 ）4、地形图实测 - （ 57 ）5、规划核实合格证 - （ 57 ）6、白蚁防治合格证 - （ 58 ）7、一户一验手续 - （ 58 ）8、电梯运行合格证 - （ 59 ）9、资料存档预验收证明 - （ 59 ）10、防雷验收合格证 - （ 60 ）11、消防验收 - （ 60 ）12、排水验收 - （ 61 ）13、节水验收 - （ 62 ）14、环保验收 - （ 62 ）15、人防验收 - （ 63 ）16、技防验收 - （ 64 ）17、防雷验收 - （ 65
9、 ）18、绿化园林验收 - （ 65 ）19、水土保持设施竣工验收 - （ 66 ）20、环卫设施验收 - （ 66 ）21、建设工程竣工物业管理单项验收表 - （ 67 ）22、消防设备检测（竣工验收备案） - （ 67 ）23、通邮验收 - （ 68 ）724、属地接收 - （ 68 ）25、房屋建筑工程竣工验收备案表 - （ 68 ）26、档案接收证明 - （ 70 ）27、两书 - （ 71 ）28、综合验收备案 - （ 71 ）第五部分 小产权阶段 - （ 73 ）1、初始登记证 - （ 73 ）2、土地分割证 - （ 74 ）3、垃圾退费 - （ 74 ）4、农民工工资退费 - （
10、 75 ）5、墙改退费 - （ 75 ）6、散装水泥退费 - （ 76 ）第六部分 报建收费项目及标准 - （ 77 ）第七部分 主要部门经办/窗口电话 - （ 82 ）前期（土地）阶段8 土地招拍挂 (超链接) 主管部门：无锡市国土资源局土地资源交易中心 公司关联部门：总经理办公室、财务部 需要材料：1、竞买申请书2、授权委托书3、委托人的身份证复印件4、意向协议书5、营业执照副本复印件6、法人身份证复印件7、开户银行出具的资信证明及最近一年银行存款年日均数证明 受理条件：申请人符合竞买资格、申请文件齐全符合规定 收费依据及标准：1、据土地评估价定保证金金额2、土地交易服务费 1.5 元/
11、办理流程及期限：约 25 个工作日编制出让文件、出让公告发布出让公告、发放出让文件接受咨询、答疑受理申请资格审查组织实施拍卖挂牌出让交易活动，签订成交确认书 土地出让合同 主管部门：无锡市国土资源局土地利用处 受理部门：市土地利用处（重大项目或市属区域的） ；土地利用科（区） 公司关联部门：总经理办公室 需要材料91、成交确认书2、交易服务费收据3、国有建设用地使用权出让合同 受理条件：1、经交易结果公示无异议2、在“江苏省建设用地全称跟踪管理系统”中填报国有建设用地使用权出让合同并经审核确认 收费依据及标准：不收费 办理流程及期限：国土局签署后的 7 个工作日网上填报打印合同受让人核对、签字
12、盖章（法人）报局长签字、盖章送达受让人 土地证（可延办） 主管部门：无锡市国土资源局地籍处 受理部门：市地籍处、区地籍科或属地土管所 发证部门：市发证中心 公司关联部门：总经理办公室、财务部 申报材料1、土地变更登记申请书、审批表2、国有土地使用权出让合同（复印件）3、营业执照副本（复印件）4、组织机构代码证（复印件）5、土地登记委托书6、土地登记法人代表证明书7、法人代表身份证（复印件）8、代理人身份证（复印件）9、契税收据（复印件）10、土地出让金收据（复印件）11、用地纪要（属地土管所）10 受理条件：取得土地出让合同 收费依据及标准：土地登记费 0.08-0.1 元/平米；全额缴清土地
13、出让金收据 办理流程及期限：约 7 个工作日属地土管所受理区地籍科审核领导签字（综合体项目需市地籍处复核或直接报市一级审批）核发证件11项目开发阶段 【立项环节】 环评报告书/表 主管部门：无锡市、区环保局 协办单位：具备资质的环评企业或市环科所 公司关联部门：财务部、规划设计部 需要材料1、规划设计方案2、项目所在地政府对环境防护距离内居民的搬迁计划（30 米以内）3、锅炉、发电机等设备的型号、数量和安装位置4、小区雨、污管网图及接管口位置5、前期工作联系单6、规划设计要点7、建设项目环境影响评价委托书8、县级环保部门的预审意见9、凭发改委前期工作联系单至规划部门领取地形图10、污水接管单
14、办理条件：前期工作联系单、污水接管单 收费依据及标准：见 第六部分 办理流程及期限：约 15 工作日前期工作联系单环保局窗口受理街道环保办盖章环评报告（报审）核准 注：10 万平米以上需做书，并附“专家意见” ；视项目状况，有时需实地勘察和放样；完成后需网上公示 环评批复 (超链接) 主管部门：无锡市环保局开发管理处；分局 申报材料Comment A1: http:/ 7个工作日区发改局申请材料初审受理登记批阅签发项目开发阶段 【用地许可证环节】 方案论证 主管部门：无锡市规划局；分局 协办单位：设计院、建设、交通、消防、市政等部门 公司关联部门：规划设计部 申报材料：设计方案 收费依据及标准
15、：不收费 办理流程及期限：预约，即办规划局安排会审论证形成意见纪要签发意见 建设用地规划许可证 主管部门：无锡市规划局行政许可处；分局 公司关联部门：规划设计部 申报材料1、立项批复2、 建设用地规划许可证申请表 （加盖建设单位公章）Comment w5: 是否需要?153、环评批复4、方案及效果图5、国有土地使用权出让合同一、 建设用地规划许可证申请表 （须盖申请单位公章） ；二、建设项目批准、核准或者备案文件；三、以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，提供建设项目选址意见书和国土资源行政管理部门出具的国有建设用地证明材料；以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，提供国有土地使用权出让合同
16、；四、对环境有影响的建设项目，提供环境影响评价报告及环境保护主管部门的审查意见；五、位于水源保护区、风景名胜区、历史文化保护和控制范围的建设项目，提供有关主管部门的审查意见；六、危险化学品生产、储存和经营的建设项目，或者位于危险化学品生产、储存和经营场所周边的建设项目，提供有关主管部门的审查意见；七、与原有（自有）用地接壤的新增土地的建设项目，改变原有（自有）土地使用性质或者提高容积率的建设项目，提交原有（自有）用地土地使用权权属证件；八、应当提交的其他材料。 受理条件：取得立项批复 收费依据及标准：不收费。 办理流程及期限：法定 30日,承诺 7个工作日，需公示的+10 天窗口受理材料审核核
17、发项目开发阶段 【规划方案环节】16 开发资质：由行政部负责 主管部门：无锡市建设局综合开发管理处 水利批文 主管部门：无锡市水利局行政许可处 公司关联部门：规划设计部 申报材料1、开发建设项目水土保持方案审批申请书：2、开发建设项目水土保持方案专家审查意见3、开发建设项目水土保持方案报告书（报批稿）4、建设项目的可行性研究报告 受理条件：材料齐全 收费依据及标准：不收费。 办理流程及期限：约 15 个工作日窗口受理材料审核现场审查征求意见发文 日照分析报告 主管部门：无锡市规划局行政许可处；分局 受理及协办单位：无锡城市规划编制研究中心 公司关联部门：规划设计部、财务部 申报材料1、项目的总
18、平面图、屋顶平面图和平立剖面图的电子文件（附有建筑底标高、屋顶标高及其他构筑物标高） ；2、拟建建筑北侧（包含东北侧、西北侧）有需分析的已建建筑的平、立面图（必要时附有详细的窗户尺寸） ；3、拟建建筑南侧（包含东南侧、西南侧）有需分析的已建建筑的平、立面图和屋顶平面图。17 受理条件：材料齐全 收费依据及标准：1500-2000 元/栋（高层） 办理流程及期限：约 5 个工作日受理审核发图及报告 地名命名 主管部门：无锡市民政局行政许可服务处 公司关联部门：规划设计部 申报材料1、立项批文2、规划用地许可证3、规划定点图4、建设总平面图5、建设单位申请报告6、地名命名申请表 受理条件：申报材料
19、齐全 收费依据及标准：不收费。 办理流程及期限：约 35 个工作日申报审核实地勘查分管局长签字报分管市长及秘书长签字（20-30天）核发批复网上公示 规划方案审查意见书 主管部门：无锡市规划局行政许可处；分局 公司关联部门：规划设计部 申报材料1、 建设项目规划设计方案审查申请表 （须盖申请单位公章） ；2、立项批复；3、设计图纸和光盘（加盖设计单位公章） ；184、环评批复；5、进行多方案竞选的建设项目提交专家评审意见，需要论证的建设项目提交论证材料；6、非初次报审规划设计方案的建设项目，提供根据上次审查意见调整设计方案的修改说明；7、日照分析报告；8、需要分期建设的住宅项目，提出分期建设的
20、批次、用地范围、建设规模和配套设施等内容，并确定同步建设的基础设施和公共服务设施的建设时序 受理条件：取得立项批复 收费依据及标准：不收费。 办理流程及期限：约 10 个工作日窗口受理五日内发送受理通知或要求补齐材料材料审核作出审查意见窗口发证19项目开发阶段 【扩初环节】 公建配套立项 主管部门：无锡市建设局总师办 公司关联部门：规划设计部 申报材料1、 立项批文2、 无锡市住宅小区公建配套立项审批表3、 规划定点图、规划设计要点、规划设计方案审查意见4、 建设用地规划许可证5、 教育设施、市政公用设施配套立项核准联系单（经济适用房地块、农民拆迁安置房地块和教育设施代建资金未明确的地块需提供
21、）6、 无锡市国有土地使用权出让合同及相关补充合同、无锡市国有土地使用权出让有关费用代收协议书 受理条件：取得立项批复 收费依据及标准：不收费。 办理流程及期限：约 10 个工作日部门受理审核核发批文网上公示 临时用水 主管部门：无锡市自来水公司；分公司 公司关联部门：规划设计部 申报材料：1、用水所在地的地形图一式两份；2、市建设用地规划许可证或用地批准书复印件；3、规划部门征地红线图复印件。 4、 无锡市自来水公司用户申请用水登记审查表 （一式三份） 、 无锡市自来水公司报装登记表及无锡城市供用水合同 （一式两份） 。20 办理流程及期限：约 5 个工作日 临时排污（污水接管单） 主管部门
22、：无锡市市政和园林局排水管理处 申报材料1、发改委前期工作联系单2、营业执照副本（复印件）3、建设项目污水接管预审表 受理条件：发改委前期工作联系单 收费依据及标准：不收费。 办理流程及期限：约 1-3 个工作日受理填表发建设项目污水接管预审表 临时用电 主管部门：无锡市供电公司 受理部门：属地供电所 协办单位：拥有资质的电力安装公司 公司关联部门：规划设计部 申报材料1、规划定点图发2、立项批复3、总平图 收费依据及标准：临电押金 办理流程及期限：约 5 个工作日 人防立项 主管部门：市人防办公室 公司关联部门：规划设计部21 申报材料1、 无锡市人民防空办公室结合民用建筑修建防空地下室审批
23、表一式二份（加盖单位公章） ；2、项目立项批文3、建设用地规划许可证4、规划方案审查意见书；5、规划平面图；6、规划定点图；7、单体首层及标准层平面图、地下室平面图；8、符合国家规范要求的施工设计图光盘一套。 受理条件：资料齐全 收费依据及标准：不收费。 办理流程及期限：约 5 个工作日受理校队审核签批交通影响分析报告 主管部门：无锡市交巡警支队秩序科；区大队 协办单位：无锡城市规划编制研究中心 公司关联部门：规划设计部、财务部 申报材料1、规划设计要点2、规划定点图4、项目设计方案 受理条件：材料齐全 收费依据及标准：见 第六部分 办理流程及期限：约 7 个工作日窗口受理审核批复22 交通影
24、响审核意见 主管部门：无锡市公安局交巡警支队秩序科；区大队 公司关联部门：规划设计部、工程部 申报材料1、规划设计要点复印件2、规划定点图一份3、交通影响分析报告书一份 受理条件：1、住宅满 2 万平米或商业满 5 万平米2、虽不满足面积要求但项目地处核心地段、人口集聚区或地段比较复杂的区域3、规划方案审批意见中要求落实交通影响分析的 收费依据及标准：不收费。 办理流程及期限：约 10-15 个工作日受理审核现场勘查核发审核意见 管线综合审查意见 主管部门：无锡市规划局-市政规划处；区规划局-许可科 协办单位：规划设计研究院 公司关联部门：规划设计部 申报材料1、建设项目规划设计方案审查申请表
25、（管线）2、立项批文3、管线综合平衡4、规划设计方案审查意见5、全套图纸、光盘（管线部分）6、提供管线主管部门的意见或协议书（1）排水接管单（2）供电接管单23（3）燃气协议（4）电信（5）广电 受理条件：取得规划设计方案审查意见 收费依据及标准：不收费。 办理流程及期限：约 7 个工作日窗口受理审批签发管线综合审查意见书 绿化工程设计方案审查（住宅项目） 主管部门：无锡市绿化管理站 公司关联部门：规划设计部 申报材料1、附属绿化工程设计方案审查（会审制）申请表2、立项批文3、建设用地规划许可证4、规划定点图和规划设计要点5、规划设计方案审查意见6、总平面图7、绿化种植设计图（一式两份）,比例
26、 1:3008、绿化面积数据示意图（一式两份、光盘一份） 受理条件：规划设计方案审查意见、绿化方案 收费依据及标准：不收费。 办理流程及期限：约 10 个工作日 建筑节能专项设计评审 主管部门：无锡市建设局总师办 受理部门：市审图中心 协办单位：设计单位24 公司关联部门：规划设计部 申报材料1、建设用地规划许可证2、规划设计要点3、规划方案审查意见书4、报建方案5、公共建筑施工图设计（建筑节能）报审表 受理条件：资料齐全 收费依据及标准： 办理流程及期限：约 5 个工作日受理校队审核签批 抗震安全性评估报告（超高层） 主管部门：无锡市地震局 公司关联部门：规划设计部 申报材料1、项目立项文件
27、2、设计方案3、规划定点图4、总评图 受理条件：立项、抗震报告 收费依据及标准：不收费。 办理流程及期限：约 10 个工作日 抗震安全性批文（超高层） 主管部门：无锡市地震局 地震工程检测中心 公司关联部门：规划设计部 申报材料1、项目立项文件252、 建设工程抗震设防要求、地震安全性评价许可申请书3、建设工程场地位置图、工程场地平面图4、建设工程场地地震安全性评价报告（须做的） 受理条件：立项、抗震报告 收费依据及标准：不收费。 办理流程及期限：即办 抗震设防专项审查 主管部门：无锡市建设局总师办 公司关联部门：规划设计部 申报材料政策性审查材料：1、立项批复；2、规划设计方案审查意见书；3
28、、勘察单位资质证书副本；4、设计单位资质证书副本；5、建设用地土地批准文件及设计要求说明书；6、外省的勘察设计单位，按规定出具进省市注册登记手续相关材料7、勘察设计文件应使用本单位专用图签并加盖出图专用章；8、工程设计的相应岗位应按有关规定由有资质的注册执业人员担当，并在设计文件上加盖其执业专用章；技术性审查申报材料：9、江苏省建设工程抗震设防审查申请书；10、建设项目的岩土工程勘察报告；11、结构专业设计说明书；12、建筑和结构专业的设计图纸；13、结构设计计算书。 受理条件：材料齐全 收费依据及标准：不收费。26 办理流程及期限：约 10 个工作日受理初核复审签发 施工图初步设计审批意见书
29、 主管部门：无锡市建设局总师办 公司关联部门：规划设计部 申报材料1、建设单位初步设计报审申请；2、建设单位委托有相关资质的勘察设计单位编制初步设计文件；3、外省市勘察设计单位进入本市承揽单项工程设计任务，必须先到市建设局总师办办理设计单项注册手续；4、项目初步设计的建设规模、标准、内容符合已批准的项目可行性研究报告或项目建议书及规划设计方案批复，重大设计变更已取得原批准部门同意；5、政府有关部门批注的规划设计方案、环评批复、立项批复；6、准备齐全的初步设计文件（包括图纸、文字说明、概算） 。 受理条件：取得规划方案审查意见 收费依据及标准：不收费。 办理流程及期限：约 20 个工作日受理材料
30、审核专家审核领导签发 扩初设计批复 主管部门：无锡市建设局总师办 公司关联部门：规划设计部 申报材料1、扩初审查申请2、扩初设计文件（含总平、综合管网）3、地址勘察报告。 受理条件：需要扩大初步设计深度的项目27 收费依据及标准：不收费。 办理流程及期限：10 个工作日内预约主管部门评审、各部门汇审纪要发文项目开发阶段 【规划许可证环节】28 交评批复 主管部门：无锡市公安局交巡警支队-秩序科 公司关联部门：规划设计部 申报材料1、申请表2、立项3、规划设计要点4、规划方案审查意见5、扩初设计批复6、规划定点图7、交通影响分析报告8、施工总平面图9、交通流组织图10、停车库单体图11、建设用地
31、规划许可证 受理条件：取得规划审查意见 收费依据及标准：不收费。 办理流程及期限：约 14 个工作日受理审核核发审核批复 人防工程设计审查合格证 主管部门：市人防办公室 公司关联部门：规划设计部 解释：拿到合格证，人防图纸确定； 申报材料1、人防工程设计条件通知单；2、人防工程设计图纸。 受理条件：人防工程设计结束29 收费依据及标准：不收费。 办理流程及期限：约 4 个工作日受理校队审核签批 人防工程平战审核（平战转换图-验收时） 主管部门：人防工程质量监督站 公司关联部门：规划设计部 申报材料1、建设单位报送人防工程平战转换预案 ；2、质监站指定人员在5个工作日内审核完毕，填写人防工程平战
32、转换预案审核意见 ，符合要求的质监站在“预案”审核单位栏签署意见并盖章，建设单位凭此到负责项目审批的人防主管部门申请在批准单位栏内签署意见并盖章；3、不符合要求的，建设单位将“审核意见”转交编制单位，修改后重新上报，直至符合要求。 受理条件：资料齐全 收费依据及标准：不收费。 办理流程及期限：约 5 个工作日受理校队审核签批 规划面积核验 应为：在规证上有面积，房管局不会太早 主管部门：无锡市规划行政许可处 接入， 公司关联部门：规划设计部 申报材料1、建设工程建筑面积核验表2、规划设计要点 收费依据及标准：不收费。 办理流程及期限：约 5 个工作日30 规划许可证 主管部门：无锡市规划局-市
33、政规划处；分局 公司关联部门：规划设计部 申报材料1、 建设工程规划许可证申请表 （须盖申请单位公章） ；2、立项批复；3、土地证或出让合同；4、规划设计要点和规划设计方案审查意见要求提供的相关部门意见（消防、环评、交评、人防、节能、能评等） ；5、符合国家设计规范的建设工程施工图（须加盖设计单位出图专用章和设计人员注册章） ，包括总平面图、建筑单体平面图、立面图、剖面图和结构基础图等及其电子文件 2 套；建筑面积测算表（须加盖设计单位印章） ；6、道路、管线工程提交工程概算书、相关部门的意见或与有关单位的协议书 受理条件：材料齐全 收费依据及标准：不收费。 办理流程及期限：约 10 个工作日窗口受理五日内发送受理通知或要求补齐材料材料审核作出审查意项目开发阶段 【招投标环节】
