1、东昌丽景,营销策划提案,项目定位,项目分析,策划思路,销售策略,广告表现,优势 ( Strength ),项目SWOT分析,项目紧邻外环路，西邻锦纶路，北邻顺城东路，交通便捷；,项目总体规划整齐，证件齐全（百分百大产权）；,项目是城市中心，周边配套完善（榆次老城，东森超市，晋中市专医院，晋中一幼，泰山庙小学）；,离榆次商业中心较近；（文化中心，百货大楼，君豪商城等）,项目产品特点突出，主打高层小户型产品；,项目紧邻岭上公园，潇河湾公园,劣势（Weakness）,项目SWOT分析,周边多为平房和二层楼房，形象较差；,紧临南外环，噪音、尘土污染严重；,项目所在区域整体环境在客户心理较差，缺乏吸引力
2、；,项目规模较小，规模效应较不明显；,周边配套不完善；,机会（opportunity）,项目SWOT分析,项目附近规划修建东升路、潇河公园，为本项目提升附加值；,项目附近已经有其他小区建成入住有力地提升了本项目的人气；,榆次高层项目的高价位，为本项目提供了入市的机会；,区域市场内小户型市场的空缺，为本项目提供了最大的机会点；,挑战（Threat）,项目SWOT分析,本区域内即将新建其他项目的竞争威胁；,本区域内楼价较低，本项目价位提升面临威胁；,项目SWOT策略,基本策略：建立区域第一关注度和兼顾企业自身资源优势；利用住宅作为产品线组合中核心部分的高成功机会创新制胜、差异化产品和营销策略规避区
3、域的负面信息，强化区域未来的优势,项目定位,项目分析,策划思路,销售策略,广告表现,项目整体定位,【高档次中等价位的自然主义生态社区】 项目特征：拥有如画的景色，宁静的环境、高雅时尚的文化格调，新颖别致的花园广场，以及小区配套完善的物业管理。 区域定位：以项目所在地周边为主，辐射其他地区。 主力客户群：榆次的白领阶级，项目周边商业人士及周边企业职工。 功能定位：满足中档客户的需求。 建筑风格：简约、时尚的现代风格。,本案目标客群分析,榆次本地购房者主力客群（改善居住） 客群特征 看好该区域未来发展：本区域是行政、商业、居住中心，医院、学校等配套成熟完善，随着城市建设和城镇的改造的升级，本区域内
4、的未来发展会吸引很多的置业者 ；渴望改善居住环境：该区域居住环境一般，渴望改善居住环境和有一定经济实力的本地人，选择在此区域买房。因此，该区域成为本区域购房者置业和改善居住环境的考虑区域。,周边乡镇进城者次主力客群（跟随者） 客群特征 渴望在榆次安家置业：随着城市化进程的发展以及外来人口的增加，来榆次工作、做生意等长期居住的人，需要在本地安家置业。有一定购买能力，渴望较好的居住环境，以及对未来的预期是这部分客群选择该区域的主要原因。,来榆次投资兴业的投资者边缘客群 客群特征 看好榆次房地产投资收益：看重楼盘未来升值的潜力，对居住功能要求不高，考虑未来出售时的收益。对比榆次其他区域的房价，目前该
5、区域的房价有很大升值空间。同时，良好的未来发展前景和居住规划，吸引了越来越多来自晋中其他地区的投资者。,本案目标客群定位,诉求重点 1、中层收入家庭（或个人） 2、期待更有潜力的生活配套，提升自身生活质量 3、现阶段有必要的置业理由,描述：城市中等阶层内苑,项目定位,项目分析,策划思路,销售策略,广告表现,价值,关键问题： 如何展现开发商的理念？如何赋予项目更高的价值？ 如何让本项目为大众所接受所喜欢？是本项目策划思路的重点。,如何展现开发商的理念？,把开发商对于提高居民生活品质，建造品质景观园林，建设康居社区，提升城市形象的很多用心，诚恳地告诉消费者（思路及用心）。,如何赋予项目更高的价值？
6、,对项目本身进行包装我们销售的不简单的是一套房子，更多的是这个房子给消费者带来的阳光健康的生活方式,如何让本项目为大众所接受所喜欢？,从产品本身开始着手，发觉产品与竞争产品的差异化和产品本身与众不同的亮点。选择大众所喜欢的宣传方式，项目的宣传产品的包装效果也是大众所接受,锁定主题广告语,阳光居所 健康生活,项目定位,项目分析,策划思路,销售策略,广告表现,推广节奏安排,售楼处启用,项目形象、产品公开,蓄水期,形象公开期,开盘强销期,核心点：关注 SP活动： 1、项目广告词征集活动 2、”献爱心，晋中医院体检活动“（适当收费）,核心点：欲望 SP活动： 1、产品解析会 2、“XXX节日”主题生活
7、晚会,核心点：购买 SP活动： 1、建材类型、景观树木现场研讨会 2、”现场情景展示区演绎“,4月,5月,6月,7月,活动月,开盘,持续热销期,核心点：持续 SP活动： 1、多举行各类活动以保证项目的持续销售,1、前期宣传,行销目的：树立楼盘形象 推广目的：引导市场对项目关注 推广策略：综合提升项目与开发公司品牌形象 宣传手段： 户外大牌：选择主干道、新区学校、市中心商业区附近 道旗引导：锦纶路、东湖井附近道旗 电话营销：利用公司的大量客户资源，营销人员用电话拜访的方式向其传递信息 报纸：以软文形式介入 电台：选择收听率较高的专栏,2、启盘推广,行销目的：引爆蓄水客户，快速去化房源 推广目的：
8、强化热销局面 宣传手段： 网络：短信平台 现场：售楼的开放 报纸：主流报纸针对“建设康居社区，提高生活品质”宣传 电台：高收听率电台重点突出项目位置及周边环境的报道 电视：专业网站专题报道，循环播放 DM单：直接大量投放宣传单，将项目的主要销售信息进行广而告之,3、楼盘持续,行销目的：推动疑难户型去化，保持去化速率，积累后期房源销售的客户 推广目的：凸显楼盘竞争优势，降低项目抗性 主题SP：按照月份制定“每月健康生活主题会”宣扬健康化主题 宣传手段： 报纸：针对弱项的软文解答、采访式报道、常规宣传 电台：楼盘分时段生活性介绍 现场：工地内施工展示,4、后期维护,行销目的：提高客户忠诚度，激发主
9、动宣传意识 推广目的：拔高整体楼盘形象，提升公司品牌美誉度 主题SP：“业主答谢晚会”、“节日礼物派送”、“施工进度通告暨交流会” 宣传手段： 网络：短信平台互动，人性化关怀 公司自有资源：利用公司自有的超市等资源对项目进行活动宣传 现场：设立观览项目绿色走廊,销售管理策略,销售管理： 销售人员的重组与培训； 销售管理制度的完善与执行； 销售中心全面调整，满足项目形象定位及客户的心理需求； 楼盘形象包装到位：包括工地围墙、现场广告牌、导示牌； 销售道具：包括楼书、宣传折页、户型单张、宣传展板、楼体户型模型的制作；销售策略： 折扣政策 客户政策 活动政策 销控政策 激励政策 老带新优惠政策,项目定位,项目分析,策划思路,销售策略,广告表现,1,
