1、中国指数研究院华东分院 2011年10月,2011年1-9月浙江房地产市场分析与预测,目 录,1,1-9月浙江省土地市场形势分析,2,1-8月浙江省房地产市场形势分析,3,4,浙江房地产市场发展展望,1-9月浙江省品牌房企市场表现,土地供给：住宅用地供应量低于去年同期，商办用地供应量同比上涨,2011年1-9月，浙江省11个地级市招拍挂市场共推出住宅用地1111万平米，同比下降21%；商办用地推出670万平米，同比增幅8%。 各城市方面，仅温州、金华、舟山、台州住宅用地供应量有所增加，其余城市住宅用地供应量同比均出现不同幅度的下降；嘉兴、湖州、绍兴、舟山、台州、丽水商办用地供应量增幅明显，其余
2、城市商办用地供应量同比均出现不同幅度的下降。,2011年1-9月，浙江省11个地级市住宅用地共成交853万平米，同比下降26%。 商办用地共成交636平米，同比增幅25%。 各城市方面， 仅温州、金华、台州住宅用地成交好过去年同期，其余城市住宅用地供应量同比均出现不同幅度的下降； 温州、嘉兴、湖州、绍兴、舟山、台州、丽水商办用地成交增幅明显，其余城市商办用地供应量同比均出现不同幅度的下降。,土地成交： 住宅用地成交量低于去年同期，商办用地成交同比上涨,地价：除金华、衢州外，其余各市住宅楼面地价明显高于商办用地,2011年1-9月，浙江省11个地级市，温州住宅、商办楼面地价均相对较高；杭州、宁波
3、、温州、嘉兴住宅、商办用地楼面地价同比去年均有所下降，其余各市住宅、商办楼面地价同比去年均有不同程度的增加。衢州市商办平均楼面地价最高，同比去年增幅明显。且仅金华、衢州住宅楼面地价低于商办楼面地价。,溢价水平：多数城市土地溢价水平保持在50%以内，整体水平不高,2011年1-9月，浙江省11个地级市，多数城市溢价水平保持在50%以内，整体水平不高，个别城市衢州住宅、商办平均溢价率水平最高。 宁波、温州、衢州、丽水商办用地溢价率水平高于住宅用地。,2011年1-9月，浙江省住宅用地总价前10名地块有6块在1-2月成交，5月、8月分别有1宗，9月有2宗。分别位于杭州、台州和温州。今年1-9月成交总
4、价前十名之和同比去年1-9月前十名之和增幅2.4%，主要由于上半年推出的住宅用地面积较大。 单价地王方面，今年1-9月前十名平均水平同比去年1-9月前十名平均水平降幅38%，且有8宗在7-9月产生，单价地王主要集中在杭州和温州。,表：2011年1-9月浙江省住宅用地总价前十位,表：2011年1-9月浙江省住宅用地楼面地价前十位,住宅地王：楼面地价明显低于去年，总价地王1-2月上榜6席,2011年1-9月，浙江省商办用地总价前10名地块各月均有产生，杭州占据5席，今年1-9月成交总价前十名之和同比去年1-9月前十名之和降幅7.8%。 单价地王方面，今年1-9月前十名平均水平环比去年1-9月前十名
5、平均水平降幅11%，杭州占据5席。,表：2011年1-9月浙江省商办用地总价前十位,表：2011年1-9月浙江省商办用地楼面地价前十位,商办地王：单价和总价地王的价格整体低于去年水平,目 录,1,1-9月浙江省土地市场形势分析,2,1-8月浙江省房地产市场形势分析,3,4,浙江房地产市场发展展望,1-9月浙江省品牌房企市场表现,1-8月浙江省房地产开发投资继续保持上涨态势,1-8月，全省房地产开发投资增速继续加快。全省房地产开发投资共2673.4亿元，同比增长52.3%，增速比1-7月加快0.4个百分点，拉动固定资产投资总额增长13.6个百分点，土地购置费占房地产投资的比重不断提高且呈快速增长
6、，1-8月增长57.6%，比重达37.8%，同比提高1.3个百分点。,图：2011年1-8月浙江省开发投资状况,数据来源：浙江省统计局,受政策影响，1-8月浙江省全省商品房销售有所回落,受政策影响，浙江省商品房1-8月销售有所回落，销售面积同比下降10.6%，降幅比1-7月扩大2个百分点，销售额增长2.5%，增速比1-7月回落2.8个百分点。这表明全省商品房价格仍有上涨，但涨幅不明显。,图：2011年1-8月浙江省商品房销售状况,数据来源：浙江省统计局,杭州、宁波1-9月商品房销售面积同比去年均出现小幅回落,1-9月，浙江省内三个代表城市中，杭州销售面积达到201.45万平方米，同比去年下跌2
7、2.63%。宁波1-9月销售达到172.79，同比去年下跌19.42%。9月，杭州、温州的商品房成交量均有下跌，其中温州下跌环比达到了84.98%；同期，宁波的成交量有明显上升，环比增长40.54%。,表：1-9月省内三个代表城市销售状况,受调控影响，浙江省八个城市住宅价格上涨受到抑制，部分城市价格开始进入下行通道，如宁波,根据中指院百城价格指数对全国100个城市的全样本调查数据，2011年9月，全国100个城市住宅平均价格为8877元/平方米，较上月下降0.03%，自去年9月以来第一次下降。对浙江省内八个代表城市的调研表明，1-9月省内代表城市价格水平较为稳定，未出现大幅度的升降，除湖州和金
8、华外的6个城市均出现价格下行的态势。其中，杭州、宁波、台州价格降幅明显，本月样本均价已低于年初均价；嘉兴、绍兴、温州本月样本价格与年初基本持平，仅有略微上浮；湖州、金华样本均价与年初相比有明显上涨，但涨幅已明显受到抑制。,表：1-9月省内八个代表城市价格水平,9月浙江省六个城市百城价格环比微幅下降,2011年9月，省内八个代表城市除湖州与绍兴外，其余6个城市环比均出现了微幅下降。其中环比跌幅最大的为温州，下降了0.57%。同比方面，除宁波9月价格比去年同期低外，其余7个城市出现了一定的涨幅。其中湖州、金华同比分别达到13.83%、8.31%。,表：9月省内八个代表城市价格水平,目 录,1,1-
9、9月浙江省土地市场形势分析,2,1-8月浙江省房地产市场形势分析,3,4,浙江房地产市场发展展望,1-9月浙江省品牌房企市场表现,销售表现：除个别企业外，浙江品牌房企销售情况整体不佳,图：2011年浙江品牌企业销售表现（单位：绿城和滨江是1-9月的数据，顺发恒业和新湖中宝是1-6月的数据）,2011年，受宏观政策影响，除个别企业同比有所增长外，浙江品牌房企的销售情况整体表现不佳。根据监测的四家企业的情况来看，绿城和滨江2011年1-9月的销售额/销售面积分别达到267亿元/121万方和65.7亿元/21.15万方，同比分别大幅下降26%/37%和35%/17%；顺发恒业1-6月销售额/销售面积
10、达到17亿元/10.12万方，同比大幅上涨311%和222%；新湖中宝1-6月的销售额/销售面积达到20.09亿元/20.12万方，同比大幅下降37%和50%。,图：浙江省重点房产企业2011年1-9月拿地情况,2011年1-9月，浙江省房产企业拿地普遍不积极，所监测的8家重点企业仅3家企业拿地，且仅新湖中宝所得地块的规划建筑面积高于去年同期。总体来看，所有拿地企业取得地块的总规划建筑面积为629万平方米，同比去年同期减少30.1%。 其中，拿地企业的总规划建筑面积中，绿城占据主体，占比达77.41%。绿城2011年以来的拿地区域主要集中在二线城市的沈阳和三线城市的台州。,拿地情况：浙江品牌房
11、企拿地热情明显下降，拿地区域集中在二三线城市,2011年后，国家接连提高了利率与存款准备金率，房企的银行信贷途径面临更严峻考验，企业尝试其他金融产品比如信托、股权等； 受资本市场形势及信托业监管政策趋严影响，行业内信托融资的平均成本很难低于15%，处在一个较高水平。信托公司在选择合作伙伴时门槛提升。 拥有优质项目资源、销售状况良好的大中型房企将更受信托公司青睐，一些中小型企业将接受较为苛刻的合作条件。,融资情况：银行信贷融资影响甚远，信托等其他方式融资成本和门槛同步提高,表：2011年以来浙江品牌房企融资案例,目 录,1,1-9月浙江省土地市场形势分析,2,1-8月浙江省房地产市场形势分析,3,4,浙江房地产市场发展展望,1-9月浙江省品牌房企市场表现,在通胀水平依然高位、全国经济增长保八的大背景下，政策放松的可能性很小。 住宅市场仍然呈现出供大于求的现象，企业纷纷采用结构性、试探性的调价以促进刚性需求的释放。 购房者的观望情绪有增无减，市场僵持继续。 开发企业的资金状况较为严重，四季度市场的去化压力依旧存在，企业收购（项目收购）现象较多； 某些城市价格已进入下行通道，今年年底到明天年初的这段期间内有可能会出现拐点。,浙江房地产市场发展展望,谢谢！,
