1、南京财经大学会计学院,第二章：资产评估的基本方法第一节：成本法-重置成本,复原重置成本与更新重置成本的比较更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。 随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此，复原重置成本往往会高于更新重置成本。,2018/3/5,南京财经大学会计学院,1,南京财经大学会计学院,第二章：资产评估的基本方法第一节：成本法-重置成本,功能价值法计算公式生产能力比例法规模
2、效益指数法,2018/3/5,南京财经大学会计学院,2,被估资产重置成本,参照资产重置成本,被估资产的生产能力参照资产的生产能力,参照资产重置成本,被估资产的生产能力参照资产的生产能力,x,被估资产重置成本,南京财经大学会计学院,第二章：资产评估的基本方法第一节：成本法-重置成本,功能价值法例2-7 某仪器制造厂生产线的重置成本为35万元，年产量为8000台。现知待评估资产年产量为6000台。 假定该仪器生产线的生产能力和价格呈线性关系，则待评估资产的重置成本是多少？ 假定该仪器生产线的规模效益指数为0.7，则待评估资产的重置成本是多少？,2018/3/5,南京财经大学会计学院,3,南京财经大
3、学会计学院,第二章：资产评估的基本方法第一节：成本法-重置成本,功能价值法解生成能力比例法： 待评估资产重置成本 =35000060008000 =262500 （万元）规模效益指数法： 待评估资产重置成本 =350000（60008000）0.7 =286161.32（万元）,2018/3/5,南京财经大学会计学院,4,南京财经大学会计学院,第二章：资产评估的基本方法第一节：成本法-实体性贬值,实体性贬值的定义资产由于使用和自然力作用形成的贬值影响因素使用时间使用率资产本身的质量维修保养程度,2018/3/5,南京财经大学会计学院,5,南京财经大学会计学院,第二章：资产评估的基本方法第一节：
4、成本法-实体性贬值,观察法计算公式资产实体性贬值重置成本资产实体性贬值率资产实体性贬值率1实体性成新率,2018/3/5,南京财经大学会计学院,6,南京财经大学会计学院,第二章：资产评估的基本方法第一节：成本法-实体性贬值,使用年限法计算公式实际已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率 总使用年限实际已使用年限尚可使用年限,2018/3/5,南京财经大学会计学院,7,实际利用时间,法定利用时间,100,南京财经大学会计学院,第二章：资产评估的基本方法第一节：成本法-实体性贬值,使用年限法例210 被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备1997年1月购进，2002年
5、1月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。该设备的实体性贬值为多少？,2018/3/5,南京财经大学会计学院,8,南京财经大学会计学院,第二章：资产评估的基本方法第一节：成本法-实体性贬值,使用年限法解该设备的实体性贬值为：资产利用率=5/8=62.5%实际已使用年限=562.5%=3.125（年）总使用年限=3.125+5=8.125（年）资产的实体性贬值=（5000002000）3.125/8.125=191538.46（元）,2018/3/5,南京财经大学会计学院,9,南京
6、财经大学会计学院,第二章：资产评估的基本方法第一节：成本法-实体性贬值,修复费用法原理这种方法是利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。如果资产可以通过修复恢复到其全新状态，可以认为资产的实体性贬值等于其修复费用。,2018/3/5,南京财经大学会计学院,10,南京财经大学会计学院,第二章：资产评估的基本方法第一节：成本法-功能性贬值,定义资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。表现形式超额投资成本(功能性贬值1)：投入角度超额运营成本(功能性贬值2)：产出角度,2018/3/5,南京财经大学会计学院,11,南京财经大学会计学院,
7、第二章：资产评估的基本方法第一节：成本法-功能性贬值,超额投资成本由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。超额投资成本复原重置成本更新重置成本注意：如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑。,2018/3/5,南京财经大学会计学院,12,南京财经大学会计学院,第二章：资产评估的基本方法第一节：成本法-功能性贬值,超额运营成本由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备
8、，新设备在运营费用上低于原有设备。影响因素：生产效率是否提高维护保养费用是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低操作工人数量是否降低,2018/3/5,南京财经大学会计学院,13,南京财经大学会计学院,功能性贬值例211 某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为25%，适用的折现率为l0%。 根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。,2018/3/5,南京财经大学会计学院,14,第二
9、章：资产评估的基本方法第一节：成本法-功能性贬值,南京财经大学会计学院,第二章：资产评估的基本方法第一节：成本法-功能性贬值,功能性贬值解 （1）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：(6-3)6000=18000(元) （2）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：18000(1-25%)=13500(元) （3）将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额: 13500(P/A，10%，3) =135002.4869=33573（元）,2018/3/5,南京财经大学会计学院,15,南京财经大学会计学院,第二章：资产评估的基本方法第一节：成本法
10、-经济性贬值,定义经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。产生的原因竞争加剧，社会总需求减少，导致开工不足竞争加剧，社会总需求减少，导致产品价格降低材料供应不畅，导致开工不足产业政策的变动，缩短使用寿命,2018/3/5,南京财经大学会计学院,16,南京财经大学会计学院,第二章：资产评估的基本方法第一节：成本法-经济性贬值,直接法 经济性贬值被评估资产年收益损失净额各年折现系被评估资产年收益损失(1所得税率) 各年折现系数 被评估资产年收益损失(1所得税率) 年金折现系数,2018/3/5,南京财经大学会计学院,17,南京财经大学会计学院,第二章：资产评估的
11、基本方法第一节：成本法-经济性贬值,间接法,2018/3/5,南京财经大学会计学院,18,南京财经大学会计学院,第二章：资产评估的基本方法第一节：成本法-经济性贬值,经济性贬值例212 某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为10万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产7万台(销售价格及其他条件未变)。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数为0.6。,2018/3/5,南京财经大学会计学院,19,南京财经大学会计学院,第二章：资产评估的基本方法第一节：成本法-经济性
12、贬值,例212（续） 如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为2000元/台，经测算每年完成10万台的销售量，售价需降至1900元/台，即每台损失毛利100元。经估算，该生产线还可以继续使用3年，企业所在行业的平均投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性贬值。,2018/3/5,南京财经大学会计学院,20,南京财经大学会计学院,第二章：资产评估的基本方法第一节：成本法-经济性贬值,解（1）经济性贬值率 =1-（70000/100000）0.6100%=19%（2）经济性贬值 =(10010)（1-25%）（P/A，10，3） =1000 0.75 2.4
13、869 =1865.175(万元),2018/3/5,南京财经大学会计学院,21,南京财经大学会计学院,第二章：资产评估的基本方法第一节：成本法,例213某生产线额定生产能力为1000个/月,已使用三年，目前状态良好，观察估计其实体性贬值为15%，在生产技术方面，此生产线为目前国内先进水平。但是由于市场竞争激烈，目前只能运行在750个/月的水平上。假设已知其更新重置成本为1000000元，这类设备的生产规模效益指数X=0.7。估算此生产线运行于750个/月的经济性贬值和继续使用条件下的公平市场价值。,2018/3/5,南京财经大学会计学院,22,南京财经大学会计学院,第二章：资产评估的基本方法
14、第一节：成本法,解计算过程如下：（1）更新重置成本=1000000元（2）实体性贬值=100000015%=150000(元)（3）功能性贬值=0（4）经济性贬值率 =1-（750/1000）0.7100%=18.2%（5）经济性贬值 =(1000000-150000)18.2%=154700(元)资产评估价值 =1000000-150000-154700=695300(元),2018/3/5,南京财经大学会计学院,23,南京财经大学会计学院,第二章：资产评估的基本方法第二节：市场法,理论基础均衡价值论基本原则替代原则基本思路有一被评估资产，要进行评估，首先在市场上找到近期出售的同类资产作为参
15、照物；然后分析被评估资产和该参照物的差异，并把差异量化；最后用这些差异去修正市场上参照的价格，从而估算出被估资产的价格。,2018/3/5,南京财经大学会计学院,24,南京财经大学会计学院,第二章：资产评估的基本方法第二节：市场法,运用的前提市场前提：充分发育活跃的资产市场可比前提：参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到,2018/3/5,南京财经大学会计学院,25,南京财经大学会计学院,第二章：资产评估的基本方法第二节：市场法,基本程序及有关参数一、寻找参照物成交价必须真实至少三个交易案例与被估资产相类似（可替代，即功能 相同）成交价是正常交易的结果尽可能选择近期成交的交易案
16、例,2018/3/5,南京财经大学会计学院,26,南京财经大学会计学院,第二章：资产评估的基本方法第二节：市场法,计算公式,2018/3/5,南京财经大学会计学院,27,南京财经大学会计学院,第二章：资产评估的基本方法第二节：市场法,例：除生产能力不同外，其他都一样。参照物的生产能力是100万件，被评估物的生产能力是80万件。而对照物的市场价格是10万元。由上面的公式可算出评估对象价值。,2018/3/5,南京财经大学会计学院,28,南京财经大学会计学院,第二章：资产评估的基本方法第二节：市场法,（2）市盈率倍数法 企业评估价值=被评估企业相同口径收益额参照物（企业）市盈率 例：某被评估企业的
17、年净利润为1000万元，评估基准日资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则： 该企业的评估价值=100020=20000（万元）,2018/3/5,南京财经大学会计学院,29,南京财经大学会计学院,第二章：资产评估的基本方法第三节：收益法,理论基础效用价值论定义收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。基本思路收益法的思路实际上是一种以本求利的逆向思维，因为就本利关系来说，即已知利率，用本金利率=利息，从而求利息。而收益法与之相反，由利息、利率反推本金，也就是说多少资产量在这样的利率下能够带来多少收益。,2018/3/5,南京财经大学会计学院,30,南京
18、财经大学会计学院,第二章：资产评估的基本方法第三节：收益法,收益法的基本前提被评估的资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以衡量。 它涉及到收益率的测算，因为从经济学的角度，收益率的大小是和风险成正比的，也就是说风险越大收益越高。收益率的构成包括两个方面：一是无风险收益率。无风险收益率可以用国债利率来代替，因为国债虽然不能说没有一点风险，但国债的风险很低，可以拿同期国债利率来近似的代替无风险利率；二是风险收益率。风险是可以测量的，风险收益率+无风险收益率=收益率被评估资产预期获利年限可以预测,2018/3/5,南京财经大学会计学院,31,南京
19、财经大学会计学院,第二章：资产评估的基本方法第三节：收益法,收益法的公式基本系数 折现系数 1/(1+r)n 年金折现系数 11/(1+r)n / r,2018/3/5,南京财经大学会计学院,32,南京财经大学会计学院,第二章：资产评估的基本方法第三节：收益法,通用公式 评估值Ri/(1+r)i,2018/3/5,南京财经大学会计学院,33,南京财经大学会计学院,第二章：资产评估的基本方法第三节：收益法,未来各年收益额不相等 评估值Ri/(1+r)i,2018/3/5,南京财经大学会计学院,34,未来各年收益额相等且有限期 评估值A 11/(1+r)n / r 未来收益额在若干年后保持不变无限
20、期 评估值Ri/(1+r)i+ A/r(1+r)t未来各年收益额相等且无限期 评估值A/r,南京财经大学会计学院,第二章：资产评估的基本方法第三节：收益法,未来收益额在若干年后保持不变-有限期评估值Ri/(1+r)i+ (A/r)1-1/(1+r)n-t(1+r)-t已知未来若干年后资产价格-收益不等额评估值Ri/(1+r)i+Pn/(1+r)n已知未来若干年后资产价格-收益等额评估值（A/r) 11/(1+r)n+Pn/(1+r)n,2018/3/5,南京财经大学会计学院,35,南京财经大学会计学院,第二章：资产评估的基本方法第三节：收益法,收益期为无限，收益以等差级数变化P=A/r+B/r
21、2（等差递增）P=A/r-B/r2（等差递减）收益期为无限，收益以等比级数变化P=A/（r-s）（等比递增）P=A/（r+s）（等比递减）,2018/3/5,南京财经大学会计学院,36,南京财经大学会计学院,第二章：资产评估的基本方法第三节：收益法,例1：有一宗房地产，年纯收益为300元/平方米，为目前类似房地产的平均水平。其所在地区正在进行道路扩建，预计三年后可使售价达到3500元/平方米，假定资本化率为10%，则该宗房地产的单价为多少？,2018/3/5,南京财经大学会计学院,37,解：房地产单价=3002.4869+35000.7513=3375.62元,南京财经大学会计学院,第二章：资
22、产评估的基本方法第三节：收益法,例3：某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第6年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率均为10%。确定该收益性资产在持续经营下和50年收益的评估值。,2018/3/5,南京财经大学会计学院,38,南京财经大学会计学院,第二章：资产评估的基本方法第三节：收益法,2018/3/5,南京财经大学会计学院,39,（1）永续经营条件下的评估过程 ： 首先，确定未来收益额的现值 现值总额= =120.9091+150.8265+130.7513+110.6830+140.6209 =49.2442 计算
23、中的折现系数，可从复利现值表中查得。 其次，将第6年以后的收益进行资本化化处理，即：14/（10%）=140（万元） 最后，确定该企业评估值 企业评估价值=49.2442+1400.6209=136.17（万元）,南京财经大学会计学院,第二章：资产评估的基本方法第三节：收益法,2018/3/5,南京财经大学会计学院,40,（2） 50年的收益评价过程： 评估价值= =49.2442+1400.6209(1-0.0137) =49.2442+85.7351 =134.98（万元）,南京财经大学会计学院,第二章：资产评估的基本方法第四节：评估方法的选择,总体而言： 成本法适合评估劳动创造的可复制资
24、产、专用资产和单项资产； 收益法适合评估资源性资产、无形资产和企业整体资产； 市场法适合评估具有一定通用性，能够在公开市场上出售的资产。,2018/3/5,南京财经大学会计学院,41,南京财经大学会计学院,42,2. 机器设备评估的成本法,机器设备评估中最基本的方法 评估值重置成本实体性损耗 功能性损耗经济性损耗,南京财经大学会计学院,43,注意：机器设备重置成本测算中 选择复原重置成本还是更新重置成本,南京财经大学会计学院,44,机器设备的重置成本构成具体需根据设备取得的方式和设备组合程度来确定。,南京财经大学会计学院,45,重置成本测算方法的选择 （一般应遵循的规律）对于目前仍在生产和销售
25、的设备，采用核算法对于无法取得现行价格的被估设备，如果能找到参照物，则可采用功能成本法（更新重置成本）若设备的现行价与参照物均无法获得，就只能采用物价指数法（复原重置成本）。注意：物价指数的选择。,2. 机器设备评估的成本法,南京财经大学会计学院,46,进口设备重置成本构成CIF（FOB+境外途中保险费+海运费）海运费=FOB*海运费率境外途中保险费=（FOB+海运费）*保险费率进口关税（CIF关税税率）消费税和增值税消费税（进口完税价格+进口关税）（1消费税率）消费税率增值税 （进口完税价格+关税+消费税）增值税率银行手续费（FOB）外贸手续费（CIF）车辆购置附加税（CIF+关税+消费税）
26、国内运杂费、安装调试费、基础费等。,2. 机器设备评估的成本法,南京财经大学会计学院,47,实体性贬值与成新率的测算 成新率1有形损耗率 通常采用三种方法测算设备成新率,2. 机器设备评估的成本法,南京财经大学会计学院,48,运用使用年限法估算设备成新率 假设机器设备的实体性贬值额在其使用寿命期间，与时间呈线性递增关系。,49,运用使用年限法估算设备成新率简单使用年限法,2. 机器设备评估的成本法,南京财经大学会计学院,50,设备的总使用年限 物理寿命、技术寿命、经济寿命。 经济寿命与物理寿命、技术寿命直接有关，使用年限法一般以经济寿命为总使用年限。 若仅计算有形损耗，则经济寿命以物理寿命为主
27、。 若计算综合成新率，则经济寿命应通盘考虑物理寿命与技术寿命。,2. 机器设备评估的成本法,51,综合年限法（适用于经过技改的设备）,*加权更新成本已使用年限更新成本（重置成本）,2. 机器设备评估的成本法,南京财经大学会计学院,52,示例 某企业1994年购入一台设备，账面原值为30,000元，1999年和2001年进行两次更新改造，当年投资分别为3,000元和2,000元，2004年对该设备进行评估。假定：从1994年至2004年年通货膨胀率为10%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为7年，试估算设备的成新率。,2. 机器设备评估的成本法,南京财经大学会计学院,53,第一步，调整计算现时成
28、本。,2. 机器设备评估的成本法,南京财经大学会计学院,54,第二步，计算加权更新成本。,2. 机器设备评估的成本法,55,第三步，计算加权投资年限第四步，计算成新率 成新率7(9.57)100%42%,2. 机器设备评估的成本法,南京财经大学会计学院,56,运用修复费用法估算设备成新率 假设设备所发生的实体性损耗是可以补偿的，则设备的实体性贬值就等于用于补偿实体性损耗发生的费用。,57,运用修复费用法估算设备成新率该方法的适用对象：特定部件需更换的设备。,2. 机器设备评估的成本法,南京财经大学会计学院,58,示例 一台数控折边机，重置成本为150万元，已使用2年，其经济使用寿命约20年，现
29、该机器数控系统损坏，估计修复费用约2万美元（折合人民币165万元），其他部分工作正常。,2. 机器设备评估的成本法,南京财经大学会计学院,59,该设备存在可修复性损耗和不可修复性损耗，数控系统损坏是可修复性损耗，可以用修复费用法计算其贬值，贬值额等于机器的修复费用，约165万元人民币；另外，该机器运行2年，可以用年限法来确定由此引起的实体性贬值，此项贬值率为 220。,南京财经大学会计学院,60,解: 所有实体性贬值及贬值率计算过程如下： 重置全价：150万元 可修复性损耗引起的贬值：165万元 不可修复性损耗引起的贬值： (150165)2201335(万元) 实体性贬值：2985万元 贬值
30、率：（2985150）100%199,2. 机器设备评估的成本法,南京财经大学会计学院,61,超额运营成本的测算步骤测算年超额运营成本测算年净超额运营成本据设备剩余寿命与折现率确定功能性贬值额,2. 机器设备评估的成本法,南京财经大学会计学院,62,例题 某一生产控制装置拟进行评估，其正常运行需7名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为4名。假设被评估控制装置与参照物在运营成本的其他支出项目方面大致相同，操作人员人均年工资为12,000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为25%，适用的折现率为10%。试测算被评估控制装置的功能性损耗额。,2. 机器设备评估的成本法,南京财经大
31、学会计学院,63,根据上述资料，被评估控制装置的功能性损耗测算如下：（1）计算被评估控制装置的年超额运营成本额: (74)12,00036,000元（2）测算被评估控制装置的年超额运营成本净额: 36,000(125%)27,000元（3）将被评估控制装置在剩余使用年限内的年超额运营 成本净额折现累加，估算其功能性损耗额: 27,000 (P/A，10%，3) 27,000 2.486967,146元,2. 机器设备评估的成本法,南京财经大学会计学院,64,测算设备功能性贬值时应注意的问题 参照物的选择。 确定评估值时是否需单独计算功能性贬值，如果需要单独计算，是否两类功能性贬值均需计算。,2
32、. 机器设备评估的成本法,65,经济性贬值及其测算因设备利用率降低导致的经济性贬值的测算,2. 机器设备评估的成本法,66,例题 某产品生产线，根据购建时的市场需求，设计生产能力为年产1,000万件，建成后由于市场发生不可逆转的变化，每年的产量只有400万件，60%的生产能力闲置。经评估，该生产线的重置成本为1,500万元，实体性损耗额为300万元，功能性损耗额为150万元，规模经济效益指数为0.8，试求该生产线的经济性损耗额。,2. 机器设备评估的成本法,67,具体计算过程如下： （1）扣除实体性损耗额和功能性损耗额后的价值为： 1,5003001501,050万元 （2）计算经济性损耗率：
33、 （10.48）100%52% （3）计算经济性损耗额： 经济性损耗额1,05052%546万元,2. 机器设备评估的成本法,南京财经大学会计学院,68,第四步：计算成新率: 5/(5+4.41)=53%第五步：计算功能性损耗: 1,00012(133%)(P/A，10%，5)30,478元第六步：计算经济性损耗: 该设备在评估后的设计利用率可以达到设计要求， 故经济性损耗为0。第七步：计算评估值： 评估值339,90053%30,478149,669元,南京财经大学会计学院,69,第八章 房地产评估,本章教学内容：通过本章教学，能使学生了解房地产的特性、评估原则及评估程序，掌握资产评估三种基
34、本方法收益法、市场法、成本法在房地产评估中的应用，熟悉在建工程的评估方法。本章重点与难点：对房地产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法。对收益法在房地产评估中的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标的确定是难点。,南京财经大学会计学院,70,第二节 房地产价格,一般因素 行政、经济、社会、人口、心理、国际因素社会因素 经济因素 政策因素区域因素商业繁华度 道路通达度 交通便捷度 设施完善 环境质量状况对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。个别因素指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个
35、别因素。,南京财经大学会计学院,71,第三节 房地产评估的成本法,适用范围主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产；如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼等。无需计算损耗的新建房地产。工业用地地价评估单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜。在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中。不适用范围商业用地不适用城区或市区工业用地不适用。,南京财经大学会计学院,第三节 房地产评估的成本法,基本思路：将待估不动产所需要的各种必要正常费用加总，然后扣除各项损耗。成本法估价求取的价格称为积算价格。土地价格评估与附属建筑物评估的成本法计算公司并不相同。基本公式：资产评估值=重置成
36、本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值,2018/3/5,南京财经大学会计学院,72,南京财经大学会计学院,73,土地土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益建筑物建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润,第三节 房地产评估的成本法,南京财经大学会计学院,74,第三节 房地产评估的成本法,估算投资利息无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； 计息基础土地取得成本+土地开发成本+管理费 根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。投资利息=（土地取得费+土地开发费用+管理费用）*【（1+利息率）
37、开发周期-1】,南京财经大学会计学院,75,第三节 房地产评估的成本法,估算投资利润投资利润=（土地取得费+土地开发费）*开发周期*年投资利润率估算销售费用 销售税费包括销售税金及附加，营业税、城市维护建设税、教育费附加以及其他销售税费等。,南京财经大学会计学院,76,第三节 房地产评估的成本法,估算土地增值收益 土地增值收益是由于土地用途改变或土地功能变化引起的，如农地转为建设用地，新用途的收益将大大高于原用途土地，必然会带来土地增值收益。由于这种增值是土地所有权人允许改变土地用途带来的，应归整个社会所有。土地增值收益=土地成本价格*土地增值收益率 =（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资
38、利润）*土地增值收益率,南京财经大学会计学院,77,第三节 房地产评估的成本法,成本法案例：某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3.75亿元/平方公里，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。假设土地开发成本分阶段均匀投入。1亩=666.6667平方米,南京财经大学会计学院,78,第三节 房地产评估的成本法,1、估算土地取得成本 土地取得成本出让金拆迁费 203050万元/亩 750元/平方米2、估算土地开发成本 土地开
39、发成本3.75亿元/平方公里 375元/平方米,南京财经大学会计学院,79,第三节 房地产评估的成本法,3、估算投资利息 投资利息750（16%）2137540%（16%）1.5137560%（16%）0.51 92.7013.706.65 113.05(元/平方米),南京财经大学会计学院,80,4、估算开发利润 开发利润（750375）10% 112.5(元/平方米)5、计算土地价格 土地单价750375113.05112.5 1,350.55(元/平方米) 土地总价1,350.5580,000 108,044,000(元)即该地块经开发后的价格为108,044,000元。,第三节 房地产评
40、估的成本法,南京财经大学会计学院,81,新建房地产价格土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+利润 （单纯的）新建建筑物价格建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+利润,新建房地产评估的计算公式,南京财经大学会计学院,第四节 房地产评估的收益法-主要参数的内涵与表现形式,2018/3/5,南京财经大学会计学院,82,南京财经大学会计学院,第四节 房地产评估的收益法-主要参数的内涵与表现形式,2018/3/5,南京财经大学会计学院,83,南京财经大学会计学院,第四节 房地产评估的收益法-收益法的应用,基本公式常用公式,2018/3/5,南京财经大学会计学院
41、,84,南京财经大学会计学院,85,示例3 有一宗土地，出让年限为50年，资本化率为10%，预计未来五年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始纯收益大约稳定在25万元左右，试评估该宗地的收益价格。,86,解：,87,第四节 房地产评估的收益法-收益法的应用,由房地产收益评估土地价格公式1公式2,南京财经大学会计学院,这里计算年折旧的时候要在建筑物的耐用年限和土地使用权尚余年限中取短：年折旧本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是土地使用权年限小于房屋耐用年限时，根据城市房地产管理法第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的
42、重置价必须在可使用期限（土地使用权尚余年限）内全部收回。所以年折旧的计算应该使用土地可使用期限（土地使用权尚余年限），而不是建筑物的耐用年限，并且不计算残值。当土地可使用期限（土地使用权尚余年限）大于建筑物的耐用年限时，采用耐用年限计算年折旧，而且需要考虑残值。,2018/3/5,南京财经大学会计学院,88,89,单独评估建筑物价格,南京财经大学会计学院,练习,某房地产的总使用面积为1万平方米，以前年度的年租金是7元平方米，预计年租金为7元平方米。以前每年度的房屋空置导致的租金损失费为年租金总收入的4，预计年房屋空置导致的租金损失为年预期租金总收入的5，房产税为租金收入的12，管理费、修缮费为
43、0.42万元/年，房屋财产保险费为0.3万元年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12。要求：（1）求该房地产的年租金总收入。（2）求该房地产的年出租费用。（3）求该房地产的年纯收益。（4）计算该房地产的评估值。,90,南京财经大学会计学院,练习,解： （1）年租金总收入=70000*（1-5%）=66500（2）年出租费用 =70000*12%=8400+4200+3000=15600（3）年纯收益=66500-15600=50900（4）房地产的评估值=50900/12%*(1-1/(1+12%)10) =287595.18,91,南京财经大学会计学院,第九章 企业价值评估第二节：收益
44、法,收益法的具体表现年金法,2018/3/5,南京财经大学会计学院,92,南京财经大学会计学院,第九章 企业价值评估第二节：收益法,例待估企业预计未来5年的预期收益额为100元、120万元、110万元、130万元、120万元，假定本金化率为10，试用年金法估测待估企业价值。,2018/3/5,南京财经大学会计学院,93,南京财经大学会计学院,第九章 企业价值评估第二节：收益法,分段法,2018/3/5,南京财经大学会计学院,94,南京财经大学会计学院,第九章 企业价值评估第二节：收益法,例 待估企业预计未来5年的预期收益额为100万元、120万元、150、万元、160万元、200万元，并根据企业的实际情况推断；从第六年开始，企业的年收益额将维持在200万元水平上，假定本金化率为10，使用分段法估测企业的价值。,2018/3/5,南京财经大学会计学院,95,南京财经大学会计学院,第九章 企业价值评估第二节：收益法,
