1、1工作情况汇报一、公司概况公司是投资有限公司旗下的独立法人子公司，公司主要经营范围为物业管理、商铺租赁、广告牌管理及总公司交付的其他相关资产管理等业务。目前，公司已经分别接管公寓、印象、花园、公寓等 8 个小区的物业和大厦管理工作，以城市资产运营为主要职责，向多元化经营的物业管理服务企业为发展。公司 2013 年获评首届市物业口碑测评金牌物业管理企业称号；2014 年获得全国物业服务企业二级资质证书，并通过安全生产标准化三级评审；2013 年和 2015 年被总公司评选为优秀子公司。二、人力资源企业的发展进步，市场的竞争，人才是关键因素。人力资源部结合公司发展规划和领导经营管理思想，2014
2、年底开始搭建公司的人力资源管理体系，即招聘与配置、劳动关系管理、薪酬与福利，把公司从以前的人事管理提升到目前的人力资源管理。公司现有员工 333 人，其中城投编制员工 21 人，自招人员 312 人，下设办公室、物业部、财务部、人力资源部、资产部等部门。凯域公司人力资源统计表2三、机构设置四、业务范围部门 小区 人数 备注总经理 1副总经理 3办公室 5财务部 4人力资源部 3资产运营部 6物业办公室 5162151157673277物业部20合计 333其中编共计 21人自招人员 312 人办公室 财务部 物业部 资产部 人力资源部寓 花园 花园 花园 花园 公寓 大厦总经理室3公司物业管理
3、服务类型涵盖保障性住房、商铺、商业大厦、停车场等，公司运营四年以来，在公司的领导下、在各部门各子公司的协助下，通过全体员工齐心协力、奋力拼搏，取得了长足发展。（一）住宅物业所属 6 个物业住宅小区，物业管理面积约 300 万平米，其中商铺管理面积约 2.1 万平米（临街铺面约 2 万平米，服务网点面积1731 平米） ，总户数 14719 户。截止 2016 年 9 月，共办理交房10984 户，完成交房率为 74.6%，正在装修 552 户，入住 6811 户。截止 2016 年 9 月小区交房、入住情况统计（单位：户）小区名称 总户数 交付时间 交房 正在装修 入住828 2013 年 1
4、2 月 735 0 644576 2013 年 12 月 558 4 3953182 2013 年 12 月 2718 28 23701006 2012 年 5 月 781 30 5002928 2013 年 9 月 2593 426 5733187 2014 年 12 月 1328 34 3152336 2015 年 12 月 1836 0 1836538 2014 年 5 月 296 11 120144 2014 年 12 月 139 19 58合计 14719 10984 552 6811（二）商铺4经营管理五个住宅小区的商铺，商铺总面积约 2.1 万平米； 已租赁面积为总面积的 42.
5、8%。现各商铺业态低迷，经市场调研，主要原因有两点：一是目前各小区周边商铺租金约为 30-40 元/，我司商铺租赁均价为 55 元/，造成租赁业主经营成本高，效益低。二是小区商铺均非主要临街商铺，人流量相对较少。已租 未租 备注项目总面积(单位：) 市场租赁 内部占用 未租赁 807.06 0 1731.14内部占用及未租赁面积 1731为小区内的服务网点（非临街商铺）178.84 0 1387.4因小区周边市政道路维修、周边人流量少等原图，暂未能租赁出去2906.58 0 6252.611135.75 170.54 0840.72 2051.24 2987.82553 0 0597.11 0
6、 0合计 21598.81 7019.06 2221.78 12358.97(三)广告牌和车位1、大道延长线 6 处与公司签订长期合作，业务处于良好状态。 2、路与大道两处(三面立柱一处、两面立柱一处)广告牌与广告传媒有限公司签署合作意向书。 3、花园共 25 个车位，已销售 4 个，销售单价 7.2 万元/个。五、2016 年经营预算指标经营预算指标 物业费收入预算指标 1338.05 万元5停车费收入预算指标 197.77 万元办证服务费收入 3.86 万元电梯保养费收入 98.42 万元电费收入预算指标 607 万元水费收入预算指标 160.14 万元广告收入预算指标 75 万元商铺管理
7、费收入预算指标 137.18 万元合计： 2617.42 万元六、目前正在协调跟进的重点工作（一）各小区工程遗留问题日益凸显各小区接管时间已达 2-5 年时间，物业进驻接管以后，随着时间的推移，工程遗留问题日益凸显。如：花园部分小区电梯、公共照明及消防应急灯设计共用一组线路，公共照明、消防应急灯出现短路，将导致电梯出现突然停运或电梯困人事故，存在安全管理隐患；楼层的主排水管道设计从铺面出来，出现堵塞时，无法疏通；配电房未配置通风散热设备，致使配电房长期不通风、高温，不利于设备设施的维护；还有因周围市政排水设施不完善，导致雨季时排水不畅，雨水倒灌进小区地下室，易损坏电梯等设备；部分小区房屋渗水、
8、墙体开裂等等问题。（二）设施设备老化、失灵现象增多因设施设备超时运转、施工设计、工艺、新材料不适用等原因产生的一系列老化、失灵、损坏等现象增多。如部分小区停车位及公路排水、污水井盖，原设计是复合材料，较薄不耐压，损坏率较高；智能监控线路在没有包管的情况下直接6埋在地下，导致线路腐蚀、加剧了线路的老化，不方便维修，致使监控设备故障频繁，维修成本较高；发电机和市政直供电的转换开关老化损坏较多；供水泵转换开关老化损坏；小区供水管为新材料PE 管，在施工时接口衔接不好，已多次出现水管爆管等等。（三）空置房问题由于部分小区空置房较多，造成小区入住率低，物业服务费收缴率低。如五公寓、城和三个小区的入住率均
9、低于 23%。截止 2016年 9 月份，我司所接管的物业小区空置房物业管理费累计已达约2310 万（详见汇总表） ，其中主要的有：花园 350 万；花园 178 万；295 万；公寓 475 万；花园 969 万。 各小区历来空置房物业管理费汇总表金额单位：万元年份 合计2013175.40 15.03 19.83 8.31 57.80 15.98 - 111.29 - - - 403.65 201449.77 9.60 5.25 7.57 63.40 7.90 117.22 189.90 - - - 450.62 201513.52 1.36 1.57 2.35 40.09 3.35 10
10、8.42 111.15 584.18 - 1.50 867.48 20166.30 0.34 0.63 1.03 16.87 1.30 69.25 62.67 384.96 44.26 0.61 588.22 合计244.99 26.33 27.28 19.26 178.17 28.53 294.89 475.02 969.14 44.26 2.10 2,309.97 （四）公司混改工作该项工作由总公司投资部主导，我司配合，已委托纵横管理咨询有限公司，目前正处于方案设计阶段。7（五）酒店遗留问题 酒店于今年 4 月 1 日起由管理局接管，城投公司撤出管理，迄今为止仍有一些后续问题需要解决。1、
11、管理期间购置的固定资产及撤出时库存的原材料、低值易耗品如何处置的问题。管理期间购置的固定资产账面净值有 25.48 万(原值 49.25 万，已提折旧 23.77 万)；无形资产账面摊余价值 2.17万（原值 8.12 万，已摊销 5.95 万） ；存货 20.95 万（原材料 10 万、低值易耗品 10.95 万） 。这些资产该如何处置，还需领导指示。2、债权债务的处理问题。截止 2016 年 5 月，酒店主要的债权债权务有：应收账款 14.61 万，应付账款 69.62 万，其他应付款453.17 万，预收账款 33.36 万。现在有货币资金 65.35 万，加上应收账款 14.61 万（全部收回的情况下） ，用来支付应付账款 69.62 万、预收账款 33.36 万及其他应付款 453.17 万，尚有资金缺口约476.19 万，如借公司款 394 万暂不考虑，考虑到应收账款存在呆账（约有 5 万）的情况下，则至少有资金缺口 87.19 万。这部分资金缺口如何解决，请需要公司领导明确。2016 年 10 月 11 日
