1、 南关兴南农贸市场管理方案南关兴南农贸市场是吕梁现代城市建设的产物，这一大型零售商业购物市场的建成，不仅方便了本市居民购物，同时对周边地区及陕北等地商贸产生集散辐射作用，随着人们对商品质量和购物环境的追求，搞好本市场的物业管理服务，无疑也具有很重要的意义。我公司作为吕梁市唯一一家正规的物业管理服务企业，也想一试身手在该市场拼搏一番，以期扩大企业效益和影响，现就本市场物业管理服务提出我公司服务方案如下：一、 市场特点分析南关市场紧邻市区龙凤大街，由原南关蔬菜批发市场和原永宁路荣宁农贸市场搬迁演变而来，这种沿袭演变，一开始就奠定了市场繁华昌盛的基础，是商家经营聚财的宝地，居民生活购物的天堂，不仅是
2、城市型购物中心，也是地区型商贸批零市场，其特点为：1、 市场建筑规模大、面积大、物流量大、店铺多，且多是既零售又批发，其物流可视为川流不息，夜以继日。2、 综合性强、包罗范围广，市场不仅包罗食用品、日用品小百货等，还有家居用品、出行用品等，以及餐饮和作坊等场所。3、 人流多，根据原永宁东路荣宁农贸市场人流和本市场经营范围分析，其人流将会更多。4、 市场大开放、管理难度大，商场多由商家租用，以店铺形式出现。二、 物业管理服务的组织与实施根据对市场特点的分析，南关兴南农贸市场的物业管理服务，拟在总公司领导下设兴南市场分部，分部分设环境卫生组、设备设施维修组、秩序维护组、统计收费组，四个组在分部经理
3、带领下展开工作，完成物业管理服务任务。环境卫生组：主要任务为市场清扫保洁、垃圾清运、公厕管护。每日早晚全面清扫两次，中间时间保洁，保持垃圾点垃圾不乱抛撒，并及时清运出场，保持市场经营环境整洁干净无杂物和垃圾。设备设施维修组：主要任务为维修养护供电变压器到经营户内干线、缆线、电器等。供水管道维修，疏通污水管道和清淘化粪池等。其中到用户室内维修，实行有偿服务，保持经营需要保证管路电路正常运行。秩序维护组：主要任务为维护市场秩序，分别为秩序巡查，以巡查劝离在市场打斗滋事人员和醉酒及精神病人等；调解调停经营户间纠纷，缓解市场内部矛盾。以秩序督查形式对乱停车、乱堆放、乱抛撒、乱设摊等现象进行规治等，保持
4、市场所需的正常秩序统计收费组：主要任务为收取物业费、电费、水费等。物业管理费按与甲方合同约定标准收取，水电费按实用指数加规定损耗比率收取，保证不发生额外乱收费，并接受甲方和业主的监督。三、 服务项目质量标准1、环境卫生：市场外围为市场服务的道路，每天清扫二次早上8 时前扫完，晚上 6 时后进行至 9 时前扫完。市场内从二楼楼梯处到市场场院早上 9 时前扫完，晚上 6 时后进行至 9 时扫完， （夏季适当延时）中间保洁，主要为清理杂物，收集垃圾，清运垃圾，并进行必要的情况允许的打扫。公共厕所每天清扫 3 次，分别在早上 9 时前午 2 时左右晚 8 时进行，保持公厕内门窗、照明设备整洁干净并清理
5、娄桶脏物。楼顶每季清扫一次，保证不发生杂物堵塞落管的情况。2、 设备设施维修供电变压器和主干电缆、电线、配电盘等，按国家规定定期维修养护，发生问题随时修复，保证正常供电（从用户表到用户户内的维修实行有偿服务，保证随叫随到） 。给水管道、供水总表每天巡查一次，消防设施每月试运行一次，发现问题随时修复（用户室内维修实行有偿服务，保证随叫随到） 。排污管和化粪池每年雨季前，冬冻前疏通清掏二次，平时每周检查一次，发现问题随时疏通清掏和修复，雨水落水管随坏随换（用户室内维修实行有偿服务保证随叫随到） 。供暖维修维护根据与供热部门约定进行，但不论责任归谁我们都要保证业主正常供热， （室内维修实行有偿服务，
6、保证随叫随到） 。3、 秩序维护：通过市场秩序巡查来维护市场的治安秩序，通过调解调停来维护业主间正常关系，通过规范场地和车辆的管理来维护市场环境秩序。秩序巡查分日夜两班进行，白天巡查重点为制止滋事打斗、醉酒闹事、纠纷械斗、小偷扒窃、规范车辆停放，制止乱堆乱放乱设摊等。晚上巡查重点为治安安全隐患排除，提醒业主保全自家财物，吆喝驱散盗窃人员。秩序调停调解主要是解决业主间纠纷矛盾，使市场各经营户在和睦氛围中经营生财。秩序维护属一般防范性管护，一般不负保全财产责任，如要保全业主生命财产，各业主可通过保险渠道或办理特殊守护手续。统计收费主要负责收费报表报账等。4、 费用收支测算：收费按建筑面积收取，兴南
7、市场属商业区，收费执行商业标准。特殊排放垃圾污水的加收费用，摊点与工商管理部门协调收取，住宅收费执行政府指导价（商区住宿的不属本标准）水电按实用加损计收，只作往来，不计收支。、物业费总收入商业收费标准为楼上 0.80 元/平米/月，楼下 1.0 元/平米/月，本市场各幢楼房均为两层，二层面积 15400 平方米，月收费总计10780 元，年计 123000 元.一层楼面积 15400 平方米，月收费总计12320 元，年计 147800 元。商住楼两层的门店均按一层标准收费，摊点收费暂无法计算，因需与市场管理和市容环卫部门共同协调，市场卫生费按市容环卫收费标准 1.0 元/平米/月，院场 0.
8、5 元/平米/日，本费用大部分应交市容环卫部门，但不计入物业管理费内。以上三项合计年收入为 432800 元。、支出情况：（1）人员工资福利社保 205200 元分部经理 1 人：月工资 1500 元，年 18000 元。卫生清洁包括公厕 6 人，月工资 800 元，年 57600 元。秩序管理：包括晚巡查 6 人，月工资 1200 元，年 86400 元。维修（包括绿化管理人员）2 人，月工资 1500 元，年 36000 元。收费人员 2 人，月工资 800 元，年 19200 元。（2） 清洁卫生费 38000 元（暂定）清扫用具包括扫帚、铁锨、运输车、小苕帚等，污水管疏通机，10000
9、 元。清掏化粪池疏通污水管道 8000 元。二次垃圾清运 20000 元（市容环卫费） ，本项因要交市容环卫局故不包括在本物业费内。（3） 维修费 50000 元供电变压器和主干电缆线路维修 30000 元（包括路灯）供水管道 5000 元。消防设施 2000 元。排水管道 3000 元（包括检查井及井盖） 。供暖 5000 元。院场道路维修 5000 元。（4） 秩序维护费 15000 元警用值班室 10000 元（分 7 年摊完） 。服装对讲机照明等 5000 元。（5） 绿化维护费：包括锄草、浇水、修剪、施肥、施药等3000 元。（6）办公费：包括人员服装、标牌、办公用具、通信、交通差旅
10、、招待等 10000 元。（7） 折旧费：5000 元。（8） 保险费：5000 元。（9） 不可予见费：20000 元。（10）税金：（以上 9 项合计 351200 元5.575）19579.40元。（11）利润（35120016%）56192 元。以上合计 426708 元，收支相顶赢余 6092 元测算收支基本平衡。5、 本公司情况简介吕梁市温馨居物业管理有限公司 2005 年 8 月由白海亮、刘新华投资 50 万元兴办，资质为三级，营业证、资质证、税务登记证、机构代码证、物业收费许可文件等，五证俱全，内部及所管小区规章制度建全，现有人员 46 人，领导人员、专业人员及技术人员均具有从业资质要求的资格证书，现管理三个小区和现代办公大楼一座，15 万平方米，其中商业面积近 3 万平米，办公面积 8000 余平米，其余为住宅，本公司诚信经营，既从规范入手管理服务，又注重与业主沟通，贯彻业主至上，服务第一的宗旨，在全市最难管的世纪花苑小区打出了自己的品牌，在历次资质审查时得到大多数业主和主管部门的好评。温馨居物业管理有限公司二 00 八年四月二十日
