1、买房 114(序） 早知道就好了注：序的作者顾晓鸣先生是复旦大学教授，著名社会学家、历史学家房子买错了，交易中上当了，冤枉钱付出了，亏吃大了，诉诸法律或许还可以弥补，大不了重买一次。但，别说这样折腾过的人，创痛窝囊，难以释怀，即便免费让你重来一次，谁能保证不重蹈覆辙，照样吃亏，照样与期望天差地别。千辛万苦买一次房，终身心里不爽！这里有一个非常玄秘的人生和生活哲理，那就是：人总是在自己没有经验、没有足够知识，“第一次碰到”的情况下，做那些决定一生开心不开心的人生大事的。就好像结婚和生子一样，等到婚后孩子长大，想想当初许多事真的一点也不懂。本来可以做得更好，现在只有吃后悔药了。买房子其实也一样，绝
2、大多数市民多少年来，有机会自己筹钱自己看房自己决策自己一项项办手续去买房，还是第一遭，哪有什么充分的经验和知识？不晓得在什么地方看走眼，什么地方失了算，甚至什么地方踏进一个“陷阱”，这岂不是你我买房时都有的深切体会？老实说，结婚生子不容易，但作为人的生活，世世代代还是相似的，老一辈的指点和熏陶使年轻一代多少已有知识的准备。然而，房地产这件事，快速发展，一天一个样，政策法规不断修改补充，在专业上，又几乎涵盖社会生活和法律法规的方方面面，哪怕父母亲戚、朋友同事买过房，给我们面授机宜，哪能穷尽需要注意的所有问题？哪能覆盖过程中的所有环节？在现代法制社会背景中，我先给你作个比方，德国人收税，有 118
3、 个税收法律文件，其中含有 96000 条规定，每个纳税人每年需花费 1036 欧元聘请税收专业律师才能搞掂。当然，这也许是德国人特别的细琐。但现代社会的法制管理使一切都专业化了，涉及的各种部门、各种情况、各种对象、各种法规，不一一细细解析，一一细细道来，一一细细提供解决方案，你要不踩上一个“地雷”也难。摆在我们面前的买房 114，也有 114 条之多，别的不说，如果你我想买房，靠我们自己从浩如烟海的法律书籍、房地产报刊上去收集归纳，恐怕要用写一篇博士论文的精力。而且，要接触这么多的实际，恐怕就是有精力有才能也难办到。现在，我们要庆幸这本书的作者从房地产时报这个环视鸟瞰整个产业及其房屋买卖方方
4、面面的制高点上，来观察、收集和概括一位普通的买房者在整个流程中可能涉及的问题，由具有丰富的相关办案经验和对房地产市场有着深刻洞察力的律师操笔书写：道理和案例交织，解决方案有要言不烦的专业分析支撑，授鱼的同时教着我们钓鱼的知识。其中尤其值得关注的是，这不是已有房地产相关法规和程序的普及化，而是专家结合我国城市当下的实际情况，把抽象转化为具体，很贴切很实用。从方法论说，要做到这一点，必须正视现实房地产市场可能存在的不规范、灰色地带、漏洞、陷阱，甚至不法的行为，必须对此有敏锐的察觉和机智的分析，才能发现法律法规的重要性和运用法律法规为自己维权的针对性。通过阅读这样一种普法书籍，不但能快速地知法用法，
5、而且使自己预先做好功课，哪怕此前未买过房，也能成为有经验有知识的买房“操盘手”。坊间也有几种针对“防范买房风险”、“处理买房中的法律问题”等书籍，各有特色，但与本书比较，让人觉得就像旧式百货公司与新式超市的区别。以前的百货公司的货物分类分布是以卖的人为本位的，而新式超市，则完全按买的人，即顾客的需求和购买方式为本位，方便关注，方便取用。我读下来，发现这本书在写法和章节安排上完全针对买房的普通读者，按买房者不同类型的购买需求和行为，分为“一手房”、“二手房”、“中介服务”、“特殊买卖”、“律师金点子”、“律师陪购”六篇，务实、易读、好懂、便查、随用，并配以漫画，既图文相得益彰，又避免阅读疲劳，同
6、时把标题做成章回小说的模样，朗朗上口，十分亲和，十分好记，每节“说明”、“案例”、“律师点评”，结构一致，读读查查，一目了然。加上书末的附录，十分周到。当然，可锦上添花之处还有，一是如果在每节末尾用方框框出必要的“术语解释”，兴许会更有助益；二是每节涉及的“房屋买卖主要法规”，最好适当有一些简短的引语，也用方框框出，供读者参考学习，并作为知法用法的基础。前些年，我家也买了房，所以，我们是在以自己的体验和教训，观照这本书用心良苦的铺陈和分析，才有以上深深的感慨和体悟。在此充作序文，与读者和“房友”诸君作一交流。买一手房第一步开盘预售本步说的是开发商开盘预售的条件和方式，主要有三方面内容提醒买房人
7、：一是开发商在商品房造好之前，要想对外预售或认购，必须有预售许可证，这是法律对开发商的强制性要求；二是为保证商品房销售做到公平、公开，政府部门专门开通了网上信息查询系统，买房人可以公开查询预售信息，防范开发商恶意炒作；三是开发商销售大多通过专门的销售商来进行，而不同的销售代理方式承担的责任不一样。(选自买房 114 ，作者上海联业律师事务所 王展 马永健律师)买一手房提示 2开盘预售信息公开 房地网站及时查询在售楼处，我们经常会碰到这么一种怪事：当我们询问楼盘还有没有时，房子实际上还没卖，售楼小姐就会讲已经卖完了。如果你真的想要，她会帮你想办法，但前提是你得出高价。这是开发商常用的促销手段之一
8、。在房地局网站开通之后，这种利用信息不公开的方式恶意炒作的现象将得到遏制。买房人通过房地局网站可以对该楼盘是否预售以及预售情况做到心中有数了。案例：2003 年 6 月，徐先生与某开发商签订了一份认购书，认购其中 202 室房屋，单价每平方米 5500 元，并支付了定金 5 万元。根据认购书的约定，预计在 2003 年 12 月底之前取得商品房预售许可证，并在取得该证以后 7 日内通知徐先生签订正式的商品房预售合同。如届时未能取得预售许可证，开发商承诺在 7 日内将定金无息返还给徐先生。2004 年 1 月 3 日，开发商通知徐先生，由于种种原因，公司目前尚未取得预售许可证，请徐先生领回 5
9、万元定金。徐先生虽然感到现在房价上涨了，不买很亏，但一直等下去也不一定保险，于是就很快拿回了自己的定金。但就在第三天，徐先生得知自己当初预订的那套房子，早在去年年底就被开发商以每平方米 6100 元的价格卖给了其他人，并办理了预告登记。徐先生顿时感到自己上了开发商的当。律师点评：现在很多开发商在取得预售许可证之前就进行认购，但随着房价的上涨，开发商在预售许可证办出前后会想尽各种办法取消认购。本案开发商就是用自己隐瞒预售许可证已经办出这一手段蒙骗买房人，诱使买房人取消认购拿回定金。但实际上，我国房地产管理部门在核准开发商预售许可证的同时，会通过一定形式对外公布商品房的预售信息。 就上海来说，20
10、04 年 3 月 30 日后核发商品房预售许可证的项目，都要进行合同网上备案和登记，之前核发许可证的项目，也应办理网上认证和销售情况申报手续。房地局网上公布的信息包括：一、预售许可证；二、规划平面布置图、建筑分层平面图；三、商品房的楼盘表，以及商品房拟销售的价格等。凡已在网上公布的可供销售的商品房，买房人要求购买的，房地产开发商不得拒绝。(选自买房 114，作者上海联业律师事务所 王展 马永健律师)买一手房提示 3委托销售方式不一 售房主体责任有别开发商委托销售商卖房子已司空见惯。委托方式主要包括一般代理和包销。在一般代理中，卖房人还是开发商，房价也由开发商说了算，代理商一般只拿佣金。包销则不
11、一样，他们事先约定包销基价，然后包销商自己卖房子，自行确定房价，超出包销基价的差价归包销商。但包销期满后，没有卖出去的房子包销商通常要自己吃下来。此外，如一般代理买房人买的房子出了问题，很难找代理商交涉，但包销则不一样，包销商一般难逃其责。案例：2004 年 3 月，某销售公司与一家开发商签订了包销协议书，约定由销售公司包销开发商开发的 50 套新建商品住宅，开发商以售价 7 折优惠作为包销基价。同年 4 月，买房人王某与该销售公司签订了商品房预售合同，购买销售公司包销的一套商品房，并按约支付了 85 万元房款给销售公司。后来，因为开发商和销售公司之间发生纠纷，销售公司未能按时交付商品房。王某
12、就要求解除合同，退还房款并赔偿损失，但销售公司和开发商相互推诿，均不愿承担责任。无奈之下，王某只好将他们告到法院。律师点评：商品房包销指销售代理商与开发商签订包销协议，在约定的期限内承包销售开发商的商品房，按约获取包销差价，包销期限届满，由包销商承购未售完的商品房。开发商将其房屋包销以后，买房人与开发商之间的商品房买卖关系其实没有变，开发商还是出售人，惟一的区别在于收取购房款的权利转给了包销人。所以，当发生本案买卖合同纠纷并引起诉讼时，买房人应将开发商列为第一被告；同时销售公司与案件有直接的利害关系，案件的处理结果往往涉及返还购房款、赔偿损失等，因而可将销售公司作为共同被告。 当然，我国法律对
13、商品房包销行为尚无专门规定。根据最高人民法院有关司法解释，如果开发商、销售公司和买房人王某在合同中对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的权利义务。但如果销售公司并非包销人，而是一般的销售代理，那么买房人就只能要求开发商承担责任了。(选自买房 114，作者上海联业律师事务所 王展 马永健律师)买一手房第二步:调查楼盘本步说的是买房人在初步了解了楼盘的销售信息以后，在接触开发商的售楼广告、样板房或者是开发商可能作出的一系列承诺，比如赠送阁楼承诺、无理由退房承诺时，买房人如何识别其中的真伪，从而决定自己到底要不要下定认购这一楼盘的房子。同时，对于烂尾楼盘，在下定认购之前一定要进行调查
14、了解，在必要时还可以通过律师展开深入调查，从而避免自己买的房子将来在设计、交房或过户等方面留有后遗症。(选自买房 114 ，作者上海联业律师事务所 王展 马永健律师)买一手房提示 4售楼广告不可轻信 写进合同方有保障绝大多数买房人是通过售楼广告看中房子并成交的。正因为如此，几乎所有的开发商在销售楼盘前，都会请专门的销售代理公司策划制作楼书。这些楼书不仅印刷精美，内容也会十分诱人。其中，可能或多或少会有些不实宣传。为避免日后承担责任，开发商通常会在楼书上注明“本广告仅供参考，具体以合同为准”的字样。这样的售楼广告不可轻信，最好在签约时纳入合同。案例：小陈在房产公司做销售策划工作。他知道广告本来就
15、是用来吸引人的眼球的，“你来了买不买再说”，这是开发商常用的招术。作为业内人士，他知道即使广告与实际有那么点不符，也不用承担什么责任。尽管 2003 年 6 月，最高人民法院出了个司法解释，说日后售楼广告即使未列入合同，也有可能约束开发商。但这对于小陈而言，似乎小事一桩，他认为只要在售楼广告上注明“本广告仅供参考，具体以合同为准”的字样就可以了，这样就可以规避不实广告的法律责任了。律师点评：事实上，确有不少开发商在自己的宣传广告上标注“本广告仅供参考，具体以合同为准”，而且这种标注一般很不起眼，需要仔细查找才能发现。买房人切不可忽视“仅供参考”这几个字，它至少给买房人传递一个信号，那就是开发商
16、的广告内容可能还不确定，将来实际建造出来的房子有可能与广告不一致。那么，“仅供参考”真的能成为开发商摆脱广告约束的护身符吗？其实并非如此。 案例中所提到的司法解释上说，“开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。也就是讲，当广告内容符合解释规定的条件时，开发商也要遵守，不得违反。 当然，买房人毕竟不是法律专业人士，很难把握楼盘广告是否符合司法解释规定。所以，既然广告中说“具体以合同为准”，买房人何不要求开发
17、商将广告内容直接纳入合同？如果开发商不同意，表明开发商心里有鬼，买房人此时就要好好“掂量掂量”啦！(选自买房 114，作者上海联业律师事务所 王展 马永健律师)买一手房提示 5开发商设置样板房 买房时需细化标准现在很多开发商喜欢设置“样板房”来吸引人们的眼球。这些样板房几乎个个布局合理，材质高档，设施齐全，装修精美，甚至连光线都那么和谐。看了样板房之后，买房人自然会浮想联翩，欣然下定。但真正拿到房子时，却发现自己房子的装修和设备与样板房实在对不上号，材质、设施已改头换面。再回头一看，漂亮的样板房不见了。案例：2003 年 4 月，李先生在报纸上看到一则全装修楼盘的广告。他去售楼现场被该楼盘的样
18、板房所吸引，便高兴地定了一套房子，约定 2004 年 7 月交房。但在交房前夕，李先生突然发现开发商原先设置的样板房已经被拆除，于是就问售楼人员，结果售楼人员来了句“样板房看过了，不拆放那儿干嘛？”律师点评：建设部有明文规定，开发商在销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。也就是说，除非开发商作相反说明外，样板房将成为全装修房屋交付时的最低验收标准。买房人在接收房屋时可对照合同，对装修设施的品牌、型号、质量、标准逐一进行检查和试用，并与样板房进行详细对照；如实际交付的房屋不符合合同要求或者低于样板房标准，
19、买房人可要求开发商更换。正是由于这个原因，有不少开发商会选择在交房之前拆除样板房，这叫做死无对证。很显然，开发商的做法意在模糊实际交付的房子与样板房之间的差距，使买房人对照样板房进行验收的权利落空。但目前我们确实也很难有什么有效措施制止开发商这么胡来，唯有警示买房人：如果你真的被样板房吸引去买房，那么应要求开发商将样板房本身的具体标准，比如涂料、地砖、防盗门、安保系统等装修设施的品牌、型号、质量、标准都纳入合同。这样，即便日后开发商拆了样板房，也无法逃避责任。(选自买房 114，作者上海联业律师事务所 王展 马永健律师)买一手房提示 6别信买房奉送阁楼 小心捡馅饼落陷阱开发商促销手段有多种，有
20、的把广告楼书印得很漂亮，有的买房一次性付款可以打折扣。还有，向买房人送微波炉、空调、阁楼、天井 免费送东西，谁不喜欢？且不说开发商的这些承诺是否真能兑现，有一点是可以肯定的：“羊毛出在羊身上”，开发商从来不会做吃亏的事。所以，买房人应当擦亮自己的眼睛，别捡了馅饼却掉进了陷阱！案例：2003 年 3 月，虹口区某楼盘公开对外发售。开发商在售楼广告中承诺：“买底层赠送天井。”王先生在看了售楼处的模型后觉得比较合算，因为模型上显示的天井跨度超出底层房屋的外墙间距，比一般的天井要大，于是很快与开发商签订了合同。但到交房时王先生发现，实际交付的天井“缩水”了，没有超出房屋外墙范围。于是王先生认为开发商存
21、在欺诈行为，将开发商告上法庭要求其承担违约责任。 经法庭审理查明，双方预售合同中虽然有赠送天井的约定，但没有约定天井的面积大小，开发商提交的房屋平面图显示，实际交付的天井与规划一致。王先生提供的售楼模型照片，不能直接证明它显示的模型就是本案的售楼模型，而且售楼模型图并没有作为合同的附件。最终法院认为，王先生起诉开发商交付的天井与合同约定不符缺乏依据，驳回了他的起诉。律师点评：我们相信，王先生也许真的是受了售楼模型的影响而买了房屋底层，但他没有意识到将自己买房的理由和天井的面积写进合同，从而无法约束开发商，自己吃了亏。其实，不管开发商作出什么样的“赠送承诺”，买房人在决定买不买时，把握好以下四点
22、就足够了：第一、开发商赠送的“东西”是不是开发商自己的。若不是，开发商就无权赠送。比如有些阁楼或花园属于该幢楼或小区业主共有，开发商根本无权卖或送的；第二、开发商的承诺是否具体，也就是是否可以操作。比如送花园，花园的面积、设计、位置等等是否明确；第三、开发商赠送的东西能否成为买房人的。比如送花园、阁楼，是否能记在买房人产权证上；第四、如果开发商的承诺未能做到，买房人能追究开发商什么责任。比如在买房合同中明确买房人是看重“赠送承诺”才买这套房子的，如果开发商违约了，买房人就可以退房，或者要求开发商赔偿多少钱。(选自买房 114，作者上海联业律师事务所 王展 马永健律师)买一手房提示 7 别轻信无
23、理由退房 慎防开发商玩失踪有的开发商会让买房人“想退就退”，不仅可以白住，而且还有高额利息。可退房得要开发商配合，开发商到时不要这房子怎么办？开发商要是真的不要房子了，买房人大半辈子的积蓄泡了汤不算，还欠银行一屁股的债怎么办？案例：2000 年 10 月，郭小姐在报纸上看到某开发商承诺：“首付 50%，签约两年后可补足余额办过户；也可在满两年后第一个月内退房，开发商将在房子移交后退还已付房款的 120%。”郭小姐觉得很好，第二天便到实地看了房子。正式签约时，郭小姐提出要把开发商的退房承诺明确写进合同。售楼人员二话没说，很快将无理由退房承诺条款写进了合同。郭小姐看到售楼人员如此爽快，也当即将准备
24、好的 50%房款共 51 万元付给了开发商。后来，开发商还与郭小姐一起将买房合同办了公证，这让郭小姐吃了一颗定心丸。开发商交房后郭小姐看中了其他地方的一套房子，于是就在 2002 年 11 月，也就是合同约定的可以退房的时间，书面通知开发商退房，但却被邮局以“查无此人”退回邮件。前后寄过三封挂号信，均被退回。郭小姐觉得很奇怪，偌大的开发商就这样失踪了？2005 年 3 月，开发商现身了，郭小姐不还占着房子嘛，开发商就硬说她没退房，要求郭小姐按约定补足房款办过户，并打起了官司。律师点评：开发商无理由退房的承诺确实很诱人。房价涨了就买，房价跌了就退，不仅可以白住，而且还能拿到比银行高得多的利息。本
25、案中，郭小姐显然被开发商“无理由退房”的承诺所吸引才投资买房。她本以为无理由退房承诺写进合同并且作了公证，合同的有效性肯定不容置疑。可郭小姐绝对没想到操作中的漏洞，也就是自己要退房时，开发商会和她“玩失踪”。然后尴尬就出现了，房子无法移交，房款也就没人退。当然，任何漏洞其实都是可以弥补的。如果双方当初在合同中将退房后房屋移交和退款的顺序颠倒一下，也就是“先退款后移交”，那么也许开发商的失踪手法就不灵了。(选自买房 114，作者上海联业律师事务所 王展 马永健律师)买一手房提示 8烂尾楼盘是非缠身 刨根问底避免风险买房买了一个钢筋水泥的空框架，或者是刚打好桩的烂地，这事搁在谁头上都不愿意。大半辈
26、子的心血就这样白白地给开发商骗掉了，谁能压抑得住心中怒火？对此，我们很能理解，可理解之余还是要提醒买房人：买房之前要掂量一下开发商的实力，千万别图便宜买了烂尾楼。案例：2002 年 7 月，鲍先生与某开发商签订了商品房预售合同并办妥了按揭贷款，但开发商承诺的交房时间为 2003 年 6 月的楼盘，却在 2003 年年初就停工成了烂尾楼。在项目停工近一年时间内，开发商无法给鲍先生一个合理说法和准信。2004 年初，三十多名买房人联名将开发商告上法庭，并赢得官司。法院判开发商退款并付违约金，但由于开发商已经人去楼空，始终无法执行判决。买房人可谓“钱房两空”，面对的只有停工两年多的一个烂尾楼、已成为
27、一纸空文的预售合同和难以执行的判决文书。鲍先生是向银行按揭贷款才买了房，眼看购买的房屋项目停工，入住更是遥遥无期，鲍先生已经好几个月没还按揭款了。银行正在考虑将鲍先生和其他二十多名按揭买房人一起告上法院。律师点评：烂尾楼通常是因为项目审批缺乏实际审核，或项目资金缺乏，未能完工的房地产项目。此外，因为产权纠纷、工程设计问题、质量不合格等原因而造成停工的项目，也算作烂尾楼。预防自己购买烂尾楼，最主要注意以下几个方面：一、一手交钱，一手交房，买现房最为合适；二、开发商销售款只能专款专用于该楼盘开发，所以要注意开发商让你汇入房款的账号与预售许可证上注明的专用监管账号是否一致；三、付款买期房时，最好别选
28、择一次性付款。因为提出这种付款方式的开发商大多资金匮乏，很容易出现资金断链从而形成楼盘烂尾。当然，如果办理银行按揭，可以将部分风险转移到银行和开发商那里。另外，买房人如果能分期支付，特别是留部分尾款到交房后再支付，也可以降低风险。(选自买房114，作者上海联业律师事务所 王展 马永健律师)买一手房第三步 ：下定认购本步说的是买房人在确定购买意向后，向开发商交纳一定数额订（定）金认购房子的过程。其中，买房人要注意的是：一、要仔细阅读开发商提供的预售合同文本，因为将来合同就是按照这个签的；二、交钱必须先签认购协议，确定房屋状况和买房价格、付款等主要条件，否则认购没有意义；三、必须明确自己交的钱什么
29、情况下可以退回来，不能交了钱房子定不下来，而且钱也拿不回来。(选自买房 114 ，作者上海联业律师事务所 王展 马永健律师)买一手房提示 9预售合同文本复杂 下定之前仔细阅读下定本来应该只管预约的事情，可开发商常常会在房屋认购书中写上这么一条，说什么买房人对将来签订的预售合同及补充条款已经了解和明知，并不存异议。实际上，买房人在签认购书时可能连这些条款的影子都没见着。开发商的这一招真狠，叫做“釜底抽薪”，让买房人就等着到售楼处签字交钱。案例：2004 年 6 月，刚从美国学成归来的王小姐决定在上海买套房子。经过对多家楼盘筛选，王小姐通过广告看中了浦东的一套期房。在下两万元定金时，王小姐发现房屋
30、认购书规定：“乙方（指王小姐）已获知商品房预售合同的条款以及补充条款，不存在异议。乙方在签订认购书之日起 7 天内，签订预售合同。”王小姐有点纳闷，因为自己还没有看到过预售合同。但售楼小姐告诉她，预售合同看不看无所谓，该谈的内容都已经谈到了，王小姐对此没计较。5 天后，王小姐依照认购书上的要求，带着首期款到售楼处去签约。 在看合同补充条款时，王小姐注意到，“乙方对甲方必要时对小区布局的个别调整和设置表示理解和接受，并不持异议。”考虑到自己买的房子在底层，而小区还在造，王小姐很担心房子旁边会放置大型垃圾箱或变电站等设施，影响生活质量，于是提出修改该条款。售楼小姐讲，小区布局已经确定，一般不会动的
31、；条款也没法动，如不接受，他们将按房屋认购书约定视为王小姐违约，没收定金。无奈之下，王小姐只得签了字，姑且赌一把，要是真不幸言中，就算倒霉吧。律师点评：房屋认购书中此类条款其实包括两方面内容：一是“乙方已获知商品房预售合同的条款以及补充条款”，这样就可以推定买房人已经看过该合同；二是买房人对预售合同及其补充条款不存异议。这就意味着将来合同没啥好谈的，就按这些条款签字。买房人的合同谈判权就这样被活生生地剥夺了。不过，话又说回来，本案中售楼小姐故意搪塞王小姐，不愿拿出预售合同时，其实已经露出了“狐狸尾巴”。王小姐要是能及时抓住，说不定可以避免后来的尴尬。也许有人会说，预售合同及其补充条款就像“样品
32、”，既然没有“封样”，王小姐签约时就跟售楼小姐讲，要签的预售合同及其补充条款不是当初自己看的那个。可这基本没什么用，因为售楼小姐马上可以拿出数百份同样的合同，用来证明这就是“样品”。 所以，下定前仔细阅读预售合同及其补充条款特别重要。如有无法接受的条款，应及时提出异议。开发商要是不同意修改，你就得考虑要不要下定了。(选自买房 114，作者上海联业律师事务所 王展 马永健律师)买一手房提示 10认购须签书面合同 确定买房主要条件买房人觉得房子不错，价钱也合适，自然要下定，意思是说这房子我要了。可光嘴上说没用，仅交钱也没用，还得用书面的东西确定下来。说白了，就是明确开发商得把房子以多少钱卖给我。少
33、了这点，交了钱房子也定不下来。案例：2004 年 3 月倪小姐在某开发商处看中一套房子，交了 3 万元定金，双方没有签订房屋认购书，而是由销售人员开了收条，写明预订商品房的坐落位置，但没写明房屋价格。销售人员口头说大概每平方米 5500 元，具体价格需要到签正式合同时才能定下来。当倪小姐按开发商通知去签商品房预售合同时，销售人员却告诉倪小姐：现在房价又涨了，每平方米要 6500 元。倪小姐认为开发商是在搞欺诈，明明说好大概每平方米 5500 元，怎么能说涨就涨呢？所以，倪小姐仍要求开发商按每平方米 5500 元左右把房子卖给她，要么返还她6 万元。开发商当然不同意，本来价格就没定，所以不存在违
34、约。为此，双方发生了争议。倪小姐想起诉开发商，可在咨询律师后最后还是决定放弃起诉，取回了自己的定金。律师点评：就一份合同而言，有些条款可有可无。有些条款有了可以避免分歧，而有些条款千万少不得，少了连合同都不能成立。在房屋认购书中，认购人、预订房屋坐落位置、预订价格等条款都是必须具备的。缺少认购人会导致认购主体不明，买房人将不具备签订正式买卖合同的优先权；缺少房屋坐落位置和室号的条款，会导致认购对象不明，等于没有认购；缺少价格条款会导致房价不明，无法认定双方意思表示一致。从本案来看，开发商的收条写明了预订商品房的坐落位置，但“价格到时再定，大概每平方米 5500 元”的说法即使能得到证实，也只能
35、表明双方就预订价格约定不清楚，也就等于没有约定。在此情况下，自然就难以认定双方之间已经建立了有效的商品房预订关系，也就无法追究开发商的违约责任。所以，买房人在下定时一定要将认购的主要内容，特别是房子坐落位置和价格确定下来。否则，开发商肯定会见风使舵，想怎么样就怎么样了。(选自买房 114，作者上海联业律师事务所 王展 马永健律师)买一手房提示 11预付款项性质如何 关键有无罚没内容人们买东西，喜欢先付笔订金或预付款表表诚意，将来买卖不成情义还在，钱还是可以拿回来的。可光有情义没有用处，还得讲诚信，说好的事情不能随便反悔。于是，人们开始用“定金罚则”了：先付一笔钱，谁要是反悔不卖就双倍返还人家这
36、笔钱；谁要是反悔不买，这笔钱就得被人家没收。这笔钱名目上写啥并不特别重要，只不过叫定金的，反悔了要直接罚；叫订金或预付款的，事先说好罚的才罚，没说的就不罚。案例：小王和小李是好朋友。2004 年 6 月，他们都看中了某处新楼盘。签认购书时合同条款上写明预付 1%房款，如果因买方原因房屋交易不能的，预付款不予退还。认购书还约定了双方签订预售合同的时间。小王和小李都交齐了房屋预付款，开发商给他们出具了收据，收据上记载的款项性质是预付款。后来事情发生了变故，小王由于出国留学打算退掉房子，要求与开发商解除认购书，而小李的房子给开发商的一个熟人看中，开发商要求小李让出原订的房子，另外选一套相同类型的房子
37、，可小李坚持不让，开发商表示只能解除认购书。在交涉过程中，开发商同意与小王解除认购书，但没收了小王的预付款，小李最终没能买到原来的房子，开发商也只退回了预付款。律师点评：预付款一般指买房人与开发商就房屋买卖达成一致，买房人先行支付的一部分购房款。预付款不具有定金的性质，不能要求双倍返还，也不能没收。在特殊情况下，预付款也可能“变成”定金。 就本案来说，开发商的“预付款”条款设置了买房人违约不退预付款的约定，而没有约定开发商违约如何处理，于是就出现这样的不公平现象：如果开发商违约不卖房子，则预付款只需返还就可以；如果买房人违约不买房子，则预付款变成定金，被开发商没收。因此，买房人为避免合法权益遭
38、到侵害，在签订认购书时，一方面要求将预付款条款改为定金条款，另一方面要求在条款中明确开发商违约应该承担的责任。(选自买房 114，作者上海联业律师事务所 王展 马永健律师)买一手房提示 12下定不难退定不易 预付款返还须明确四川有门“变脸”艺术，不少售楼小姐都有这项本领。她们还没等买房人进售楼处的门，就远远地笑脸迎上来，端茶倒水，耐心讲解并回答买房人的每一个问题，而且个个让你满意，甚至大热天还陪你去看看房子，让你感动不已！况且，人家售楼小姐还说了，过几天不想买了，定金随时可以拿回去。可你交了定金，过几天真要说不买了，售楼小姐“变脸”的功夫就派上用场了：“公司有规定不退，我也没办法。”案例：20
39、04 年 3 月 20 日，为了购买某处商品房，李小姐向开发商支付了 3 万元购房诚意金。开发商采取的方式是摇号，但李小姐第一次并没有摇到号码，于是她就将这 3 万元转入三天后进行的二次摇号，可第二次还是没有摇到。李小姐感到很失望，就打算拿回诚意金，另行投资其他房子。李小姐在开发商当初提供的认购须知上看到，若登记人未完成认购签约手续(也就是没有摇到房号)，开发商将购房诚意金退还至“登记人事先提供的本人的银行结算账户”，不计利息。然而，开发商的承诺并没有及时兑现，李小姐的 3 万元钱在一个月后仍然没有到账。当然，开发商的答复是银行转账有个过程，并非其不愿意返还。李小姐自然不认可开发商的这一说法，
40、但又有什么办法呢？总不至于为这点事打官司。律师点评：根据有关规定，开发商收取任何款项之前应该与买房人签署书面协议，未签署书面协议的，开发商应当全额返还所收款项。就本案而言，开发商收取诚意金时没有与李小姐签署任何协议，只是口头约定“摇号”确定认购人，但在李小姐未能“幸运”中奖的情况下，开发商应该及时向李小姐全额返还诚意金。开发商以银行转账有个过程为由，拖延返还肯定是说不通的。当然，针对不及时返还诚意金的行为，开发商其实是“有备而来”，一是在认购须知中没有明确返还诚意金的具体期限，二是规定不计利息。这就使得开发商拖延返还诚意金有机可乘，侵占了本应属于买房人的利息。 所以，买房人在遇到诸如此类支付诚
41、意金、定金等款项的时候，必须与开发商明确交易不成返还钱款的条款。当开发商逾期返还时，买房人除了要求退还本金外，还可以要求退还逾期返还的利息。 (选自买房 114，作者上海联业律师事务所 王展 马永健律师)买一手房第四步：买卖谈判本步说的是下定后根据认购书约定或者开发商通知前来正式签约前的谈判过程。这里提醒买房人，买卖谈判首先得保留自己“现身”的证据，防止开发商到时说买房人没来而没收买房人的定金；其次要正确看待政府部门示范文本和开发商的格式条款，要耐心面对，一点一点谈；再次是谈的条款内容，重点是规划、贷款、口头承诺、土地使用年限、会所、违约责任等事项；最后是告诉买房人有一个权利，如果买房人和开发
42、商就合同条款不能协商一致，合同不一定非得签。 （选自买房 114 ，作者上海联业律师事务所 王展 马永健律师）买一手房提示 13-预订期限雷打不动 买卖谈判须留证据自古以来，谁都知道口说无凭，立字为据，可真要每件事都这样做确实不容易。买房也是这样，不可能什么都写下来。不过我们得有心理准备，要清楚如果这东西不按时写会有什么后果。就拿买卖谈判来说吧，就很重要，买房人要是不按约定来签合同，几万元钱可能就被人家没收。可买房人要是来了但没有留下证据，来了也白来，钱照样可能成了别人的。案例：2004 年年底，罗先生费了很大周折才签下定金合同，预订了一个临街商铺，并付了 10 万元定金。合同约定，2005
43、年 1 月 20 日签订正式买卖合同。罗先生按约前往谈判签约，但售楼小姐说这两天是签约高峰期，希望能推迟两天。罗先生想，定金对方都已经收了，整个售楼处人乱哄哄的，没有必要在人堆里签合同，就与售楼小姐口头约定两天后再签合同。谁知第二天，罗先生就收到开发商通过快递寄来的函，说鉴于罗先生未按时签约，已经违反合同，要求解除合同并且没收 10 万元定金。罗先生一下子慌了手脚，匆忙赶到售楼处问个究竟，但当初的售楼小姐已不见踪影。销售经理告诉他，由于罗先生昨天未来签约，该商铺已经被他人买走。后来罗先生了解到，该商铺是被他人以更高的价格买走的。律师点评：买卖谈判是房屋买卖过程中的一个至关重要的环节，因此双方在
44、合同中预定的签约日期，除非双方另有书面约定，否则应当是雷打不动的，买房人应按时到约定地点签约。如果合同没有签成，买房人应当留下前往签约的证据，并记载签约不成的原因，最好与售楼小姐签订能够说明情况的备忘录，然后双方签字盖章，以防发生纠纷时说不清楚。 本案中，罗先生忽视了双方约定的固定签约日期，也忽视了没有按预定期限签约将要承担违约责任。如果罗先生在售楼小姐提出推迟两天签约时，和售楼小姐签订一份备忘录，至少让售楼小姐出具一份盖有开发商印章的表明自己前来签约的确认书，就可以避免被开发商反咬一口的被动局面，还可以依法要求开发商和自己就该商铺签署正式合同，或是追究其违约责任。(选自买房 114，作者上海
45、联业律师事务所 王展 马永健律师)买一手房提示 14-买房谈判胆大心细 耐心面对格式条款常常有人抱怨，买房时销售人员就一句话：买就签字。其实，这只是卖方市场特有的情形，买房人总有一天会与开发商平起平坐。但不管什么时候，买房人都必须好好研究开发商拟定的条款。条款不公平不要紧，条款不能修改也没关系，万一不注意掉进开发商设置的合同陷阱就麻烦了。案例：彭小姐打算在父母所在的小区附近买一套住房，考察了附近几个楼盘后正式和售楼小姐谈签约事宜。售楼小姐拿出合同文本给彭小姐看。面对几十页的合同文本，她有些眼花缭乱。彭小姐牢记一位律师朋友的提示，重点看了合同中关于房价、交房时间、违约责任等条款，尤其是耐心阅读了
46、合同的补充条款和附件。在补充条款中，彭小姐注意到这么一条：“在签约前及签约后，售楼广告以及开发商销售人员或有关人员口头或电话的承诺与说明，如未形成双方共同签章的书面文件不具法律效力。”彭小姐认为这样的约定很不公平，便提出异议。售楼小姐说，他们以前的合同都是这样签的，从来没人因此而不签。彭小姐谈了在其他楼盘看过的合同内容，最后开发商作出让步，删除了彭小姐认为不公平的部分格式条款。律师点评：买房合同的补充条款，表面上是买卖双方协商的结果，而在房产完全是卖方市场的情况下，其内容实际上是开发商说了算。开发商事先拟定好条款，买房人只有签与不签的选择，没有任何讨价还价的余地。就本案来说，开发商拟定了关于广
47、告宣传及口头承诺效力的补充条款，实质上就等于赋予开发商说一套做一套的权利。不管开发商在售楼时说得怎样天花乱坠，只要不写进合同，就对开发商没有约束力。针对这一类不公平、不合理的条款，买房人可以向工商部门、消费者协会提出申诉或者投诉。当然，有一些格式条款，比如免除开发商责任的、加重买房人责任的或者排除买房人主要权利的条款，将被认为是无效条款。但即便如此，买房人最好还是在签订合同时心细一些，要与开发商耐心磋商，把不合适的格式条款删除。(选自买房 114，作者上海联业律师事务所 王展 马永健律师)买一手房提示 15-买房权益重中之重 关键补充“规划条款 ”开发商最懂得把表面文章做得好看，通常房子模型不
48、仅内部设计得好，就连小区环境都很讲究，小桥流水、绿树成荫、亭台楼阁可这些东西毕竟只停留在售楼模型沙盘上，要是真到交房入住了，有些买房人就会发现原来这一切已经面目全非，也许绿地上造起了高楼，小桥流水成了臭水沟。案例：王女士顺着广告牌的指引来到某在建楼盘的售楼处，售楼小姐结合沙盘、宣传资料详尽地介绍了该楼盘的宏伟规划和美丽前景，尤其是重点介绍一期和二期的“月亮湾水体景观”。在签约时，王女士虽然看到了样本合同中“广告宣传内容仅供参考”字样，但看到附件中有一期和二期的规划图，也就没再多问。尽管房价明显偏高，但面对规划景观图中“月亮湾”那一百八十度的优美弧形和湛蓝的水体，王女士毫不犹豫地买了一期中的一套
49、房子。开发商也不错，如约交房。可随着二期的建设，王女士和一期的其他业主开始寝食难安，原因是广告中二期的半截“月亮”的位置上似乎变成了楼房；二期原本规划标明的几幢楼好像长高了。王女士和小区一百户业主共同把开发商告上法院，要求恢复原状，可已既成事实的东西改起来就难了。律师点评：“小区规划”其实是开发商手中的一张牌，这张牌主要有三种出法：一是在仅获得一期开发权的情况下，往往把后面第二期甚至第三期的规划也“描绘”到售楼书中，让购房人在热血沸腾中竞相签约。在因不能兑现规划而对簿公堂时，开发商常常以“对尚未取得开发权的地块作出的规划允诺无效”作挡箭牌；二是利用合同仅约定“小区规划变更时，购房人有权退房”，来迫使业主在房价上涨的行情面前放弃追究其责任；三是约定特别轻的违约责任，以极小的违约成本来获取变更小区规划带来的高额利润。 对于这张牌，买房人也应该好好利用。首先，在涉及多期开发时，要查明开发商是否已经取得后面地块的开发权，查明其小区规划是否经过规划部门的审批；其次，要求开发商把其描绘的小区规划作为补充条款写入合同，或是作为合同附件；最后，在合同补充条款中约定
