1、 房地产相关知识（基础知识部分）目录（一）房地产基础概念 2（二）建筑与规划知识 9（三）商品房销售基本知识与法律常识 .14（四）商品房面积测算 .16（五）价格与银行按揭及购房税费 .18（六）选房知识 .22（七）置业顾问的 40 个精彩解答 26（一）房地产基础概念1、 房地产基础概念 房产 是指房屋的经济形态，在法律上有着明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。 地产 是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有权属关系，它是一个统称。 房地产
2、 也称不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等） 。 房地产业 是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 房地产开发 是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 2、 土地及土地使用年限 土地所有制 在我国，现行全部土地实行的是社会主义土地所有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。 任何个人均不能取得土地所有权。 土地所有权 是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土
3、地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地所有权是不能出让或转让的。 在房地产开发中，房地产开发企业取得的只是土地的使用权，而不是土地的所有权。同样，消费者购买商品房后，对该房屋所占有的土地，不享有所有权，只拥有使用权。土地使用权 土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。土地使用权可以依法转让。 开发商要进行房地产开发，首先必须取得土地使用权。其获取土地的方式主要有以下几种： a) 土地使用权的出让。土地使用权的出让是指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。b) 土地使用权的转让。土地使用权的转让，
4、是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。 c) 土地使用权的划拨。土地使用权的划拨，是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，须经政府部门及土地管理部门同意，并按规定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。 土地开发 土地开发，是将“生地” 开发成可供使用的土地（即熟地） 。 生地 是指空地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。 熟地 是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。 三通一平 是指在土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。 七通一平 给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地
5、平整。 土地使用年限 首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，也就是说，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是由期限的。 不同开发用途的土地使用年限不一样。开发商在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订土地使用权出让合同 ，其土地使用年限按国家规定执行，即： a) 居住用地七十年。 b) 工业用地五十年。 c) 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。 d) 商业、旅游、娱乐用地四十年。 e) 综合用地或者其他用地五十年。 土地使用年限从土地使用者与政府土地管理部门签订土地出让合同，依法取得土
6、地使用权之日起开始计算（通常在土地出让合同中有明确约定） 。 必须注意的是，购房者所得到的土地使用权，是开发商转让给购房者的。根据我国城市房地产管理法42 条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。 ”因此，购房者在签订购房合同或取得产权证时，其实际土地使用年限会短于国家规定的土地使用年限。 另外，有些购房者会关心土地使用年限到期后是不是房屋就要被国家收回。其实，这种观点是错误的。土地使用年限到期后，只要向政府缴纳土地出让金就可以继续使用土地。 地籍 我们通常所说的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况，
7、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程中产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。 宗地 宗地图，是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界限、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。 3、 与房地产开发相关的企业 开发商 是指从事房地产开发经营业务的企业。 房屋质量是购房者非常关注问题。购房者在购房时通常会考察开发商的实力与资信，因为优秀的开发商是质量的最有效的保证。在考察时，他们通常会关注开发商的合法性、资信等级、曾经开
8、发过的项目等等。 对于合法的再售项目，其开发商首先应取得国有土地使用权证 、 建设工程开工证和销售许可证等相关证书。 另外，开发商的资质等级也是购房者极为关注的，高资质等级的开发商通常更容易获得购房者的信任。房地产开发企业按资质条件划分为五个等级。其中一级开发企业资质最高。 A. 资质一级企业 自由流动资金 2000 万元以上，注册资金不低于 2000 万元。 有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于40 人，其中有中级以上职称的管理人员不得少于 20 人。 设有高级工程师职称的总工程师、高级会计师职称的总会计师、经济师以上（含经济师）职称的总经济师、工程技术
9、、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。 具有 5 年以上从事房地产开发的经历。 近三年累计竣工 30 万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续 4 年建筑工程质量合格率达 100%，优良率达 20%以上。 B. 资质二级企业 自由流动资金 1000 万元以上，注册资金不低于 1000 万元。 有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于20 人，其中有中级以上职称的管理人员不得少于 10 人。 工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。 具有 3 年以上从事房地产开发的经历。 近三年累计竣工 15 万平方
10、米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续 3 年建筑工程质量合格率达 100%，优良率达 10%以上。 C. 资质三级企业 自由流动资金 500 万元以上，注册资金不低于 500 万元。 有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于10 人，其中有中级以上职称的管理人员不得少于 5 人。 工程技术、财务负责人具有相应专业中级以上职称，其他业务负责人具有相应专业助理以上职称的专业统计人员。 具有 2 年以上从事房地产开发的经历。 累计竣工 15 万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。建筑工程质量合格率达 100%。 D. 资质四级企业
11、 自由流动资金 200 万元以上，注册资金不低于 200 万元。 有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于5 人。 工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。 E. 资质五级企业 自由流动资金不低于 100 万元，具体标准由省、自治区、直辖市建设行政主管部门制定。 承建商 承建商即建筑商，是指从事住宅建设的企业。这里必须注意，建筑商不是开发商，建筑商是负责施工建筑的，它是受开发商的委托、依照开发商的要求进行施工建设的。 承建商的规模实力及企业一贯的优良作业理念是房屋高质量的直接保证。目前，国家对施工企业分为四
12、个等级。其中一级企业为最高，其实力强、设备好、信誉好、产品优良率高。 此外，国家对建筑施工质量通常以“优良”和“ 合格”来评定，一级施工企业由于其严格的质量管理制度和自身实力， “优良”率是很高的。所以，购房者对承建公司进行考察最简单的方法就是考察它的资质信誉、已建知名工程项目的多少以及在建项目的质量如何。监理公司 对于任何一个建设工程来说，都必须有工程监理企业，其职能是对工程建设进行监督，以确保工程质量。 工程监理企业的资质等级分为甲级、乙级和丙级，并按照工程性质和技术特点划分为若干工程类别。 4、 住宅的类型 商品房 是指房地产开发企业经营企业开发的，建成后用于市场出售的房屋，包括住宅、商
13、业用房以及其他建筑物。 商品房的种类繁多，主要分为普通住宅、公寓、TOWNHOUSE、别墅等等，建筑形式分为板楼、塔楼、板塔结合，按是否享受政策优惠还可分为商品房、经济适用房、合作建房 商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。 内销商品房 内销商品房，是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。 外销商品房 是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅、商业用房及其他建筑物。
14、 经济适用房 是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是带有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。经济适用房不是人人都可以买的，购买经济适用房必须符合当地政府所规定的条件，并经过排号购买。 公房 公房也称公有住房、国有住房，它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。 目前居民租用的共有住房，按房改政策分为两大类，一类是可售公有住房，一类是不可
15、售公有住房。上述两类房均为使用权房。 所谓“使用权住房” ，是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的共有住房。 私房 也称私有住宅、私产住宅，他是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建的私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。随着住宅商品化的推进，城市私有住宅的比重将会随着房改的推进而不断提高。 集资房 是改变住房建设有国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金建造的房屋。职工个人可按照房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例
16、确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权；个人部分出资的，拥有部分产权。 廉租房 “廉租房”这一概念，类似于香港的“ 廉租屋”。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。 安居房 是指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房一类） 。它是由国家安排的专项贷款和地方自筹资金共建的面向广大中、低收入家庭的住房。 水景商品房 是指依水而建的房屋。 TOWNHOUSE 通俗的解释是联排住宅，由几幢甚至十几幢小于 3 层的底层住宅并联组成，每幢住宅面积约在 150200 平方米左右，由自己的院落，但院子一般不超过 50 平方米，另外还有专用车位或
17、车库，离城不太远，价格不算太贵，属中等偏高的水平。19 世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，目前在欧美十分普及。 Townhouse 的基本要求：位置应位于城市边缘地带，距市中心车程 5 至 30 分钟，满足第一居所的要求，生活、工组两便利。周边应有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通得易达性和便捷性。不仅强调社区内环境，周边也应有优美的自然环境。社区容积率一般不超过 0.6，其规模最好在 15 万平方米以上才能满足其社区配套和生活品位的要求。社区由于地处城市边缘，其教育、商业、医疗、休闲等配套设施必须齐备。 商住住宅 是 SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它同时又融入写字楼的诸多
18、硬件设备，尤其是网络工程的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合于小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。 酒店式公寓 是指提供酒店式管理服务的公寓。始于 1994 年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场地位很高。它集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自由”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。 智能化小区 所谓智能化住宅小区，是指通过综合配置住宅小区内的各个功能子系统，以综合布线为基础框架，以计算机网络为区内各种设备管理自动化的新型住宅小区。智能化住宅小区从现代生
19、活需求出发，综合运用计算机、信息、通信、控制等科学技术，以智能控制系统、社区信息平台、安防系统、小区物业管理信息系统和综合服务信息系统为依托，用高科技手段构建小区高速互联网络信息服务平台，为小区住户提供安全、环保、高效、舒适、方便的生活空间。 双景住宅 就是楼盘不仅要营造社区自身的小环境，社区周围还有赏心悦目的自然风光，社区内外要讲究合二为一，使社区内景包括建筑楼体与社区外的天然外景相协调，达到居室内外环境互动、交相辉映，正所谓“借外景选内景”。 双景住宅应该具备以下特点： a）窗外有景。周边环境如果“先天不足” ，缺乏自然景观， “后天” 在怎么弥补也弥补不出“双景”，顶多算是“ 小区环境优
20、美 ”。难怪发展商在选址卖地时格外谨慎，生怕“ 钱扔错地儿成千古恨”。 b) 楼外有园。双景住宅的社区内景不仅要美观别致，更重要的是社区外面的自然景观融为一体。在做项目的前期规划设计时，要充分、合理地利用自然资源，借景造景。 c) 楼体、户型、朝向设计要围绕景观精讲细作。 绿色住宅 “绿色住宅”是近年来兴起的一种居住概念。专家认为， “绿色住宅 ”以可持续发展的思想为指导，意在寻求自然、建筑和人三者之间的和谐统一，即在“以人为本”的基础上，利用自然条件和人工手段来创造一个舒适、健康的生活环境，同时又要控制对自然资源的使用，实现向自然索取与回报之间的平衡。 “绿色住宅”不是一般人认为的绿化较好的
21、住宅。实际上较高的绿化率只是“绿色住宅”内容的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是全方位的立体环保工程。它是既适应地方生态而又不破坏地方生态的建筑，具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。 节约土地资源。新型建材、新型墙体的采用是“绿色住宅” 的构成内容。住宅的墙体提倡使用高科技环保建材。如现在有一种新型的建材环保用砖，该砖采用发电厂排出的飞灰为重要原料，抗压强度在 8 兆帕以上，在防水、隔热、隔音和耐震强度上均超过了一般红砖。另外有一种木屑制砖，该砖的重量只有普通砖的一半，但强度却是普通砖的两倍。 充分利用自然资源。住宅采光的设计不但影响居住者身体健康和生活质
22、量，而且涉及到能源的节约与浪费。如采用大面积玻璃，设计明厅、明卫、名厨等，就能节约大量的电能；尽可能采用太阳能热水系统，采用小区共用供热系统，都是充分利用自然能源的有效途径，可减少对大气的污染。 垃圾的分类处理。对垃圾的分类处理也属于绿色环保，与住宅环境息息相关。因此，专家也将垃圾分类处理纳入“绿色住宅”的内容。 健康住宅 所谓“健康住宅” ，首先，住宅的基底应选择在适宜健康住宅居住条件的地区，由充足的阳光、自然风、水源和植被，能避免噪声和大气污染，具备有效防止工业、农业排放物的侵害等条件。但实际上，由于各种条件的限制，真正完全理想的土地是没有的，这就需要开发商充分利用现有条件去进行周密的规划
23、和改造，将住宅建设和周围的自然环境有机融合，创造一个比较和谐的环境。 SHOPPINGMALL(音译“摩尔”或“销品茂”)，意为超级购物中心，指在一个毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中，由一个管理机构组织、协调和规划，把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心。MALL 不仅规模巨大，集合了百货店、超市、大卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态，而且有各式快餐店、小吃店和特色餐馆，电影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施。 房产的三个价值层 一个完整的产品应包括三个价值层：核心价值、形式价值以及延伸价值。 1. 核心价值 指实际要购买的单元，
24、包括户型、面积、用料、方位和房内的配套等要素。核心价值属于所有价值中最重要的部分，因为它构成了房产价值和客户利益最核心的部分。 2. 形式价值 指住宅的装饰、款式、楼宇的设计、建筑风格、楼层高低等等。虽然这些不是最核心的部分，但会影响客户的选择。比如，当我们购买衣服时，不单是合体的就可以，我们还要讲究是否美观，是否时尚。 3. 延伸价值 指小区的配套设施、文化氛围、人口素质、周边社区的环境、物业管理水平、升值的潜力、公司的品牌、价格政策、销售人员的素质和服务质量等。 其实延伸价值层并不是一个让售楼代表无限发挥的平台，事实上许多售楼代表在这方面的发挥都是极有限的，不能把自己销售的小区楼房所潜藏的
25、价值充分地进行展现，就等于自己给自己的产品打了折扣。 （二）建筑与规划知识 1. 基本规划术语 居住区 是指城市中由城市主要道路或自然分界线所围合，设有与其居住人口规模相应的、较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的相对独立的居住生活聚居地区。 居住小区 一般成为小区，是指被城市中居住区级道路或自然分界线所围合，以居民基本生活活动不穿越城市主要交通线为原则，并设有与其居住人口规模相对应配建的，满足该区居民基本的物质文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地区。 住宅用地 是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。 公建用地 全称为公共建设服
26、务用地，是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场、绿地和配建停车场等。 a) 居住区（级）道路：一般用以划分小区的道路，在大城市中通常与城市支路同级。 b) 小区（级）路：一般用以划分组团的道路。 c) 组团（级）路：上接小区路、下连宅间小路的道路。 宅间小路：住宅建设之间连接各住宅入口的道路。公共绿地 满足规定的日照要求、适合于安排休憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地及其他块状带状绿地等。配建设施与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。公共活动中心是配套
27、公建相对集中的居住中心、小区中心和组团中心等。公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。日照间距系数根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。人均总占地面积（平均米/人）人均总占地面积=建筑红线内总用地本小区规划居住总人数。人口毛密度人口毛密度=小区内总居住人数小区内占地面积（公顷） 。 2. 住宅的建筑形式 单元式住宅 又叫梯间式住宅，是多层、高层住宅中最常用的一种住宅建筑形式。每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般每个楼梯可以安排 24 户（大进深住宅一梯可安排 58 户。 ） 单元住宅的特点 a) 每层以楼梯为中心，每层安排户数较少，各户自
28、成一体。 b) 户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。 c) 仍保留一些公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道，保证了邻里交往，有助于改善人际关系。 d) 建筑面积较小，造价经济合理。 公寓式住宅 公寓式住宅，是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。 花园式住宅 花园式住宅，也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。 3、 户型结构 标准层 标准层是指平面布置相同的住宅楼层。 跃层住宅 跃层住宅俗称“楼中楼” ，是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。其特点是住宅有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层分布，上下层之间的通道不通过公共楼梯，而采用户内独
29、用的小楼梯连接。一般一层按排厨房、餐厅、起居室，楼上（有时是楼下）安排卧室。这样的好处是动静分区明确，互不干扰。 复式住宅 复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅（普通住宅层高通常为 2.83.0 米）高,可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等，楼梯联系上下，其目的是在有限空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。 错层住宅 户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅
30、，可以减少控土的土方量。 跃复式住宅 是在复式住宅设计功能上的一种创新，其特点是其中一层层高在 2.2 米内，通常设置在洗手间、厨房、餐厅、书房、工人房、储藏室等非主要活动区域；一般情况下该种住宅的总层高在 3.84.9 米之间，客厅为共享式。 退台式住宅 退台式住宅以称为“台阶式”住宅，其外形类似于台阶，特点是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少，下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台，可做花园使用。目前，国内建造的退台式住宅都通常属于中高档住宅 “蜗居式”小户型 “蜗居式”小户型是指那些一室半的“ 小户型”住宅，它虽比一般标准户型的面积要小 1/3左右，然而设计比较精巧，布局较为合理， “订麻
31、雀虽小，五脏俱全”，并可随意确定居室内各部分面积。 “大开间、空壳型” 户型 又称“大开间、自由分隔空壳型”户型，是指不受固定户型困扰、可根据住户爱好用途任意分割装饰，使居住格局体现个性化特色的户型。 “毛坯型”住宅 “毛坯型”住宅是指在住宅在交房时未经装饰，也不附过多的起居设施，仅是完成土建、水电等基本工程，地面为粗糙的混凝土土面，房顶仅抹灰层，预留卫生间、浴缸、水、气管道。 露台 露台，一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。 阳台 阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等空间。 走廊 走廊是指住宅套外使用的水
32、平交通空间。 过道 过道是指住宅套内使用的水平交通空间。 地下室 地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1/2 者。 半地下室 半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1/3，且不超过 1/2 者。玄关 玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过度的地段。居室是家庭的“领地”讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。 隔断 隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。 外瓢窗 外瓢窗，指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度的感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。4、
33、 住宅的建筑结构 所谓住宅的结构，一般而言是指其建筑的承重结构和围护结构两个部分。 住宅的结构分类有许多方法。一般而言，根据受力传递系统，可以分为框架结构和剪力墙结构、框架剪力墙结构等；根据采用的结构墙体材料划分，可以分为砌体结构（如砖混结构、砌块结构等） 、现浇钢筋混凝土结构、钢结构等。 框架结构 框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。 剪力墙结构 剪力墙结构其实就是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。 框架剪力墙结构 框架剪力墙结构也称框剪结构，这种
34、结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑的要求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。 砌体结构 通俗的讲，是以小部分钢筋混凝土及大部分砖（或其他砌体材料）墙承重的结构。 钢筋混凝土结构 钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。 钢结构 钢结构建筑是指主要承重构件全部采用钢材制作，它具有强度高、重量轻、抗震性能好、施工速度快、结构占用面积小、地基费用省、不污染环境，以及废旧材料可以回收利用等优点。 板楼 从建筑物本身来说，板楼和塔楼反映的只不过是一个建筑物的长、宽、高之比。从板楼的建筑特征来看，
35、板楼就是东西长、南北短的建筑，也就是说在板楼的平面图上，长度要明显大于宽度，其外型为规则的条状，就像一个规则的长方形，通常采用一梯两户布局，上到楼层后，左右各只一户。 板楼有低层、多层，最近比较流行的是板式小高层。目前市场上流行的板楼主要有两种类型，一种是长廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。 塔楼 “塔楼”是现今商品房市场上采用得最多的一种建筑形态，它以电梯、楼梯为布局核心，通常为一梯六到八户，上到楼层之后，向四面走即进入各家户内。从塔楼的平面图来看，塔楼的平面长度和宽度大致相同。这种楼房的高度从 12 层以上到 35 层，超过 35层是超高
36、层 5、 住宅的三维空间 无论何种住宅，都可以用特定的宽度、长度和高度指标来描述和测量。这三个指标构成住宅的“三维空间” ，在建筑学中分别称为“ 开间”、 “进深”和“层高”，并有统一的标准规定。 住宅的开间 在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定 位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。 住宅的进深 住宅的长度即进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。 住宅的层高和净高 住宅的高度可以用“米” 或“层 ”来计算，每一层的高度称为层高。 住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下
37、表面之间的距离。 6、 住宅建设的技术经济指标 消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、筑建密度、绿化率”等技术经济指标。 建筑容积率 所谓建筑容积率，是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积（总建筑面积）与规划建设用地面积（总用地面积）之比，这里的建筑面积应把附属建筑物也计算在内，但不计算面积的附属建筑物除外。 筑建密度 所谓筑建密度即建筑覆盖率，是指项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积（即房屋首层的占地面积）之和与规划建设用地总面积之比。 绿地率 所谓绿地率，居住区用地范围内各类绿地的总和，占居住区用地
38、的比率。这里的绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地） ，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。通常情况下，住宅项目的绿地率应不低于 30%。但同样由于受土地成本的控制，并不是每个项目都能做到。 户型比 户型比是指各种户型在总户数中所占的百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。 7、 建筑配套与建筑材料 会所 所谓会所，就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。 中空玻璃 中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是
39、两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称“中空玻璃”，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。 RUN 智能家居布线系统 RUN 智能家居布线系统，是一种物理网络系统，建立在国际标准之上，心 TLA/ELA 570A 为核心，以每户为单位，支持家庭和小区内所用弱电（电话、电脑、视频、BA）的应用，由双绞线、同轴电缆、光纤和连接配件组成，所有的连接均端接于分布在每个房间的通讯插座和面板，并可简单了自动连接相关设备，如电脑、电视、传真、防盗警报系统等，为每一户成员提供安全和舒适的生活环境。 （三）商品房销售基本知识与法律常识 房地产一级市场 房地产一级市场又称
40、土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。 房地产二级市场 房地产二级市场是土地使用者经过开发建设，将建成的房地产进行出售或出租的市场，一般是指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。 房地产三级市场 房地产三级市场是指已获得房地产主权的单位和个人，再次将房地产转卖或交换、转达租的市场。 1. 商品房预售 商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。 商品房预售条件 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。 持有建设工程规划许可证和施工许可
41、证。 按提供的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，已经确定施工进度和竣工交付日期。 商品房预售许可证 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证 。 预售合同 商品房预售，开发企业应当自签约之日起 30 日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 权属登记 预售的商品房交付使用之日起 90 日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。 2. 商品房现售 商品房现售，是指房地产开发企业
42、将竣工验收合格的商品房出售给买卖人，并由买卖人支付房价款的行为。 3. “五证两书” 购房者在购房时通常会要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、 “两书”，这也是法律对销售方的基本要求。 五证 国有土地使用证 、 建设用地规划许可证 、 建设工程规划许可证 、 建设工程施工许可证 （建设工程开工证） 、 商品房销售许可证 。 两书 住宅质量保证书 住宅使用说明书 4. 内部认购 内部认购房是房地产开发商在未获得商品房预售许可证等有关证件之前，在小范围内以“内部认购” 方式销售商品房。内部认购可以为开发商尽快回笼资金，并且由于内部认购的商品房价格较低，通常会吸引众多购房人士。（四）商品房面
43、积测算1、 销售面积的测算标准 在我国大部分城市，根据建设部商品销售面积计算及公用建筑面积分摊规则的规定，商品房销售仍按建筑面积计算价格。 2、 建筑面积的测算原则 一般规定 a) 房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。 b) 房屋建筑面积计算按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高 2.20 米（含 2.20 米，下同）以上的永久性建筑。 c) 房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。 d) 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平面积计
44、算。 e) 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0 米以上计算。假层、附层（夹层） 、插层、阁楼（暗楼） 、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 f) 房屋所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。 3、 套内建筑面积的测算 套内建筑面积，指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。即： 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙内墙体面积+ 阳台建筑面积 套内使用面积 套内使用面积，系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。 套内墙内墙体面积 套内墙内墙体面积包括商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体的面积，有共用墙及非共
45、用墙两种： 共用墙，包括各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙） ；共用墙墙体水平投影面积的一半计入内墙体面积。 非共用墙，是指本套独用墙体，其墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 阳台建筑面积 套内阳台建筑面积，系指阳台地面底板外沿在水平面的投影。套内有许多个阳台的，全部计算。 一般来说，阳台可以分为开放式阳台和封闭式阳台、外挑式阳台和内含式阳台。其中，原始设计为封闭式阳台的，全部计算建筑面积；原始设计为开放式阳台的，计算一半。 4、 公摊面积的测算 共有建筑面积 共有建筑面积=全幢建筑面积全幢各套内建筑面积之和单独具备使用功能的独立使用空间等 共有建筑面积的
46、分摊系数 整幢房屋的共有建筑面积除以整幢房屋各套内建筑面积之和，即得到建筑物的共有建筑面积分摊系数。 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面各套套内建筑面积之和 共有建筑面积的分摊方法 分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积公用建筑面积分摊系数 5、 其他相关面积指标及系数 实用面积 是“建筑面积” 扣除公共分摊面积后的余额。 面积误差比 面积误差比=（产权登记面积合同约定面积）合同约定面积100% 产权面积 房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。 预测面积 预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根
47、据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的合法销售依据。 实测面积 实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。实测面积是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。 居住面积 居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。 使用率 使用率又称得房率、出房率，是指套内使用
48、面积与建筑面积比。即： 使用率=套内使用面积（地毯面积）商品房销售面积（建筑面积）100% 实用率 实用率是套内建筑面积（也就是套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积）与套（单元）建筑面积（即销售面积）的比率。即： 实用率=套内建筑面积商品房销售面积100% 实用率是套内建筑面积和销售面积之比，因为分子多了套内墙体面积与阳台面积，所以其值要比使用率大。数字上的好看对于销售是有很大帮助的。（五）价格与银行按揭及购房税费 1、 价格术语 起价 在商品房广告中，人们经常遇到“起价”这一名词。所谓“ 起价 ”，即“ 起步价”，是指本物业所有房源中的最低销售价格，一般是指户型格局、朝向不好的楼房价格。而各
49、楼层的差价，有的相差几十元，有的相差几百元。 基价 所谓“基价” ，也叫“ 基础价” ，是指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。“基价”是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系。 均价 在实际销售中，一般客户是很少会问到均价的。询问均价，更多的是业内踩盘人员的做法。 所谓“均价” ，即本物业的平均销售价格，将本物业各单位（即各套房子）的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价。 表价 客户问到具体单元的销售价格时，一般应以“表价”或高于“表价”的价格告知。 所谓“表价” ，是指“ 楼盘销售价目表 ”上标明的各具体单元的销售价格。通常情况下，在销售时，开发商都会制定出“楼盘销售价目表”，上面标明各个楼盘的销售价格。这个销售价格一般是最高价，即售楼人员向客户提出的报价。 底价 “底价”是指可以对外销售的最低价格。 “表价”不同于“底价”。通常情况下，公司内不同级别的人所拥有的底价权限是不一样的。售楼人员的底价权限最低，此外，售楼经理通常也会拥有一定的价格权限，即可以给予客户低于售楼人员底价的价格；而老板则拥有最低的价格权限。 预售价 预售价是商品房预售时的价格。预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门
