1、房价的构成目前,房地产项目的开发成本主要包括土地成本、建设费、市政配套费用、各种税费、营销管理费用、前期费用、财务费用等方面。一般,房价的公式大致如下:地价款+ 建安成本 + 税费 + 开发商利润 + 公关费用 + 财务费用 + 行政事业性收费 + 销售费用 + 管理费 = 房价其中:1 地价款 = 拆迁成本 + 城市配套( 七通一平) + 政府的利润 + 契税等获取土地时的税金2 建安成本 = 土建 + 设计费 + 安装房价的组成有哪些？工程( 上下水 + 电梯 + 消防 + 外立面 + 空调 + 强弱电等) + 内装修 + 路面硬化 + 绿化 + 销售费用3 税费 = 营业税 + 企业所得
2、税 + 印花税4 公关费用 = 宴请 + 送礼5 行政事业性收费 = 人防易地建设费 + 地勘费用 + 证照费用 + 图纸审查等综上所述, 房价 = 拆迁成本 + 城市配套( 七通一平) + 政府的利润 + 契税等获取土地时的税金 + 开发商利润 + 土建 + 设计费 + 安装工程( 上下水 + 电梯 + 消防 + 外立面 + 空调 + 强弱电) + 内装修 + 路面硬化 + 绿化 + 销售费用 + 管理费 + 营业税 + 企业所得税 + 印花税 + 宴请 + 送礼 + 人防易地建设费 + 地勘费用 + 证照费用 +图纸审查等。主要成本分析地价中的拆迁成本拆迁成本在急速大幅度的提高,动辄就出现
3、强拆和暴力抗拆的情况,一方面是一级开发商受利益的驱使,一方面是拆迁户对一夜暴富的追求。为什么会出现这种情况？不排除拆迁户故土难离,不排除拆迁补偿费太少,不排除拆迁户不想改变生活方式和习惯,不排除拆迁户因拆迁失去生活的来源和谋才的场所,等等等等。城市的整体规划是要实现的政府通过杠杆的力量改变大多数百姓的生活环境,为百姓谋福利也是好事情,大势所趋。遗憾的实施的过程中有很多的不如意、不透明、不阳光、不公正等等。所以,政府在拆迁之前的引导很重要,保证公民的合法权益。开发商拿地成本约占30%据了解,2009年,国土资源部调查全国620个项目数据中提到,拿海口的9个项目来举例,地价占房价比例最高的为24.
4、59%,最低的为 8.8%。房地产资深人士表示 ,建设国际旅游岛后海口拿地成本与比原来涨了50% 至60%。而目前土地分为“生地” 和“熟地”,两种土地状况的不同决定着拿地价格的不同。所谓“生地”指的是公路建设、煤气管道的铺设、向所在地居民进行征地等各项开发之前的准备工作尚未开展的土地。这类土地拿地价格相对较低。 “熟地”指包括公路铺设等各项工作已经实施完毕的土地。 “熟地”价格相对较高。建安成本受市场影响比较大建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入,安装成本是安装房屋设施设备的投入,两者都包括材料成本投入和人工成本。建安成本受市场价格波动影响比较大。
5、今年年初,钢材、水泥等建材价格猛涨,给房地产开发成本造成了影响。各项税费占总成本15%-20%在房地产开发项目成本中,各项税费的支出相较于前两项的支出相对较少。房地产开发建设税费包括契税、企业所得税、印花税、营业税等。此外还包括了行政性费用即地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用如城市建设配套费、人防费等。业内人士称,仅就房地产项目在“开发建设过程 ”中涉及到的行政性收费就达30种,各项税费约占房地产项目总成本的15%-20%。目前各项税费的征收相较于海南建设国际旅游岛之前变化不大。此外还包括管理费用等。管理费用在房地产开发成本构成中所占比例一般不会超过2%。广告费、代理费等营销费用弹性空间比较大,但总量也不算大,对房价产生的影响比较小。
