1、,版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归恒辉地产顾问有限公司所有，未经恒辉地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,周口房地产市场调研报告,地理位置- 周口市位于河南省东南部，辖川汇区、项城市和淮阳、鹿邑、扶沟、沈丘、太康、郸城、西华、商水8个县，总面积1.19万平方公里，耕地面积1170万亩，总人口1086万人，耕地面积、总人口均居全省第2位。其中市区人口60万人。,周口市,城市区位,交通情况-有国道、省道13条 311国道横穿东西，106国道纵贯南北 有县乡公路184条，通车里程3968公里 漯（河）至阜（阳）铁路与京广、京九线
2、相接 周（口）至漯（河）高速公路与京珠高速相连 南洛、大广、周商3条高速公路周口段建成通车,城市区位,城市文化,周口市文化历史底蕴深厚 文化资源丰富 黄河文明的发祥地之一 也是河南文化文物大市之一 全市有不可移动文物点1000多处，其中国保单位7处，省保单位44处，市县级245处。,周口“城市文化名片” “姓氏之根、道家之源、神话之都、杂技之乡” 悠久的历史催生了周口市深厚的文化底蕴 伏羲文化、女娲文化、道家文化、陈楚文化、戏曲文化、杂技文化、古建筑文化等,城市文化,城市经济,2009年 周口GDP总量达到1073亿人民币 人均可支配收入达11363元。 2010年上半年 实现GDP526.1
3、亿，同比增长10% 居全省第17位 预计年底可达1245.1亿元。 2010年上半年 人均可支配收入达6478.38元 同比增长9.2% 预计年底可达13000元,2002-2009周口市城镇居民人均可支配收入,2009年周口固定投资总量达到686亿元同比增长29.2% 2009年三大产业增幅第一产业30.85%第二产业41.82% 第三产业27.33% 2010年上半年三大产业增幅第一产业15.8% 第二产业16.9% 第三产业7.3%,2005-2009年周口产业结构,城市经济,2009年周口市人均可支配收入全省排名,周口市GDP在全省排名第10位，处于中下等水平,城市经济,城市空间发展战
4、略-东拓西控、南联北伸，拉开城市框架。东部为行政办公、文化教育、生活居住”为主要职能的综合性新城区西部为生态维护用地北部为城市发展战略储备空间南部为引导建设区 总体结构-呈“一轴、两区、三带”格局。一轴-以沙河为轴两翼发展，两区-老城区、新城区（东、南）三带-河北、河南、东区,城市规划,城市总体规划是以老城区为中心向东部、南部发展，东部将成为周口未来的核心新城区，南部则成为集行政、工商业和居住为一体的新区,大庆路,中州路,城市规划布局结构为：一河穿城、两轴拓展、三点互动、四区共荣,川汇区行政中心,新东区行政中心,川东工业区,老城区,铁南片区,河北片区,东部片区,规 划 十 大 功 能 结 构
5、区,铁西工业区 铁南生活区 铁南工业区 沙南商业金融区 沙南仓储物流区 河西文化教育区 沙北综合生活区 沙北工业区 东部行政文化区 东北文化教育区,周口市2008-2012年住房规划指导思想,扩大保障性住房建设规模和保障范围,调控和引导各类商品住房建设规模,稳定住房用地供应和调整用地供应结构,合理确定和落实新建住房结构比例,20082012年周口市住房建设年度目标,规划期内： 住房总需求613万（7.4万套），年均122.6万 其中新建： 商品房505万（5.54万套）经济适用房83万（1.36万套）廉租房25万（0.5万套）规划审批居住用地总量约5333亩，年均约1066.8亩 人均住房建筑
6、面积27左右,商业与住宅用地,新增：87.7009公顷=1315.5135亩,存量：70.88公顷=1063.2亩,共计：2378.7135亩,周口市市本级2010年4季度国有建设用地供应计划,土地市场,土地 供应,供应用途：主要住宅和商业用地，其次是工业用地，市政、教育用地较少。,供应区域：集中东部和南部，尤以莲花大道两侧土地供应最多。城市继续南扩，未来太昊路路段将成为土地热点供应区。,供应规模：4季度国有土地供应共232.2公顷，其中新增土地158.8公顷，前3季度结转土地73.4公顷。,供应方式：主要是招拍挂，只有一宗土地是采用划拨的方式。,用地类型,土地级别,周口市市区土地基准地价表,
7、元/平方米,万元/亩,周口市国有土地使用权挂牌出让公示表 (2009年至今已售）,周口市国有土地使用权挂牌出让公示表 (2009年至今已售）,周口市国有土地使用权挂牌出让公告 (2010年5月11日挂牌）,20032010年 周口市区人口增加20多万，每年新增人口3万人 目前周口市城镇居民人均居住面积30平方米即每年将会产生30000人*30平方米/人=90万平方米新增住房需求近两年周口市年新增住房供应量大于100万平米市场将会出现供大于求的状况，竞争趋于激烈,周口商品房市场供求状况,整个周口开发企业由2007年底103家发展到2010年的215家，增加112家，增长108.7%。(包括下属县
8、）,周口市区2009年至2010年8月已取得商品房预售许可证的楼盘共37家。,周口市2009年至2010年8月房地产市场主要数据,2009年,全市房地产开发完成投资95.85亿元，比上年增长47.0 % 其中住宅投资83.87亿元，增长72.9 %在建商品住宅施工面积579.4万，增长36.6%商品住宅新开工面积466.4万 ，增长55.9%,2010年 18月,全市累计完成房地产开发投资70.0亿元，同比增长26.1% 全市商品房销售面积为106.23万，同比增长3.1%, 销售额18.23亿元，增长25.5% 现房销售面积84.74万（增长28.4% ） 销售额13.76亿元（增长59.3
9、%） 期房销售面积21.49万（下降41.9%） 销售额4.47亿元，下降24.1%。,分项指标,合计,住宅,90以下,经济适用房,办公楼,商业营 业用房,其他,开发投资完成情况,909207,836499,71609,4800,20,42728,29960,开发施工面积,5691127,5400005,455510,78000,1020,279302,新开工房屋面积,2276284,2173644,212222,60000,92140,10500,竣工房屋面积,1704767,1675506,158807,12000,1020,28241,竣工房屋价值,138032,134996,11590
10、,960,80,2956,销售面积,1441703,1406998,84363,12000,34705,现房销售面积,1153487,288216,1128493,73405,278505,12000,14994,期房销售面积,10958,9711,销售额,249386,237500,14286,1960,11886,现房销售额,192474,184960,12292,1960,7514,期房销售额,56912,52540,1994,4372,商品房待售面积,598556,572603,76753,1020,19966,4957,周口市2010年1月-10月份房地产市场主要数据,数据来源：周口
11、市房管局,1.当前房地产市场稳定发展 今年1-8月份 全市累计完成房地产开发投资70.0亿元，同比增长26.1%。 全市商品房销售面积为106.23万平方米，同比增长3.1%， 全市商品房销售额18.23亿元，增长25.5%。,周 口 房 地 产 市 场 现 状,2.国家政策调控力度加大，目前对周口市房地产影响较小,3.县级房地产投资发展较快 一些房地产公司出资修建道路、广场等基础设施项目，置换相关土地，土地的费用低，县级城市房地产发展较快。,周 口 房 地 产 市 场 主 要 问 题,1.房地产市场发展冷暖不均 商品房存量增加，房屋空置率提高 出现期房销售火爆、摇号认购,2.土地价格上涨过快
12、问题 尤其是市一级地段，土地紧缺加剧了地价的攀升。,3.房地产开发企业资质等级不高 一级资质开发企业很少，二级资质开发企业19 家，四级以上开发企业占企业总数的41.2%。,4.住宅供应结构与居民需求结构的矛盾仍较突出 廉租房和低价商品房供应量远远不能满足需求。,周口房地产市场各板块楼盘分析,周口在售楼盘分布图,周口楼市划分为三大板块进行研究：沙北板块 沙南板块 新区板块,区域范围： 沙颍河以北，大庆路以西的区域。沙北板块典型楼盘依沙颖河分布， 代表性楼盘： 半岛城邦、关帝上城、滨江国际星城等,沙北板块,个案研究1滨江国际星城,开 发 商：周口正鑫置业有限公司 地理位置：汉阳路与西大街交汇处北
13、 占地面积：432亩（一期164亩） 建筑面积：30万 绿化率 ：35% 物业类型：普通住宅、商业、酒店、公寓 建筑形态：小高层、高层（25层+19层+12层） 主力户型：两梯三户92的两房；115131三房 总户数 ：2617户 车位 ： 815个 社区配套：幼儿园、会所、游泳馆 销售进度：目前一期首批房源已售95%且已经交过房；二批房源预计元旦推出（先推9#/10#/11#楼） 价 格：一期一批均价2700元/；预计二批房源均价3000元/（一次性优惠2%，按揭1%）,二期B区,2,6,3,5,1,8,9,10,11,12,13,7,一 期 二 批,二 期 工 程,一 期 一 批,推出产品
14、及特征,朝北次卧，采光不好 卫生间干湿未分离，设计不合理,双卧朝北，采光较好 主卧带阳台，观景效果佳 卫生间干湿未分离，设计不合理,115,112,95,9,12,8,二 期 工 程,个案研究滨江国际星城,主卧带卫生间，私密性好 客厅北边带阳台，观水景佳 双卧南向，采光较好,双卧朝南，采光较好 餐客两厅无间隔，观景效果佳 明厨明卫，更多阳光,9#/12#楼平面图,115,112,95,9,12,二 期 工 程,个案研究1滨江国际星城,推出产品及特征,项目优势： 周口市政府2007年度重点工程 曾获河南省“中州杯”优质工程奖 地段较好，周边配齐全 滨河观景效果佳项目劣势： 政府规划政治经济中心整
15、体向南移。而该项目位于周口市中西部； 北临半岛城邦竞争压力较大,项目分析滨江国际星城,开 发 商：周口正信基础开发有限公司 地理位置：周口市银珠路和金海大道交会处向南500米 占地面积：92亩 建筑面积：15万 物业类型：别墅（一期已入住）、普通住宅、商业 建筑形态：多层、小高层 主力户型：97的两房；124三房 社区配套：幼儿园、会所、老年活动中心 销售进度：一期别墅已经入住；二期首批房（1#/4#/7#/8#)正在排卡，预计月底开盘 价 格：预计均价2600元/,个案研究2金碧新城,次卧朝北，采光较差,卫生间干湿分离，设计合理,客厅连接阳台，观景较好,个案研究2金碧新城,两个次卧均朝北，采
16、光不好,餐厅客厅直接相连，显得 开阔大气,主卧带卫生间，彰显私密,个案研究2金碧新城,项目优势： 位于经济开发区北区，升值潜力较大 一期的别墅已经入住，景观已经呈现，有利于二期的销售项目劣势： 社区周边配套不成熟 环境较差、地处经济开发区北边，吸引力不高,项目分析金碧新城,开 发 商：周口新世家置业有限公司 地理位置：沙颍河与中州路、大闸路交会处北 占地面积：688亩 建筑面积：42万 物业类型：花园洋房、别墅（已售罄） 建筑形态：多层、小高层 主力户型：87的两房；130-133三房 社区配套：幼儿园、会所、商业街 销售进度：目前处于尾盘期，仅剩10余套房子 价 格：小高层均价2900元/，
17、多层均价2700元/ （不带电梯）,商业/休闲/娱乐区,二期B区,个案研究3半岛城邦,推出产品及特征,全明设计，户型方正，空间尺度感好 卫生间干湿分离，通风透气,大落地窗采光客厅 连接阳台，一览窗外风景 卫生间干湿分离，通风透气,个案研究3半岛城邦,全南向采光：客厅、双卧全朝阳， 大面积短进深：开窗即见景观,全景大三房：南北通透，窗窗景观，户户全明，动静分区 南北双阳台，餐厅外接生活阳台,个案研究3半岛城邦,推出产品及特征,项目优势： 三河两岸绝版风景 环境优美、舒适 低密多层准现房销售项目劣势： 社区地势较低，雨季易积水,项目分析半岛城邦,开 发 商：周口通和房地产开发有限公司 地理位置：周
18、西路东侧、建设路北侧 占地面积：80亩 建筑面积：10万 物业类型：普通住宅、商业 建筑形态：多层 主力户型：78-83两房；102-106三房 社区配套：会所、幼儿园 销售进度：目前在售为2期处于清盘期，仅剩3套 价 格：成交价2400元/,商业/休闲/娱乐区,二期B区,14,17,13,18,10,21,22,25,个案研究4文博苑,餐客两厅无间隔相连，显得开阔大方 客厅连接阳台，观景效果较好 卫生间干湿分离，设计合理,83,78,10#楼平面图,个案研究4文博苑,推出产品及特征,双卧朝南，采光较好 主卧连接阳台，观景效果较好 户型方正，经济适用,83,76,14#/18#/22#楼平面图
19、,推出产品及特征,个案研究4文博苑,南向双卧，阳光明媚 主卧带阳台，自然风景尽收眼底 卫生间门正对次卧门，设计不够合理,25#楼平面图,106,102,个案研究4文博苑,推出产品及特征,项目优势： 位于周口市至西华县交通要道，地理位置优惠，购房客户多为西华县居民及周边货车司机项目劣势： 社区多层（6F)楼间距较窄，物业服务档次较低,项目分析文博苑,开 发 商：河南择邻置业有限公司 地理位置：周口市川汇新区纬二路与经二路交汇处 占地面积：130亩 建筑面积：15万 物业类型：普通住宅、商业 建筑形态：7层电梯洋房、小高层（11层） 主力户型：108、132、135三房 社区配套：临街的商业、会所
20、 销售进度：本项目共推出23栋楼（1#-22#住宅和23#所），目前一期（17#-22#）一批房源（17#、18#、21# 、22#）已售罄，二批房源（19#、20#）基本售罄，三期房源正处于认筹期 价 格：成交均价2480元/（七层电梯洋房）,个案研究5择邻名苑,19#为电梯洋房，共七层，分为2个单元，每个单元均为一梯两户设计，每户都是如图户型,半围合式入户花园，明厨明卫，超大面宽起居室紧接景阳光室， 客厅餐厅自然分离，动线分明，南向主卧采光纳景，并赠送7.2的入户花园,个案研究5择邻名苑,推出产品及特征,20#为电梯花园洋房，共7层，3个单元，一梯两户设计，每户都为如图户型,明厨明卫，全明
21、设计，瞰景入户花园 超大起居室连接景观阳光长廊，观景效果好，阳光书房,个案研究5择邻名苑,推出产品及特征,项目优势： 川汇区政府核心地段 建筑形态丰富，西班牙式建筑风格 稀缺的电梯花园洋房成为周口市一亮点项目劣势： 社区内配套不够齐全，周边配套的不够完善 环境太差，灰尘大。,项目分析择邻名苑,1、以半岛城邦、国际星城为代表的大盘影响整个沙北板块的均价，主要集中在2400-2900元/2010年推出的以多层为主，预计2011年高层推出量将占较大比例。2、市民对沙北板块的心理认知由于对沙颍河环境治理尚没有采取有效的措施，很大程度上影响了客户对半岛城邦和国际星城的认知度，销售速度一直较慢；,沙 北
22、板 块 楼 小 结,区域范围： 沙颍河以南，大庆路以西的区域。目前房地产市场竞争的主要区域代表楼盘：阳光澜岸、香榭里舍、泛华新城等项目。,沙南板块,紫荆尚城,融辉城,商业/休闲/娱乐区,一期,二期B区,17,16,10,11,12,13,15,9,2,1,一 期 工 程,二 期 工 程,本案,个案研究1诚德华府,开 发 商：周口诚德利实业有限公司 地理位置：周口市太昊路与建材路交叉口 占地面积：82亩 建筑面积：10万（总存量） 物业类型：普通住宅、商业 建筑形态：多层、小高层 主力户型：110两房；122-135三房 社区配套：临街的商业、会所、游泳馆、图书馆 销售进度：目前一期正处于咨询、排卡期 价 格：均价3000元/,客厅餐厅南北通透 全明设计，主卧大格局空间 双卧南向，动静分区,个案研究1诚德华府,双卧朝向，生活处处见阳光 卫生间干湿分离，舒适惬意 全明设计，南北通透 飘窗设计，丰富居家氛围,个案研究1诚德华府,
