1、 上海同鸿成都同策汇 同 鸿 咨 询 敏 锐 务 实 创 新 Tel： 84464156 Email： T- 1 -郫县住宅市场简报（2010 年 01 月）上海同鸿成都同策汇 同 鸿 咨 询 敏 锐 务 实 创 新 Tel： 84464156 Email： T- 2 -第一部分 郫县概况一、概述郫县地处成都市上游西北郊，与彭州、新都、金牛、温江、都江堰等 5 个县（市、区）的20 个镇（乡）接壤。县城东至金牛区界 13 公里，西至都江堰市界 16 公里，南至温江区界 8 公里，北至彭州市界 11.6 公里，东北至新都区界 12 公里。县城距成都市绕城高速公路 1 公里，境内有 317 国道、
2、成灌高速公路、沙西快速通道等三条高等级公路东西向横贯全境，是通往都江堰、九寨沟、黄龙、卧龙等旅游胜地的必经之路。目前郫县下设 14 个镇：郫筒镇、犀浦镇、红光镇、安靖镇、团结镇、唐昌镇、三道堰、新民场、花园镇、安德镇、唐元镇、德源镇、古城镇、友爱镇。上海同鸿成都同策汇 同 鸿 咨 询 敏 锐 务 实 创 新 Tel： 84464156 Email： T- 3 -二、交通机能1、地铁 2 号线暨快铁成都到郫县的轨道交通规划是地铁二号线西线，线路大致走向为：地铁 2 号线西段线路过三环路出金牛支渠站后，采用高架方式沿老成灌路穿行，线路正线长约 21 公里。目前规划郫县境内共设石牛站、郫县西站、郫县
3、站、郫县东站、红光镇站、犀浦站、万福村站、金牛支渠站、金泉站等9 个车站，9 个站均规划为高架车站。2、公交线路2009 年全年，郫县交通局按照公交快线、干线和支线层次分明、换乘便捷的要求，新增或改造了 360 路客运中心至团结、749 路安靖镇到新都龙桥、710 路客运中心至西南交大、711 路客运中心至犀浦四中、742 路唐昌镇至温江寿安、745 路安靖镇至团结镇、748 路合作至安靖镇等 7 条公交线路，占全年目标任务的 116%，大幅提高了全县村通覆盖率，使全县村通公交率达到了93%。年度还新增公交车 57 辆，超出目标任务 63 个百分点，让城乡居民充分享受到了城乡交通一体化带来的便
4、捷和实惠。上海同鸿成都同策汇 同 鸿 咨 询 敏 锐 务 实 创 新 Tel： 84464156 Email： T- 4 -三、宏观经济1、2010 年 1 季度计划经济指标郫县片区一季度经济工作的总体目标定为：实现全县地区生产总值增长 12%以上，规模工业增加值增长 20%，完成固定资产投资 23 亿元以上，社会消费品零售总额增长 18%，实现地方财政一般预算收入 32078 万元，同比增长 10%，外贸出口 1000 万美元，合同外资 1500 万美元，实际使用外资 800 万美元。四、市政规划郫县片区规划总体结构：以成灌高速作为主要发展轴，规划郫筒、红光、犀浦三个中心组团等。郫筒片区：西
5、部新城综合中心，主要发展商务办公、商业金融、文化旅游、体育休闲以及教育等。红光片区：郫县产业配套服务区，主要发展现代制造业、服务业、房地产业犀浦片区：成都中心城区西部生活商务区，主要发展商业商务、服务产业、创意产业、房地产业。四、2010 年 1 月区域最新动态6 日 高新区管委会副主任唐华率队来郫县，就成都现代工业港、服管委相关工作进行工作对接。11 日 在成都市城管局局长郭晓鸣的陪同下，凉山州委常委、西昌市市委书记邓显祥率西昌市党政代表团考察郫县城乡环境综合治理工作。12 日 副县长杨晓涛率外经、招商等部门负责人到金牛区，与金牛区签订投资促进和区域外向型经济发展合作协议。13 日 投资 1
6、.5 亿元打造的郫县四中现代化新校区落成。14 日 省委副书记李崇禧率省级相关部门负责人深入郫县古城镇花牌坊村粮经产业示范基地，实地考察调研郫县现代农业发展情况。市委常委文登来，县委书记陈海元，县委副书记、县长景民陪同视察。19 日 英国驻重庆总领事尉渟瀚先生、BP 公司对外事务总管吴群英女士到唐元中学访问。22 日 省委农村工作会暨全省农村建设示范工作会参会的各市、州、区（市）县代表，参观郫县农业产业化基地和新农村示范片建设，并对郫县取得的成绩表示充分肯定。25 日 郫县与金牛区就统筹规划等六个方面的合作签订协议。上海同鸿成都同策汇 同 鸿 咨 询 敏 锐 务 实 创 新 Tel： 8446
7、4156 Email： T- 5 -第二部分 郫县住宅市场一、郫县房地产市场现状成都市郊区包括双流、温江、龙泉驿、都江堰、新都、温江、郫县、青北江、金堂、新津、崇州、彭州、大邑、邛崃和蒲江。按房地产发展水平可以分为几个档次：第一档，双流；第二档，温江、龙泉和都江堰；第三档，新都、郫县；第四档，青白江、金堂、新津；第五档，崇州、彭州、大邑、邛崃和蒲江等。成都郊县的房地产发展水平差异很大，根本原因是受成都房地产市场的辐射影响不同，而这种辐射影响大小的决定因素包括：一是相对成都市主城区的方位。二是与成都的空间距离。三是交通状况。四是自然环境。五是自身经济实力。分析：郫县处于的房地产发展水平目前还处于
8、第三档。但是由于郫县位于成都近郊，区位优势明显。之前由于比较优越的自然条件，导致郫县过去过多的发展了农业，也间接的导致房地产业的低速发展。近几年，随着现代工业港的大力发展，以及成都市主城区的外扩，使得郫县经济面临巨大的机遇，也给郫县房地产市场带来了稳定的客户资源和发展机会，中信蜀都等颇具前景的房地产规划纷纷出台，龙湖、绿地集团、中铁集团等知名开发商纷纷进入郫县发展。上海同鸿成都同策汇 同 鸿 咨 询 敏 锐 务 实 创 新 Tel： 84464156 Email： T- 6 -二、郫县住宅市场简析1、供应分析分析：截止 1 月份，郫县共有可售房源 13258 万套，约 127.42 万平米；郫
9、县房地产市场主要的发展区域是郫筒镇、犀浦镇和红光镇，目前主要的供应房源也位于这三个区域；三个板块可售共11847 套，占 89.4%，可售面积 100.33 万平米，占郫县整体的 78.7%；郫筒镇由于为郫县老城区所在地，发展较为靠前，目前可售房源最多，共 5481 套，45.96万平米；紧靠高新西区和金牛区的犀浦镇次之，共 5061 套，43.37 万平米； 凭借“大学经济带”及“沱江景观带”发展的红光镇可售 1305 套，11 万平米；2、成交分析分析：受政策因素和市场因素影响，1 月份郫县住宅市场成交 6.12 万平米，同比下降 87.9%。上海同鸿成都同策汇 同 鸿 咨 询 敏 锐 务
10、 实 创 新 Tel： 84464156 Email： T- 7 -3、成交价格分析分析：和成都市其他区域类似的情况，在成交量急剧下跌的情况下，成交均价却保持上涨，本月郫县区成交均价达到 4698 元/平米，从 09 年 5 月开始一直保持增长。4、小结成交量顺应大势的急速下跌的情况下，郫县区本月成交均价加速上涨 600 元/平米，这意味着郫县区房地产市场已经开始提速。随着大批知名开发商的陆续进入，以及区域规划的利好，郫县已经开始从成都市房地产市场的三级区域向二级区域加速过度，未来该区域将会成为成都市近郊又一受市场追捧的热点区域之一。成灌快铁的建成，将让成都城区、郫县、都江堰三地之间没有城市的
11、概念。由于能够有效实现对二级城市的客户导入，快铁将对当地经济有极大的推动作用。根据上海、广州等城市的经验来看，凡是轨道交通正式运行的前后一两年里，沿线物业都会出现一波上涨行情。由此看来，郫县的轨道交通沿线物业仍将在较长一段时间内处于上涨通道。上海同鸿成都同策汇 同 鸿 咨 询 敏 锐 务 实 创 新 Tel： 84464156 Email： T- 8 -第三部分 郫县房地产市场三大板块概况郫筒、犀浦、红光作为郫县房地产开发“传统三甲” ，可售的商品房占郫县整体可售套数的89.4%。房地产市场较为发达的犀浦板块、郫筒板块、红光板块为郫县房地产市场的主要板块，具体划分如下：板块名称板块主要范围 功
12、能定位 板块主要楼盘犀浦绕城高速、成灌公路、成灌高速公路、犀浦镇与金牛区交界线围成区域，面积约 3.2 平方公里高新技术产业区、科研中心伊莎贝拉、新里派克公馆红光由绕城高速 500 米生态绿地、围城路西沿线、托普大道及红光路合围而成，面积约为 2.9 平方公里中高档居住区正成名城左岸、万基金蓝湾郫筒郫筒镇成灌路以南的城区，面积约 7.7平方公里政治、经济、文化、中心，交通枢纽，城镇人口集中区龙湖弗莱明戈、景尚景上海同鸿成都同策汇 同 鸿 咨 询 敏 锐 务 实 创 新 Tel： 84464156 Email： T- 9 -犀浦板块住宅市场1、犀浦板块住宅市场概况因离成都市主城区最近，物业较成都
13、主城区性价比高，又产品结构比较齐全，所以吸引了部分成都五城区尤其是金牛区居民和高新西区的上班族在此购房。但是近几年供应量较大，导致目前存量积攒较多。地铁二号线及成灌快速铁路开通以后，区域交通将更加便利。同时依托电子科大、西南交大、四川外国语大学等著名高校的分校以及成都纺专的高校经济，房地产市场前景看好。片区内知名开发商有中铁集团、上海绿地集团等。（犀浦板块在售项目分布图，截至日前）上海同鸿成都同策汇 同 鸿 咨 询 敏 锐 务 实 创 新 Tel： 84464156 Email： T- 10 -2、犀浦板块项目物业形态数据来源：郫县房管局受置业客户类型的影响，犀浦板块目前物业形态丰富，高层、小
14、高层各占比 39%和 36%，多层和别墅也有 10%以上的供应；高层物业有以新里派克公馆为代表，小高层物业以成都后花园为代表；3、犀浦板块面积段数据来源：郫县房管局同样受置业客户的特点影响，犀浦镇各面积段供应也较为丰富，60-90 平米供应最多，占比43%，60 平米以下的房源占比 5%，临近各个学校和高新西区创新中心等的楼盘如书香府邸有针对性的根据本区域购房者的特点推出了大量的 90 平米以下的房源；而靠近犀浦镇区的楼盘则更多的推出 120 平米以上的套三及以上户型来来吸引改善型客户；4、犀浦板块产品客户群体分析由于犀浦板块地理位置上的优势，一方面板块靠近金牛区，一方面又紧靠高新西区，由此带
15、来的客户资源非常可观，且客户类型多样化。总体上，在犀浦板块置业的主要有以下几类人群：金牛区旧城改造后的拆迁户；犀浦镇本地旧城改造的拆迁户或改善性客户；高新西区工业用地的拆迁安置户；高新西区各大企业上班的上班族；上海同鸿成都同策汇 同 鸿 咨 询 敏 锐 务 实 创 新 Tel： 84464156 Email： T- 11 -郫筒板块住宅市场1、郫筒板块住宅市场概况郫县三大板块中，由于一直以来是郫县主要的政务、经济中心，所以房地产市场最为发达。目前，郫筒板块可分为两大片区，包括老城镇片区、东南部新城区，也就是中信蜀都片区。中信集团负责一级土地开发的中信蜀都，规划用地面积约 7 平方公里，是郫县新
16、政府所在地，未来将是郫县新的政治、经济、文化中心，片区发展已经由龙湖弗莱明戈的入市开始。老城镇片区以旧城改造和环线外扩发展为主，政府定位的职能是城市的商业和文化娱乐中心，可给郫筒板块带来一些拆迁户的置业需求。（郫筒板块在售项目分布图，截至日前）上海同鸿成都同策汇 同 鸿 咨 询 敏 锐 务 实 创 新 Tel： 84464156 Email： T- 12 -2、郫筒板块项目物业形态数据来源：郫县房管局经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20%的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应
17、的高层物业占 24%，花园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及别墅物业供应；3、郫筒板块面积段情况数据来源：郫县房管局同样，房地产市场的发达，使得郫筒板块在分面积段供应方面也较为丰富；各个面积段及各种户型均占有一定的比例；占比前三分别是：120-144 平米，29%，90-120 平米，24%，60-90 平米，23%；市场以 120 平米左右的套三户型为主；上海同鸿成都同策汇 同 鸿 咨 询 敏 锐 务 实 创 新 Tel： 84464156 Email： T- 13 -4、郫筒板块产品客户群体分析数据来源：中原市场监测由中原日常市场监测得知，在郫筒板块置业的客户基本上以郫筒
18、镇及红光镇本地居民为主，老城镇相对成熟和完善的生活配套使得这部分人群就近置业；其次，阿坝州、都江堰等周边地区的客户能够占到 23%的比例；成都市主城区的客户仅占 7%；上海同鸿成都同策汇 同 鸿 咨 询 敏 锐 务 实 创 新 Tel： 84464156 Email： T- 14 -红光板块住宅市场1、红光板块住宅市场概况板块地处川西平原腹心地带，距成都市区仅 13 公里，属郫县城市组团次中心，分为 4 个功能片区，即以工业为主、约 5 平方公里的红光研发产业片区；以教育为主、共 3 平方公里的西华大学片区；以及以商业和居住为主、总计为 5 平方公里的三观居住片区、红光居住片区。作为高新西区的
19、另外一个主要配套服务区，以及成都现代工业港的发展，板块房地产市场相对其他两个板块，正处于起步期。（红光板块在售项目分布图，截至日前）上海同鸿成都同策汇 同 鸿 咨 询 敏 锐 务 实 创 新 Tel： 84464156 Email： T- 15 -2、红光板块项目物业形态数据来源：郫县县房管局红光板块由于开发楼盘相对较少，所以物业类型也较为单调，目前板块内部仅有高层和小高层两种物业形态，各占 21%和 79%的比例；未来随着板块的日益开发，物业形态会有所丰富；3、红光板块产品客户群体分析因板块内有成都现代工业港，工业园区及相关产业的从业人员多选择就近购房；另外，西华大学工作的老师也多选择在本板块内置业；其他较少的本板块内旧城改造的拆迁安置户也是板块客户的一个来源。
