1、中国房地产政策回顾与探析摘 要自建国以来,中国的房地产政策经过了计划经济时期住房制度阶段,住房制度改革阶段,住房制度市场化阶段三个时期。伴随着房地产制度性政策和调控性政策的不断配合推出,我国的房地产市场取得了可观的成绩,同时也出现了一些问题。通过回顾并梳理各个阶段的房地产政策,认真分析不同时期房地产政策的作用和影响,针对中国房地产政策的一些问题,提出相应对策,国家制定和完善相关政策,房地产开发企业及相关企业的经营决策,消费者解读政策、理性消费等,应充分考虑到不同阶段不同政策的匹配性和实际影响。随着房地产制度性政策的不断完善,房地产市场的发展会越来越健康,房地产调控政策的数目会逐步减少,中国将建
2、立适应市场经济法则,体现中国国情又符合国际惯例的房地产市场体系。关键词房地产政策;房地产市场;住房一、引言房地产市场是指整个社会房地产交易关系的总和。房地产市场是房地产经济运行的基础。根据房地产商品的使用,可将房地产市场分为居住用房市场(包括住房、公寓等)和非居住用房市场(包括办公楼、通用厂房以及仓库等等) 。住宅市场是房地产的主要细分市场,主要面对住房消费对象,无论现有存量住房市场还是新增住宅开发市场,往往都占据城市房地产市场的主导地位(一般占 70% - 90% ) 1 ,本文研究的房地产市场主要是指住宅市场。目前,我国的住宅商品市场发展速度非常快,交易活跃,住宅市场的研究也引起业界的广泛
3、关注,近期国家出台的房地产宏观政策多数与商品住宅市场有关 2 。住宅市场不仅构成了房地产市场的主要价值,而且也是影响整个房地产市场发展的最基础、最主要的部分。住宅市场关系到国计民生,也就是说,它不是一般商品,而是社会属性的反映。1987 年为国际住房年,联合国秘书长发表文告指出:住房是人类的基本权利和需要 3 。这就是说,住房问题不仅关系公民的基本生活和工作,而且关系到国家对民生、民权的保障问题,因而影响整个社会的稳定和发展。在中国,房地业在一个相当时期内,必然是国民经济的基础性产业和主导产业,其关联效应和扩散效应,不仅直接或间接影响关联产业的发展,直接涉及国家众多重要问题,其中主要包括能源、
4、土地、环境等,而且关系国家的民生、民权,影响社会和文化的发展。但是,中国房地产业目前还相对薄弱,许多基础性工作需要完善。正是由于我国房地产业强大的基础性、主导性、产业关联性、民生民权影响性,是一把锋利的“双刃剑”,对国民经济的推进作用和负面影响都很突出。一方面,房地产业在合理的政策引导、适宜的速度持续发展下,能促进经济稳定均衡发展,老百姓安居乐业。另一方面,房地产业又是一个风险性较高,投资较大,市场供给弹性较弱的产业,如果在其发展中失控,既可能引发严重的经济泡沫,导致市场价格较大的波动,对国民经济造成重大伤害,也可能引起社会不满、对社会稳定造成重大影响。为此,温家宝总理在十届全国人大五次会议的
5、政府工作报告指出,房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用,必须促进房地产业持续健康发展 4 。房地产政策,可以分为制度性政策和调控性政策两大层面。前者是指基础性政策,属于房地产市场运行基本的基本法律、法规、规章、制度、办法等 5 ;后者主要指在制度性政策基础上,即保证基础政策的贯彻,促使市场运行更科学更合理,属于在不同时期推出的有关文件、办法、细则等。本文研究房地产政策,主要是从制度性政策和调控性政策两个方面,探讨一下有关经验教训。二、研究我国房地产政策的意义政策属于把关定向、指导性的规范,所以根据我国房地产运行的轨迹,回顾和总结其历史作用,对于房地产今后的发展具有重大的意义。1
6、. 有利于国家制定和完善相关政策由于房地产的特殊地位及其对政策的制约性,为了促进产业及国民经济的健康发展,基于房地产制度变迁的大背景,对房地产相关政策加以系统科学的分析,对于预测房地产市场的发展趋势,以便采取前瞻性的措施引导市场健康持续发展,抑制泡沫的出现,促进经济繁荣,增加社会稳定,尤其重要。我国房地产政策研究目前存在着一种倾向,即强调政策引导的必要性,而对政策实施的执行条件、执行效果往往分析不够。任何政策都是针对某一现实问题而设计出台的,但某一现实问题的存在又往往是诸多因素共同作用的结果。任何政策都有可能既会对所针对的现实问题发挥校正作用,又可能对相关问题产生负面影响 6 。例如,加征二手
7、房交易税有利于抑制炒房,减少市场需求,但也增加了房屋交易成本,削弱了房屋的流动性,间接拉升房价。因此,只有权衡利弊得失,注意政策的相互配套,防止政策效力相互抵消,发挥政策体系合力作用,才能达到预期的效果。要重视政策执行前提条件的研究。任何政策都有一个执行前提条件问题。执行前提条件不具备或不充分具备的政策,尽管有一定的正确性和必要性,执行也只能是一句空话,或适得其反,或者支付极高的社会成本。我们的房地产政策设计不仅要针对现实,强调问题解决的必要性,而且更要重视政策执行的环境,政策实施的可能性。所以,深入分析以往的政策,能够检验已出台政策的实施效果,检验其时效性,了解是否存在偏差,可以为下一步政策
8、的制定、修改、调整提供重要依据。2. 有利于房地产开发企业及相关企业的经营决策在市场经济体制下,企业必须持续经营获利。企业赢利的基础是持续经营。经营的过程及其赢利,取决于一系列决策的正确。而决策的前提在于获取足够信息,把握房地产市场发展的特点和趋势,其中一点,就是必须了解国家房地产政策及其对市场的影响。房地产产品这种特殊的商品,不在于一般商品的经济属性,而在于不同于一般商品的深刻的社会属性,即很强的政治性、政策性,尤其在我国,房地产业不仅在一个相当长的时期必将是一个重要的支柱产业,而且由于历史的、现实的原因,它具有牵一发动全身的效应 7 。因此,房地产开发企业及相关企业在经营过程中,应具备足够
9、的前瞻性目光,特别要关注宏观经济的走向,养成从民生、民权角度看问题的思维习惯,认真仔细研究并深刻理解有关房地产政策的导向和影响,以利于在市场竞争中,把握运行的方向,树立企业的良好形象。3. 有利于消费者解读政策、理性消费近来,随着国家关于房地产市场政策的不断推出,实际上向消费者传达了这样一个信息,即住房消费要有理性,不要盲目投资,更不能从事炒房投机。城镇居民日常生活,包括衣食住行等方面的消费,其中住是很重要的一种消费,是正常生活的基础和条件。房子是解决人们居住的工具,人是生活、工作中的主人,不能本末倒置。这是一个具有理性思维、追求生活品质人的正确认识,所有热爱生活的城镇居民在进行住房消费时,应
10、追求住房梯级消费年轻人在解决居住问题时,不要追求一步到位,量力而行,适应社会进步,分阶段,成梯级,逐步改善自己的居住条件,不要好高骛远 8 。因此,研究房地产政策,对于消费者来说,就是解读社会发展的政治、经济、文化条件,理解国家关于社会和谐、平等的基本政策取向,学会理智消费,做到科学地安排生活,注意同社会的协调进步和发展。三、我国房地产政策的阶段回顾第一阶段:计划经济时期住房制度阶段(1949 - 1978 年) 。我国建国以来,传统的住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度。这种制度曾经起过历史作用。但这种住房制度存在着一系列严重弊端和难以克服的矛盾,
11、其根本问题在于国家无力有效地满足城镇居民的住房需求,不适应社会主义商品经济的客观要求,也很不适应社会发展。实行低租金出租的办法,房租低得连住房的维修费也补偿不了,不但国家投入住宅建设的大量资金收不回,每年还要大量资金补贴。因此,对这种传统的城镇住房制度有必要进行全面彻底的改革,实现机制转换,以创立具有中国特色的新型住房制度,实现住房商品化、市场化、社会化(具体内容见表 1) 。第二阶段:住房制度改革阶段(1979 - 1998 年) 。这个阶段经历了 20 年,可分为五段。第一段试点售房(1979 - 1985 年) 。1978 年邓小平提出了关于房改的问题。1980 年 4 月,他更明确地突
12、出了住房制度改革的总体构想,提出要走住房商品化的道路。同年 6 月,中共中央、国务院批转了全国基本建设工作会议汇报提纲,正式宣布将实行住宅商品化的政策。1979 年开始实行向居民全价售房的试点,中央拨款给西安、柳州、梧州、南宁四市,建设住房向居民出售。1980 年试点扩大到 50 个城市, 1981 年又扩大到 23 个省、直辖市、自治区的 60 多个城市及部分县镇。1982 年开始实行补贴出售住房的试点,即政府、单位、个人各负担房价的 l/3。1982 年先在郑州、常州、四平及沙市四市进行试点。1984 年国务院批准北京、上海、天津三个直辖市扩大试点。截止 1985 年底,全国共有 160
13、个城市和 300 个县镇实行了补贴售房,共出售住房 1093 万平方米。计划经济时期主要房地产相关政策(1949 - 1978 年)类别时间和具体内容作用与影响制度性政策 1949 年 9 月 29 日通过的中国人民政治协商会议共同纲领是建国初期的人民大宪章,房地产立法的主要依据 1950 年 6 月 28 日中央人民政府通过的中华人民共和国土地改革法没收地主的土地、耕田、多余的房屋 1950 年 4 月 10 日政务院公布契税暂行条例房屋买卖、赠与、和典当要按房地产价格征收契税 1953 年 11 月政务院通过国家建设征用土地办法规定对被征收土地补助、补偿的办法 1954 年 9 月 20
14、日颁布我国第一部宪法国家保护公民的房屋和生产资料的所有权 1956 - 1965 年: 中央批转中央书记处第二办公室关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见 ;中央主管机关负责人就私有出租房屋的社会主义改造对新华社记者发表的谈话; 1964 年国务院批转的关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告; 1964 年国务院批发的关于加强全民所有制房产管理工作的报告; 农村人民公社工作条例修正草案 。上述文件确定了城市土地归国家所有的原则在农村经过合作社运动之后,消灭了土地私有制,宣布农村土地归集体所有。这不仅具有重要的社会革命的意义,而且具有强烈的现实意义。使我国城市土地成为单一的国家所有
15、制的土地,与农村集体土地所有制一道,构成了我国土地的社会主义公有制的基本形态。城市住房主要是公房,由党政机关、国营企事业单位采取分配、承担物业管理、居住者缴付低租金。1966 - 1978 年文革时期,城市的房地产管理基本沿用 1964 年前的规定第二段提租补贴(1986 - 1990 年) ,自 1986 年以后,城镇住房制度取得了重大突破,掀起了第一轮房改热潮。1986 年 1 月,成立了“国务院住房制度改革领导小组”,下设办公室,负责领导和协调全国的房改工作。这一时期的主要特点是针对传统住房制度的核心低租金,提出了以大幅度提租为基本环节的改革思路。在总结试点工作经验的基础上, 1988
16、年 1 月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”,同年 2 月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案 。这是国务院颁发的全国指导城镇住房制度改革的重要文件,充分肯定了试点城市的做法和经验,确定了房改的目标、步骤和主要政策,对全国房改的工作进行了部署,标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。第三段以售代租(1991 - 1993 年) , 1991 年 6 月国务院发布关于继续积极稳妥地进行住房制度改革的通知,在继续提出合理的调整现有公房租金、出售公有住房的同时,强调实行新房新政策。同年 10 月,国务院召开全国第二次住房制
17、度改革工作会议,随后批转了国务院住房制度改革领导小组起草的关于全面推行城镇住房制度改革的意见,提出从改革公房低租金着手,将现行公房的实物福利分配制度逐步转变为货币工资分配制度。与此同时,各地的房改方案也陆续公布实施。但在实施中一些大城市的运作比较规范,部分中小城市则相对较差,致使优惠比例越来越大,低价售房之风再次蔓延。1992 年 6 月,国务院房改工作会议再次提出制止低价售房。第四段全面推进房改(1994 - 1998 年 6月) , 1994 年 7 月发布的国务院关于深化城镇住房制度改革的决定,对进行城镇住房制度改革的根本目的、基本内容以及近期的改革重点等作了原则规定。这次改革,一是全面
18、推行住房公积金制度;二是积极推进租金改革,实行新房新租;三是稳步出售公有住房,对不同收入家庭按不同价格售房;四是加快建立经济适用住房的开发建设,大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理市场。1995年 2 月 6 日,国务院办公厅发出转发国务院住房制度改革领导小组国家安居工程实施方案的通知,旨在解决国有大中型企业职工和大中城市居民住房困难的安居工程正式开始运行,到 1998年 6 月,全国城镇自有住房占全部住房的比例已经超过 50%。第五段国有单位住房分配货币化、住房购销市场化(1998 年 7 月至今) 。我国城镇住宅政策经过 20 多年的积极探索,实现了一系列重大突破,为未来中国住宅
19、建设的发展奠定了基础(具体内容见表 2) 。第三阶段:住房制度市场化阶段(1998 年- 现在) 。1998 年 7 月 3 日,国务院发出关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知,确定改革的目标是停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。以此为标志,中国住宅房地产的市场化运作开始正式启动。市场化的运作大大改善了城镇居民的居住条件,同时也大大推高了房价,房地产业出现了过热,部分城市房价增幅过快,住房问题成为一个备受关注的社会问题,也是影响经济发展的热点问题,为此,政府出台了诸多政策去完善和调控住房制度改革阶段相关主要政策(1979 - 1998 年)类别时间和具体内容作用和影响制度性政
20、策1980 年 6 月国务院批转全国基本建设工作会议汇报提纲正式宣布将实行住宅商品化的政策,开始实行向居民全价售房的试点1983 年 5 月城乡建设环境部发布城镇个人建造住宅管理办法赋予城镇个人建房的权利1983 年底国务院颁布城市私有房屋管理办法第一部保护私有房屋所有权,规范房屋交易的法规1988 年 6 月全国人大常委会出台土地管理法规范建房、城市建设、土地管理1988 年宪法修订后,土地管理法进行了修改规定国有土地和集体所有的土地使用权可以依法转让,国家依法实行土地有偿使用制度1987 年颁布了城市规划法后, 1989 年建设部又颁布了城市综合开发公司资质等级标准和全国房地产开发企业升级
21、实施办法(试行) 房地产综合开发纳入规范管理轨道1988 年建设部发布了关于建立和健全房地产交易市场管理的通知, 1992 年颁布了城市房地产市场估价管理暂行办法 、 商品住宅价格管理暂行办法等，使房地产市场交易和管理逐步走上法制化轨道1988 年国务院办公厅发布了全面推进城镇住房制度改革的意见至此,全国的土地有偿使用、房地产综合开发、房地产交易、住宅商品化、住宅制度改革都有了突破性进展1994 年国务院发布了关于深化城镇住房制度改革的决定为我国正在实施的住房制度改革确定了明确的目标和具体的方案1994 年 7 月全国人大常委会通过中华人民共和国城市房地产管理法房地产方面的一个重要基本法,标志
22、房地产法律、政策体系建立起来1997 年全国人大常委会颁布的中华人民共和国建筑法继续完善法律、政策体系调控性政策1980 年 12 月国务院发出了关于严格控制物价、整顿议价的通知对通货膨胀进行治理1984 年 11 月国务院发出了关于严格控制财政支出和大力组织货币回笼的紧急通知, 1985年 4 月 8 号国务院发出的关于控制固定资产投资规模的通知1985 年 4 月国务院批转人民银行关于控制 1985 年贷款规模的若干规定控制经济过热1988 年 7 月人民银行发出了关于进一步加强宏观调控,严格信贷资金管理的通知,提高法定存款准备金,从 12%提高到 13%。1988 年的第四季度,推出了定
23、期存款的保值贴补措施控制通货膨胀1993 年 6 月国务院发布关于当前经济情况和加强宏观调控的意见著名乐观治理整顿 16 条,提出了整顿金融秩序、控制投资规模,增加有效供给,整顿流通环节,加强价格监管,适度从紧的货币财政政策 1998 年 3 月人民银行把法定存款准备金率从 13%降到了 8%积极的财政政策配合稳健的货币政策,进行了有效的反通缩的宏观经济政策调控四、我国住宅房地产政策的问题与对策分析1. 制度性政策制定滞后,调控性政策缺乏一定的连续性房地产业在发展过程中,加强宏观调控有助于及时纠正不当的行为,防范出现一些系统性风险是十分必要的,但要从根本上解决这一问题则有赖于结构的调整和制度的
24、完善,具体来说,就是通过及早推出制度性政策、相关法规、操作细则来规范市场。我国的房地产业发展的真正起步,应该从改革开放算起,在有中国特色社会主义的大背景下,房地产业和大多数行业一样,走过一段摸索的道路,取得了很大成绩,但由于制度的缺位,带来很多隐患。例如:地产金融存在的一大问题是房地产开发资金过多依赖于银行贷款,使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中;土地储备制度不完善,土地储备贷款存在隐性风险,土地储备属于政府行为,这使得土地的购置和开发很容易获得商业银行的巨额贷款。但是,影响土地出让价格的因素很多,土地资产价格本身也波动频繁。这些无不增加了土地购置与开发贷款的隐含风险。还有房地产市场上的
25、交易保证、中介服务、税收管理、物业管理等很多方面需完善制度性制度,在这方面的工作需要加快进展,以满足急速发展的房地产市场的要求。制度性政策制定滞后,在实际运行中必然需要调控政策的即时推出,但有时由于相对仓促,个别调控政策的出台的连续性、连贯性不够,常常出现顾此失彼。2. 房地产相关调控政策缺乏事实上的执行力近几年,国家一直在推出各种调控政策,但房价仍然继续走高, 2007 年个别城市的涨幅更是达到疯狂。深层次原因固然国家房地产基础制度没有健全,但调控的措施在一些地区没有得到有效落实也是重要原因。像 2003 年 6 月 5 日,中国人民银行发布了“121 号文件”对房地产开发贷款、个人住房贷款
26、都做出了很多严格的规定,各银行因自身利益驱使,以 121 号文缺乏操作性为由,对房地产商暗地通融。2004 年 9 月中国银监会公布了商业银行房地产贷款风险指引 。规定建筑商不得为开发商垫资建楼,开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的 35% ,购房者的月供房款不得超过收入的 50% ,加强贷款监管的重要信号,实际上建筑商、开发商、购房者、银行等通过各种手段变通,从来就没认真执行。类似的情况太多,这也从另一角度说明了制度缺失带来了管理的混乱和执行的艰难,当然也证明了某些调控性政策,过于理想化,实际执行打了大大的折扣。我们反思之余,要认识到今后调控性政策的出台一定要慎重,没有有效监督机制护航,
27、再好的政策不过是空中楼阁,中看不中用。1998 年 7 月 3 日国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知1998 年下半年开始停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化2000 年国家计委、建设部联合发出的关于房地产中介服务收费的通知,建设部和国家工商修订完善商品房买卖合同示范文本 、 房产测量规范逐步制定市场交易的相关规范2002 年 5 月 9 日,国土资源部签发 11 号文件招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定,文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式,要求从 7 月 1 日起,商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易 11 号令的颁
28、布,被业界称为“新一轮土地革命”的开始。土地市场开始了从划拨、协议“暗箱操作”走向招拍挂“阳光操作”2003 年 12 月 28 日开始,我国国土资源管理体制发生重大变化省以下国土资源管理部门将实行垂直管理改变当地政府的违规影响2004 年 7 月底,国家发改委、建设部下发物业服务收费明码标价规定的通知,提出物业服务收费实行明码标价建立物业管理规范制度2007 年 8 月 13 日国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发200724号)下发把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容,作为政府公共服务的一项重要职责调控性政策2001 年 1 月,财政部、国家税务总局对房屋
29、出租的税费进行减免。从 2001 年 1 月 1 日起,对政府定价出租的住房,暂免征收房产税、营业税,对个人按市场价格出租的居民住房,减征营业税(由 5%降为 3% ) ,房产税(由 12%降为 4% ) , 个人所得税(由 20%降为 10% )配合国家住房制度改革,支持住房租赁市场的健康发展。使个人出租房屋总体税收负担由原来的 17. 5%30%降低为 7. 3%14. 57%2003 年 6 月 5 日,中国人民银行发布了关于进一步加强房地产信贷的通知(一般称为“121号文件”)对房地产开发贷款、个人住房贷款都做出了很多严格的规定,各银行因自身利益使然,以121 号文缺乏操作性为由,对房
30、地产商暗地通融 2003 年 7 月 18 日、7 月 30 日国务院办公厅先后发出关于暂停审批各类开发区的紧急通知 、 关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知至 2003 年 12 月底,全国共撤销各类开发区 2426 个,整合 294 个,基本刹住了开发区“圈地”之风2004 年 3 月 31 日国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知(即 71 号令)各地要在 2004 年 8 月 31 日前将历史遗留问题处理完毕,否则国家土地管理部门有权收回土地,纳入国家土地储备体系。2004 年 8 月 31 日因此被业界称作“大限”200
31、4 年 5 月 31 日,由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的经济适用住房管理办法正式施行办法明确规定,经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主,住房价格以保本微利为原则,真正让广大中低收入群众受益 2004 年 9 月 2 日中国银监会公布了商业银行房地产贷款风险指引规定建筑商不得为开发商垫资建楼,开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的 35%,购房者的月供房款不得超过收入的 50% ,加强贷款监管的重要信号中国人民银行决定,从 2004 年 10 月 29 日起上调金融机构存贷款基准利率,并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮央行正式使用市场调节杠杆来
32、对房地产市场进行调节调控性政策2005 年 3 月 17 日,央行调整房贷利率,二次加息加息抑制房地产泡沫2005 年 3 月 26 日,国务院向各个省市、自治区印发了国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知,共有八条内容,简称“国八条” ，旧“国八条”以通知的形式发出,是要求各地政府重视房价上涨过快这一现象2005 年 4 月 27 日,新国八条 ，新“国八条”是具体硬措施,每条措施都直指房价涨幅过快2005 年 5 月 27 日国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知个人将购买不足 2 年的住房对外销售的,应全额征收营业税,抑制投机2006 年 5 月 29 日,国务院办公厅
33、出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见(国办发 2006 37 号) ,即 9 部委“十五条”提出双 70%的标准。此政策旨在通过对住房供应结构的调整,进一步稳定住房价格2006 年 7 月 11 日建设部等 5 部委下发关于规范房地产市场外资准入和管理的意见(建住房 2006 171 号)被称为“ 外资限炒令”,加强对外商投资企业房地产开发经营、境外机构和个人购房的管理2006 年 5 月 31 日,国税总局下发关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知(国税发 2006 74 号)2006 年 6 月 1 日后,个人将购买不足 5 年的住房进行销售的全额征收营业税2006 年 7 月 2
34、6 日,国税总局发布关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知(国税发 2006 108 号)从 8 月 1 日起,各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让 20%的个人所得税2006 年 9 月 27 日,中国人民银行下发了关于加强商业性房地产信贷管理的通知其中明确规定“第二套”住房贷款首付款比例不得低于 40% ,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 1. 1 倍,而且贷款首付款比例和利率水平会随套数增加而大幅度提高2006 年 4 月 28 日至今,中国人民银行 8 次上调存贷款利率对房地产价格产生间接影响2007 年 1 月,国家税务总局颁布关于房地产开发企业
35、土地增值税清算管理有关问题的通知要求从 2007 年 2 月起正式向房地产开发企业征收 30% 60%不等的土地增值税3. 房地产政策未能体现关注民生,并为形成住房保障制度随着房地产业快速发展,我国商品房的供求结构失衡进一步加大,因为完全通过市场途径是解决不了当前房地产存在的问题。国家应该将注意力放到调整住房政策上来,重点是完善住房保障制度,保障一般人有房住。应该说,我国住房保障制度有关的政策出台了很多,但效果很差,像经济适用房的推出,国家搞经济适用房本意是让中、低收入者买得起满意的房子,但实际操作却有许多困难。有关政策、界限、对象、标准很模糊,经济适用房、房改房和商品房之间的界限不明,以至于
36、在实际操作中标准不一。4. 房地产政策与相关宏观经济政策不够匹配房地产业的发展,对于我国这样一个处于社会主义初级阶段的发展中国家,在一个相当长的时期内是一项重要的支柱产业。房地产业的发展,不仅关系到百姓的住房问题,而且也由于它的关联性、牵引性。因此,国家推出的每一项政策,一定要登高望远,一定要有战略眼光、系统思维,充分考虑到对整个宏观经济的影响,注意到和其他宏观经济政策的匹配性,真正形成合力,也就是利国利民,功在千秋。但是,我国出台的一些政策,不仅没有上升国家法律的高度,而且,各个行业、各个部门出台的相关的房地产政策,互补性差,甚至互相掣肘。5. 房地产政策未能形成市场监管体系有效的系统,除了
37、各个功能模块完全,还一定要有监督控制体系。我国的房地产市场发展时间比较短,虽然取得了很大的发展,但也暴露了大量问题。消费者很关心的比较典型领域有房地产中介业务的不规范;消费者和开发商交易过程的权益不对等,霸王条款的存在;住宅建设中质量通病还不同程度的存在,侵害了消费者利益;市场信息系统不完善,建筑业和房地产企业的信用惩戒机制作用有待加强等等。这需要我们从政策和法律等角度,尽快建立并完善市场监管体系,给百姓建立一个宽松、放心的房地产市场。6. 房地产政策未能体现房地产发展的阶段性特征房地产作为一种产业,必然遵循人类社会进步的阶段性发展的历史特点。总结人类社会发展的历史过程,根据物质文明、精神文明
38、进步的历史规律,人们对住房的需求,必然遵循实用性、实用审美性和生态性发展这样一个递进阶段 9 。由于我国对于这方面的研究滞后,所以,我国房地产政策缺乏这种指导性,因而对于房地产的开发、拓展,具有一定的盲目性。7. 借鉴国际方面的经验不足在政府投资兴建公共住房,面向中低收入家庭低出租或出售,是各国特别是欧美发达国家最重要的住房政策。公共住房的建设一般按照满足基本住房需求进行控制,有严格的建设标准、供应对象条件等。公共住房必须真正面向中低收入家庭,不能将政府提供的优惠政策被高收入者所利用 10 。为此,许多国家和地区如瑞典、荷兰、法国、日本、新加坡、香港等,都制定了严格的政策措施。在这方面,我国借
39、鉴国际方面的经验不足,这是我们应该加强的。五、结语回顾我国的房地产政策,梳理出我国房地产发展的脉搏,我们欣喜地看到我国在不到 60 年的时间里,取得了伟大的成绩,我们百姓的居住条件有了相当大的提高,但我们也要冷静地看到我们的问题。我们发现,近五年我国房地产的政策,尤其是调控性政策发布的非常密集,这是由于我们的房地产市场过热,房价的快速上涨,既影响了我国城镇居民的正常消费,甚至威胁到我国经济的稳定发展,这是我们必须要重视的。我们现阶段的工作重点是加强制度性政策研究,通过有关政策、法律、办法的推出,逐步建立一个日趋完善的房地产市场。像土地法和住房法以及与房地产密切相关的物权法的制定和实施,中国房地
40、产法制建设将会步入一个全面发展、日渐完备的新阶段。像正在调整和制定中的经济适用房、廉租房等相关政策会逐步完善我国的住房保障制度。随着制度性政策的不断完善,房地产市场的发展会越来越健康,房地产调控政策的数目会逐步减少,我们所渴望的适应市场经济法则,体现中国国情又符合国际惯例的中国房地产市场体系正呼之欲出。参考文献 1 顾斌. 上海房地产市场政策变迁与持续发展研究D . 同济大学建筑与城市规划学院, 2006: 3. 2 刘玉录. 中国房地产进入“新政”时期概念、特征、理论和对策的研究 J . 中国房地产, 2007, (05) : 29 30. 3 李勇辉. 城镇居民住宅消费保障制度M . 北京
41、:中国经济出版社, 2005: 1 2. 4 国务院研究室. 十届全国人大五次会议政府工作报告学习问答M . 北京:中国言实出版社, 2007: 19 20. 5 郑华. 中国房地产政策研究- 堵漏、体改、维权M . 北京:电子工业出版社, 2004: 9 - 10. 6 方壮志. 宏观经济政策的传导与住房投资热的诱因 J . 学习与实践, 2007, (5) : 31 - 35. 7 印堃华. 房地产业在上海经济发展中的支柱地位研究 J .财经研究, 2000, (12) : : 44 - 49. 8 周芸熊,寿峰. 对房地产宏观调控政策的理性思考 J . 发展, 2007, (6) : 60 - 61. 9 范志勇. 房地产消费分期理论初探 J . 哈尔滨工业大学学报社会科学版, 2008, (3) : 134 - 140. 10 田东海. 住房政策:国际经验借鉴和中国现实选择M . 北京:清华大学出版社, 1998: 15 - 18.
