1、1物业纠纷二十一问1、 什么是物业？什么叫物业管理？物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。通常意义上的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。2、 物业服务企业收取的物业服务费有几种定价形式？物业服务收费包括哪些？物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价两种形式。实行政府指导价的，市物价
2、主管部门应当会同市房屋主管部门，根据物业种类、服务内容、服务质量等级和物价指数变动情况，制定相应的基准价，确定不超过基准价百分之二十的上浮幅度，并向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定根据湖北省物业服务收费管理实施办法第五条的规定：“由物业企业管理的普通住宅的物业综合管理服务、停车收费实行政府指导价，其他服务项目以及别墅区、非住宅区的物业实行市场调节价。 ”另根据该办法第七条的规定：“物业服务收费包括综合服务管理费、停车费和特约服务费。综合管理服务费：清扫保洁及清运；绿化养护、秩序维护、公共照2明、通风、给排水、电梯等公用设施设备运行、小修、养护所
3、发生的人工、原材料费用等。停车服务费：是指为维护保养停车场设施设备、相关道路及管理所发生的人工、原材料费用等。特约服务费：指物业服务企业受业主委托提供的户内维修、家政等应该收取的费用。 ”3、 物业服务企业的服务成本包括哪些？依照物业服务收费管理办法第十一条第三款的规定，物业服务企业的服务成本包括以下部分：( l ）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；( 2 ）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；( 3 ）物业管理区域清洁卫生费用；( 4 ）物业管理区域绿化养护费用；( 5 ）物业管理区域秩序维护费用；( 6 ）办公费用；( 7 ）物业服务企业固定资产折旧：( 8
4、）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；( 9 ）经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。4、 小区里面哪些地方属于共用部位？哪些设备属于共用设施设备？住宅专项维修资金管理办法第三条的规定：住宅共用部位是指3根据法律、法规和房屋买卖合同，由单栋住宅内业主或者单栋住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指根据法律法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设
5、备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等另根据最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条的规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等：建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地
6、使用权，但是属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。5、 物业相关当事人之间发生纠纷应该找哪些部门处理？根据武汉市物业管理条例第 75 条的规定，物业管理纠纷当事人可以先自行协商，协商不成的，可以要求区房管部门、行业协会、区、4街道、乡（镇）以及社区人民调解组织调解或者向仲裁委员会申请仲裁、向法院起诉。根据该条例第 58 条、第 79 条的规定，某些具体违法行为也有相应的管理部门管理： 损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构的，将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅） 、书房或者厨房上方的，由装饰装修行业主管部门管理
7、；破坏或者擅自改变房屋外观的，由城市管理执法部门管理；在住宅区堆放易燃易爆、剧毒、放射性等危险性物品，排放有毒、有害物质的，饲养国家禁止饲养的大型犬类等宠物的，发出超过规定标准的噪声，影响邻居采光、通风的，法律法规规章及管理规约禁止的其他行为，由公安、环保、城市管理执法等有关主管部门依法管理。6、 楼上装修导致楼下漏水，物业服务企业该承担什么责任？物业管理条例第五十三条规定：业主需要装修房屋的，应当事先告知物业服务企业；物业服务企业应当将房屋装修的禁止行为和注意事项告知业主。从该条可以看出，这里有“双告知”的义务。所以，一旦发生了上述的问题，首先要看楼上的住户在装修前是否履行了向物业服务企业告
8、知的义务，其次看物业服务企业是否将装修的禁止行为和注意事项告知了业主，且发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，是否及时通知行为人立即停止并改正。如果物业服务企业已经尽到告知、劝止的义务，则不应对此问题承担责任。楼下的业主可以依法起诉楼上那位业主，要求其承担赔偿责任。57、有业主认为物业服务质量不达标，存在瑕疵，就拒交物业费，这样做对吗？这样是不对的。小区业主与物业服务企业之间是一种物业服务合同关系，物业服务企业按照合同约定履行相关义务，而业主也要按时交纳物业费。如果物业服务企业没有认真严格地履行合同，业主可以依法追究其违约的责任，要求其继续履行、赔偿损失等，而不能以拒交物业费的形式错误的行使
9、抗辩权。违约行为分为根本违约和一般违约。根本违约是指合同一方当事人完全不履行合同，在此情况下另一方当事人可以解除合同，也可以不履行己方义务来抗辩。而一般违约则是指当事人一方虽然履行了合同，但履行的内容及形式不符合法律规定或合同约定，存在一定的瑕疵。物业公司服务质量不达标的情形通常属于一般违约，因为物业服务企业不可能是完个不履行合同，否则就是罢工了，只是在履行过程中会存在一定的问题或瑕疵，因此小区业主不能以不交纳物业管理费的形式予以对抗。而且，物业服务企业的服务是公共性的，面向整个物业和全体业主，个别业主不交纳物业费，也是对其他大多数业主的利益的侵害。何况，一个物业服务企业的服务质量到底如何也不
10、是由个别业主说了算的，毕竟这种对服务的感受和认知带有一定的个人主观因素，会因人而异，所以评价一个物业服务企业的服务质量是否合乎合同规定还是应该由全体业主或大多数业主来决定更公平一些。8、 业主转让房产没有在物业服务企业登记，造成物业服务企业管理困难，如何避免此类纠纷的发生？6业主转让房产时最好与买受人书面协商好关于物业费的交纳问题，特别是要约定清楚在买受人尚未过户但已在使用该物业期间由谁来交纳物业费的事宜，并留存一份交给物业服务企业备档，一旦发生纠纷，就不会存在口说无凭的困扰。过户之后的物业费由新的业主来交纳一般不会产生纠纷，但是新的业主也要及时到物业服务企业登记备案。在业主是否更换而不能确认
11、新的业主身份时，物业服务企业可以要求原业主承担交费的责任。另根据物业管理条例第四十二条的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。这里的“物业使用人”通常是指承租人、借用人。9、 拖欠物业管理费的滞纳金应该如何计算？对于业主无正当理由拖欠物业管理费的，物业服务企业可以按照合同的约定要求业主支付滞纳金。一般滞纳金的金额不得高于拖欠的本金，否则过高的话也难以得到法院的支持。如果在合同中没有滞纳金的约定，物业服务企业又要求支付滞纳金的，也可以按照银行同期贷款利率计算滞纳金或逾期付款利息。10、有些业主拖欠物业费长达几年的时间，他认为物业服务企业起诉要求支
12、付两年以前的物业费就过了诉讼时效，不应得到法院的支持，这样对吗？这样的想法是错误的。催要物业管理费纠纷适用普通诉讼时效的规定，就是两年的诉讼时效，从业主应当缴纳物业费而未缴纳时起计算，并适用诉讼时效中止、中断的规定。业主欠费长达几年的时间，但他所欠的物业管理费并不是一个固定值，而是在不断地被累加，最后形成起7诉的标的金额。通常物业服务企业没有停止过催缴几年前的物业费，所以这类纠纷的诉讼时效因物业服务企业不断的催缴、主张权利而中断，从中断之日起重新计算两年的诉讼时效，故一般不会超过诉讼时效的规定。11、 房屋工程质量不能令业主满意，诸如存在地面、墙面裂纹、楼顶或卫生间渗水等，而开发商又怠于履行维
13、修义务，业主就以拒交物业费的方式维权，这样做对吗？这样做是不对的。开发商和物业服务企业是两个不同的企业法人，与之相对应的房尾买卖和物业管理服务也是两个不同的法律关系，对此不能混为一谈。业主应依法并依照物业服务合同履行按时交纳物业服务费用的义务，不能因为房屋质量等本应找开发商协商解决的问题而拒绝向物业服务企业交付物业管理费，否则就要承担违约的法律责任。一旦物业服务企业起诉到法院催要物业费，业主这样的抗辩理由通常难以得到法院的支持。关于房屋质量问题，业主可以通过起诉开发商来维护自已的合法权益。12、 业主买了房，却不入住，是否还应对此空置房收取物业费？现在小区内的空置房越来越多，对于空置房交纳物业
14、管理费的问题，即将于 20I1 年 1 月 l 日开始施行的 武汉市物业管理条例第十二条规定：房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用；超过一年的，业主仍应按正常标准交纳物业费。13、 业主长期欠缴物业费后，物业服务企业是否还应继续按照合同履行管理职责和义务？8违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。但是物业服务企业在解除合同之前还应当继续履行物业管理的职责，虽然有业主欠费，但是合同并没有因此而终止，如果物业服务企业自行罢工 ，还应当承担不履约的法律后果。14、 业主委
15、员会有权对哪些业主的不当行为予以监管，如果不听劝阻的，业主委员会是否可以依法起诉？依照中华人民共和国物权法第八十三条的规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。如果有业主实施了下列行为，业主委员会应当予以监管，可以要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。(1）任意弃置垃圾；(2）排放污染物或者噪声；(3）违反规定饲养宠物；(4）违章搭建、侵占通道；(5）拒付物业费；(6）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；(7）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；(8）违反规定进行房屋装
16、饰装修；(9）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其9他共有部分。同时，该条还规定如果行为人的行为侵害了相邻的、具有利害关系的其他业主的利益，该业主也可以依法向人民法院提起诉讼。15、物业服务企业提供的服务达不到合同要求，业主或业主委员会该如何维权？如果大多数业生对物业服务企业的服务不满意，业主委员会有以下三种方式保护全体业主的合法权益：第一，及时与物业服务企业沟通，交换意见，以便于物业公司发现不足，采取补救措施，进而提高服务质量；第二，业主委员会可以依法召集业主大会，通过业主大会决定是否解除物业服务合同，同时，可以通过招标的方式选择新的物业服务企业；第三，如果由于物业服务企业提
17、供的服务不符合合同要求侵害了业主的合法权益，造成了损失，依照物业服务合同中相关违约责任的规定，业主或者业主委员会可以起诉要求物业服务企业赔偿损失。16、业主在窗台、阳台外搭建植物架台，或在楼顶搭建、底楼挖层，相邻业主感到很不安全，物业服务企业没有执法权不能强拆，该如何履行管理职责？根据物业管理条例第四十六条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门（可以是房地产部门、街道、居委会、派出所等）在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。另根据最高人民法院关于审
18、理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第四条的规定，物业服务企业还可以依法向人民法院提起诉讼，10要求业主恢复原状、停止侵害、排除妨碍，造成损失的，还应当予以赔偿。17、业主的房屋被盗，受到财产损害或者在屋内受到人身损害，物业服务企业是否应承担赔偿责任？对于物业服务企业应否对失窃业主的财产损害和人身损害承担责任，关键要看物业管理公司是否尽到了物业服务合同中的安全保卫义务。如果没有尽到义务，比如对陌生人进出没有盘查、没有按时巡查、监控器失效等，客观上为犯罪分子提供了作案的便利条件，从而发生了业主蒙受财产损害和人身损害的事实，则应由物业服务企业应当承担相应的法律责任，但是这个赔偿责任的范围
19、并不是受害业主的全部损失，因为毕竟实施犯罪行为的是其他第三人，也就是说犯罪分子是直接的加害人，主要损失应由他来承担。物业服务企业在其应当能够防止或制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。关于此，最高人民法院制定的关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释第六条第二款做了详细的规定。如果物业服务企业已经尽到了服务合同约定的安全保卫义务，则物业服务企业无需对业主蒙受的财产损害和人身损害承担责任，其法律责任由具体实施伤害行为的人来承担。在这类案件中，物业服务企业的不作为或不恰当的作为既可能构成侵权行为，也可能构成对物业服务合同的违约行为，业主可以自行选择一种追究责任的方式来维护自身合法权益。18
20、、 业主停在小区停车场的车辆被盗、或被划伤，物业服务企业要赔偿吗？11发生这种情况，关键要看双方是否形成了对车辆的保管合同关系。如果在小区中物业服务企业对车辆实行了保管制度，并与业主签订了车辆保管合同，收取了车辆保管费，在此情况下，物业服务企业就要依照保管合同和相关的法律规定承担车辆被毁损、丢失的法律责任。但如果业主仅是交纳的停车费，并没有约定清楚是保管关系的话，且物业服务企业尽到了一般的安全保卫的职责，没有过错或重大过失的，则不承担赔偿责任。因为停车费只是物业服务企业为业主提供车位收取的管理费或使用费。物业服务企业的职责只是保证车辆的有序停放。同时法律法规也是准许物业服务企业收取停车费的。湖
21、北省物业服务收费管理实施办法第七条第一款规定：物业服务收费包括：综合管理服务费、停车费、特约服务费；第七条第二款规定：停车费是指为维护保养停车场设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料费用等。19、业主家的玻璃破了坠落下来，伤及了他人，物业服务企业要承担责任吗？民法通则第一百二十六条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、置挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”如果坠楼伤人的玻璃是某个业主家的，那么该业主就是它的所有人和管理人，该业主负有保障玻璃窗的正常使用不发生危险的义务。一旦发生了安全事故，应由该业主承担
22、赔偿的责任。但是如果玻璃是属于共用部位上的附属设施比如公共楼梯间的玻璃，那么物业服务企业作为物业的管理者和维护者，就有责任发现并提前消除这种隐患，尽快地对窗户进行维修。如果物业公司疏于维护，以至于发生了安全事故，依照物12业管理条例第三十六条的规定，应由物业服务企业承担赔偿责任。20、 无正当理由拒交物业费，要承担什么样的法律后果？交纳物业管理费是业主的法定义务，无正当理由拒不交纳物业费的行为即损害了物业服务公司的利益，也侵害了其他大多数已缴费的业主的利益，这种方式是很不可取的。在物业公司诉至法院，法院依法判决业主交费的法律文书生效后，业主仍拒不交纳的，依照中华人民共和国民事诉讼法第二百零壹条以及第二百一十七条、二百一十八条等相关规定，予以强制缴纳执行，还可以予以罚款、拘留。21、当前物业类纠纷的类型和法院审理物业类纠纷案件的原则？当前物业服务合同纠纷逐年递增，这一方面显示业主们越来越注重维护自己的合法权益，同时也凸显了业主与物业服务企业之间的越来越多的矛盾之处。法院最常受理的物业类纠纷案件主要有：物业服务企业状告业主拒交物业费、业主反诉物业服务企业不完全履行合同、违约服务、乱收费等。法院审理这一类案件的主要原则是分清责任、消除误解、以调为主、寓教于审。
