1、房产限购令对中国房地产市场的影响分析管理与经济学部 31211012 王中梅内容提要：针对我国房地产市场价格上涨过快的现状，为了打击投资投机性购房行为，国务院于 2011 年 1 月 26 日颁布“新国八条” 。 “新国八条”要求全国 35 个城市出台限购细则。限购令的出台导致房地产市场低迷，成交量大幅度下跌，部分城市开始降价。本文通过对房地产市场供求结构的分析，研究限购政策对房地产市场影响。关键词：限购令；中国房地产市场；供求结构一、房地产市场供求结构及其特点分析（一）房地产市场的需求及其特点房地产市场的需求是由实现居住功能的自住性交易需求（刚性需求） 、投资需求（生产经营用房地产）和投机需
2、求（获取房屋买卖差价）三部分组成。政府通过抬高首付比例、取消贷款优惠政策、提高商品房流转中的税费直至限购等手段，来最大限度地抑制投资、投机需求，以追求达到遏制房地产泡沫，调控房产价格的目标，但是否投机投资需求得到遏制，就能够引起商品房价格的上升趋势得到扭转呢？这取决于两个方面：一是住宅需求中，能够实现刚性需求的占比；二是住宅的供给量变化。人们对住房的需求属于刚性需求。所谓“刚性需求”是相当于弹性需求而言，商品的供求受价格影响较小。但这种刚性需求是有条件的，当它被上涨过快的房价破坏后，这个刚性需求就变成弹性需求。当供给不变时，由于需求过旺，则会出现供不应求的状况，导致房价上涨。在我国，投资、投机
3、购房占的比重过高，已经高达 30%到 40%，有些地区甚至高达 80%。这么高的比重，因为他们不是为了直接满足个人的住房需要，价格就被哄抬起来了。 房地 产 需求 =居住需求 +投 资 需求 +投机需求人们对住房的需求则可以表述为： =(房屋价格， 购买 欲望，可支配收入，政府政策等 )（二）房地产市场的供给及其特点房地产的供给受土地供给、资金投入及劳动力供给等方面，我国房地产市场由于国家对土地资源的垄断，势必导致房地产市场的垄断。随着土地二级市场的资金门槛逐渐增高，土地以较高溢价的方式出让将成为常态，能够拿到土地的开发商逐渐减少，势必造成土地资源从国家垄断转移到部分大型企业的垄断。想开发商来
4、满足所有居民的购房需求，是绝对不可能实现的，开发商供给的商品房一定是附加垄断利润的住宅建筑。建设资金的投入要受政府、规划、利率、交易手续费、税收等诸多因素的影响，供给弹性较小，因此房地产品的短期供给弹性是不足的，从长期看，房地产供给是有弹性的。不过受城市规划的限制，其长期供给弹性也不是很高。地产商对房地产供给可表述为：=（房 产 价格，要素价格，利率，税收，政府政策等）因此，房地产商品从短期看，无论其需求弹性或供给弹性都是不足的，也就是说，短期内很难由价格的波动，引致房地产供给或需求的大幅上升或下降，房地产的供求存在着时滞效应。房地产的供给受上一时期的土地供给限制，而房地产的需求是受现时市场价
5、格的影响。虽然长期情况下土地与房屋的供给是有弹性的，但这种弹性也不是很大，因为土地要受到规划的限制。这就给房地产泡沫的产生提供了天然的温床。二、房产限购令对房产市场供求的影响2010 年 4 月 17 日国务院出台了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 （简称新“国十条” ） ，其中住房“限购”政策是一个非常严厉的政策措施，旨在调控房地产业非理性膨胀。（一）限购令对房产需求的影响由于投资投机性购房需求挤兑正常的自住性购房需求，抬高房价。此次限购令的出台，能够有效抑制投资投机性购房需求。据报道，限购令出台，我国 5000 亿资金“挤出”房地产市场，国内炒客携巨资爆炒黄金。由此看来，限购政策对打
6、击投资投机性购房行为起到了强有力的作用。从而有望让房地产市场回归正常的需求。在限购令的执行过程中，主动调控方的利益要得到满足，被动方的利益问题更值得关注。次“限购令”政策解决关于需求方面存在的问题，主要是抑制四种不合理的需求：一是投机、投资性需求；二是奢侈性需求；三是不具备购房风险防范承受能力的需求；四是过度超前消费的需求。同时，也在保护刚需，让他们不在此时进入市场，从而避免背上未来过度月供甚至负资产的风险。通过调查数据显示， “限购令”对于抑制需求起到了一定的作用。北京国庆长假楼市受政策影响明显，2010 年国庆假期的前 6 天(10 月 1 日至 6 日) 北京市新建商品房(不包括经适房和
7、限价房 )网签总量为 782 套，环比国庆节前 6 天(9 月2530 日) 的 3939 套，跌幅超过了 80%。上海网上房地产数据显示， 9 月份最后 4 天成交量疯长，27 日至 30 日商品房分别成交 1090 套、1093 套、1201 套和 1318 套，商品住宅分别成交 896 套、827 套、989 套和 l042 套，远远高于往日成交量。但 9 月 29 日系列调控政策出台后， “十一 ”长假前 3 天上海基本没有成交量，随后几日成交量则下降到几百套，其中，6 日共预售各类商品房 401 套。刚过去的国庆假期，广州楼市成交量已经差于中秋楼市。阳光家缘数据显示，10 月 1 日
8、至 6 日，广州网签卖楼仅 1749 套，日均网签量 292 套，远低于 9 月日均销售量 416 套，在 9 月的日均销售量基础上下降了三成，也比与其相差一周左右的中秋楼市成交量(日均 35l 套)少很多。（二）限购令对房产供给的影响对于供给方面的问题， “限购令”扩大了保障性住房供应规模及其影响增加了中小户型的供应量。通过去年的房地产交易管理网数据统计，可以看到，北京包括经济适用房及两限房在内有 14 个项目，总面积为 106.7 万平米。上海市提出，今后每年新增保障性住房 20万套这大抵相当于上海商品住房年销量的一半以上。广州市公租房管理办法公示，首次将外地户籍纳入保障范围，供应 800
9、0 套公租房。深圳推出了 14 宗保障房用地，提供 4万余套保障性住房。同时，小户型产品占比升高。龙湖地产执行董事秦力洪表示，为顺应调控后的市场变化，龙湖快速推出一批 40-100 平米的中小户型项目，如重庆龙湖 U2、成都龙湖北城天街等均受到市场追捧，3 个月销售上千套。对于开发商来说，持续进行的宏观调控必将对市场产生深刻的影响，因此他们会增加对二三线城市需求以及自住型需求的关注。三、房产限购令引发的新问题及解决路径（一）限购令引发的新问题限购令一出，极大地影响开发商的开发或投资的方向。正所谓“上有政策，下有对策” ，据调查，业内就开始出现不少应对“限购令”的办法。比如开发商的“买一送一”的
10、活动、假离婚买房等。买一送一的方式会有诸多弊端。首先，购房者只能获得其中一套的产权，但另一套仍然办不了产权证，具有极大的不确定性；其次， “买一送一”意味着开发商将会大幅度提升其中一套房源的单价，而购房者在申请办理按揭时，银行按规定会对房价进行评估，过高的房价显然是通不过审批的；另外，对于开发商提出的签订补充协议的做法，同样具备了很大的法律风险。 “限购令”实施期，购房者所购的其中一套房源的产权证归开发商所有，万一被拿去抵押或作其他用途，后果不堪设想。这就要求“限购令”政策不能只是在短期时间内实行，而是要贯彻始终并逐步加大力度，并且购房者认清现在的形势，不铤而走险，相信政府通过行政、经济等手段
11、能真正让房价趋于平稳和正常，让违法违规售房者无空可钻。而假离婚带来的后果则有过之而无不及，会造成极大的投资性需求风险，付出极高的成本。同时，在最为严厉的调控政策作用下，选择观望的人会增加，市场将继续处于缩量，后续市场供应也会随之逐步减少。2004、2005、2007、2009 年 4 轮调控后市场一旦有松动，被压制的刚性需求迅速释放出来，短时间内就会出现市场供不应求，价格反弹上涨。当房价涨幅达到 1015，即带动投机性购房入市，引发供求矛盾加大，导致房价出现非正常上涨。如何在限购政策退出后避免房价的反弹，如何始终控制住投机性购房的入市，有关方面应该作出中长期市场分析并提出应对预案。（二）相关政
12、策建议1.切实增加住房市场的有效供给。我国目前处在住房消费稳定增长阶段，面对当前较为强劲的改善型住房需求、结婚购房和城镇化过程中非本地户籍人员购房等刚性需求，在市场供不应求的特殊阶段，采取提高首付和贷款利率，以及限购和限外等作为短期政策可以理解。但作为长期政策，还是要在合理引导住房消费需求和消费模式，以及坚决打击投机性购房的前提下，从增加市场供应入手，才能解决房价持续上涨的后顾之忧。2. 大力发展房屋租赁市场。很多国家的经验表明，采取市场化为主并与政府保障相结合发展住房租赁市场，通过非营利机构和政府提供的的保障性租赁住房，以及挖掘个人和机构提供的社会租赁住房供应，是解决住房问题的有效举措。二战
13、后世界各国大多采用减免出租房屋税收鼓励居民出租自有住房，一些国家曾通过实行租金控制政策或租金指导发布制度，达到平抑房屋租金并平抑房价的目的，且通过住宅法的颁布保护租赁双方的合法权益。这些经验都值得我们认真研究和借鉴。3. 将房地产中的资金转出到实体经济。近年来，中国实体经济经营环境逐渐恶化，紧缩性货币政策所带来的效应凸显，加上人民币升值，原材料上涨，国际油价高企，劳动力成本上升，信贷成本提高等因素，实体经济陷入四面楚歌的境地。在实体经济盈利可能性越来越小的情况下，投资开始萎缩，甚至像海尔这样优秀的企业，也因为家电赢利小，开始转向房地产业，拿出大量的资金去开发商业地产。实体经济亏损面扩大，很多中小企业将退出实体经济。所以国家应该向实体经济注入资金，救活实体经济，使实体经济有利可图，资金就会向实体经济回流。参考文献1 董哈微.福建房地产市场供求模型实证研究J.闽江学院学报，2007. 22 吕萍等.房地产开发与经营（第二版）M.中国人民大学出版社3 陆丝.我国房地产业存在问题及对策.吉林大学.2004.104 刘琳.房地产市场互动机理与政策分析M.北京：中国经济出版社 .20045 钟庭军.论住房的刚性需求.经济理论与经济管理.2009.09
