1、龙心田城项目定位及招商服务建议书2011 年 2 月目 录前言3、 之江转塘大区块概述3（一）大区块各发展阶段3（二）转塘概述4二、转塘之江区块整体规划5（一）区块整体定位5（二）转塘之江总体规划结构5（三）转塘之江区块道路分析6（四）之江公共服务设施7（五）之江用地规划7三、转塘区块概述9（一）转塘区块定位9（二）转塘规划结构10（三）转塘道路网规划11（四）转塘公共及配套服务设施规划12（五）转塘用地规划12、 转塘之江地区房产市场信息14（一）转塘之江区块楼盘14（二）转塘之江区块代表楼盘介绍15（三）转塘之江区块商业地产概况17（四）转塘之江区块房产市场总结20ADD: 杭州滨江区江南
2、大道 3786 号亚琪科技大楼 3 层 A 区 P.C : TEL: 0571-8809 6829 FAX : 0571-8669 7712 Page 3、 龙心田城项目整体定位初步构想21、 龙心田城项目业态布局初步构想21、 龙心田城项目建筑结构初步建议22、 龙心田城项目服务内容及收费25、 谢成龙商业地产顾问机构介绍35前 言受龙心田城的委托，谢成龙商业地产顾问机构根据龙心田城项目所处的宏观和微观环境，形成以下的定位及招商服务建议，供双方沟通。转塘之江板块一直就被定位为杭州的最宜居的区块之一。2007 年下半年，转塘拍卖的地价已经超过房价，如果说 2008 年的杭州房地产市场是一个城市
3、化进程中，从以市区为主到多板 块齐头并进转换的关键性年头，那么无疑之江转塘板块将会是在这一年中最令人刮目相看的区域。转塘板块面临着一次大规模的价值重估，一个以豪宅项目以及旅游休闲物业为特色的 RBD（旅游休闲度假商务区）区域即将诞生。之江国家旅游度假区与海南亚龙湾、上海佘山等并列为全国仅有的 12 家国家级旅游度假区早在几年前，青山环抱中的西湖国际高尔夫球场就使得国内外高尔夫球手留连忘返。而目前已经初具规模的中国美院象山分院，则将带动周边区域形成一个以各类艺术机构和艺术产业等相关行业的“环美院创意产业圈” 。外界评论此举将会使得转塘在近年内“因艺术的名义 而华丽转身” 。同时，拥有超五星级酒店
4、、度假村和商业中心的杭州西湖国际会议中心，之江极地海洋公园等高标准配套公建也都将陆续现世。、 之江转塘大区块概述（一）大区块发展一览 1992 年 10 月：杭州之江国家旅游度假区被列入国务院批准建立的十二个国家级旅游度假区之一，当时， 这块位于杭州市区西南，南濒钱塘江，北依五云山的旅游度假区总面积仅 9.88 平方公里。 1996 年：黄巧灵投资 3 亿元的浙江第一个主题公园宋城在这里诞 1997 年：西湖高尔夫北 18 洞球场建成并投入使用。杭州西湖国际高尔夫乡村俱乐部是浙江省唯一国务院批准建设的拥有两个标准 18 洞国际锦标级的高尔夫球场，占地约 4000 亩。 1997 年 8 月 9
5、 日：杭州未来世界开业，年接待游客 160 万人次。 2000 年 12 月 31 日：由杭州九溪度假村有限公司投资开发(绿城房产)的九溪玫瑰园西区开工，其主题是“山水之间的理想家园 ”。建成后，这个以北美小住宅建筑为风格的建筑区被专家称作“不破坏环境,不辜负山水、国内乃至国际一流的别墅园区”。与此同 时， 这几年中诸如云栖蝶谷、云栖度假酒店项目、东方苑别墅等知名别墅酒店项目，受到了市场的普遍追涨，也奠定了消费者眼中之江度假区高档住宅区的概念。 2001 年 10 月：南都西湖高尔夫别墅开工，竣工日期 2003 年 1 月。南都 西湖高尔夫首期别墅占地 170 亩，共建有 70 余幢独立别墅，
6、位于西湖高尔夫球场中的钻石地块，被 4 个球道所环绕(这在世界上高尔夫别墅区设计中已属罕见)。ADD: 杭州滨江区江南大道 3786 号亚琪科技大楼 3 层 A 区 P.C : TEL: 0571-8809 6829 FAX : 0571-8669 7712 Page 5 2004 年 8 月：杭州市政府将转塘纳入之江国家度假区，之江旅游度假区面积扩大至 50.68 平方公里。随着中国美术学院象山校区、浙工大之江校区、杭州仁和外国语学校、宋城华美学校的入驻，更 为之江旅游度假区提升文化品位，打造充满艺术气息、文化底 蕴深厚的旅游休闲中心，提供了文化支撑。 2006 年撤消转塘镇、龙坞镇建制，合
7、并 设立转塘街道办事处，并将灵 隐街道办事处珊瑚沙、五云、梦湖 3 个社区划归转塘街道办事处管辖。（二）转塘概述转塘街道是之江地区的核心区域，是之江文化最丰富、最深远、最有内涵和最具代表性的区域。该地区山灵水秀，古迹众多，包含了茶文化、水文化(钱塘江文化) 、山文化等多种文化 类型。街道内古海塘、古桥等众多历史古迹与中国美术学院、浙江工业大学之江学院等高等学府一起积聚起浓厚的文化底蕴，龙坞茶村、大清谷景区、白 龙潭景区、之江国际高尔夫球场、宋城等大型休闲游乐场所点缀在青山绿水间，形成了杭城顶级别墅聚集的区域。而街道内之江、龙门、桐坞、 龙坞社区、转塘、狮子、定山、回龙八个片区也将依托之江度假区
8、的区位和政策优势，加快街道城市化建设。、 转塘之江区块整体规划“路绕定山转，塘连范浦横“-转塘镇，被称之为“ 杭州后方的大花园“。位于西湖风景名胜区西南侧，转塘镇与杭州之江国家旅游度假区相依系杭州城西入城口，既是三江两湖(钱塘江、富春江、新安江、西湖、千岛湖)黄金旅游线的必经之路，又是杭州至西面银湖板块和南面富春湾板块的必经之地。转塘之江板块位于位于杭州市的主城区的西南面，距市中心武林广场约 15千米，单 元北侧紧临西湖风 景名胜区和龙坞风景区，西靠转塘镇区，南 临袁浦、周浦，东 面钱塘江，是杭州向西发展的必经通道。（一）区块整体定位区域采取“一地两区”，即：生态一流、风景优美、经济繁荣、社会
9、 稳定，生活富裕的旅游休闲度假之地；生态示范区、城乡一体化示范区；打造国际顶尖商业旅游度假区。逐步形成转塘为综合性中心，之江和浮山为专业化服务中心以及龙坞为次级服务中心的区域空间结构。打造“世界级旅游休闲胜 地、生态建设示范区、创新创意产业集聚区、旅游综合服务区”的一地三区目标。转塘之江规划区是国务院批准设立的十二个国家级旅游开发区之一，以之江路为界，之江路以北基本已开发，以住宅、游乐用地 为主，规划予以保留；之江路以南基本未开发，基本以 农居、企 业、水塘为主。（二）转塘之江总体规划结构规划用地布局形成“一心五轴六片”的空间结构形式。 一心：即位于度假区中西侧的中心绿地，也是上泗地区的中心绿
10、地；是之江旅游度假区、转塘镇区和浮山双浦地区的绿化核心，是地区绿化景观和生态环境的重要节点。 五轴：即之江路发展轴、之浦路发展轴二条发展轴和绕城公路绿化景观轴、云河路(320 国道) 生态发展轴、沿钱塘江生态绿化景观轴三条生态景观轴；ADD: 杭州滨江区江南大道 3786 号亚琪科技大楼 3 层 A 区 P.C : TEL: 0571-8809 6829 FAX : 0571-8669 7712 Page 7 六片：即规划区内的六个功能片区，具体为综合度假片区，北部居住片区、商贸旅游片区、南部居住片区、沿江旅游度假片区、生态保护区。（三）转塘之江区块道路分析区块道路围绕对外交通道路布置，并结合
11、规划布局，路网突破了以往的方格网状，呈弧线形。道路分为对外交通、城市快速路、主干道、次干道、支路五级。 对外交通：绕城公路、杭新景高速公路； 城市快速路：云河路之江通道； 主干道：之浦路、梧桐路、之江路、江涵路、枫华西路、枫华东路、小江路、科海路； 次干道：军师路、枫华东路、四号浦路、涛雪路、碧波路、丽景路、留泗路、袁浦路、之景路、梧桐路、小江路； 支路：为了连接主次干路，完善和发挥道路的网络效应，本区规划宽度在 12-24 米的支路，用以集散客流和服务。 （四）之江公共服务设施根据之江度假区发展的条件，规划引导单元内进行旅游度假和商业服务的综合开发，充分发挥度假区的品牌效应，突出之江 单元的
12、旅游度假功能。采用了两种规划分析方法： 采用单元人口分析法，通过百户指标确定整个单元区块所需各项设施用地、规模大小 通过分区块分析配套设施用地分布的合理性问题从而更加有效合理地布置公共设施配套（五）之江用地规划规划从旅游西进的宏观战略出发，将之江度假区单元纳入上泗地区整体保护与发展的大框架中，明确 “一地两区”的规划目标，体现之江旅游度假区地区特色，坚持保 护第一、生态优先和可持续发展方针；ADD: 杭州滨江区江南大道 3786 号亚琪科技大楼 3 层 A 区 P.C : TEL: 0571-8809 6829 FAX : 0571-8669 7712 Page 9规划明确保护与发展相协调的理
13、念，在保护的前提下适度开发，通过适度开发实现真正的保护，进而达到保护与开发的“双赢”坐落于西湖区的之江国家旅游度假区东南临钱塘江，西至灵山、龙坞景区，北靠西湖风景名胜区，占地 50.68 平方公里。 2008 年以来，之江度假区管委会以“品质之江”为总目标，围绕“休闲度假胜地、养生居住天堂、创新创业中心、生态示范基地”的功能定位，按照“07 年全面启动，三年打好基础、五年初具规模、八年基本建成” 的总体发展规 划，全面推 进了之江度假区 (之江新城)的开发建设， 现已初步形成集旅游休闲、商务会议、文化 创意等产业为一体的新兴格局，逐 渐成为杭州旅游经济快速发展的一个新引擎。三、转塘区块概述（一
14、）转塘区块定位转塘未来将建成为：之江国家旅游度假区的主要配套服 务基地，艺术和创业产业基地转塘特色：以艺术为特色转塘功能定位：RBD游憩商务区，旅游集散中心转塘向外辐射周浦、袁浦和龙坞等乡镇，是杭州市政府花费 100 亿元极力打造的三大集镇（三墩，留下，转塘）之一，区位 资源优势 明显。全镇总面积 42 平方公里，辖 26 个行政村，人口 5.14 万。转塘镇区单元位于杭州西南部，地处西湖区上泗地区。规划用地范围为北至之江国家旅游度假区西湖国际高尔夫俱乐部二期用地及龙坞风景区界线，南至老 320 国道南侧山体，东至 绕城公路及狮子山，西至区界， 规划总用地 15.19 平方千米。ADD: 杭州
15、滨江区江南大道 3786 号亚琪科技大楼 3 层 A 区 P.C : TEL: 0571-8809 6829 FAX : 0571-8669 7712 Page 11该地区拥有良好的生态环境及自然景观。现状用地以居住用地和公共服务设施用地为主，另有少量市政公用设施用地、工 业用地和绿化用地（二）转塘规划结构规划确定“一心、三轴、七区”的用地布局结构： “一心”：以望江山、象山为中心， 环状布局城镇功能区块。 “三轴”：象山浦水系和望江山、象山山体绿化由东北向西南贯穿整个镇区，形成一条开敞空间轴；由杭富路及沿路两侧绿带和镇中路(现 320 国道)及其两侧绿带构成“ 十” 字形相交的两条景 观与交
16、通轴。 “七区”：北部的生活和旅游配套区块，中部的文化休闲和商业区块，南部的居住和社区服务区块，东部的农居集中安置区块，西北部的高级住宅区块，中村生活区块及中村北区块等七个功能区块。转塘规划结构图（三）转塘道路网规划单元干道形成“ 两横、五纵、半 环” 的路网格局，主要由以下道路构成： 城市对外交通道路(高速公路及国道)：绕城公路、320 国道 主干路：杭富路、美院南路东段 次干路：美院南路西段、美院北路-环山路、象山路、之江路( 西段)-留泗路、灵龙路。转塘道路规划图ADD: 杭州滨江区江南大道 3786 号亚琪科技大楼 3 层 A 区 P.C : TEL: 0571-8809 6829 F
17、AX : 0571-8669 7712 Page 13（四）转塘公共及配套服务设施规划规划形成“两主、两次”公共中心。并通过形成区域公共主中心次中心社区配套服务中心三级体系，构成完善的公共服务体系。配套设施主要有社区服务中心、农贸市场( 净菜超市) 、社区卫生服务中心、老年活动中心、各类便利店、 专业(卖)店、健身中心、社区文化活动中心等。规划共设置高级中学 1 所；初级中学 3 所，其中 24 班初级中学 2 所、36 班初级中学 1 所为扩建的上泗中学；规划小学共 5 所，其中 42 班小学 1 所，36 班小学 1 所、 30 班小学 2 所、24 班小学 1 所；幼儿园共 9 所， 1
18、5 班幼儿园 1 所，12 班幼儿园 7 所，9 班幼儿园 1 所。转塘公共服务配套设施规划图 2007（五）转塘用地规划规划根据城市西部地区(南部地区)的规划优化思路，为推进上泗地区的城市化进程，促 进生态示范城区的建设和土地资源的合理利用，以科学发展观为指导，以“生态转塘、艺术转塘、人居转塘” 为规划理念， 优 化集镇的道路交通组织和用地功能布局，完善中心城镇 功能，使 转塘镇成为国内一流的生态型的旅游休闲镇，形成城市西部地区的中心城镇和旅游服务基地，成为西湖区建设“ 一地两区”的示范地，杭州 “旅游、居住、求学、创业”天堂的缩影。ADD: 杭州滨江区江南大道 3786 号亚琪科技大楼 3
19、 层 A 区 P.C : TEL: 0571-8809 6829 FAX : 0571-8669 7712 Page 15转塘将形成五大区块： 西部的高级住宅区块 中部的文化休闲和商业区块 北部的生活和基础配套区块 东部的农民集中安置区块 南部的居住、社区服务区块区域配套：配套上，将设置旅游接待、宾馆饭店、购物广场、大型超市、文化娱乐等设施。同时还将建设 2 所中学、3 所小学和 5 所幼儿园。配套设施 具体内容教育配套中国美院象山校区、浙工大之江校区，另外还有在建的中心幼儿园、小学、中学、扩建中的西湖职高。医疗配套 扩建中的西湖区第二人民医院、省人民医院望江山分院。商业配套 世纪联华超市、上
20、海华联超市和世纪华联超市三大综合超市、规划中的大型综合商业中心、大型超市、商务中心、游憩步行街等。文化配套 规划建设的艺术中心、展览中心等。交通配套 公交换乘枢 纽站和多路公交线路。四、转塘之江地区房产市场信息（一）转塘之江区块楼盘ADD: 杭州滨江区江南大道 3786 号亚琪科技大楼 3 层 A 区 P.C : TEL: 0571-8809 6829 FAX : 0571-8669 7712 Page 17转塘之江区块代表性楼盘基本信息 1项目名称物业形态地理位置装修情况占地面积建筑面积容积率 绿化率 总户数阳明谷别 墅，双联常陇路 6号毛坯 80000 0.27 65 200九树公寓 多层
21、 五云中路22 号精装修 20000 30000 1.2 32 60西房云溪香山多 层 ，小高 层 ，高层转塘镇西南毛坯 1.8 35%1270，推出 93赞成岭上独院排屋，小高层之江旅游度假区新行政中心公共部分精装修58666 2 38推出200 余新帝朗郡排屋，高层景观公寓西湖高尔夫球声南80 米毛坯 / / /公元沐桥多 层 ，小高层宋城景区南精装修 52000 62400 1.2 30%一区138 套转塘之江区块代表性住宅售价基本信息（三）转塘之江区块商业地产概况区域内目前商业比较杂乱、急需新的商业项目来满足区域的消费需求。ADD: 杭州滨江区江南大道 3786 号亚琪科技大楼 3 层
22、 A 区 P.C : TEL: 0571-8809 6829 FAX : 0571-8669 7712 Page 19转塘目前的商业现状区域内目前唯一的农贸市场和超市区域内目前唯一的综合性商业体，以服装专业市场为主，楼上配备网吧、KTV 、足浴、浴 场等休闲业态，整体 环境较差。之江转塘块代表性商业项目位置图：ADD: 杭州滨江区江南大道 3786 号亚琪科技大楼 3 层 A 区 P.C : TEL: 0571-8809 6829 FAX : 0571-8669 7712 Page 21目前区块内规划及在营业的酒店达到 5 家，全为五星级或按五星标准打造的，侧面 说明区域的高端路 线。另外有四
23、家超市，用以便利居民生活。龙心天城项目东边有象山国际广场项目、西侧有在建留用地项目，随着整个版块的逐步成熟，本项目面 临的竞争压力将日益增大。同时，如果各商 业之间能够形成有效的互补，对整个版 块的成熟和商业的繁荣将起到良好促进作用。转塘之江区块代表性商铺售价基本信息（四）转塘之江区块房地产现况总结作为杭州历史较早的别墅居住区，转塘之江板块在杭州楼市的历史版图中始终占据着不小的篇幅。但因城郊条件的发展不成熟，该区域的入住率很低，曾一度人清，近年随着一大批项目的开工建设，当地的基础设施建设速度加快。从早年的 300 多万到现在的 3001000 万，该区域的别墅价格没有太大的涨幅，属于一直表现比
24、较平稳的区域，我们这和该区域持续不断的平稳供应量有着较大关联。同 时随着杭州城区 别墅板块的不断增加，越来越多的客户被分流出去，供需矛盾的缓解最终导致了区域价格的回归。在楼市清淡时期，之江转塘板块曾经历过一个相当困难的局面：高端物业滞销，中低端物业售价大幅下降，然后自 09 年来，之江转塘又再度受到购房者的热捧，图原公寓热销，朗郡价格不断上涨，给予人高端房 产的印象。目前来看，新建商业项目或多或少都在打艺术牌。由于美院的入驻，以及版块的逐步成熟， 现有的商业已经远远不能满足消费ADD: 杭州滨江区江南大道 3786 号亚琪科技大楼 3 层 A 区 P.C : TEL: 0571-8809 68
25、29 FAX : 0571-8669 7712 Page 23者的需求，作为区域内首批新建成的商业项目， 龙心田城有着很好的发展机遇。五、龙心田城项目整体定位初步构想龙心田城项目位于之江国家旅游度假区内，北临西湖高尔夫球场，南有美院象山中心校区，区域交通便捷，绕城公路、之江路 连 通主城区，是杭州市政府规划的 20 大新城之一。结合之江转塘的现状及未来规划，将本项目定位为：转塘吃、喝、玩、乐、住一站式商业综合体六、龙心田城项目业态布局初步构想（对一层和二层的业态建议）一层主要业态：银行、形象快餐、面包房、便利店、服装店等。二层主要业态：演艺酒吧、休闲吧、音像店、眼镜店等。注：本项目初期建议利用
26、二楼平台做演艺酒吧，有效吸引人流，形成转塘唯一的露天演艺酒吧，是本项 目初期的最大推广亮点。七、龙心田城项目建筑结构初步建议左侧为直达电梯，手扶梯 设置在右边相对更好，有利于低层商业的引导。ADD: 杭州滨江区江南大道 3786 号亚琪科技大楼 3 层 A 区 P.C : TEL: 0571-8809 6829 FAX : 0571-8669 7712 Page 25作为商业综合体项目，名称上不利于推广使用，建议另作一个项目推广名。车停车库出入口层高太低，货车无法进入。项目北侧立面展示面较差，应采用全开放式商品展示面。此处设置楼梯的必要性不大，建议做成残障人士的专用通道。ADD: 杭州滨江区江
27、南大道 3786 号亚琪科技大楼 3 层 A 区 P.C : TEL: 0571-8809 6829 FAX : 0571-8669 7712 Page 27此立面 应是非常好的广告展示面，建议使用 LED 显示屏进行广告信息播放。八、龙心田城项目服务内容及收费 第一阶段：项目精准定位阶段服务周期：一个月第二阶段：项目营销策划阶段服务周期：三个月第三阶段：招商执行阶段服务周期：三月(和推广同时进行）龙心田城项目首先要解决的课题：什么样的商业模式最适合本项目？什么样的商业业态组合最适合本项目？不同业态最优化的体量是多大？本项目的最佳业态配比是多少？本项目需要什么样的主力店？主力店如何带动其他商业
28、的招商？本项目未来的目标消费群体主要有哪些？本项目未来的竞争对手主要有哪些？如何利用差异化竞争将本项目打造成功？如何利用营销推广使本项目的利益最大化？龙心田城项目服务工作内容第一阶段：项目精准定位第二阶段：项目全案营销策划阶段工作内容如下：1、项目不同阶段营销推广方案制定2、项目营销推广所需的策划方案3、项目营销推广所需的文案创作4、项目影响推广所需的平面设计（此阶段工作开始前乙方提供的具体详细工作内容，此后的详细工作内容乙方于每月月初提供。 ）附件一，形象包装策划设计服务内容：内 容 说明 提交文本 备注ADD: 杭州滨江区江南大道 3786 号亚琪科技大楼 3 层 A 区 P.C : TE
29、L: 0571-8809 6829 FAX : 0571-8669 7712 Page 29VI 基本系统：项目标志整合设计项目中英文标准字设计项目标准色色彩系统设计品牌象征图象设计品牌基本编排组合辅助图象设计视觉规范 1套配提供电子文档与打印稿一套一）、项目形象包装的创意、撰文与设计VI 基 础应 用系统：1、 事务用品系统：工作证（卡）便笺、信纸、信封、手提袋销售人员工作牌平面创意作品各 1 套提供电子文档与打印稿一套，实物模拟一套2、商家用品系统：商业中心户外形象商业中心指示牌、示意牌商家广告位等平面创意作品各 1 套条提供电子文档与打印稿一套，3、现场包装（A：中心形象设计）导示牌立柱挂旗条幅-招示布销售招商通道包装（B：现场招商形象展示：）招商中心内部形象概念提示及指导招商中心形象背景牌及接待部分展板等平面创意作品各 1 套提供电子文档与打印稿一套，4、招商中心外部卖场展示：提出展场设计核心概念配合设计公司做氛围布置设计等气球-大气球竖幅-招示布看房专车（视客户实际需要设计）平面创意作品各 1 套提供电子文档与打印稿一套，二、招商道具策划设计包括：招商政策制定商业中心折页招商手册形象销售道具招商中心包装平面创意作品各 1 套提供电子文档与打印稿一套，附件二，项目招商阶段服务内容：项目整体招商策略建议；项目整体招商计划建议；招商手册策划、文案撰写和平面设计；
