1、滨海新区市场调研报告,总目录,1：滨海新区综述,2：区域市场分析,3：各版块sowt分析,2-1滨海新区核心区 2-2北部宜居旅游区 2-3南部石化产业区 2-4西部临港高新区,分目录-1,1：滨海新区总述,1-1滨海新区简介 1-2天津 1-3滨海新区交通体系 1-4滨海新区历史沿革 1-5人口现状及发展 1-6滨海新区经济发展 1-7滨海新区与天津商品房比较 1-8天津市09年房地产情况 1-9天津与滨海新区房地产情况比较,分目录-2,区域市场分析,2-4西部临港高新区,2-3南部石化产业区,2-2北部休闲旅游区,2-1滨海新区核心区,2-1-1 中心商务区 2-1-2 塘沽老城区及开发区
2、 2-1-3 海洋高新区 2-1-4 西部新城区 2-1-5 北塘 2-1-6 核心区其他区域,2-1-1-1 于家堡商务区 2-1-1-2 响螺湾商务区 2-1-1-3 MSD 2-1-1-4 解放路.天碱 2-1-1-5 蓝鲸岛 2-1-1-6 大沽宜居生态居住区,2-2-1 中新生态城 2-2-2 汉沽新城 2-2-3 滨海旅游区,2-3-1 大港城区 2-3-2 大港油田 2-3-3 南港工业区 2-3-4 水库生态区,2-4-1 空港,第一部分：滨海新区总述,中国经济发展新的增长极,1-1、滨海新区简介,天津滨海新区位于天津东部沿海，环渤海经济圈的中心地带，是亚欧大陆桥最近的东部起点
3、，也是中国邻近内陆国家的重要出海口。 天津滨海新区规划面积2270平方公里，海岸线153公里，常住人口202万。 中国经济发展新的增长极 经过多年发展，天津滨海新区形成了开放优势明显、产业配套齐全、科技资源丰富等多重优势。成为继深圳经济特区、上海浦东新区后，又一带动区域发展的新的经济增长极。 功能定位 依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为中国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。 全国综合配套改革实验区 2008年3月13日，国务院批复天津滨海新区综合配套改革试验总
4、体方案，支持天津滨海新区在企业改革、科技体制、涉外经济体制、金融创新等十个方面先行试验重大的改革开放措施。,环渤海经济圈的三大特征：借助珠三、长三的经济国内发展势头，环渤海经济圈必将引起世界的关注，世界经济的大潮;刚进入启动阶段,市场机会点较多;天津和北京是环渤海经济发展的中心,而天津是京津经济发展的中心.,国际级,潜力级,中心级,环渤海经济圈定位，加速天津城市发展,1-2、天津,城市职能： 国际现代制造业基地 北方国际航运中心，航空枢纽港，区域综合交通枢纽 北方国际物流和会展中心 以金融商贸、以近代史迹为特点的国家历史文化名城科技信息、文化教育为主的区域性服务中心,天津北方经济中心的确立 外
5、来人口导入必将成为发展趋势,1-2、天津,天津作为中国经济增长第三极的地位已然确立,09年天津GDP持续保持16%以上高速稳定增长，位列全国第一； 09年1-10月全市完成固定资产投资近4000亿元，超过08年全年投资总额，位列全国直辖市首位； 09年全市社会消费品零售总额增速持续攀高， 1-10月实现1800亿元，超过08年全年总量； 09年滨海新区将实现GDP4000亿元，将占据天津市整体GDP47%，领先全市各区县。,1-2、天津,对外：海陆空三维一体立体交通网络,公路:形成10条对外运输通道 铁路:加快多条客运专线车站建设 空、港:重点建设码头航道和机场二期扩建,1-3、滨海新区交通体
6、系,对外：海陆空三维一体立体交通网络,对内： 1环11射5横5纵,2010年3月，滨海新区已确定“1环11射5横5纵”交通路网整体规划布局，将力争用3年左右的时间，全面实现畅达滨海的大交通体系建设目标。,滨海新区交通建设全面提速,1-4、滨海新区历史沿革,2005年“加快滨海新区发展”被列入国家“十一五”规划 。 2008年3月13日，国务院批复天津滨海新区综合配套改革试验总体方案，支持天津滨海新区在企业改革、科技体制、涉外经济体制、金融创新、土地管理体制、城乡规划管理体制、农村体制、社会领域、资源节约和环境保护等管理制度以及行政管理体制等十个方面先行试验重大的改革开放措施。 2009年10月
7、26日，经国务院同意，国家发改委批复了天津滨海新区综合配套改革试验金融创新专项方案。11月上旬，国务院正式批复同意天津市调整滨海新区行政区划的消息公布，同意撤销天津市塘沽区、汉沽区、大港区，设立天津市滨海新区，以原塘沽区、汉沽区、大港区的行政区域为滨海新区的行政区域，这标志着滨海新区行政管理体制改革全面启动。,天津滨海新区“三区合一”已然成为副省级城市,滨海新区2009版功能布局,一核双港、九区支撑、龙头带动,1-4、滨海新区历史沿革,“一核”指滨海新区商务商业核心区，由于家堡金融商务区、响螺湾商务区、开发区商务及生活区、解放路和天碱商业区、蓝鲸岛生态区等组成。 “双港”指天津港的北港区和南港
8、区。 “九区支撑”指通过滨海新区九个功能区的产业布局调整、空间整合，打造航空航天、石油化工、装备制造、电子信息、生物制药、新能源新材料、轻工纺织、国防科技等8大支柱产业，形成产业特色突出、要素高度集聚的功能区，成为高端化、高质化、高新化的产业发展载体，支撑新区发展，发挥对区域的产业引导、技术扩散、功能辐射作用。注：此功能布局为三区合一之前规划，随着滨海开发开放的深入，区域局部出现微调。但是整体功能板块仍然保留或深化。仍有很强的指导意义。,1-4、滨海新区历史沿革,天津滨海新区的2010版新规划：一核三片区,2010年3月，滨海新区核心区、北片区、南片区控制性详细规划正式获滨海新区政府批准通过。
9、至此，除盐田和远期填海等区域，滨海新区已完成全部控规批复。滨海新区2270平方公里的土地上，“一核三片区”的大轮廓已清晰地呈现，同时也为滨海新区勾勒出科学的、可持续发展的城市空间架构。 注：本报告将基本沿用2010版规划展开，部分借鉴此前规划方案。,1-4、滨海新区历史沿革,1-5、滨海新区人口现状及发展,滨海新区人口构成,滨海新区人口规模展望,人口的增长和人口文化素质的提升 为滨海新区的发展提供了契机和动力,截至2008年年底，滨海新区常住人口达到202.88万人，比上年同期增加30.64万人，增长17.8%，新增人口占全市人口增量的50.2%。 2008年滨海新区大专及以上文化程度就业人口
10、占全部就业人口比重为19.7% 2008年，滨海新区单位从业人员达到62.6万人，比2006年年末增加6.5万人,滨海新区2020年人口将达550万人，较2008年增加350万人口，平均每年增加26.6万人。 滨海新区2020年人口密度将由2008年的889人/平方公里，涨到2249人/平方公里。 滨海新区2020年从人口规模上达到深圳特区和浦东新区的规模水平,1-6、滨海新区经济发展,作为整体天津市经济引擎的滨海新区经济增速，近5年间的GDP增速始终维持在20%以上，高出全市平均水平6-7个百分点，2008年增速达到31%增速，约占整个天津市经济总量的半壁江山；同时伴随整个滨海新区国家级开发
11、区地位的确立，固定资产投资增长迅猛，2008年实现固定资产投资1651亿元，占整个天津市固定资产投资的一半左右。 2009年，滨海新区GDP增速继续在全国保持领先，预计完成生产总值3760亿元，增长23.5%，占全市比重约53.7%。滨海新区已成为全市最大的经济增长点和促进区域发展的重要力量。投资5000万元以上的项目375个，总投资5182亿元。滨海新区基础设施建设中重点项目进展顺利，预计将完成投资1150亿元。,滨海新区近年GDP数据统计,1-6、滨海新区经济发展,2009年，新区5000万元以上产业项目有375个，总投资5182亿元。全年有中石化百万吨乙烯、天碱搬迁改造、北疆电厂一期等2
12、58个项目竣工投产。大唐电信、西飞A320机翼、中航直升机基地等156个项目开工建设。储备了陶氏化学、中兴能源天津产业基地等160多个重大产业项目。 2010年，新区共安排投资5000万元以上项目571个，总投资7800亿。年内要确保新一代运载火箭、直升机总成基地、西飞机翼组装等280个项目竣工投产；造修船基地、太原重工、千万亿次高性能计算机、中俄大炼油等200个项目加快建设；新引进1000万美元以上项目200个，5000万美元以上项目100个，储备项目达到500个。,重大项目带动，滨海产业结构调整迈向高端,1-6、滨海新区经济发展,从2008年起，滨海启动实施了基础设施和环境建设三年规划，重
13、点推进道路交通、水资源、能源、环境整治四大系统工程，共300多个项目，总投资3200亿元。 2008年开工建设了66个项目，完成投资460亿元； 2009年新建续建了93个项目，投入1150亿元; 2010年，滨海新区将实施6大类100项基础设施和环境建设工程，计划投资1300亿元。,加快基础设施建设，2010年六大项100个项目,于家堡12个项目同时启动,1-6、滨海新区经济发展,随着滨海新区进入由点到面、由局部到整体全面开发建设的新阶段，为进一步加快滨海新区开发开放进程，滨海新区于09年9月部署实施“十大战役”，力争形成建设新高潮，成为滨海新区新的经济增长点。据初步估算，“十大战役”总投资
14、将达到1.5万亿元。,1-7、滨海新区房地产发展概述,随着滨海新区开发步伐加快，众多利好题材涌现，导致区域房地产市场表现出相对天津市区的独立性，尤其在三区合并以后，滨海市场的量价都有了跳跃式的拉升。诸多板块形成了较强的置业需求，如此形成09年度房地产市场的火爆形式,在核心区处于供不应求的态势。 但实质性的利好短期很难呈现，在题材释放以后，2010年市场面临一定考验。此外北塘和生态城的启动会使新增供应量有很大的提升，如果没有大量拆迁和投资需求的拉动，滨海市场有短期内将保持平稳态势。 区域内各版块发展不均衡，尤其是核心区和南北两区存在较大的发展差异。 后续竞争较为激烈，住宅建设方面区域供应量集中爆
15、发，未来有一定的出货压力；商业地产尤其是酒店式公寓和写字楼方面，随着中心商务区集中供应上市，短期内存在较大的竞争。,长期向好，近期或有瓶颈,09年天津土地供应面积为5680万平方米，其中滨海新区为2033万平方米，占据比例的36%，呈现一枝独秀的景象 09年天津共成交土地面积5701万平方米，其中滨海新区成交1890万平方米，占总比的33%，位居榜首，区域优势明显 滨海新区土地供销比为93%，开发商对滨海新区的投资热潮持续升温。,1-8、天津市09年房地产情况,09天津市各行政区土地供销状况,天津市各行政区商品房成交走势,7332,09年天津商品房总成交量为1343万平方米，其中滨海新区成交3
16、37万平方米，占总比例的25%，位居各区首位，领先优势明显 成交单价方面，天津市总体水平为7332元/平米，滨海新区为7133元/平米，略低于平均水准，但滨海核心区成交均价为9638元/平米，高于全市整体水平，未来随着新区发展落实，将有较大的升值空间。,1-8、天津市09年房地产情况,滨海新区09年平均月去化面积28.07万平方米； 自09年8月开始成交均价在平均值之上，目前维持在7500元/平方米以上； 09年滨海新区商品房上市量为420万平米 ， 去化337万平米左右，存量83万平米，按平均去化速度来看，存量消化预计为2.9月。,滨海新区与天津市商品房成交比较,1-9、滨海新区与天津商品房
17、比较,第二部分：区域市场分析,分目录-2,区域市场分析,2-4西部临港高新区,2-3南部石化产业区,2-2北部休闲旅游区,2-1滨海新区核心区,2-1-1 中心商务区 2-1-2 塘沽老城区及开发区 2-1-3 海洋高新区 2-1-4 西部新城区 2-1-5 北塘 2-1-6 核心区其他区域,2-1-1-1 于家堡商务区 2-1-1-2 响螺湾商务区 2-1-1-3 MSD 2-1-1-4 解放路.天碱 2-1-1-5 蓝鲸岛 2-1-1-6 大沽宜居生态居住区,2-2-1 中新生态城 2-2-2 汉沽新城 2-2-3 滨海旅游区 2-2-4 中心渔港,2-3-1 大港城区 2-3-2 大港油
18、田 2-3-3 南港工业区 2-3-4 水库生态区,2-4-1 空港,滨海新区核心区,总面积：规划总用地面积809.9平方公里 四至：北至永定新河南路；西至唐津高速、港塘路、海景大道；南至津晋高速、津港二期；东至大海。 16分区：中心商务商业区、塘沽老城区、开发区建成区、北塘分区、塘沽海洋高新区、塘沽西部新城区、永定新河湿地生态区、北疆港分区、南疆港分区、东疆港分区、保税区分区、散货物流区、发展备用地分区、临港工业区分区、临港产业区分区、塘沽盐场发展区。 产业规划： 核心区为城市、港口的综合功能片区，东部以港口生产功能为主，中部以城市生活功能为主，北部以水库、湿地等生态功能为主，南部为城市发展
19、区,2.1.1 滨海新区核心区,MSD,于家堡,响螺湾,解放路天碱,大沽居住,蓝鲸岛居住,2.1.1 滨海新区核心区,重点板块-核心商务区,西部新城区,海洋高新区,北塘分区,塘沽老城区及开发区建成区,2.1.1 滨海新区核心区,其他重点区域,计划建设时间：10年,于家堡,面积,3.86平方公里，规划总建筑面积950万平方米，含120个地块。,主要功能,市场会展、现代金融、传统金融、教育培训、商业商住。,2.1.1.1 于家堡商务区,于家堡金融区规划设计由SOM、易道、MVA、中建、日建等国际顶级设计团队完成；总体建设分为四期，将用五年时间把起步区（一期）完成，同时建设二期；起步区占地面积1平方
20、公里，规划建筑面积304万平米。2009年要开工起步区的一期工程，总建筑面积120万平米。共12座楼宇，包括行政服务中心、超白金五星级酒店、酒店会议中心、以及9栋国际甲级5A写字楼等；起步区一期9栋写字楼都为金融类写字楼，建筑规划高度从120米、160米、190、到240米梯次增高。,2.1.1.1 于家堡商务区,一期起步区建设,一期起步区总用地101万平方米，建筑总面积304万平方米。共38个地块，包括京津城际于家堡枢纽车站、酒店会议中心、行政服务中心、超白金五星级酒店、滨河公园、中央大道以及其他办公、商住等建设项目。 现阶段起步区地块内的“9+3”项目已正式启动，包括9栋写字楼，以及酒店、
21、金融会议、服务中心3栋配套楼宇，总建面176万平方米，预计于2012年底全面竣工。 目前多家投资企业已在起步区内投资选址，合作项目涉及金融租赁、基金投资、期货以及地产开发等多个领域。,2.1.1.1 于家堡商务区,03-15地块 位于新华路与于泉道交口处，拟建一座金融办公塔楼及一座为塔楼配套的综合楼。该工程地下3层，地上43层，是一栋以办公为主，附带商业的超高层建筑，主楼高度190米，总建筑面积161873.8平米，地下设计停车能力453辆。,03-16地块 位于于堡兴路与于泉道交口地块拟建一栋办公楼及两栋附楼。该工程地下3层，地上54层，是一栋以办公为主，附带商业的超高层建筑，主楼高度250
22、米，总建筑面积20万平方米。地下可停放机动车580辆，自行车100辆。主楼包含银行营业厅、会议层、档案楼层、避难层、办公层等。,2.1.1.1 于家堡商务区,03-21地块 位于于堡兴路与友谊道交口，该工程地下3层，地上34层，是一栋以办公为主，附带商业的超高层建筑，主楼高度160米，总建筑面积132900平方米。一、二层是商业，三层是交易厅。地下部分东侧毗邻南北向B2地铁线，南侧毗邻东西向B3地铁线。,03-22地块 该工程地下3层，地上52层，是一栋以办公为主，附带商业的超高层建筑，主楼高度225.75米，总建筑面积199600平米。主楼首层为国际名品旗舰店，二层大部分为办公大堂及大堂附属
23、设施，局部为国际名品旗舰店二层部分。,2.1.1.1 于家堡商务区,03-25地块 该工程由南侧超高层主楼及其附属建筑群组成，该工程地下3层，地上31层，是一栋以办公为主，附带商业的超高层建筑，建筑总高度144.45米。,03-26地块 该工程由办公楼和附楼组成。地下3层，地上38层，是一栋以办公为主，附带商业的超高层建筑，主楼高度176.65米，总建筑面积165448平方米。将在五层设置1000平米的交易大厅。,2.1.1.1 于家堡商务区,03-14地块 地块拟建一座金融办公塔楼及一座为塔楼配套的综合楼。该工程地下3层，地上31层，是一栋以办公为主，附带商业的超高层建筑，主楼高度143米，
24、附楼建筑高度24米，总建筑面积106157平方米。主楼为金融办公楼，综合楼设有交易大厅、办公楼、餐厅、厨房、银行和商业等用房。地下3层，总设计停车位475辆。,03-18地块 位于步行西街西侧端头临近海河处拟建一座金融办公塔楼及一座为塔楼配套的综合楼。该工程地下3层，地上28层，是一栋以办公为主，附带商业的超高层建筑，主楼整体高度130米，附楼高度29.4米，总建筑面积123303.86平米。,2.1.1.1 于家堡商务区,03-20地块 地块拟建一座金融办公塔楼及一座为塔楼配套的综合楼。该工程地下3层，地上32层，是一栋以办公为主，附带商业的超高层建筑，主楼高度148米，附楼建筑高度29.6
25、米，局部36米，总建筑面积138703平方米。主楼为金融办公楼。地下车位450个。,03-04地块 该地块为金融会议酒店，紧邻海河。项目总建筑面积约16万平方米，建筑高度约65米，集合了大会展厅、大宴会厅、大汇报厅等多种城市公共服务功能。与此同时该项目中还设置了酒店和酒店式公寓等区域内部服务功能。项目是海河沿岸极为重要的景观要素。,2.1.1.1 于家堡商务区,03-06地块 地块拟建超五星级酒店，总建筑面积约为12万平方米，告诉211米。建筑塔楼部分是于家堡区域档次最高、服务最齐全的超五星级酒店。项目由美国SOM公司承担建筑设计工作。,03-08地块 该地块为行政服务中心项目，建筑高度约30
26、0米，总建筑面积210929平方米，是起步区9+3地块中高度最高、规模最大的建筑。该项目主要以办公功能为主，于家堡区域的行政服务中心就设置于此。建筑方案由国内著名建筑大师周恺先生完成，造型新颖独特。,2.1.1.1 于家堡商务区,土地现状,2.1.1.1 于家堡商务区,除9+3地块外，一期起步区其余23个地块也已与多家投资企业进行了深入洽商，部分企业已确定了合作事宜，福州宝龙房地产发展有限公司（宝龙城市广场）、建发集团、天津股权交易所等企业已进驻于家堡一期起步区项目。,目前一期尚未深度洽商并确定意向的地块仅三处： 03-22、03-10和03-12地块， 用地属性均为商服用地。拟建业态与“9+
27、3”项目相似。,土地信息,2.1.1.1 于家堡商务区,合作模式,在建设形式上，业主可选择自行建设，或由新金融公司代建。 天津新金融投资有限责任公司是于家堡金融区整体规划、建设和管理的城市运营商。,2.1.1.1 于家堡商务区,响螺湾商务区位于海河南岸，与塘沽外滩公园隔河相望，商务区占地面积1.1平方公里，总建筑面积367万平方米，投资单位35家，投资建设38个项目，项目占地面积62.46万平方米，总投资约300亿元。,2.1.1.2 响螺湾商务区,响螺湾,响螺湾商务区重点建设外省市、央企驻滨海新区的办事机构、集团总部和研发中心，主要功能是商务办公、宾馆酒店、公寓、商业等。年内，响螺湾商务区将
28、加快建设步伐。3年内，除三座超高层建筑外，80%的项目将建成并投入使用。其中，极地海洋世界等3个项目将在年内投用。,2.1.1.2 响螺湾商务区,响螺湾,中钢大厦,中华文化馆,深福保- 金唐大厦,旷 世 国 际,富 力 摩 根,和利丰,浙商 大厦,中航技,八闽大厦,陕西大厦,王相 大厦,大连丰盈 大厦,华贸 中心,滨海国 贸大厦,江西 大厦,鑫城 大厦,东方新 世纪广场,云滨大厦,盘锦和兴 大厦,中船重工 大厦,环渤海国际 金融中心,内蒙古 大厦,温州大厦,河南大厦,中庭绿化,天齐国 际广场,中国商会 大厦,燕赵大厦,碧桂园 德域 大厦,辽宁会 馆大厦,大连海昌,邯郸 大厦,中庭绿化,未知 项
29、目,变电站,凤凰国际会议中心,极地海洋世界,月亮岛,海纳国际,国泰大厦,比克 大厦,中海外,2.1.1.2 响螺湾商务区,2.1.1.2 响螺湾商务区,响螺湾目前有21个项目开工在建 其中：旷世国际主体封顶； 中船重工大厦、燕赵大厦施工至地面10层以上； 天津金唐大厦、王相大厦、滨海国贸中心大厦、温州大厦、凤凰国际会议中心已施工至正负零； 内蒙古奈伦大厦即将出正负零； 其它开工项目均至开槽或打桩阶段。,现状一览,温州大厦,华贸中心,旷世国际,和利丰（中惠熙元）大厦,响螺湾2010年年内主要项目,内蒙古大厦,海昌大厦,滨海国贸中心,云滨大厦,2.1.1.2 响螺湾商务区,响螺湾2010年主要项目
30、入市时间,2.1.1.2 响螺湾商务区,类型：普通住宅,写字楼,商铺,酒店式公寓,框架高 最新动态： 一期已售罄。二期主推50-73平米户型，均价10000元/平米起，精装修，4月初开盘，现排号阶段，带银行卡不低于2万可排号。2011年底入住。 5A写字楼主推122-240平方米，均价10000元/平米。国际主题商街主推94-675平米，价格区间暂估22000-30000元/平米。,滨海浙商大厦,响螺湾在售项目,2.1.1.2 响螺湾商务区,旷世国际,物业类别 住宅、酒店式公寓、写字楼、综合体 物业地址 旷世国际位于滨海新区滨海新区响螺湾商务区A06 A08 容 积 率 6.50 绿 化 率
31、25% 开 发 商 五矿置业（天津）滨海新区有限公司 总建筑面积:181157平方米 最新动态 项目预计2010年3月开盘，酒店式公寓起价：12000元/平米；写字楼起价：11000元/平米（以整层销售为主）；soho起价10000元/平米；商铺起价：25000元/平方米。其中酒店式公寓4-12层，约272余套，12层以上为SOHO产品，约160余套，其中400平米左右产品约30套，另一幢为写字楼，约200余套。,2.1.1.2 响螺湾商务区,泰达MSD位于开发区第二大街南北两侧，以百米绿化带为横轴，以金融街、投资服务中心至市民广场为纵轴，面积约1平方公里， MSD项目分为核心区和拓展区承担了
32、开发区最核心的商务办公、商业服务功能，旨在为全球金融机构及总部经济等高端服务业提供国际化的发展平台。,2.1.1.3 泰达MSD,泰达MSD,MSD项目分为核心区和拓展区，其中，核心区为国际甲级写字楼及配套商业，只租不售；拓展区为甲级写字楼及配套商业，招商保持灵活性，部分可定制或定向销售。项目分A、B、C、D、E、F、G、H、I等9个区域建设，建筑面积超过百万平方米。,2.1.1.3 泰达MSD,2.1.1.3 泰达MSD,总建筑面积约： 50万 为区域内顶级商务综合体 5A写字楼标准配置 超大平层面积,A、B区(核心区）,泰达MSD概览,2.1.1.3 泰达MSD,C区（核心区）,2.1.1
33、.3 泰达MSD,总建筑面积 约 60万 整层整栋销售/定制，吸引总部企业或大型机构进驻,E区 I区 （拓展区）,2.1.1.3 泰达MSD,MSD项目分为核心区和拓展区，其中，核心区为国际甲级写字楼及配套商业，只租不售；拓展区为甲级写字楼及配套商业，招商保持灵活性，部分可定制或定向销售。,合作方式,2.1.1.3 泰达MSD,MSD区域中的高端产品,项目核心优势简介： 位置优势：处于天津开发区MSD核心区滨海最贵的一平方英里，这里配有24万平米市中央绿地，34万平米世界级商业旗舰街区，207万平米5A级国际商务群，还有高达350米的天津新高地表建筑；这里有歌剧院、博物馆、会展中心，周边型酒店
34、环顾。 奢华空间设计：17%的建筑密度却有着65%的绿化率；3.6米层高；5.9米宽厅；6.3米高厅；7.2米双层通高私家电梯厅；三梯一豪宅、一层一王国。 产品设计方面尽显优异及创新：空中花园；双主卧套房；独立中西厨房；私家高厅沙龙；顶峰露台；私家摩天泳池（部分预留桑拿房、健身房）。 顶级服务商：被誉为建筑界的“IBM”美国SOM跨中国区唯一住宅作品；全球物业服务商领袖英国第一太平戴维斯滨海新区唯一全权服务豪宅。,行业市场分析万通华府,2.1.1.3 泰达MSD,定位：解放路和天碱商业区依托解放路商业步行街的基础优势，发展大型综合超市和大型购物中心，满足国际人士的消费需求。规划总面积：3.54
35、平方公里规划常住人口：5.5万人。功能：天津碱厂整体搬迁后，结合京津城际主站等综合交通枢纽，建设配套完善、交通便捷、生态宜居的国际化居住社区。,2.1.1.4 解放路和天碱商业区,解放路和天碱商业区,蓝鲸岛生态区，是中心商务区5大构成板块之一，位于于家堡金融区的东面，四面环水，外形酷似一条巨大的蓝鲸。项目规划由生态公园区、国宾馆区、CEO官邸、康体健身会所等组成。将打造成一个生态环境友好、参与性强、人与自然和谐共生、经济合理、在环境、社会、经济角度都可持续发展的重要城市开放空间 。蓝鲸岛国际社区面积约140万平方米，主要发展休闲、娱乐、文体产业，兴建高档住宅，成为功能齐全的涉外住宅区。,2.1
36、.1.5 蓝鲸岛,蓝鲸岛生态区,区域市场研究,2.1.1.6 大沽宜居生态居住区,作为滨海新区中心商务区的重要组成部分，大沽宜居生态区2009年完成控规详规、城市设计和导则编制工作。推进以道路、排水为重点的基础设施建设，滨河西路等11条道路年底前完工，实现区域道路互联互通，完成场地平整，搞好生态绿化。,2.1.1.6 大沽宜居生态居住区,大沽生态居住区,塘沽城区包括塘沽老城区及开发区生活区，规划占地面积大约53平方公里。具体为，北至泰达大街，第五大街；东至临海路，海滨大道，海东路；南至津沽一线，西至河南路，车站北路。,2.1.2 塘沽老城及开发区,塘沽老城区及开发区,开发区总面积33平方公里，
37、其中25平方公里为工业区， 8平方公里为生活金融商贸区。目前已经发展成为滨海新区重要的制造业产业区、中心商务商业区，成为中国北方加工制造中心、中国最受赞赏的工业新城区。成为滨海新区的核心区，高素质成熟区域。,2.1.2 塘沽老城及开发区,塘沽老城区以及天津经济技术开发区，是滨海核心区域内发展较早、目前发展相对成熟的板块。从地理位置的角度来看塘沽区与开发区，两区所处位置基本相同，并无太大优劣，但从区域发展的角度来看相差的幅度会大的多。塘沽老城区，从生活配套建设上来讲，老城区相对成熟，著名的洋货市场、金街等商业配套都集中在此地。塘沽老城区，从城市规划以及发展上，阻隔性的问题会多一些，因为在做城市规
38、划上考虑的因素，要比一个未开垦的区域考虑的因素要多，而且老城区在改造上牵扯以及考虑的问题会很多，这些因素会阻碍区域发展。,2.1.2 塘沽老城及开发区,12万平方米滨海湖、6万平米泰达足球场、9万平米体育休闲公园、10万平米泰达时尚购物广场、9万平米天津滨海国际会展中心 . 在城市基础配套建设上，开发区与塘沽区截然不同，良好的区域环境适合现代人居的规划，交通道路的合理布局，为开发区加了很多分，同样投资者也是看好开发区的优势，在开发区购房投资。,2.1.2 塘沽老城及开发区,老城区及开发区项目分布示意图,目前，滨海新区核心区高层项目多分布在塘沽和开发区外扩区域； 随交通路网的完善，滨海新区外扩速
39、度加快，部分原属边缘地区项目发展迅速。,2.1.2 塘沽老城及开发区,老城区及开发区主要高层住宅项目成交售价比较,通过图表可以看出滨海核心区的高层住宅的均价在8000-10000元/平米之间,2.1.2 塘沽老城及开发区,通过图表可以看出滨海核心区的洋房、别墅类产品单价跨度较大，主要集中在1000020000元/平米之间,老城区及开发区主要洋房、别墅项目成交售价比较,2.1.2 塘沽老城及开发区,老城区及开发区2010年住宅用地增量情况汇总（出让）,2.1.2 塘沽老城及开发区,老城区及开发区2010年住宅用地增量情况汇总（成交）,2.1.2 塘沽老城及开发区,09-1,09-2,09-3,0
40、9-4,10-1,10-2,10-3,10-4,11-1,11-2,11-3,11-4,季度,万通新城国际,公园六号,滨海湖,天保金海岸,清谷,万科滨海新城,津滨滨海国际,弘泽城,1.2万,4.69万,0.85万,5.4万,0.13万,3.2万,19.1万,滨海核心区 居住产品市场升温,居住产品集中放量 成为置业投资关注热点,持续放量 竞争日趋激烈,万通华府,首创国际,48万,5万,20.4万,2010年度老城区及开发区主要住宅项目供应量分析,2.1.2 塘沽老城及开发区,海洋高新区：中国唯一国家级海洋高新技术产业园区,塘沽海洋高新区是我国迄今为止唯一的国家级海洋高新技术开发区。海洋高新技术开
41、发区位于滨海高新技术产业区的核心地区，规划总面积40平方公里，重点发展电子信息、生物医药、纳米及新材料和民航科技等高新技术产业，成为环渤海区域的自主研发转化、人才和高新技术产业的聚集区。 高新区位于天津滨海新区核心区，东依天津经济技术开发区，西邻天津经济技术开发区西区，北至北环铁路，南接京津塘高速公路,2.1.3 海洋高新区,海洋高新的产业结构分析,海洋高新区目前已开发土地13.72平方公里，建成区面积8.49平方公里，初步形成了“五纵十一横”的路网框架，具备了供电、供热、供气、给水、排水、通讯等较为完备的载体功能。 截止2008年上半年，海洋高新区累计注册企业2068家。其中外商投资企业51
42、7家，吸引了自美国、欧盟、日本、韩国、港台等23个国家和地区的外资进区。已形成海洋产业、新材料产业、油品制造产业、现代机械制造产业，电子信息产业五个优势产业。,海洋高新区五大优势产业,One,新材料产业,电子信息产业,海洋产业,油品制造产业,现代机械制造产业,以中海油服、海油工程、国家海洋信息中心等企业为代表，在海洋石油综合服务研发，海洋石油工程研发、设计和施工，水电工程设计，海洋信息服务等方面达到了国内领先水平。,2.1.3 海洋高新区,典型产业展示,海洋科技商务园,项目预计总投资约26亿元。主要建设科技研发、企业区域总部、商务和配套，顶级五星级酒店、商业和国际公寓，作为项目的产业综合服务配
43、套区，分三期开发建设，预计2011年底竣工。,天津北方黄金珠宝园,项目预计总投资90亿元，总占地面积约157万平方米。建成后基地将成为中国北方黄金珠宝设计研发、加工制造、展示交易、物流配送、会议展览、信息集成等多功能于一体，辐射“三北”地区的黄金珠宝首饰集散地。建成后，园区内众多首饰加工、营销企业，每年将产生千亿元的资金流，带动园区内金融业、居住、酒店、餐饮、休闲娱乐等多领域的纵深发展。届时将创造10万人的就业机会。,2.1.3 海洋高新区,典型产业展示,津秦城际高铁,津秦城际高铁客运专线最大的枢纽站之一滨海新区站现已全面动工，预计2011年即可全面投入使用。届时，该交通枢纽将成天津最大的交通
44、枢纽之一。随着津秦高铁站的建设完工，该区域的立体网状交通体系将进一步完善，塘沽区与天津市区、北京的乘车时间将进一步缩短，对于高新区的发展提供了契机。,中海油服,中海油服投资建设的核心产业园区，先期投资约为35亿元，设备装备部分投资约为185亿元，是中海油服海上油田开采装备制造基地项目的基本建设部分。该基地位于塘沽海洋高新区扩展区，总占地面积达62.18万平方米，计划在三年时间内建成集管理、科研、数据、海上采油装备制造于一体的现代化海上油田开采装备制造中心。该项目是天津第二批20项重大工业项目之一。,2.1.3 海洋高新区,典型产业展示,天津滨海职业学院是一所经天津市政府批准，国家教育部备案的独
45、立设置的国办全日制高等职业技术院校，始建于1958年。学院主动服务于天津滨海新区建设制造与研发转化基地、国际物流中心、国际航运中心、生态宜居新城的功能定位学院现有两个校区，占地1000亩，建筑面积14万平方米，教学、科研、实习、实训、生活、大型体育场馆设施齐备，图书馆藏书30万册，另有电子图书30万册。,天津滨海职业学院院校,2.1.3 海洋高新区,区域房地产发展现状,区域目前处于开发起步阶段，此前房地产开发尤其是住宅领域开发主要集中在起步区，而围绕津秦铁路枢纽站、金海湖周边区域目前住宅等开发尚属空白。 2007年开始，随着滨海新区开发加速，海洋高新区起步区（俗称上北区域）迅速从边缘化地区成为
46、主要的功能板块，区域房地产开发不断升温。目前区域内主要集中万通上北新新家园、融科心贻湾、盛星东海岸等新建住宅项目。随着海洋高新建设加速以及交通条件进一步改善，该区域价值将进一步提升。,2.1.3 海洋高新区,区域代表房地产项目,区域的特殊性造就了区域房地产业蓬勃发展，近几年在诸多利好因素的助推下，两个核心区的房地产市场，出现了量价齐升的态势，在短短的数年内房价翻番，成交量同样逐年递增，市场出现了一派繁荣的景象。滨海新区居住类房地产项目开发持续升温，相对老城区等热点板块，该区域平均价格尚属于滨海新区核心区内相对低谷价格，未来有一定的拉升空间。津秦铁路枢纽2011年建成，将为区域带来重大利好，居住
47、商业需求可能迅速扩大。海洋高新区资深园区产业建设将形成一定的居住、商业消费需求。,2.1.3 海洋高新区,塘沽西部新城：天津农村城市化建设重点区域,塘沽区西部新城起步区是塘沽区农村城市化建设的示范区。西部新城地处塘沽区老城区西部，连接滨海新区与中心城区，是根据生态宜居新城的定位，适应核心区拓展延伸的需要，集大型会展文化产业、商业物流、教育、卫生、水系景观生态宜居等功能于一体的新型卫星城。 目前该区域的建设刚刚起步，功能配套建设相对薄弱。,塘沽西部新城区代表项目 远洋城，占地面积约70万平米，整体规划11个组团，分为10个居住组团及1个配套组团，总建筑面积200万平米。远洋城以配套教育作为卖点，
48、以塘沽一幼、实验小学及塘沽一中为基石建立4万配套教育示范区 ，成为西部新城板块地产项目一直独秀。,2.1.4 西部新城区,北塘开发建设区域总占地面积为13.1平方公里，位于滨海新区的核心地段，北接中新生态城，南通于家堡CBD，横贯生态走廊。 北塘定位 将开发建设成为集会议论坛、旅游度假、购物休闲、餐饮娱乐于一体的新型服务产业聚集区和生态宜居新城区。,北塘区域,2.1.5 北塘区域,北塘区域规划功能主要分为五大区域： 国际会议产业区 北塘小镇区 还迁（生态）居住区 中小企业总部及综合配套区 特色旅游区,2.1.5 北塘区域,国际会议区 位于北塘整体规划区北部，总用地250公顷，由国际会议中心、迎
49、宾馆和配套酒店三个功能部分构成，全部建成后将成为承办诸如达沃斯等高端论坛的滨海新区国际会议中心区域。,2.1.5 北塘区域,位于国际会议区东侧。规划总用地约65公顷，通过炮台、兵营、名人故居、纪念堂等，展现历史文化，突出历史文化特色挖掘、整理、组织民俗活动，展示传统民风和渔业风情。,北塘小镇区,2.1.5 北塘区域,中小企业总部及综合配套区产品规模1000平方米/户3000平方米/户,建筑形式以低层、中小规模为主，以“低强高密”的布局手法形塑类似五大道的城市街区特色。,中小企业总部区,2.1.5 北塘区域,还迁生活区拆迁居民的集中安置区及应对未来服务人口增长的城市生活区，规划总用地约87公顷，建筑体量以多、高层为主。特色旅游区海鲜码头将作为特色旅游区的重头戏，以海鲜特色餐饮为主，并建一批酒店、娱乐等辅助设施。,还迁生活区与特色旅游区,2.1.5 北塘区域,总面积：规划总用地面积490平方公里 四至：西、北至汉沽界，南至永定新河，东至大海 8分区：中新天津生态 城、汉沽新城、海滨旅游区、中心渔港、高新技术产业区、 IT产业园、循环经济区、小城镇分区 产业规划：北片区规划重点功能为生态宜居、旅游休闲。要求调整城市规模，明确新区发展目标，优化空间布局，有序拓展发展空间，按照区域一体化格局，构筑对外交通体系，完善生活服务，建设和谐宜居新区。,
