1、螄肁芄蚇羆莇芀蚇聿膀薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袁肆薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆羁膅芄薅蚁羈膀薄袃膄蕿薃羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈莈蚈螄肁芄蚇羆莇芀蚇聿膀薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袁肆薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆羁膅芄薅蚁羈膀薄袃膄蕿薃羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈莈蚈螄肁芄蚇羆莇芀蚇聿膀薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿
2、袁肆薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆羁膅芄薅蚁羈膀薄袃膄蕿薃羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈莈蚈螄肁芄蚇羆莇芀蚇聿膀薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袁肆薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆羁膅芄薅蚁羈膀薄袃膄蕿薃羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈莈蚈螄肁芄蚇羆莇芀蚇聿膀薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袁肆薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇
3、衿羀荿薆羁膅芄薅蚁羈膀薄袃膄蕿薃羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈莈蚈螄肁芄蚇羆莇芀蚇聿膀薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袁肆薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆羁膅芄薅蚁羈膀薄袃膄蕿薃羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈莈蚈螄肁芄蚇羆莇芀蚇聿膀薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袁肆薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆羁膅芄薅蚁羈膀薄袃膄蕿薃羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈莈蚈螄肁芄蚇
4、羆莇芀蚇聿膀薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袁肆薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆羁膅芄薅蚁羈膀薄袃膄蕿薃羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈莈蚈螄肁芄蚇羆莇芀蚇聿膀薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袁肆薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆羁膅芄薅蚁羈膀薄袃膄蕿薃羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈莈蚈螄肁芄蚇羆莇芀蚇聿膀薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袁肆薇螈
5、羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆羁膅芄薅蚁羈膀薄袃膄蕿薃羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈莈蚈螄肁芄蚇羆莇芀蚇聿膀薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袁肆薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆羁膅芄薅蚁羈膀薄袃膄蕿薃羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈莈蚈螄肁芄蚇羆莇芀蚇聿膀薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袁肆薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆
6、羁膅芄薅蚁羈膀薄袃膄蕿薃羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈莈蚈螄肁芄蚇羆莇芀蚇聿膀薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袁肆薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆羁膅芄薅蚁羈膀薄袃膄蕿薃羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈莈蚈螄肁芄蚇羆莇芀蚇聿膀薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袁肆薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆羁膅芄薅蚁羈膀薄袃膄蕿薃羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈莈蚈螄肁芄蚇羆莇芀蚇
7、聿膀薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袁肆薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆羁膅芄薅蚁羈膀薄袃膄蕿薃羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈莈蚈螄肁芄蚇羆莇芀蚇聿膀薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袁肆薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆羁膅芄薅蚁羈膀薄袃膄蕿薃羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈莈蚈螄肁芄蚇羆莇芀蚇聿膀薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袁肆薇螈羄芁蒃螇
8、肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆羁膅芄薅蚁羈膀薄袃膄蕿薃羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈莈蚈螄肁芄蚇羆莇芀蚇聿膀薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袁肆薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆羁膅芄薅蚁羈膀薄袃膄蕿薃羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈莈蚈螄肁芄蚇羆莇芀蚇聿膀薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袁肆薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆羁膅芄薅
9、蚁羈膀薄袃膄蕿薃羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈莈蚈螄肁芄蚇羆莇芀蚇聿膀薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袁肆薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆羁膅芄薅蚁羈膀薄袃膄蕿薃羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈莈蚈螄肁芄蚇羆莇芀蚇聿膀薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袁肆薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆羁膅芄薅蚁羈膀薄袃膄蕿薃羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈莈蚈螄肁芄蚇羆莇芀蚇聿膀薈蚆
10、螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袁肆薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆羁膅芄薅蚁羈膀薄袃膄蕿薃羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈莈蚈螄肁芄蚇羆莇芀蚇聿膀薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袁肆薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆羁膅芄薅蚁羈膀薄袃膄蕿薃羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈莈蚈螄肁芄蚇羆莇芀蚇聿膀薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袁肆薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆
11、螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆羁膅芄薅蚁羈膀薄袃膄蕿薃羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈莈蚈螄肁芄蚇羆莇芀蚇聿膀薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袁肆薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆羁膅芄薅蚁羈膀薄袃膄蕿薃羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈莈蚈螄肁芄蚇羆莇芀蚇聿膀薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袁肆薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆羁膅芄薅蚁羈膀薄
12、袃膄蕿薃羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈莈蚈螄肁芄蚇羆莇芀蚇聿膀薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袁肆薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆羁膅芄薅蚁羈膀薄袃膄蕿薃羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈莈蚈螄肁芄蚇羆莇芀蚇聿膀薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袁肆薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆羁膅芄薅蚁羈膀薄袃膄蕿薃羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈莈蚈螄肁芄蚇羆莇芀蚇聿膀薈蚆螈羂蒄蚅
13、袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袁肆薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆羁膅芄薅蚁羈膀薄袃膄蕿薃羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈莈蚈螄肁芄蚇羆莇芀蚇聿膀薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袁肆薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆羁膅芄薅蚁羈膀薄袃膄蕿薃羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈莈蚈螄肁芄蚇羆莇芀蚇聿膀薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袁肆薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃
14、袈肂膁蒂羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆羁膅芄薅蚁羈膀薄袃膄蕿薃羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈莈蚈螄肁芄蚇羆莇芀蚇聿膀薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袁肆薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆羁膅芄薅蚁羈膀薄袃膄蕿薃羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈莈蚈螄肁芄蚇羆莇芀蚇聿膀薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袁肆薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆羁膅芄薅蚁羈膀薄袃膄蕿薃
15、羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈莈蚈螄肁芄蚇羆莇芀蚇聿膀薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袁肆薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆羁膅芄薅蚁羈膀薄袃膄蕿薃羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈莈蚈螄肁芄蚇羆莇芀蚇聿膀薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袁肆薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆羁膅芄薅蚁羈膀薄袃膄蕿薃羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈莈蚈螄肁芄蚇羆莇芀蚇聿膀薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄
16、羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袁肆薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆羁膅芄薅蚁羈膀薄袃膄蕿薃羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈莈蚈螄肁芄蚇羆莇芀蚇聿膀薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袁肆薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆羁膅芄薅蚁羈膀薄袃膄蕿薃羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈莈蚈螄肁芄蚇羆莇芀蚇聿膀薈蚆螈羂蒄蚅袁膈莀蚄羃羁芆螃蚃膆膂螂螅罿蒁螁袇膄蒇螁肀羇莃螀蝿芃艿蝿袁肆薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅蒃袈肂膁蒂
17、羀芈薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃薇衿羀荿薆羁膅芄薅蚁羈膀薄袃膄蕿薃羆肆蒅薃肈节莁薂螇肅芇薁袀芀膃蚀羂肃蒂虿蚂芈螀肁膇蒄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁肈膁莅袇肈芃薁螃肇莆莃虿膆肅蕿薅膅膈莂袃膄莀薇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁膂芄蒈羀膁莆蚄袆芀葿蒇螂艿膈蚂蚈袅芁蒅薄袅蒃蚀羃袄膃薃衿袃芅蝿螅袂莇薁蚁袁蒀莄罿袀腿薀袅罿节莂螁罿莄薈蚇羈肄莁蚃羇芆蚆羂羆莈葿袈羅蒀蚅螄羄膀蒇蚀羄节蚃薆肃莅蒆袄肂肄蚁螀肁膇蒄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁肈膁莅袇肈芃薁螃肇莆莃虿膆肅蕿薅膅膈莂袃膄莀薇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁膂芄蒈羀膁莆蚄袆芀葿蒇螂艿膈蚂蚈袅芁蒅薄袅蒃蚀羃袄膃薃衿袃芅蝿螅袂莇薁蚁袁蒀莄罿袀腿薀袅罿节莂螁罿莄薈蚇羈肄莁蚃羇芆蚆羂羆莈葿袈羅
18、蒀蚅螄羄膀蒇蚀羄节蚃薆肃莅蒆袄肂肄蚁螀肁膇蒄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁肈膁莅袇肈芃薁螃肇莆莃虿膆肅蕿薅膅膈莂袃膄莀薇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁膂芄蒈羀膁莆蚄袆芀葿蒇螂艿膈蚂蚈袅芁蒅薄袅蒃蚀羃袄膃薃衿袃芅蝿螅袂莇薁蚁袁蒀莄罿袀腿薀袅罿节莂螁罿莄薈蚇羈肄莁蚃羇芆蚆羂羆莈葿袈羅蒀蚅螄羄膀蒇蚀羄节蚃薆肃莅蒆袄肂肄蚁螀肁膇蒄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁肈膁莅袇肈芃薁螃肇莆莃虿膆肅蕿薅膅膈莂袃膄莀薇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁膂芄蒈羀膁莆蚄袆芀葿蒇螂艿膈蚂蚈袅芁蒅薄袅蒃蚀羃袄膃薃衿袃芅蝿螅袂莇薁蚁袁蒀莄罿袀腿薀袅罿节莂螁罿莄薈蚇羈肄莁蚃羇芆蚆羂羆莈葿袈羅蒀蚅螄羄膀蒇蚀羄节蚃薆肃莅蒆袄肂肄蚁螀肁膇蒄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁肈膁莅袇肈芃薁螃肇莆莃虿膆
19、肅蕿薅膅膈莂袃膄莀薇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁膂芄蒈羀膁莆蚄袆芀葿蒇螂艿膈蚂蚈袅芁蒅薄袅蒃蚀羃袄膃薃衿袃芅蝿螅袂莇薁蚁袁蒀莄罿袀腿薀袅罿节莂螁罿莄薈蚇羈肄莁蚃羇芆蚆羂羆莈葿袈羅蒀蚅螄羄膀蒇蚀羄节蚃薆肃莅蒆袄肂肄蚁螀肁膇蒄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁肈膁莅袇肈芃薁螃肇莆莃虿膆肅蕿薅膅膈莂袃膄莀薇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁膂芄蒈羀膁莆蚄袆芀葿蒇螂艿膈蚂蚈袅芁蒅薄袅蒃蚀羃袄膃薃衿袃芅蝿螅袂莇薁蚁袁蒀莄罿袀腿薀袅罿节莂螁罿莄薈蚇羈肄莁蚃羇芆蚆羂羆莈葿袈羅蒀蚅螄羄膀蒇蚀羄节蚃薆肃莅蒆袄肂肄蚁螀肁膇蒄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁肈膁莅袇肈芃薁螃肇莆莃虿膆肅蕿薅膅膈莂袃膄莀薇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁膂芄蒈羀膁莆蚄袆芀葿蒇螂艿膈蚂蚈袅芁蒅薄袅蒃蚀羃袄
20、膃薃衿袃芅蝿螅袂莇薁蚁袁蒀莄罿袀腿薀袅罿节莂螁罿莄薈蚇羈肄莁蚃羇芆蚆羂羆莈葿袈羅蒀蚅螄羄膀蒇蚀羄节蚃薆肃莅蒆袄肂肄蚁螀肁膇蒄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁肈膁莅袇肈芃薁螃肇莆莃虿膆肅蕿薅膅膈莂袃膄莀薇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁膂芄蒈羀膁莆蚄袆芀葿蒇螂艿膈蚂蚈袅芁蒅薄袅蒃蚀羃袄膃薃衿袃芅蝿螅袂莇薁蚁袁蒀莄罿袀腿薀袅罿节莂螁罿莄薈蚇羈肄莁蚃羇芆蚆羂羆莈葿袈羅蒀蚅螄羄膀蒇蚀羄节蚃薆肃莅蒆袄肂肄蚁螀肁膇蒄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁肈膁莅袇肈芃薁螃肇莆莃虿膆肅蕿薅膅膈莂袃膄莀薇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁膂芄蒈羀膁莆蚄袆芀葿蒇螂艿膈蚂蚈袅芁蒅薄袅蒃蚀羃袄膃薃衿袃芅蝿螅袂莇薁蚁袁蒀莄罿袀腿薀袅罿节莂螁罿莄薈蚇羈肄莁蚃羇芆蚆羂羆莈葿袈羅蒀蚅螄羄
21、膀蒇蚀羄节蚃薆肃莅蒆袄肂肄蚁螀肁膇蒄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁肈膁莅袇肈芃薁螃肇莆莃虿膆肅蕿薅膅膈莂袃膄莀薇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁膂芄蒈羀膁莆蚄袆芀葿蒇螂艿膈蚂蚈袅芁蒅薄袅蒃蚀羃袄膃薃衿袃芅蝿螅袂莇薁蚁袁蒀莄罿袀腿薀袅罿节莂螁罿莄薈蚇羈肄莁蚃羇芆蚆羂羆莈葿袈羅蒀蚅螄羄膀蒇蚀羄节蚃薆肃莅蒆袄肂肄蚁螀肁膇蒄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁肈膁莅袇肈芃薁螃肇莆莃虿膆肅蕿薅膅膈莂袃膄莀薇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁膂芄蒈羀膁莆蚄袆芀葿蒇螂艿膈蚂蚈袅芁蒅薄袅蒃蚀羃袄膃薃衿袃芅蝿螅袂莇薁蚁袁蒀莄罿袀腿薀袅罿节莂螁罿莄薈蚇羈肄莁蚃羇芆蚆羂羆莈葿袈羅蒀蚅螄羄膀蒇蚀羄节蚃薆肃莅蒆袄肂肄蚁螀肁膇蒄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁肈膁莅袇肈芃薁螃肇莆莃虿膆肅蕿薅膅
22、膈莂袃膄莀薇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁膂芄蒈羀膁莆蚄袆芀葿蒇螂艿膈蚂蚈袅芁蒅薄袅蒃蚀羃袄膃薃衿袃芅蝿螅袂莇薁蚁袁蒀莄罿袀腿薀袅罿节莂螁罿莄薈蚇羈肄莁蚃羇芆蚆羂羆莈葿袈羅蒀蚅螄羄膀蒇蚀羄节蚃薆肃莅蒆袄肂肄蚁螀肁膇蒄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁肈膁莅袇肈芃薁螃肇莆莃虿膆肅蕿薅膅膈莂袃膄莀薇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁膂芄蒈羀膁莆蚄袆芀葿蒇螂艿膈蚂蚈袅芁蒅薄袅蒃蚀羃袄膃薃衿袃芅蝿螅袂莇薁蚁袁蒀莄罿袀腿薀袅罿节莂螁罿莄薈蚇羈肄莁蚃羇芆蚆羂羆莈葿袈羅蒀蚅螄羄膀蒇蚀羄节蚃薆肃莅蒆袄肂肄蚁螀肁膇蒄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁肈膁莅袇肈芃薁螃肇莆莃虿膆肅蕿薅膅膈莂袃膄莀薇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁膂芄蒈羀膁莆蚄袆芀葿蒇螂艿膈蚂蚈袅芁蒅薄袅蒃蚀羃袄膃薃衿袃
23、芅蝿螅袂莇薁蚁袁蒀莄罿袀腿薀袅罿节莂螁罿莄薈蚇羈肄莁蚃羇芆蚆羂羆莈葿袈羅蒀蚅螄羄膀蒇蚀羄节蚃薆肃莅蒆袄肂肄蚁螀肁膇蒄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁肈膁莅袇肈芃薁螃肇莆莃虿膆肅蕿薅膅膈莂袃膄莀薇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁膂芄蒈羀膁莆蚄袆芀葿蒇螂艿膈蚂蚈袅芁蒅薄袅蒃蚀羃袄膃薃衿袃芅蝿螅袂莇薁蚁袁蒀莄罿袀腿薀袅罿节莂螁罿莄薈蚇羈肄莁蚃羇芆蚆羂羆莈葿袈羅蒀蚅螄羄膀蒇蚀羄节蚃薆肃莅蒆袄肂肄蚁螀肁膇蒄螆肀荿蝿蚂聿蒁薂羁肈膁莅袇肈芃薁螃肇莆莃虿膆肅蕿薅膅膈莂袃膄莀薇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蚁膂芄蒈羀膁莆蚄袆芀葿蒇螂艿膈蚂蚈袅芁蒅薄袅蒃蚀羃袄膃薃衿袃芅蝿螅袂莇薁蚁袁蒀莄罿袀腿薀袅罿节莂螁罿莄薈蚇羈肄莁蚃羇芆蚆羂羆莈葿袈羅蒀蚅螄羄膀蒇蚀
24、巨星集团（沈阳）创业基地建设项目可行性分析报告2沈阳妙盛置业有限公司2010 年 5 月 29 日目 录第一章 总论. 4第一节 项目概况 . 4第二节 项目建设单位基本情况 . . 4第三节 可行性研究的依据和原则 7第四节 主要技术经济指标 8第五节 可行性研究结论. 8第二章 项目建设的目的及必要性 9第一节 项目选址 9第二节 项目建设的目的和必要性 . 10第三节 项目建设的优势分析 .11第三章 项目兴建成功的保障和租售率预测 . 12第 3 页 共 27 页第一节 项目成功的保障和措施 12第二节 市场预测 13第四章 建设地点及建设条件 . 14第一节 市政配套设施 . 14第
25、五章 建设规模及建设进度计划 . 15第一节 建设规模 . 15第二节 建设进度计划 . 15第六章 主要专业技术方案 16第一节 总平面布置 16第二节 建筑结构 16第三节 给排水工程 16第四节 电气及通讯工程 17第七章 环境保护与节能 18第一节 环境保护 18第二节 节能 . 18第八章 物业管理 . 19第九章 投资估算及资金筹措 20第一节 投资估算 . 20第二节 资金筹措 21第十章 经济效益估算及财务评析 . 22第一节 产品成本估算. . 22第二节 销售收入估算 24第十一章 社会效益分析 254第一章 总 论为重振老东北工业雄风，带动机械、IT 信息、环保及相关行业
26、发展，长沙巨星轻质建材股份公司拟在沈阳市蒲河新城建立沈阳巨星科技创业工业园，现通过对该项目的市场情况及所在地区的环境、交通、电力、给排水、通讯等条件进行调查，收集有关基础资料，在认真调查和分析资料的基础上编制了巨星（沈阳）创业基地建设项目可行性研究报告第一节 项目概述一、项目总体情况1、项目名称：巨星（沈阳）创业基地 （公司名称：沈阳妙盛置业有限公司）第 5 页 共 27 页2、项目内容：孵化器工业、办公楼及标准化厂房及配套设施3、项目情况：项目宗地位于沈阳市沈北新区道义，蒲昌路以北，陵园北街以东，蒲城路以南。项目占地面积为 236 亩，总建筑面积为 50 万平米，分期摘牌，一期已摘牌土地 1
27、00 亩，总建筑面积 m2，其中厂房 76032m2，办公用房 m2，二期摘牌为明年 1 月份，项目总投资 7 亿元，工程预计 48 个月全部竣工（不含前期工作） 。本项目建设对于促进辽宁省机械、建材、IT 信息、环保及有关辅材等行业的发展，特别是沈北新区的经济发展和满足科技型中小企业的要求，减轻环境污染等方面都具有十分重要的现实意义和社会效益。第二节 项目建设单位基本情况巨星集团辖有巨星股份、华廷筑邦、巨星建设、金纳尔、沈阳妙盛置业、沈阳华廷、汇智（集团）投资等七大体系十多家独立法人企业，巨星股份是国家级重点高新技术企业，国家 863 高新技术项目基地，国家产品行业标准主编单位，专业从事建筑
28、新结构、新材料研究开发与推广应用，是中国空心结构成孔芯模领域的领袖企业。邱则有先生申请发明专利五千多项，是中国发明专利第一人。巨星股份多项产品和技术列入国家 863 计划、国家重点火炬计划和国家高新技术产业化示范工程。通过了 ISO14001 环境管理体系认证，还是中国空心楼盖行业里唯一一家通过 ISO9001 国际质量体系认证的单位。巨星股份（长沙巨星轻质建材股份有限公司）已建立起科学高效的现代管理体系，下辖的“巨星结构新技术研究中心” 、28 个下属公司和驻外办事处等分支机构，以及工程、设计、业务、企划和知识产权等技术与市场核心部门，可以为客户提供优质全面服务。6巨星股份在长沙先导区、长沙
29、国家高新技术开发区、娄底经济开发区等地建立了现代化的生产和科研基地。巨星股份博士后科研工作站是目前中国唯一专业从事空心结构和新材料研究的博士后科研和人才培养机构。湖南省现浇混凝土空心楼盖工程中心是中国唯一省级专业工程中心。沈阳妙盛置业有限公司成立于 2010 年 4 月，注册资金 800 万元，法人代表蒋棠，公司注册地址位于沈阳市沈北新区道义开发区宏业街 30-1 号，占地面积为 100 亩，总投资额 3 亿元人民币，被沈北新区列为 2010 年十大重点项目，专业从事科技孵化器及标准化厂房的高科技企业公司。其具体表现为以下几个方面：1、科研方面公司已申报“十一五”国家科技支撑计划重点项目“环境
30、友好型建筑材料与产品研究开发”课题、湖南省 2006 年度产业技术成果转化项目、国家建设部建设行业科技成果 5 项评估，建设部科技示范工程等。 2007 年获得长沙市科技技术进步奖一等奖，2008 年创建长沙市空心楼盖工程技术研究中心，2009 创建湖南省现浇砼空心楼盖工程技术研究中心，2009 年获得湖南省科学技术发明奖二等奖，2010 获得湖南省科学技术发明奖一等奖。每年投入的研究经费 500 万元以上，专项用于项目开发、实验、无梁楼盖工程技术研究中心前期筹建、科技成果鉴定、申报科技奖励等。2、营销方面公司已在北京、上海等地建立 20 多个分、子公司；全国各地十余个的生产基地，GBF 高强
31、薄壁管理生产线年产达 300 万米、模壳材料生产线年产 150万平方米；20000 多平方米的 GBF 产业研发中心向全国各地相关企业、高等第 7 页 共 27 页院校、研究设计单位提供开发式服务；为实施国家 863 计划及地方科技计划成果的转化，提供开放式服务。3、制造方面公司的产品和技术已在北京、天津、上海、深圳、南京、武汉、广州、乌鲁木齐以及湖北、云南、四川、山东等 25 省市成功推广应用 6000 多万平方米，更有一些具有标志性的工程：最高建筑湖南国际金融大厦 45 层最大跨度建筑财政部烟台培训中心 25m27m最大柱网建筑温州市国际会展中心 20m20m国内重要建筑北京海淀体育中心（
32、 21 届世界大学生运动会场所）南京国际商城（34、38 层双塔楼）广东省人民政府办公楼长沙通程麓山商业广场 6.8 万湖南省建委综合楼 25 层奥运配套工程北京中国科学技术馆在省市和高新区政府的大力支持下，巨星公司进一步扩大生产规模，提高制造水平，为提升巨星的制造核心竞争力打下了基础。与此同时，巨星公司进一步强化了质量管理。开展了全面质量管理活动，使质量文化成为公司的第一文化，巨星公司荣获“湖南省产品质量奖” 。第三节 可行性研究的依据和原则一、编制的依据8a、国家有关政策、法规及省、市的有关的文件规定和要求。b、国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数 。c、本单位的有关基础资料：
33、二、编制原则a、按照合理规划的原则，精心设计，力求巨星工业园科学合理、经济实用；b、统一规划，近远期结合，以近期为主，适当超前；c、在降低工程造价的前提下，该工程建筑做到美观大方、协调、合理，具有时代气息，有利环境保护。三、编制采用的标准规范a、 建筑设计防火规范GBJ16-87 （修订本）（97 版）；b、建筑项目环境保护设计规定 （87）国环字 002 号；c、建筑项目（工程）劳动安全卫生监察规定劳动部第 3 号令；d、民用物防雷设计规范GB50057-94四、研究范围依据国家有关法令、政策、规程、规范，结合沈阳地区现状和发展规划，对项目建设的必要性、建设规模、建设条件、市场预测、投资估算
34、、经济效益和社会效益等方面进行研究。第四节 主要技术经济指标主要技术经济指标见表 1-1主要经济技术指标 表 1-1第 9 页 共 27 页序号 项目 单位 指标 序号 项目 单位 指标1 占地面积 亩 100 6 年税收 万元 60002 建筑面积 平方米 7 年净利润 万元 42002.1 厂房 平方米 76032 8 投资利润率 % 152.2 办公用房 平方米 9 投资利税率 % 323 项目总投资 亿元 3 10 建筑密度 % 42.54 建设工期 月 24 11 绿化率 % 215 年产值 万元 42000第五节 可行性研究结论一、巨星工业园中心的建设，符合国家有关发展集约工业、促
35、进城镇建设等方面的政策以及沈阳市对该地的规划要求。二、项目占地面积为 100 亩，总建筑面积 m2，其中厂房 76032m2，办公用房 m2，总投资额 3 亿元，建设工期 24 个月。项目建成投运后可实现年销售收入 42000 万元，年净利润 6000 万元，年上交税金 4200 万元，项目建设能取得较好的经济效益，同时，建成后可为蒲河新城提供较为稳定的财政收入来源及 2000 人的社会就业，具有良好的社会效益。三、该项目建在沈北新区蒲河新城内，长 大 铁 路 、 哈 大 客 专 ， 沈 哈 、 沈环 高 速 公 路 ， 101、 102、 203 国 道 穿 境 而 过 ， 地理位置十分优越
36、，是建设工业园的的理想场地，市场潜力巨大，商机无限。四、该项目建成交付后，能向社会科技创业经营者提供办公、住房等各方面必备的发展条件，这对加快我省科技创新型相关工业的发展具有积极、现实的意义。10五、该项目科技创新型孵化器，在东北三省有较强的辐射能力，巨星公司在综上所述，该项目各方面的条件都已具备，项目实施后具有较好的经济效益和社会效益，诚请区政府和有关职能部门大力支持，使该项目早日建设，发挥效益。第二章 项目建设的目的及必要性第一节 项目选址经过多方案比较，决定巨星工业园选址沈北新区蒲河新城，其主要原因有：一、辽宁省是我国振兴东北工业基地重要的省份，又是一个很有潜力的市场，能够。巨星工业园的
37、建立，对实施振兴东北经济战略，东北地区科技型企业，将会起到很大推动作用。二、沈阳市作为辽宁省会城市，在全国知名度较高，其商品经济和各类市场都比较发达，人流、物流、信息流都比较集中快捷。三、巨星科技工业园选址在江蒲河新城，交通都十分方便。四、沈北新区所在地有系列的优惠政策和建设了比较完善的配套设施，为项目的建设和发展，也为经营户的经营提供了良好的投资和经营环境。第二节 项目建设的目的和必要性从 20 世纪 90 年代开始，我国孵化器事业高速发展，新建的孵化器超过过去 10 年的总和，数量显著增加，孵化能力显著增强，孵化服务质量显著提高，对经济和社会发展的作用显著体现。目前，全国已拥有各类孵化器
38、500 余家，其中经科技部认定的国家级创业中心 137 家、软件园 24 家；经科技部、教第 11 页 共 27 页育部、人事部、国家外专局共同认定的留学人员创业园 21 家；经科技部、教育部共同认定的大学科技园 50 家。“十五” 期间，孵化器使一大批科技型中小企业从无到有，从小到大，实现了超常规发展，极大地提高了我国中小企业的整体素质和质量，已经成为区域科技创新的重要力量、科技成果产业化的重要基地、吸引和集聚科技人才的重要载体和培育中小科技企业的主要力量。2005 年根据对上报的 534 家孵化器的统计，各类孵化器孵化场地总面积达 1969.9 万平方米，正在孵化着 39491 家企业，占
39、全国科技型中小企业数量的 1/3 左右；在孵企业申请专利 17225 项，其中发明专利 6028 项，获批准专利 10926 项，其中发明专利 3949项；在孵企业年技工贸总收入实现 1625.4 亿元，创造直接就业机会 71 万多个；已累计毕业企业 15815 家，已培养出境内外上市公司 50 余家。在此期间，政府引导下的孵化器投资主体多元化形成趋势，涌现出一批适应各类创新创业主体需要、富有特色、形式多样的孵化器；孵化器网络和协会组织向地区、省市等层次纵深发展，专业性研究机构、媒体等行业服务机构破土而出，形成了现代科技服务行业雏形；国际企业孵化器、海外科技创业园为我国中小企业进入国际市场、参
40、与国际竞争提供了新舞台，国际培训、交流日趋活跃，开始进入人才跨国培养、企业跨国孵化、对外输出管理的合作阶段。所以建设沈阳巨星科技工业园项目，具有非常重大的意义。（1）国 务 院 正 式 批 准 的 中 国 第 四 个 新 区 沈 阳 沈 北 新 区 。 沈北新区作为沈阳市的组成部分，通过新城向城市转化，形成服务城市的物质流，带动沈阳周边城市快步走向城市化。可见，大力推进沈北新区的城市化进程，不仅有利于提升整个沈阳市的城市化水平，也有利于东北老工业区的全面振兴。 12（2）项目建成后，能有效地带动餐饮、住宿、文化娱乐、广告、金融等产业的发展，对促进地方经济发展，培育新的经济增长点都将产生积极的影
41、响。第三节 项目建设的优势分析一、成功经验本公司已在长沙高新技术开发区建立 20 亩的巨星创业中心，目前在创业中心的孵化器有华诺科技（诺基亚）、宇清环保，江麓容大，江河机电，鼎汉文化、安迪生物、健诺生物、佳飞科技、拓旗汽车、隆平高科等共计 48 家高科技企业，涉及行业有生物医药产业、IT 信息技术产业、新材料技术产业、机械制造产业、环保节能产业五大产业。2、强大知识产权支撑防生建筑技术 “现浇砼空心无梁楼盖技术”是邱则有先生在国内外率先研制和开发应用成功的拥有全部自主知识产权的技术，并已申报国家专利7000 多项。3、优秀的创业导师团队目前公司创业导师团队人数已达到 30 人，已涉及到机械加工
42、、 IT 信息、环保工程、生物医药工程等行业领域。4、工业地产的集群目前公司的孵化器地产除了长沙高新区巨星创业中心外，在建项目还有宁乡经开区、长沙先导区、长沙高新谷麓谷工业园等，均已完成部分项目投资。巨星（沈阳）创业基地项目是目前东北三省规模最大的整合社会资源的科技创业工业园之一，占地 100 亩，功能齐全，在业界具有强大的竞争力，能凝聚和吸纳大批中小型科技创新型企业进入巨星工业园经营发展。第 13 页 共 27 页第三章 项目兴建成功的保障和租售率预测第一节 项目成功的保障和措施为了使项目建成后达到预期的旺而不衰、盈利丰厚的目标。为此，建设项目应采取如下措施：1、项目建设必须要具有特色。在定
43、位与构思上，要让本项目比其它同类园区具有规模大、功能全、档次高、管理方法与管理手段先进、服务配套、经营环境优越，使引进的经营户能长久经营下去。2、做好广告宣传工作。充分利用具有较大影响的新闻媒体和互联网对巨星工业园进行大力宣传，对提升巨星工业园品牌，扩大巨星工业园的知名度和影响力，让政府和社会共同支持与关心巨星工业园的建设与发展，把巨星工业园建设成为辐射周边省份乃至全国的大型科技创业企业基地。3、提高巨星工业园建设标准。巨星工业园规划格局、建筑群体的设计都必须体现的特点，让人们走进巨星工业园看到设计与建筑风格，就能感受到科技创业工业园的内涵与感染力，给人一种全新的感觉。4、推出自己独特的增值服
44、务。巨星工业园全面引进智能化电子管理系统，建设电子信息交易平台，为广大企业提供科技政策信息及行业信息动态查询，全方位提供等增值服务。5、增强巨星工业园的凝聚力。巨星工业园建设应按照先育市后入市的原则，采取市场政策承诺与预交押金相结合的方式，确保经营者的利益最大化，用科学的管理手段规范皮具工业14园的发展，从而使企业、政府、巨星 工业园工业园联系更紧密，产生强大的凝聚力。确保巨星工业园的持续发展与繁荣。6、沈北新区蒲河新城制定的优惠招商政策和宽松的经营环境，为巨星 工业园的建设和发展提供政策保障。第二节 市场预测一、项目租赁售率预测（1）、有利条件巨星工业园房产租赁有许多有利条件，主要有：a、
45、沈 北 新 区 地 处 沈 阳 市 区 北 郊 ， 位 于 大 连 、 沈 阳 、 长 春 、 哈 尔 滨 “东北 城 市 走 廊 ”中 部 ， 南 靠 沈 阳 市 区 ， 是 连 接 吉 林 、 黑 龙 江 和 内 蒙 古 三 省 区 的黄 金 通 道 和 “东 北 城 市 走 廊 “的 枢 纽 重 地 。 长 大 铁 路 、 哈 大 客 专 ， 沈 哈 、 沈 环高 速 公 路 ， 101、 102、 203 国 道 穿 境 而 过 ， 新 区 距 沈 阳 桃 仙 国 际 机 场 90分 钟 车 程 。 沈 北 新 区 总 面 积 852 平 方 千 米 。 总 人 口 28 万 人 左右
46、，铁路、公路、航空、水运交通都十分方便。人流、物流、信息流都比较集中快捷，因此经营潜力大，极有发展前景，能吸引广大经营者进入；b、沈北新区大力扶持，制定了各种优惠政策，为经营者创造良好宽松的环境；c、巨星工业园 配套设施齐全，管理手段先进，从而可树立科技创业工业园良好形象；d、巨星工业园规模大、档次高，信息技术和智能化管理可向顾客提供全方位，多功能服务，可极大方便各企业主；（2）、租售率第 15 页 共 27 页巨星工业园有 7 万 m2的厂房及 12 万 m2用房，能容纳客户 150 多个企业，因此，创业中心租售率前景十分良好。第四章 建设地点及建设条件第一节 市政配套设施巨星创业（沈阳）工
47、业园，北临蒲城路，东接孝汉南街，南靠蒲昌路，西临陵园北街，总面积 100 亩。市场配套设施易于解决。在市场兴建中，有关部门将根据市、县政府的要求积极配合，迅速解决供电、供水、通讯等设施，使市场建设无后顾之忧。1、道路：巨星工业园 内有 20m 的主干道 2 条，成十字架分布。进入巨星工业园是 30m 宽的陵园北街和蒲昌路，非常方便；2、供电：电力部门提供 10KV 电源，接口在创业中心红线范围内；3、供水：供水部门提供管径为 DN300 的供水管道，接口在创业中心红线范围内；4、排水：下水管径为 800mm 或 1000mm，接口在创业中心红线范围内。5.3 工程地质情况1、根据中国地质裂度区
48、划图（ 1990）勘察场地的地震，基本裂度为VI 度；2、根据水质分析结果，按岩土工程勘察规范（ GB5002194）有关标准测定，场地内地下水对砼无腐蚀性。第五章 建设规模及建设进度计划第一节 建设规模16巨星工业园占地 100 亩，总建筑面积 20 万 m2，其中厂房 7 万 m2，办公用房 13 万 m2。 第二节 建设进度计划本项目建设工期 24 个月，大致安排如下：1、一期为 12 个月科技孵化器 6 万 m2，8 个月完工，同时巨星科技大厦3 万 m2，5 个月完工。2、二期为 12 个月，科技孵化器 6 万 m2，8 个月完工，同时厂房 11 万m2，10 个月完工。2 个月完成
49、配套设备设施，包括绿化，排水等。第六章 专业技术方案第一节 总平面布置巨星工业园占地总面积为 100 亩，长 大 铁 路 、 哈 大 客 专 ， 沈 哈 、 沈 环 高速 公 路 ， 101、 102、 203 国 道 穿 境 而 过 ，交通十分方便。1、根据巨星工业园周边环境的建筑形式， 工业园四周建设办公用房，里面建设厂房，中心留一大型广场，建设少量园区管理和金融机构建筑，视野十分开阔，中心内道路宽敞，适合车辆流动的要求。2、主要建筑物布局本项目共布置厂房 4 栋、办公用房 3 栋。无论在建筑单位面积上还是总体布局上都力求体现现代工业园区的气魄和特点。3、消防第 17 页 共 27 页巨星工业园内设有消防通道，建筑物高不超过 40m，建筑物内设有多处消防栓，厂房内消防水管在房顶上空成网状分布，增设干粉灭器，园区内所有建筑满足消防要求。六、绿化设施巨星工业园四周及房屋、建筑物周围都进行绿化，绿化率预计
