1、1CHINA EHTERPRISE中华企业追求卓越特邀顾问编委会主任编委会副主任编委主编副主编编辑部主任编辑责任编辑制作Specially Invited ConsultantDirector of Editorial BoardDeputy Director of Editorial BoardMember of Editorial BoardEditor in ChiefDeputy Editor in ChiefDirector of Editorial DepartmentEditorResponsible EditorDesign地址电话传真邮编网址AddTelFaxWebsite2
2、2008.6 中华企业叶 辛、桑荣林朱胜杰张景载、孙 勇朱胜杰、张景载、孙 勇、田汉雄、戴智伟、李越峰、郑茂发、刘 宏李越峰王凯红王凯红王凯红、邢明香、周晓波、陈禹臣、钱佩敏、童 立、冯丽霞、徐健伟徐健伟金脉美术设计Xin Ye、 Ronglin SangShengjie ZhuJingzai Zhang、 Yong SunShengjie Zhu、 Jingzai Zhang、 Yong Sun、Hanxiong Tian、 Zhiwei Dai、Yuefeng Li、 Maofa zheng、 Hong LiuYuefeng LiKaihong WangKaihong WangKaihon
3、g Wang、 Mingxiang Xing、 Xiaobo Zhou、Yuchen Chen、 Peimin Qian、 Li Tong、Lixia Feng、 Jianwei XuJianwei XuGMapleDesign上海市华山路 2 号中华企业大厦021-62170088021-2 Huashan Road,Shanghai,200040 PRC(86)21-62170088(86)21-事 物发展，日胜一日。中华企业办刊已 50 余期，走了近 10 年的历程。细细想来，实属不易。小小的一本企业期刊，凝集着领导的期望、员工们的关爱和编辑的辛劳！看似普通无华的薄薄一本，却是企业形象的
4、真实反映、员工文化交流的平台和企业与社会联系的桥梁。沐浴改革开放三十年的春风， 中华企业始终不渝探索着办刊的质量、办刊的影响与效果，乃至于刊物发展的未来。从年初开始，编辑部工作会议、通讯员队伍建设为此作了专题的研究和讨论。更加深入到我们所处的行业，及时传递有关政策法规；更加贴近市场，热心服务于广大客户；更好地展现企业品牌和企业员工形象，加固企业文化发展基石，已成为中华企业今后一个时期办刊的重点。总体上，要求我们的刊物跟随企业的发展而发展，为企业、为员工、为社会服务。要做好这方面工作，必须随时对刊物的栏目、内容和形式作相应的调整，力求做到及时生动、详实贴切、新颖夺目。为此，从本期开始， 刊物篇幅
5、将增加一半，编发时间延续一个月，发行量也将适度增加。古人曰：不慕古，不留今，与时变，与俗化。就是说不要羡慕过去，不拘泥今天，要随着时势的发展而变化，随着风气的改变而变化，才能不断取得成功，这正是此次办刊调整之缘由。至次，刊物要以改革的思路、全新的面貌展现给广大读者，并希望继续得到读者的关心和支持。今美于昨，明日复胜于今日，是事物发展之规律，也是我们寄托中华企业能越办越好的希望！明日复胜于今日3CHINA EHTERPRISE论房价、土地、市场、保障6上海土地稀缺决定供应瓶颈,自住需求支持销售10沪上办公楼市场吸引力较强11未来三五年中国经济形势观察12中华企业收益率稳定增长14反弹的刀子16“
6、中华企业”商标获评上海市著名商标18古北商务新区建议19南郊中华园 22淮海公寓 24酒店管理合同与百货店租赁合同之比较研究 28房地产项目股权转让的法律风险 34个人成长与企业发展 36爱心撒向崇明岛,帮困扶贫建和谐 40窑桥村送来的厚重“礼物” 41巴金最后的签名本 42半岛随笔44念奴娇.汶川五月 48祭 48向雄鹰们敬礼49“平凡”与“平庸”50企业文化决定企业命运 52“高兴”地活着54业界动态资本市场企业天地楼盘荟萃公司论坛文化园地漫谈随笔心灵时窗读书札记6 42008.6 中华企业524816回音壁 读者回馈信息565CHINA EHTERPRISE42222444编者 近期，房
7、地产业内知名人士印坤华先生受邀，亲临古北集团公司，面对中华企业各级领导干部和部分员工，坦率谈了他对当前宏观调控政策、上海房地产市场发展等问题的看法。一向以善谈敢言而著称的印坤华，依旧精神矍铄、侃侃而谈，和其交流，受益匪浅。印 坤华，教授。曾任上海财经大学房产经济研究中心主任， 财经研究所城市研究室主任。现仍担任上海市房地产经济学会副会长、上海市城市经济学会、土地学会和房地产法制研究会理事。在城市经济、房地产经济等领域造诣很深、影响很大。已培养硕士研究生9届，先后主持完成多项国家级和省部级研究课题，出版了各类专著及国外论文 100 多篇。论房价、土地、市场、 保障 业界动态 论房价、土地、市场、
8、保障62008.6 中华企业印坤华教授报告关于房价问题对于土地问题， 行业内一直比较敏感，尤其对于开发商。土地项目的储备，关系到企业发展能否持续后劲，历来为企业经营者所重视。近期，国家做出上市公司不得用募集资金用于购置土地的政策规定。对此，印坤华持鲜明的反对观点。对土地资源的稀缺性、土地价格居高不下等现象，他认为：现在国内 “地王”为什么那么多？分析来看，有三种人拿地的钱最多,本事最大。 第一种是中国垄断行业，如钢铁、粮食、石油等行业。它搞多元化经营，也搞房地产。凡是由中央企业垄断产业的，它赚的钱十有八九用在房地产上。这些单位有钱，所以它要搞房地产，气魄大的很，价再高也能买下，把垄断利润用于搞
9、房地产开发。第二种是其他的上市公司。中国的上市公司处在初期阶段，一般带有融资圈钱的性质。圈钱后买地再进行包装。有土地储备就有了身价，这样就造成了圈钱买地，买地再圈钱的恶性循环。这些钱都是公款，实质也是公款投资、公款消费。第三种是外资。人民币升值，外资涌入炒作很自然，目的很明确，只要有机会就会不顾一切地投入，起到推波助澜的作用。用公款种庄家、种花、种树都是种不好的，谁都可以糟蹋，因为是公款。而我们实行的是关于土地问题公有制，农民对土地没有所有权，只有使用权。凡以公有制为制度的，农业没有一个做得好的。政府现在提出要保护 18 亿亩耕地，但是现在18亿亩中能利用到的9亿亩都不到，原因就是土地不是农民
10、的，种地不赚钱，种粮不赚钱，农民不种了，都进城了。农民现在要赚钱都进城打工，那么农村里留下来的都是老人小孩，由他们来种地，所以他们勉强种到他们的温饱程度就可以了，而剩下的地就不管了，任其荒芜，导致了土地利用率极低，导致土地更加稀缺，农产品价格继续升高。土地征用问题、 土地稀缺问题。我们现在是土地换保障，我认为应改为土地换资本的方法，应以市场价格征收土地。换保障的方法，能够保障几代农民呢？台湾的方法是按市场价格评估后收购土地，现金不够发债券，有利息，好处就是农民换来等额的资本，可以投资别的东西，所以台湾的农民是中产阶级的中坚。债券还可以提前兑现，比如投资高科技，用于子女教育，有利于台湾经济发展和
11、文化水平的提高。不给土地，就是给房产商断血，开发商买地是正常的原料采购，采购原料贷款是正常性的商业行为，政府不应该加以限制。市场上的房价问题， 不仅是政府和百姓所关注的，也是房地产企业一直重视的。因为，百姓要居住，政府要确保房价控制在一个比较适度的范围内；同时，企业要生存和发展，要有盈利，合理的房价是企业利润增长的保证。对此，印坤华认为：造成房价持续高速增长，很重要的一个原因在于，现在政府实行征用补偿，就是政府以低廉的垄断价格收购土地，再以垄断价格卖给发展商，房价涨的原因就是地价在涨。现在要调控的目标有两个，一个是投资过热，另一个是房价长得太快，涨的太高。投资过热说明供给过多，按正常来说，供给
12、多房价就会降下来，但相反，房价也在涨，原因就是我们是公款投资，公款消费，这种投资，在经济上是无效的。无效供给过大，有效供给不足，房价上涨会不受影响。如果是有效供给过大，那么房价就应该跌下来。要降低房价，必须是扩大有效供给，压缩低效供给，抑制投机需求。很多问题并不是房价的问题，房价是个表象，不是本质问题，本质问题是我们的经济体制问题，所以要进行体制改革。2000年，宏观调控针对房价的时候，我们不提打压房价，房价高是说明房子稀缺，我们应该扩大有效供给。上海提出的是，第一抑制投机，在制度上抑制投机，不让一个人同时从几家银行贷款买多套房；第二规范投资，规范的目的还是要投资，经济要提高，还是需要投资。房
13、地产行业这几年确实走上了这样一个误区，认为这几年房价涨得很厉害，老百姓买不起房子都是开发商造成的，这个看法是很片面的，房价上涨过快还得从实质性上作全面的分析才行。、7CHINA EHTERPRISE关于住房保障机制问题构建城市住房保障体制， 是在坚持住房体制改革，努力发展商品房，推进住房市场化的同时，努力建设适应中低收入阶层的经济适用房和积极推进廉租房制度。要实现这样的目标，许多问题需要我们重新加以研究对待。对于这方面，印坤华有着自己的看法：现在又重提以前的观点，比如要使穷人买得起房。在市场经济中，房子是资产，是投资置业行为。穷人买房应该是件非常不容易的事情。因为市场只解决有支付能力的需求，认
14、为开发商有责任让穷人买得起房，只是一相情愿的事情。那么穷人如何解决住房问题？很简单， 穷人的住房应该由社会保障体系来解决。当然，国家主要通过廉租房等方式，解决穷人有房住的问题。中国有个很大的特点，就是南北差异大，对待住房需求认识上存在着差异。南方人历来知道有钱买房，没钱租房；而北方人则认为自己的房子一定要买不可，这个是观念上的区别。一般情况下，买房是要有一定的经济实力才能办得到的，普通人不一定能买得起。过去要住房子，要出订费，就是出钱购买房子的永久使用权，可以自己住，可以转租，也可以继承，没有多少人能买得起房子住的。居民的支付能力是买房的关键，而增加居民的支付能力，目前在中国就是要扩大就业。不
15、就业拿不到工资，买什么房子？买不起房子，难道让政府送？这在我国是做不到的。中国是一个发展中国家，人口众多、资源稀缺、劳动力素质不高。中国没有条件做到政府每家送一套房子。我们搞房改是要解决一个效率及成本问题。 建国初期住房一点也不紧张，到处借得到房子而且便宜。后来却越来越紧张，原因就是计划经济体制造成的结果。长期以来有一个弊病，不怕贫，怕不均。现在，政府在做扩大廉租房制度的事情，我赞同。政府应该从政策、税收等方面，促进这项工作的开展，这对国对民都有好处，也是我国住房保障体制中一项很重要的内容。 82008.6 中华企业业界动态 论房价、土地、市场、保障房地产市场能否真正做到稳步、健康发展，有宏观
16、经济发展的影响、政策的左右、以及供需矛盾等方面的原因。对于买卖商品房、建造廉租房、住房结构合理以及二套房界定等问题，印坤华坦率直言到：中国每过5年左右就会有宏观调控等政策出台，就是要调整经济：基本建设失控、固定资产投机失控、房地产过热等，这都是中国经济体制型弊病所造成的。中国经济体制弊病就是公款投资滥用！这是根本原因。因为投资用的是公款，因此我们就跑步钱进，跑到有了项目，钱就进来了，然后公款消费、公款投资，这种状况影响了我们很多年。典型表现就是政府投资失控。比如政府搞开发区、搞园区，这些项目失控往往很厉害。这种体制型的弊病，一般解决不了。要解决，就要解决体制问题。解决体制问题就要伤胫动骨。中国
17、要有这样一个观念，民富才能国强。把钱乱花乱用，民怎关于市场健康发展问题么富得起来？因此可以看出，我们现在要降低房价，需要扩大有效供给，疏导投机需求，降低成本税费，压缩利润空间。新上任的建设部姜部长就说，解决住房问题不能光是靠市场机制，需要市场体系和社会保障体系分工协作。现在社会上提出，中产阶级也要保障住房，中产阶级应该只能帮助，而不能完全保障，国家财政无法完全保障中产阶层。对于提出的7090政策，我有不同的看法。规定房型是宏观调控？造多大的房子是宏观调控？目前的政策是压缩供给，加重成本，抑制流通，限制消费，我是不赞成的。比如第二套房政策。解决老百姓居住问题，应该是租售并举，难道老百姓只能住不超
18、过90 平方的住房？只能住经济适用房吗？这个是不对的。 现在是商业性贷款，怎么能限制呢，这样直接导致二手房市场不行，间接影响一手房市场。我一套旧房卖掉换一套新房住，这个怎么能算营业呢，怎么能收营业税呢？ 还有契税。解放初期，为了限制买卖才出现了契税，现在是要鼓励私房买卖，显然这个契税就不适用了。对于经济适用房，有一个市场定位错误，要租房的人不给租，要买的人却买不起，住进去的百姓又因为交通等问题造成居住成本提高，当地也不提供就业。这种适用房并不经济。我们是发展中国家，不要去和发达国家相比。有许多事情我们今天还不能做，有可能5年，10年以后可以做，今后我们可以有能力解决贫困人民的居住，进一步帮助一
19、些中产阶级，当然不一定都要买房子，解决住房问题一定要量力而行。我是提倡租屋的，政府回购一批旧的二手房，解决租屋，但我反对大批建造租屋，这样会引起新的社会问题。（注：以上根据印坤华报告录音简要整理，未经本人审核）9CHINA EHTERPRISE5月初，房产销售景气程度有所回升，但2008年至今行业整体的销售难言景气。我们认为，2008年将是房产销售理性调整的一年，但这种调整伴随着重点城市商品房销售波动，各区域市场表现分化，和不同企业销售成绩分化。为了在波动和分化中前瞻把握结构性投资机会，我们改进了交易点评报告的要点：1 从关注成交量为主改为关注成交量和各公司、各楼 102008.6 中华企业盘
20、、各板块销售表现并重；null 2从数据汇总分析为主改为分析成交数据和利用先行指标判断各区域市场变化方向并重。3月以来，我们在一系列数据点评报告中始终对上海市场保持乐观，而上海市场运行也符合预期，和其他城市比较相对景气。2008年4月23日-5月20日，上海商品房日签约面积 7.79 万平方米，比去年同比下降 18.45%。上海土地稀缺决定供应瓶颈，自住需求支持销售业界动态 上海土地稀缺决定供应瓶颈，自住需求支持销售 / 沪上办公楼市场吸引力较强上海一手房日签约面积同比变动资料来源：上海市房屋土地资源管理局null 我们专门考察了最近 1 月以来上海 26 个销售情况最好的楼盘，其中高档住宅(
21、别墅)9个，普通住宅17个。如秀康新城海尚康庭，浦航新城瑞和新苑等大多数热销楼盘均未出现降价促销。由于主城供应十分有限，市场成交以外环外和松江、嘉定等郊县为主。除文翔名苑、鑫都城云天绿洲两个楼盘外，其他楼盘的撤约率都是正常的。我们继续看好上海楼市。从土地供应来看，3 月至今上海没有住宅类用地出让，二季度也不会有大量土地入市，2008年土地供应计划少于2007年实际出让土地面积。 06、 07两年全市主城9区仅有2.3万平米住宅用地出让。我们认为，上海主城区已经是中国拆迁难度最大，土地最为稀缺的地区。尽管年内上海房地产市场需求仍有波动，但上海国际金融中心地位和长三角崛起带来的大量自住需求，必将在
22、中长期带动上海房地产市场繁荣。中信证券分析师王德勇、段海瑞、陈 聪住 商不动产中国总部近日发布的“两岸主要城市不动产投资价值评比”显示，若以租金收益率评比，包括台北、台中、高雄、北京、上海、杭州和广州七大城市在内，高雄的住宅以6.4%的回报率列在首位；上海的办公楼以10.4%的回报率居冠；北京的商铺以9.7%的回报率夺魁，两岸各大城市不动产投资价值可谓各有所长。在办公楼市场中，上海一枝独秀。近年来，沪上甲级办公楼市场一直处于供不应求的状态，租金始终居高不下， 致使投资回报率达10.4%。住商不动产中国总部执行董事林倩认为，上海和北京两地的办公楼市场正蓬勃发展，甲级办公楼和高档住宅的售价差不多，
23、但租金差异却较大。商用房地产的税收标准较住宅要高出不少，因此，如果要投资办公楼等商用房地产，最好能做中长期投资，以免房价的增值部分被税收 “吃掉” 。在住宅市场中，台北均价最高。该报告显示，在两岸七大城市中，台北市以每平方米均价2.45万元位居首位。相比之下，上海由于受到宏砚调控政策的影响，近期房价走势比较平稳，住宅租金回报率没有办公楼地么高，使得住宅市场中长期投资者投资意愿有所下降。鉴于目前中国经济仍处于高速增长期，虽然住宅产品的租金回报率略低，但房价仍长期看好，投资房地产仍具保值增值功能。在商铺市场中，北京涨幅大。由于受到奥运会和国际性连锁商店进驻的利好影响，北京商铺市场租金涨幅惊人，投资
24、回报率达9.7%。受投资者盲目炒作影响，台北市商铺价格节节高升，且转手频繁，但租金却没有相应增长，致使租金回报率节节下滑，部分二级路段店面甚至出现长期“空铺”的现象。摘自地产星空两岸七大城市租金回报率排行显示沪上办公楼市场吸引力较强11CHINA EHTERPRISE 资本市场 未来三五年中国经济形势观察未来20年通胀水平有可能在8-10物价水平到底会达到什么样的高度， 目前还很难说，只能作一个初步推断。比如，从目前到2030 年， 中国将基本上完成工业化，人口还要增加近2亿，按东亚地区发达经济体人均年粮食消费500 公斤的标准计算，到 2030年，中国的粮食总需求量就是7.5亿吨。如果未来2
25、0年中国的粮食总产出量只能达到5.5亿吨，缺口就是2亿吨，相差36。近两年中国谷物和食用植物油进口大约相当于全部国内谷物供给的15，同期粮价年均上涨率在6.5左右，则未来 36的粮食供给缺口就可能导致粮价的年均上涨率上升到 15。而粮价是食品价格的核心，如果粮价年均上涨率达到15的水平，即便食品价格在CPI中的权重会下降，估计被粮价推动的CPl年均上涨率也不会低于3个百分点。与此同时，由于直到目前中国与发达国家的生产要素价格差距仍有20倍，要基本上拉平这个差距， 以年均12的速度计算也要25年。中国生产因素价格的上升，不会全部体现在中国国内的物价上涨，也会体今后3年，根据有关预测新增人口将超过
26、5100万人，年均超过 1700 万人，而“十五”期间（20012005年)的年均新增人口量才刚刚超过800万人，所以未来3年由于人口增长加快，对食品需求的压力也会随之上升，并形成对消费物价上涨的新压力。因此，到 2010 年前后，中国的通胀形势可能是最为严峻的，但 2010 年后则可能会开始趋于缓和。原因之一是，发达国家的金融风暴会趋于平缓，部分冲击期货市场的国际资本会回流到金融市场。原因之二是，到 2010 年后，在新全球化的推动下，中国可能会逐步进入到承接发达国家重加工业产业转移的阶段，在中国的经济增长中，重加工业也会随之成为经济增长的主导。重加工业由于附加值高，有着更大的利润增长空间，
27、从而将为中国企业消未来三五年中国经济形势观察现在人民币汇率的提升，因此，若汇率的年均上升率与国内通胀率持平，国外因素也会对中国的物价上涨形成年均6的推动力。如果是这样，国内外因素所导致的中国在未来20 年内的长期年通胀水平就会在 8-10。未来三五年经济形势最严峻虽然年初以来雪灾因素和翘尾因素对物价上涨影响较大，随着这些因素的消失，物价的急剧上涨势头会减弱，但是在长期因素作用下，物价水平很难回落到5以下，特别是在未来3-5年， 物价年均上涨水平可能会在10上下。作出这个判断主要有三个原因：第一个因素是体制改革所释放的城市经济效率对物价上涨构成的 “对冲” 力量基本释放完了。改革效率的释放在农村
28、改革时期我们就曾经看到过。1978-1984年，在国家基本上没有对农业采取大量投入的背景下，农业产出却出现了前所未有的大增长，这就是体制效率释放的结果。1984年以后，城市体制改革开始启动，人们也在期待着改革效率的释放，但它却迟迟没有出现，主因是改革没有触动到产权这个核心。上世纪90 年代后期，中国的改革开始向产权制度深入，到本轮经济增长中产权构成已经发生了根本性变化。非国有单位的投资已经占到 70以上，在工业生产和出口中则超过了8 0。2003-2007年，总体劳动生产率(实际 GDP劳动者总数)年均提升率高达9 6， 而1979-2002年年均为76。效率的提升使企业在面临上游产品涨价的时
29、候可以有更多的应对空间，即可以通过降低成本来消化涨价因素，而不至于向消费物价传导。此外， 产权制度改革导致财富分配关系也起了变化，收入向少数人集中，从而提升了企业利润，同时压低了工资水平，使消费在总产出中的比重下降。这一方面是压低下游加工产品价格上涨的重要因素，也是企业消化上游产品涨价能力提升的因素。但是， 效率的释放总有尽头，劳动者的工资也不能长期不提升。去年以来工业下游产品也出现了随同上游产品价格上涨的趋势，表现为加工产业的生产者价格指数(PPl)与平均PPI的差距在逐渐缩小。到今年2月份已经相当于总体PPI水平的62，这可能就预示着改革效率已经基本释放完了。因此，接下来的通胀形势可能就是
30、上下游产品同时上涨了。对这个前景我们必须看到，也必须重视。第二个因素是目前美国的金融危机正在演变成一场空前的世界性金融危机。随着发达国家金融市场泡沫的破灭，会有更多的资金冲入期货市场。有人说，世界金融导致的世界性经济衰退会因为消费需求减速而导致大宗产品物价下跌，我看可能并非如此。这是因为，发达国家的金融市场危机越严重，从金融市场转入期货市场的资金可能就会更多。只要从金融市场转移小部分资金，就会导致期货市场价格水平的显著上扬。这就会导致未来3年甚至5年内，中国的输入型通胀更明显。第三个因素是 “十一五” 期间(2006-2010年)是中国人口出生高峰。特别是包括今年在内的122008.6 中华企
31、业长过程中，试问有哪个国家可以长期维持贸易逆差？又有哪个国家可以在本币大幅度升值的情况下贸易顺差也强劲增长？如果既要享受新全球化的好处，又要把通胀率压到3以下，就是要鱼与熊掌兼得，显然很难做到。中国要想得到新全球化的好处，就得忍受较高通胀率的痛苦。这是为新全球化背景下保持较高经济增长率必须支付的代价。第二，由于导致目前通胀的因素中，有许多都不是传统意义上的因素，用传统的办法应对就不会有效。例如在传统宏观经济理论中，对付通胀的主要宏观工具是提升利率，但是对国内而言，加息既不能增加土地供给，也不能抑制人口增长；对国际而言，加息也不能增加世界资源的供给，不能抑制国外金融市场的资本向期货进军，反而会引
32、来更多国际热钱，导致更大的货币投放。因此，用加息来对付通胀就必然会失效。特别是发达国家在金融危机打击下， 经济正在趋于衰退。对中国这样的高度依赖外需的国家来说，更重要的是如何采取刺激措施，保住中国的经济增长速度不要过分下降。如果为了抑制通胀而继续加息，结果可能就是通胀没有压下来，经济增长却因内外因素而下来了，就可能因为政策操作问题而使中国经济陷入“滞胀” 。加息不是好办法， 抑制通胀也不能大量采用行政手段。因为通胀将会是一个长期现象，倘若暂时使用了行政手段而通胀率还是降不下来，行政手段就可能被长期化，从而干扰市场信号，使中国市场化的改革进程发生倒退。第三，如果通胀率已经比较严重，比如超过1 0
33、，开始对经济增长产生明显负面影响，政府还是有必要采取压制通胀率继续提升的措施，重点就是如何割断外部传导通道。最好的方法是在进口环节采取减税和财政补贴措施。2007年中国关税与在进口环节征收的消费税、增值税合计共约 7500亿元， 约占当年进口总值的10， 这个比重已经不低，可以通过对这个比重的调节，以及对部分重要进口资源提供财政补贴来影响和控制国内物价水平。当然， 对减免进口税收和提供财政补贴的进口产品，就必须严格限制乃至禁止这些产品的出口。在进口环节干预物价水平还有一个好处，就是避免了对国内个别产品的价格干预，有利于保护国内市场机制的运行。第四， 反通胀的重点应从抑制平均物价上涨水平，转移到
34、重点保护中、低收入阶层上来。相应地，宏观调控工具的使用，也应从以利率政策为主转向财政补贴政策为主。在收入分配差距不断拉大的背景下，不同收入水平的人对通胀的承受能力不同。如果动用国家财政资源化来自各方面的涨价因素创造新条件。例如，中国目前的工业增加值占工业总产值的比重只有不到30， 但以重加工业为主体的发达国家的制造业，这个比重却高达 45-49。治理通胀的长期对策选择如果导致通胀趋于严重的主因都是长期的 ，那么治理通胀的政策就必须着眼于长期。首先， 必须立足于新全球化时代的新国际背景和中国新发展阶段的国情，重新定义有害通胀率的标准。传统经济理论认为，通胀与通缩都不好，把通胀率控制在年均3左右对
35、经济增长最有利，超过5就会对经济增长产生较大负面影响，但这是对传统经济增长过程而言的。在新全球化时代，许多长期有效的经济规律都已发生了根本改变，例如在传统经济增压低平均物价水平，表面上看是保护了全体居民，实际上在国家财政资源有限的条件下，对中低收入人口的有效保护率就会降低。所以，通胀率在10以下水平的时候， 国家就不应对总体物价水平进行过多干预，而应把重点放到对中低收入人口的保护上。保护的办法， 一个是对低收入人口加大转移支付力度，例如提高最低社会保障线，增加离退休职工养老金，对低收入人口提供物价补贴等；另一个就是提高个人所得税的征收线，这主要是针对中等收入人口的保护而言，例如像一些人所建议的
36、，个税起征点从目前的2000元提高到 5000 元。把繁荣股市作为中期反通胀筹措财政资金的主渠道以上分析说明， 除了在通胀特别严重时应该在进口环节采取抑制通胀的措施外，在一般情况下，应主要通过财政的转移支付功能，对中低收入人口实行补贴和减税。这就需要国家财政体制进行根本性改革，即从目前以流转税为主体的税收体制，向发达国家以所得税、特别是个人所得税为主的体制靠近。但是这个改革会涉及中国的许多深层次问题，不可能在短期内建成并完善。在未来3年， 中国的通胀形势会更加严峻，需要财政立即拿出大笔钱来。比如根据有关方面的年初测算，全年仅按5的物价上涨率考虑，每个城镇居民平均每月受到的物价损失就有50元。
37、但是以目前的物价上涨势头观察，全年 CPI 水平可能会在 8以上，那么每个城镇居民受到的月均物价损失就是80元。如果在4亿城市人口中有30需要政府给予物价补贴，总额就要上千亿元。加之对部分农村低收入人口的补贴，恐怕就得在 2000亿元以上。如果再考虑到提高个人所得税征收线所造成的减税，以及在可能的情况下必须对进口环节实施减税和补贴，政府为反通胀拿出的财政资金可能高达四五千亿元，这就可能超出政府中期内的财政负担能力。政府的财政资源除了依赖经济增长所增加的税收，庞大的国有资产也是一笔巨额财富。根据国资委的数据，到 2006年末， 仅重点国有企业的资产就高达 16 万亿元。如果能够拿出 1/10 在
38、股市变现，已经够政府 5 年左右的反通胀支出，但前提是政府必须创造出保持股市持续繁荣的条件。所以，中国股市的繁荣与中国政府在中期内的反通胀政策能否成功，就有了内在的因果联系。摘自上海社会科学报13CHINA EHTERPRISE中华企业(600675)收益率稳定增长“增持-A” 资本市场 中华企业收益率稳定增长从 2003年开始，公司净资产收益率和销售净利率均呈现逐年上升趋势，毛利率也在之前较高水平之上保持了持续的增长。公司2006年毛利率高达46.23， 远高于行业平均值31.48， 2007年更是达到了60，预计今后几年毛利率仍将维持在 40以上高位。从资产负债率来看，公司 2005-20
39、07 年分别为 66.61、65.76和65.02，处于行业中游，考虑到公司在资本市场中较好的融资能力，偿债能力短期内并无风险，处于可控范围内。从各项盈利指标来看，收益率的稳定上升表明公司的业务发展已经开始良性循环。地产项目盈利前景好公司拥有开发销售项目约230万平方米规划建筑面积 （不包括宝山罗店美兰湖畔雅苑项目），其中住宅项目约 185.3万平方米，商业地产项目 44.2 万平方米。除此之外，公司在上海崇明岛的滩涂改造地占地约310万平米，建筑面积估计在460万平米左右，短期内可能不会产生收益，但从长期看，将增加公司的预期盈利。公司目前230万平米的项目储备可以满足未来4年左右的开发销售，
40、符合公司的发展规划。公司项目主要集中在上海地区，由中高档住宅、商业和配套商品房组成，前者大部分客户贷款数额较少，有着较为扎实的需求，受宏观调控政策的影响较少；而后者受市场调整的影响也不大。1、住宅项目公司的住宅开发销售项目185.3万平方米规划建筑面积，其中，苏州有34.5万平米，剩下的150.6万平米全部在上海城区。在这些项目储备中，古北国际广场、古北西郊国际别墅、苏州太湖古北雅园都是非常畅销、盈利能力高的项目，周浦23号地块项目、浦东新区花木镇三街坊42丘地块则是本次公司配股融资拟投向的项目，盈利也很有保障。周浦23号地块项目。项目总用地面积31.7公顷，预计总投资额为25.5亿元，销售收
41、入34亿元，为公司带来的净利润超过 4.5 亿。浦东新区花木镇3街坊42丘项目。项目占地面积30， 790平方米，预计销售收入19亿元，贡献净利润将超过3亿元。2、拟出售商业地产项目公司商业地产项目储备约44.2万平方米规划建筑面积，其中，万泰大厦、张杨路25号商务大厦和洛克双喜国际大厦都是公司收购的烂尾楼项目，公司前几年已经成功把几家烂尾楼变成了盈利能力较强的项目，2007 年的两次收购价格都低于公众的预期，毛利率较高。而上海国际客运中心142008.6 中华企业则是公司通过帮助上海国际港务集团免费建设国际客运综合大楼和上海国际港务集团办公楼而获得的项目， 成本相当低廉。万泰大厦。该项目预计
42、总投资约为6.4 亿元（包含拍卖价和装修费用）。2008年3月9日，公司公告以8.4亿元的价格将万泰大厦整体转让给上海工业投资(集团)有限公司，在短短一年半的时间里，公司便获得了 2 亿的收益。洛克双喜国际大厦。项目位于上海市宣化路300号，总建筑面积65844.97平方米(不包括第12层，第12层整层于本次拍卖之前已出售)。公司共出资7.62 亿元，意味着公司楼面地价在一万元左右，公司预计售价在25000元以上，毛利率3 7左右。3、出租项目公司出租物业近几年发展迅速，目前已经在出租的项目主要有港泰广场裙楼、中华企业大厦、上海春城商业中心、杭州锦华大酒店等，面积超过了10万平米。随着古北国际
43、花园7楼、古北商务分区9-3地块等项目的竣工，到2009年公司的可出租面积达到32万平米，而公司在未来两三年内租赁收入也会发生跨越式增长，将从去年的 0.8 亿左右猛增到2008 年的 1.7 亿和 2009 年的 4.3 个亿。古北商务分区9-3地块项目。在公司的配股可行性报告中，公司计划古北商务分区9-3地块全部用于出租，预计出租的稳定投资回报率在12。完全建成后，单这一项目每年就能为公司带来将近4亿的租金收入。但是考虑到公司在以前没有保留过商场项目，预计将来会把其中的商场出售，如果出售的话，这一项目又将为公司增加 20 亿以上的营业收入，从而大幅增厚公司 2009 年、2010 年业绩。
44、中华企业大厦。该项目是公司本部所在地。大厦建筑面积31000平米，可出租面积19900平米。该项目的平均租金约5元/日/平米。港泰广场写字楼、裙楼。公司目前拥有的权益面积分别为写字楼1800平米、裙楼8000平米。目前租金约4元/日/平米。投资收益驱动业绩增长在未来3-4年内， 投资收益将成为公司利润的重要组成部分，公司的投资收益主要由股权投资和地产项目投资两部份组成。1、股权投资收益丰厚2007 年报告期内公司出售了大部分法人股，共实现投资收益 41331 万元。截至2007 年12 月 30 日，公司只剩下豫园商城的308万股以及少量爱建股份和交通银行的股份，公司极有可能也会在2008年内
45、减持完毕，预计此项目总共为公司 2008 年带来 7000 万左右的投资收益。公司还分别持有国泰君安证券股份有限公司0.194%和申银万国证券股份有限公司0.252%的股权，2007年两家公司的每股收益分别为1.62和0.83元，以目前证券行业的估值来考虑，给予 2007 年18 倍市盈率，股价分别为 29 元和15元，如果将来这两家公司IPO上市，公司卖出股权将为公司带来 4 亿以上的投资收益。2、上海国际客运中心项目前景乐观公司参股40.19的上海国际客运中心建筑面积29.2万平米，其中可供出售的商业面积18万平米，公司的实际权益是50。我们保守预期此项目将为公司带来至少10个亿的税前投资
46、收益。目前该项目港务集团办公楼已经结构封顶，6 栋低层的写字楼也接近竣工，预计会大幅增厚公司2009-2011 年的投资收益。摘自安信证券 陶学明本文章内容纯属作者个人观点，仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。15CHINA EHTERPRISE 资本市场 反弹的刀子反弹的刀子162008.6 中华企业关于政策救市第一、作为政府，是有责任维持秩序的，就像一个球赛场上的裁判。第二、政府救市不能绝对化。亚洲金融危机，911事件，次级债各国政府都干预。就像本次英国政府出了一个国债政策用以挽救银行，使银行能缓过气来。政策救市不是我们能说了算的，关键要看两点：第一、是不是以市场化
47、的手段救市； 第二、你的信息是不是在第一时间让社会的每个成员接收到。现在第一层是政府机关，接下来是机构，基金，最后才是三大报。等到三大报出来的时候再知道已经晚了。所以信息不对称是最大的问题。很多股票在信息出来之前爆涨，等到信息出来了，恍然大悟，然后去追，在散户追的时候，之前进入者已经出来，开始进入另一个即将出信息的股票。有信息的人总是有信息，他的资本周转率是一般人的几倍。而追进去的散户只能等，继续等。现在股市跌了这么多，从6100点到2990点，股市高了，政府管下来了，现在低了，当然也有责任管上去，所以现在不干预是不对的。当然我们现在很高兴政府确实有动作了，从原来的不声不响，到现在政策信号越来越明显，这种情况是好的。关于投资技巧和心态作为投资者，很多都是善良的，往往好了伤疤忘了痛，在座的各位肯定有许多经历过 02 年到05 年那段时期。当初有多少人说，以后再也不做股票了
