1、房地产项目公司奖金分配,康达信管理顾问有限公司 2007年7月,2,联系方式,房地产项目总监 黄云 MOBIL：13501779440EMAIL：manager_房地产高级咨询师曹健 MOBIL：13061727589EMAIL：,3,泗泾项目组织结构形式,1、组织结构的形式已经表现的非常好；2、如果总部承担了预算的职能，则可不配造价工程师，建议项目公司最好配备造价工程师；3、档案资料的管理则可由合同管理员兼任或配备资料管理员。,4,目前常见的奖金分配方式,一、与销售收入挂钩的分配模式，在项目的各关键节点按比例分配奖金；二、按预期收益的一定比例计算奖金，奖金的发放按年度分比例支付。三、项目奖，
2、包含项目结束奖和项目过程奖，总奖金可以按照一定的数目核定或者双方约定，通常项目结束奖占70%，过程占30%；四、按项目开发面积计算的奖金，项目管理团队按照每平米2-6元核算，具体根据不同的业态定，高层通常2元，多层，小高，别墅高一些。项目管理团队的分配可以按照一定的系数；,5,奖金的分配方式一：与销售挂钩的奖金，按项目关键节点分配,各阶段对项目的质量、安全管理、内部管理等进行考核,6,项目进度奖金-项目节点考核,7,项目结算奖金,项目结算奖金总额 = 项目结算奖金基数*项目结算考核结果； 项目结算奖金基数 = 项目平均投资额*内部收益率超值部分*15% = 项目投资额/项目投资起点至项目结算期
3、的年限 *（实际内部收益率-目标内部收益率）*15%； 项目结算奖金发放的必要条件是项目完成竣工备案、且项目销售完成95%以上，分为两次进行：项目竣工备案完成一个月后，依据项目结算奖金计算方式初步核定后发放奖金的80%；业主入住一年后，扣除因项目开发原因导致的成本损失后（如赔偿、改建、设备更换等），重新核定项目结算奖金，扣除已发放的结算奖金后发放。,8,奖金的分配方式二：按预期收益一定比例计算，分年度分配,例：三年期房地产项目,预分配,预分配,总决算,第一年年底进行第一次预分配,第二年年底进行第二次预分配,项目如果按照预期结束，则进行总结算与分配,9,收益的确认按照该项目的预算而定，收益的分配
4、年限按照该项目的执行年限而定,一期 开发,二期 开发,整个地块,三期 开发,3年,2年,2年,预分配,预分配,预分配,预分配,预分配,预分配,总决算,例如一个7年的长开发期项目：,建议将一个地块按照一个项目来进行预算，而不以单个开发期作为单个项目处理,10,每个项目在预算初期，应对项目的预期收益进行预估,项目的预期收益以预算为准 预算时要考虑集团投入的其他成本 预算时要考虑项目开发的难度 预算要及时调整，收益预分配也要及时调整,11,收益权分配要考虑两种情况,总部支持 开发项目,独立操作 开发项目,12,总部支持开发项目-需考虑总部和项目部的收益权,总部职能部门可分享的收益,项目部可分享的收益
5、,公司可设定一个比例，这个比例可以根据项目实际情况进行调节,x,1-x,项目收益可分配部分,13,独立开发项目,项目公司可分享的收益=100%,项目收益可分配部分,14,例：1、计算项目收益，设定年限与每年预分配的比例与金额,例如： 一个总投资为2亿的项目; 计算该房地产项目的收益率为30，计6000万毛利 项目周期为3年，从2007年6月至2010年6月,可分配收益公式：可分配金额项目毛利可分配系数 可分配系数：f0.5,公司拟将6000万项目毛利的0.5用于长期激励，则共有可分配金额300万,15,2、计算项目收益，设定年限与每年预分配的比例与金额,100可分配金额300万,50用于项目总
6、结算 150万,用于第一年预分配的比例3001030万,2007.6,2007.12,2008.12,2009.12,2010.6,用于第二年预分配的比例3002060万,用于第三年预分配的比例3002060万,本项目跨越4个年度，共分4期发放,16,总部支持按照不同的分配块进行切分（高层、项目组、管理人员）,总部职能部门可分享的收益,项目部可分享的收益,集团高层决策者,103万,7021万,20 6万,第一年项目收益可预分配部分 10030万,总部职能部门由于可以参与所有项目的分配，因此分配比例建议较少，但最终比例需要试算才能定夺,集团高层决策者也可以参与所有本地项目的分配，最终比例也需要试算,17,独立开发项目按100%分配奖金,项目公司可分享的收益=100%,项目收益可分配部分,10030万,18,参考,各公司的工资总额与各项指标的比率,
