重庆市合川区3宗挂牌宗地+市场调研分析报告.doc

1、1重庆市合川区 3 宗挂牌宗地市场调研分析报告2010 年 11 月 26 日2目 录第一部分 重庆市合川区宏观市场调研分析 2一、重庆市合川区社会现状及发展分析 2二、重庆市合川区社会经济现状及发展分析 4三、重庆市合川区城市地位解读和城市定位 7四、小结 10第二部分 重庆市合川区房地产市场调研分析 11一、重庆市合川区近年房地产市场投资与运营分析 11二、重庆市合川区近年商品房销售情况分析 12三、重庆市合川区近年房地产市场总体分析 12四 、重 庆 市 合 川 区 房 地 产 市 场 销 售 客 户 群 体 分 析 .15五 、重 庆 市 合 川 区 房 地 产 市 场 展 望 与 预

2、 测 .16六 、重 庆 市 合 川 区 在 售 楼 盘 调 查 表 19第三部分 合川区商业环境分析 22一、合川区传统商业街 22二、合川区新兴的专业市场 23三、商务旅游市场 23第四部分 合川区土地市场分析 24第五部分 重庆市合川区 3 宗挂牌宗地评估分析 25一 、HC10-003-27/28 合 阳 城 街 道 思 睿 路 南 侧 AB 宗 地 评 估 25二 、HC10-001-29 北 环 路 延 伸 与 环 城 大 道 交 叉 口 东 北 侧 宗 地 评估 28三 、HC10-003-45/46/47 南 津 街 街 道 白 鹿 山 宗 地 评估 .303第一部分 重庆市合

3、川区宏观市场调研分析一、重庆市合川区社会现状及发展分析（一）城市概况1、地理位置合川区是重庆的北大门，距重庆 56 公里，是 规划中的重庆北部地区中心城市，属重庆“小 时经济圈”。 合川区位于嘉陵江、渠江、涪江交汇处，扼川北水陆交通咽喉，是重庆与资源丰富的川北地区相联的纽带，也是重庆资金技术集约发展的延伸带，被誉为重庆通向四川北部、陕西、甘肃 等大西北省区的“经济走廊“。2、面积与人口合川区东西宽 69 公里，南北距 58 公里，全市幅 员面积 2356.21 平方公里。辖 23 个镇、7 个街道办事 处、 1 个工业园区，共 524 个村、82 个居民委员会，全区总人口为 154 万人，城市

4、人口 39.6 万。 合川区重庆市区距市区 56 公里43、地势地貌合川区位于四川盆地东部，地处中丘陵和川东平行岭谷的交接地带。全市地貌因受地质构造和岩性的制约，其特征是东、北、西三面地 势较高，南面地势较低。最高点是三汇镇白岩头 ，海拔高度 为 1284.2 米；次高点在西部 龙多山，海拔高度 619.7 米；最低在南面的草街镇嘉陵江边，海拔 185 米。全境地貌大致分为平行岭谷和平缓丘陵两大类型：东南边缘之华蓥山区为平等岭谷地形，分布面积 359 平方公里，占幅 员面积的 15.5%；西北部广大地区，属川中丘陵盆地，为平缓丘陵地型，分布面积 1997.21 平方公里，占幅 员面积的84.5

5、%。4、矿藏资源合川区境现探明的矿藏资源有煤、石灰石、盐、锶矿 等 26 种。其中煤储量约18.2 亿吨，分布在华蓥山周 边地区的三汇、清平、土 场、盐井、草街、双凤、狮滩、小沔等 8 个镇，位于盐井储 量达 2 亿吨的 沥鼻峡煤田正在建设；锶矿 100 万吨，分布于盐井镇干沟一带；铁矿 6800 万吨，分布在盐井、双凤、三 汇地区；盐 160 亿吨，全市分布面积约 1000 平方公里， 盐层厚度平均 为 16 米；石灰石 55 亿吨，分布在盐井、三汇地区；铝土 矿 7500 万吨，分布在三 汇 、清平地区；重晶石 40 万吨，主要含矿层为三迭系下统飞仙关和嘉陵江组。5、交通网络合川区水陆交通

6、四通八达，境内有渝武高速公路、 110 省道线、襄渝 铁路、遂渝快速铁路和即将建设的兰渝铁路等，经渝武高速公路到重庆内环高速公路只5需 30 多分钟，到重庆机场仅需 50 分钟；经遂渝快速铁路到重庆仅需 15 分钟，到成都仅需 2 小时。嘉陵江、涪江、渠江三江 汇流于合川城区，千吨级客货轮可直航上海，已形成以铁路、公路为主体，港口、机场为依托的综合、立体、快捷的交通运输网络。二、重庆市合川区社会经济现状及发展分析1、国民生产总值（GPD）2009 年，重庆市合川区实现生产总值 228.75 亿元，比上年增长 16.3%；其中，第一产业增加值 33.25 亿元，增长 5.5%；第二产业增加值 1

7、02.32 亿元，增长 22.6%，其中工业增加值 76.84 亿元，增长 24.0%；第三产业增加值 93.18 亿元，增长 14.5%。按常住人口计算，人均地区生 产总值 17822 元，按当年汇率折算达到 2609 美元。经济结构进一步优化，工业经济所占比重进一步提高，三次产业增加值比例调整为 14.544.740.8。2、社会消费水平年份 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年GDP（亿 元） 142.1 167.7 203.4 228.8增长（%） 18% 18% 17% 16%6重庆市合川区 2009 年全年实现社会消费品零售总额 84.01 亿元，比上年增长 21

8、.8%，全年实现辖区内财政收入 31.46 亿元，增长 39.3%。城乡居民储蓄存款 191.52 亿元，比年初增加 35.36 亿元，同比增 长 22.7%；全年城镇居民人均可支配收入达到 14878 元，比上年增长 11.2%，城 乡居民收入 稳步提高，消 费品市场平稳较快增长。3、全社会固定资产投资重庆市合川区 2009 年全年完成全社会固定资产投资 200.37 亿元，增长31.0%，固定资产投资增速 较快， 2009 年合川区积极 贯彻落实中央扩内需保增长的政策，着力扩大有效投入，规划展览中心、文化 艺术 中心、客运中心基本建成，涪江一桥改建、南屏嘉陵江大 桥建设进展顺利，完成凉亭、

9、文峰塔 “两片” 60 万平方米旧城拆迁并引进业主开发。完成南城干道“白改黑”二期工程，襄渝铁路二线合川段投入试运行，遂渝铁 路二线、 兰渝铁路启动建 设， 重点项目推进力度加大。年份 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年社会消费品零售总额 (亿元) 46.0 54.6 68.8 84.01地方财政收入(亿元) 7.1 10.9 查无数据 31.46城乡居民储蓄存款余额（亿元） 112.4 129.9 查无数据 191.52城镇居民人均可支配收入（元） 9139 10755 查无数据 14878年份 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年全社会固定资产投资（亿

10、元） 88.5 111.3 152.9 200.37增长（%） 24.57% 25.81% 37.40% 31.0%74、招商引资发展状况2009 年以来，重庆市合川区进一步优化投资环境，创新招商引资激励机制，招商引资工作取得了显著的成绩。全年新签招商引资项目达到 190 个，同比增长 93.9%。新签招商引资项目协议投资555 亿元，同比增长 80.2%，新 签和续扩建项目实际 到位资金 73.1 亿元，增 长122.3%。从上海引进的资金量最大，达到 22 亿元。其次是四川和北京，分别为 15亿元和 14 亿元。引进的主要 项目是凉亭片区排危改造和昌兴水泥项目，当年投资分别达到 22 亿元

11、和 6 亿元。4、工业园区发展状况合川工业园区是 2003 年 3 月经重庆市人民政府批准的重庆市级特色工业园区，园区控制性规划面积 22.3 平方公里， 现建成面 积 3 平方公里。 212 国道南北横贯园区，园区内建有遂渝快速铁路客运站、 货运站，距渝合高速公路进出口2 公里、合川中心港（拟建） 2 公里，交通方便快捷。8工业园区是一方投资的热土，已落户一大批工业企业，包括全国知名企业华西希望集团，上市公司重 庆华邦制药，知名品牌上海金考拉服饰，国家 级农业产业化龙头企业重庆德佳食品集团等一批知名度高、成长性强、发展潜力较大的工业企业均选择入驻园区。 随着园区的快速发展，必将成为合川工业发

12、展的基地、对外开放的前沿和新的经济增长级。城北拓展区：总体规划用地 1800 公顷，地处草街航电枢纽上游区域，重点发展汽车摩托车、电器、纺织服装、仓储物流等产业 。草街拓展区：总体规划用地约 250 公顷，紧邻草街航电枢纽，争取直供电政策，重点发展用电量较大的机械加工、装备制造、建材等产业。三汇拓展区：总体规划用地 350 公顷，矿产资源丰富，可利用丰富的煤层气资源，重点发展能源、建材、机械加工等 产业。三、重庆市合川区城市地位解读和城市定位（一）合川区域定位9 根据重庆总体规划，合川区属于渝西经济走廊精华地区。根据重庆市委二届八次全委会决定，按照建设“一个中心、多组团、城 镇群集合的现代化大

13、都市”的总体定位，合川区为区域中心城市。 合川区属于重庆市“1 小时经济圈”和成渝城 镇群中的战 略高地，重庆市“1 小时经济圈”的北部增长极和水陆交通枢纽；重庆市的能源生产基地、建材基地；辐射重庆市北部和四川东北部的桥头堡和重要节点。（二）合川区城市定位重庆市北部的区域性中心城市，重庆市北部、四川省东北部的商贸中心、教育基地；国家级文物钓鱼城所在地；川渝嘉陵江流域文化生态旅游区的重要目的地；国家级历史文化名城；以发展制造业、加工业和第三产业为主；重庆市的风景旅游城市。（三）合川区总体规划1、总规的城市结构目标10城市发展总体上形成“北上南拓，西扩东控”的战略构想，城区由城市核心区和五个城市功

14、能片区构成组团式城市。 城市结构为“ 一心五片” 。“一心 ”是指中心城片，以合阳、东渡、南屏两江交汇地带为中心，扩容提质。 “五片 ”：即五尊大石片区、思居云门片区、大学城片区、南溪片区和草街滩子片区，其中草街滩子片区包含合川区工业园草街拓展区。2、核心区城市功能规划合阳：金融信息、商业服务、居住。南屏：政治、物流、居住。东渡：文化、旅游、休闲服务。（四）合川区人口与城市化分析1、现状中心城区人口 合川区主城建成区主要由合阳、南屏、东渡组成，其中合阳城镇人口 88976人，城镇化水平 78%。 南屏城镇人口 64779 人，城镇化水平 54%，东渡城 镇人口 13769 人 城镇化水平 28

15、%。 从现状可以看出，合川主城内，核心区城镇人口大概有 16.8 万。2、中心城区规划目标合阳片区东渡片区南屏片区11 人口规模：至 2012 年，合川区中心城区城市人口发展到 60 万人；至 2020 年，合川区中心城区城市人口发展到 80 万人；远景到 2050 年，合川区中心城区城市人口按 100 万人控制。 核心区远期城镇人口 41 万，其中合阳：22 万，南屏：17 万， 东渡：2 万。合川区人口规划分区示意图12四、小结 重庆市是中西部地区唯一的直辖市，是全国统筹城乡综合配套改革试验区，在促进区域协调发展和推进改革开放大局中具有重要的战略地位，政治意义重大。 合川区是重庆的北大门，

16、距重 庆 56 公里，是规划中的重庆北部地区中心城市，属重庆“小时经济圈”，是重 庆与资源丰富的川北地区相联的纽带，也是重庆资金技术集约发展的延伸带，被誉为重庆通向四川北部、陕西、甘肃等大西北省区的“经济走廊”。 合川区依托水、煤等 资源优势，2010 年合川成为重庆市的能源工业大基地，随着合川工业园区、城北拓展区、草街拓展区、三汇拓展区园区的积极招商引资和快速发展，重点发展汽车摩托车、电器、 纺织服装、仓储物流、机械加工、装备制造、建材、发展能源等多个领域的发展，未来经济发展突出。13 在重庆市城镇体系规划中，将合川、江津、主城 9 区划入中西部城镇发展区，而规划的 6 大卫星城市也包括合川

17、， 这将对作为成渝经济带重要中间经济中心的合川经济发展产生巨大的带动作用。 合川区在 2020 年远期中，合川规划将建 100 平方公里 100 万人口的城市，城镇化率都有了大幅度的提高，随着重 庆城市进程的不断发展， 给合川区房地产发展带来很好的发展机遇。第二部分 重庆市合川区房地产市场调研分析一、重庆市合川区近年房地产市场投资与运营分析近年，合川区房地产投资连续增长，商品房 销售面积、 销售额连续累创新高，后市非常看好。年份 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年2010 年1-7 月房地产开发投资 8.1 11.1 12.86 16.38 增长 5.19% 37.01%

18、15.88% 27.37% 商品房销售面积(万平方米) 86.8 106.3 94.8 109.5 94.25商品房销售额（亿元） 10.9 17.8 无数据 27.5 27.3414二、重庆市合川区近年商品房销售情况分析年份 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 1-7月商品房销售面积(万平方米)84.3 86.8 106.3 94.8 109.5 94.25增长 3% 22% -11% 16% 住宅销售面积(万平方米)76.5 77.4 97.7 91.5 103 增长 1% 26% -6% 13% 商品房销售额（亿元）8.9 10.9 17.

19、8 无数据 27.5 27.34增长 7.0 8.3 15.6 无数据 无数据 98.26%商品房平均销售价格（元平方米）1050 1251 1671 无数据 2515 2900增长 19.1% 33.6% 无数据 26.30% 住宅平均销售价格（元平方米）918 1079 1594 无数据 2500 增长 17.5% 47.7% 无数据 30.40% 2009 年，重庆市合川区商品房销售面积 109.5 万平方米，增长 15.5%，其中住宅销售面积 103.0 万平方米，增长 12.6%。商品房平均销售价格为 2515 元/平方米，增长 26.3%，其中住宅 2500 元/ 平方米，增 长3

20、0.4%。15 2010 年 1-7 月，合川区商品房预售合同面积 94.25 万平方米, 成交额27.34 亿元，同比增长 98.26%，办理二手房交易登记 4432 件，面 积44.65 万平方米, 成交额 7.08 亿元元，同比增长 21.26 %， 从近年历史数据看，合川区的住宅销售面积、住宅平均销售价格连续 5年出现大幅度的增长，表明合川区房地产市场发展迅速，未来潜力巨大。三、重庆市合川区近年房地产市场总体分析（一）房地产发展起步较早 市场发展迅速 价格提升快在 2003 年，合川区就启动南城的开发建设，首先是区政府办公大楼的搬迁进驻，国土局、社 报大楼、文化中心的落成，区域目前开发

21、已是合川的政治、文化、经济中心商务区。那时，房地产开发就有多个小区在开 发，其中有世 纪花园、弘运小区、南城华庭、湖畔佳园等。 2005-2008 年，合川区地产开发形成多个区域板块，其中有瑞山西路板块、涪滨路北岸及嘉滨路西岸板 块、涪 滨路南岸板块、南城板块。2003 年，住宅价格在 800-1000 元/平方米，2005-2008 年住宅价格在 1800-2500 元/平方米，2009 年住宅价格普遍在 3000-3800 元/ 平方米。2010 年 9 月市场调研究数据看：住宅价格普通在 3300-3800 元/平方米，一线江景价格在 4000-4300 元/平方米，一些低密度花园洋房价

22、格更是在 4800-5800 元/ 平方米，从 2010年 1-7 月商品房 销售面积 94.25 万平方米、商品房销售额 27.34 亿元、商品房平均销售价格 2900 元平方米的销售市场数据看，合川区市场发展迅速，价格提升快。16（二）三大居住区 四大开发热点在重庆市合川区，政府规划和打造“一心、三片” ，居住形成三大区域。其中：北城及高职教城北城是繁华的老城区，发展以商业、金融、科技教育的居住功能为主，特别是重庆师 范大学的工商学院、 邮电 大学的落成，形成了高 职教城。南城南城是新发展起来的城区，以行政、工业、物流、会展、居住功能为北城为老城居住区 东城未来居住区南城发展成熟的居住区大

23、学城板块嘉滨路西岸板块南城板块东城板块17主，是合川的政治文化中心和产业支撑基地。东城半岛是规划打造中的旅游度假区，规划定位为文化、旅游、休 闲服务功能为主。在重庆市合川区，目前已形成四大开发热点区域： 大学城板块以重庆师范大学的工商学院、邮电大学为依托，已经开发项目有学府中央、假日之城等，在售项目为卓然翡翠城、丽景水岸、黄金海岸等。嘉滨路西岸板块依托繁华的老城区，城市北扩，也是房地产开发热点区域，目前在售楼盘有阳光华 庭、 东海滨江城、江 润地中海岸、龙庭盛世等南城板块已是合川的政治、文化、经济中心商务区，目前在售楼 盘有安蓝滨1号、 华地领域、世纪金马生态城、希望玫瑰园等高档住宅区，也是售

24、价最贵的区域。（三）多为占地20-100亩花园高层社区 花园洋房和别墅类产品逐步出现 从在售及潜在楼盘体量分布表来分析，由于受到区域土地供应、开发商资金实力及购房需求力的影响， 合川区目前开发的小区多为 20-100 亩花园高层社区，从产品类型看，目前有三个楼 盘推出 6 层花园洋房，但是低密度的别墅类产品只有南景豪爵在前几年开发了 20 套联排别墅，此外就是地中海岸未来规划有别墅组团。因此，合川区目前的中低端项目供应为主，高端 项目稀缺是合川楼盘开发的重要特征。18（四）市场销售速度火爆从市场调研数据看，市场销售速度非常火爆，一些尚未封顶的楼盘一推出市场马上销售清空，从销售速度，一些楼盘月售

25、 50-80 套单位。（五）产品结构和主力户型为中小套型 总价控制在 80 万元以下 从市场调研究结果看：合川区的房地产市场以 60-80 平方米的二房和 90-120平米的三房为主力供应户型，从市场销售总价看，市场承接的总价在 80 万以下。（六）本地开发为主 产品创新不足 园林 绿化 立面设计亮点不多在重庆市合川区的房地产市场中，由于经济落后，外来人口不多，房地 产开发仍是以本土开发商为主，少有外来地产商进驻， 产 品研发一直比较落后， 产品结构大多是平层单位，个别 楼盘布置了的复式、 跃式 单位。 产品同质化严重，产品缺少创新，特别是小区的园林、绿化、立面等 设计 亮点不多。（七）重庆主

26、城区 1 小时范围内 吸引力明显不足 难以大量吸纳主城区客户 合川区虽然是重庆主城区 1 小时范围内，但城市四面环山，面积不大，城市经济落后，从目前市场销售情况看，城市中心区对重 庆主城区购房客户吸引力明显不足， 难以大量吸纳主城区客户，合川区 购房客户 仍然集中在本地为主。四 、重 庆 市 合 川 区 房 地 产 市 场 销 售 客 户 群 体 分 析市 场调 研 过 程中，重 庆 市合川区房地 产 市 场销 售客 户 群体主要是集中如下： 合川区的进城农民，外出沿海发达城市回乡 一族、教 职工、医生、政府官 员、19公务员、生意私人老板等，并有少量外地投资客户，但是重庆市区的客户并不多。购

27、买目的主要是自住。五 、重 庆 市 合 川 区 房 地 产 市 场 展 望 与 预 测（一）城市镇化进程催生持续置业需求目前，合川区主城区 32.8 平方公里，城区人口 约 39 万人，按照 规划，力争到 2020 年城市化建成区达到 100 平方公里，城 镇人口达到 100 万人，达到大中城市规模。按照每年约有 1.8-2 万农村人口转为主城区城镇人口，同 时，主城区固有购房人数约为 0.2 万左右，按照每人 30 平方米建筑面 积计算，主城区商品房正常需求量应为 60-70 万平方米，随着大众置 业观念的升级，城市（镇）化进程的加快,农村移居城市的趋势越发明显，这一趋势将会给房地 产业带来

28、庞大的持续的置业需求。（二）旧城改造大举推进 住房继续保持旺盛刚性需求2010 年，加快推进凉亭、文峰塔、太平 门“三大片区”旧城改造， 3 年内完成旧20城改造 120 万平方米，城镇人均居住面积达 33.5 平方米，旧城改造力度空前，目前已动工开发项目有合阳新城、城尚城、书香尚第等楼盘。旧城改造大 举推进和随着重庆市“ 千万农民进城 ”计划的不断深化，合川区住房 继续保持旺盛刚性需求，为区内商品房开发提供了充足的刚性需求客户群体。（三）开发趋势由主城向周边区县扩散的转变 外来投资商增多随着消费市场置业需求和心理的变化，重庆主城区开发门槛的提高，以及从城市化到城镇化的政策调整，越来越多的开

29、发企业看中二、三线城市所释放出来的强大需求，重庆市的地产 开发从主城向周边区县扩散的 趋势也十分明显，目前就有来自重庆住城区的和外来的开发商大举进入合川，其中有重庆市著名餐饮品牌企业重庆小天鹅控股集团、重庆市房地产企业 50 强 之一的锦天地产集团、上海宝龙地产、四川省希望集 团等等。（五）东城启动开发 旅游休闲地产奋起 高端物业看好东城半岛是规划打造中的旅游度假区，目前正在建设的嘉陵江南屏大桥和滨江大桥将东城半岛连成一体，东城目前约6000亩的可开发用地尚未开发，特别区域有钓渔城旅游景区，规 划定位为文化、旅游、休 闲服务功能为主，未来区域旅游休闲地产奋起，高端物 业看好。（五）低密度别墅类

30、和高档产品增多 楼价突破 4000 大关在重庆市合川区，政府努力在打造城区南部区域，东城半岛是规划打造中的旅游度假区，随着城市建设 的不断完善， 经济持续增 长，房地 产市场逐步的成熟，21商品房价格将有一定程度的上涨。从目前的产品供应看，未来合川区的低密度别墅类和高档产品增多，相信城区房地产价格继续上涨。例如希望玫瑰园、卓然翡翠城、江润地中海岸等中高端楼盘预计高层洋房售价都突破 4000 元/平方米大关，低密度花园洋房售价在 5500 元/平方米以上。（六）区域未来放量巨大 竞争愈发激烈 09 年的疯狂让不少的开发商钱包大鼓，在需求旺盛，现金流充裕，市 场前景看好的前提下，开发企业 加大了拿

31、地步伐，开发进 程明显加大。且随着合川开始进入大盘时代，区域内不 论是已经面世的兆甲合阳新城，东海 滨江城，江润地中海岸，希望 玫瑰园还是未来会成现的花滩新城等都是大体量项目，未来市场放量巨大，竞争也将越来越激烈。（七）区域公租房建设对开发界的影响不容小视2010 年 8 月 7 日随着合川第一个公租房建设工程的启动，拉开了合川三年建设 150 万方公租房的序幕。其中，2010 年建设 35 万平方米， 2011 年建设 61 万平方米，2012 年建设 54 万平方米。公租房建设作为 政府立足 长远让房地产行业平衡健康发展而颁布的房地产综合调控措施中的一部分，作用巨大，意义深远。这一政策从颁

32、布到落实， 规 模庞大， 执行迅速，这会 让公租房对商品房的产生冲击及影响，应引起开发界的足 够重视。22六 、重 庆 市 合 川 区 在 售 楼 盘 调 查 表（一）南城南屏板块楼盘名称 开发商规模 主力产品（） 销售均价（元/）（毛坯）工程进度 销售速度 客户群体安成美地亚安成地产规划 3 栋 25 层高层，7 栋 6 层多层无电梯花园洋房，约 600 户二房：58-89三房：99-114高层：3300多层花园洋房：3400多层：即将封顶，高层：地面 3 楼10 年 2 月开盘，已售280 套，月售 35 套合川区的进城农民、外出沿海发达城市回乡一族、教职工、医生、公务员等华地领域华川置业

33、规划 3 栋 31 层高层，1 栋酒店二房：90三房：105-126 未开盘 未开盘 土地平整 未开盘蓝滨1号绿港地产规划 3 栋 32 层高层，6 栋 6 层多层花园洋房，约 700 户高层：75-117花园洋房：128-200高层：3800多层花园洋房：4800-5800多层已出立面，高层封顶10 年 1 月开盘，已售280 套，月售 50 套教职工、医生、公务员，生意人等等23世纪金马生态城世纪金马占地 60 亩，规划 8栋 33 层高层，目前推出 4 栋，约 700 套一房：46二房：70-85三房：90-108高层：3800 即将封顶10 年 2 月开盘，700 套单位已售 80%，

34、月售70 套合川区的进城农民、外出沿海发达城市回乡一族、教职工、医生、公务员等希望玫瑰园希望地产占地 150 难以，总建 27 万，规划 18栋 28-33 层高层， 约2500 户二房和三房：70-120未开盘，预计超4000地基处理 未开盘 未开盘江城丽景华润物业规划 6 栋 23-28 层高层组成，约 900 户二房：70-85三房：90-117 3800 即将封顶09 年 7 月开盘，900 套已售 80%，月售 50 套合川区的进城农民、外出沿海发达城市回乡一族、教职工、医生、公务员等（二）老城区瑞山西路大学城板块24楼盘名称 开发商规模 主力产品（） 销售均价（元/）（毛坯）工程进

35、度 销售速度 客户群体黄金海岸弛华地产规划 2 栋 28-32 层高层，约 400 户二房：65-81三房：90-115 3800 即将封顶09 年底推出，已售60%，月售 20 套合川区的进城农民、外出沿海发达城市回乡一族、教职工、医生、公务员等狮王华府弛华地产规划 4 栋 28 层高层，约户二房：65-81三房：90-115 3600 即将封顶09 年底推出，已售60%，月售 50 套合川区的进城农民、外出沿海发达城市回乡一族、教职工、医生、公务员等丽景水岸红鹰地产规划 4 栋 28 层高层和 11 栋 6 层花园洋房组成，约 900 户高层：80-136 花园洋房：145-244高层：3

36、800花园洋房：4200即将封顶 09 年底推出，已售80%，月售 60 套附近大学城的教职工、医生、公务员等25学府中央世纪金马一二期已开发入住，目前即将推出三期，为 1 栋 29 层未开盘 未开盘 未开盘 未开盘附近大学城的教职工、医生、公务员等卓然翡翠城卓然地产规划有高层和花园洋房组成9 月 18 日开盘，销售火爆附近大学城的教职工、医生、公务员等（三）老城区嘉滨路板块楼盘名称 开发商规模 主力产品（） 销售均价（元/）（毛坯）工程进度 销售速度 客户群体东海滨江城东海集团规划 4 大临江高层组团，目前开发 1-3期，为 28-32 层高层一房：56二房：80三房：90-161四房：18

37、1非江景：3800一线江景：4300一期现楼，二期三期即将封顶08 年底推出，销售 2 年，已售约 2800 套单位，月售 80 套合川区的进城农民、外出沿海发达城市回乡一族、教职工、26医生、公务员等江润地中海岸江润实业占地 378 亩，规划有高层、花园洋房、别墅，近期即将推出高层和花园洋房高层：76-140花园洋房：130-190未开盘 地基处理 未开盘 未开盘龙庭盛世东霄地产规划 10 多栋 12-25层，约 1000 套二房：80-86三房：95-118 3200-3600 即将封顶09 年推出，已售 800 套，月售 50 套单位合川区的进城农民、外出沿海发达城市回乡一族、教职工、医

38、生、公务员等北城好望角晟正地产规划 1 栋 25 层高层和商业广场组成二房：65-85三房：115住宅：3300商铺 8000-20000 地基处理 10 年推出，住宅售罄合川区的进城农民、外出沿海发达城市回乡一族、教职工、医生、公务员，有一27定的投资客中央商业广场规划 1 栋高层、1 栋写字楼和商业街组成住宅和写字楼未推出，主推商业商业：7500-13000 地基处理 10 年推出，商业售30%合川区的进城农民、外出沿海发达城市回乡一族、教职工、医生、公务员，有一定的投资客卓然翡翠城花园洋房和高层销售火爆 丽景水岸花园洋房和高层销售火爆28第三部分 合川区商业环境分析一、合川区传统商业街在

39、多年来，合川区的商业区就集中苏家街是金久时代广场和久长步行街一带，区域凭借商业业态多样、商品种类丰富、功能档次稍微较齐全的优势，不但服 务于区内的居民，而且能吸引全市及周边县的中消费群体前来购物消费，是目前合川消费接受度和知名度最高的城市核心商圈。金久时代广场的重庆百货经营以中档为主，虽然有金利来、皮尔卡丹、耐克、阿迪达斯、苏宁家电等国内一 线品牌，但是 销售货物价格一般不贵，例如男女套装，商务 、运 动 等系列的服装价格也是在500-2000元左右。久长步行街的临街商铺的租金一般在300元/平方米，店面的开间约3.3米，进深约12米，并且如租赁也需 转手费在10万元不等。29二、合川区新兴的

40、专业市场随着“富强合川 ”战略，强力建设大市场、培育大企业、发展大商贸，有力推 动了城乡商贸统筹协调、快速 发展。合川区合理布局商 贸流通产业， 结合重庆市合川区 专业市场发展规划其中，引 进了总投资30亿元的重庆 义乌小商品 批发市场、总投资5亿元的茂田国际家具装饰建材城等项目。重庆 义乌小商品 批发市场的首层租金在 50 元/月左右，首层 售价在 13000 元/平方米，二楼售价在 6000 元/ 平方米。由于是新开业，商场的整体 较为平淡，并有一年的免租期。而在新汽车站的两边目前也有商业项目在售，北城好望角的商铺为 8000-20000 元/平方米，中央商 业广场规划由 1 栋高层、 1

41、 栋写字楼和商业街组成，目前推出商铺约 7500-13000 元/平方米。 该两个项目目前仍在地基处理阶段，距离开业时间和经营成功还需走一段路程。三、商务旅游市场目前，合川区仍未有甲级写字楼和高级的酒店，在酒店业中，最好的酒店是锦城宾馆， 标间也只在 268 元/间。随着城市化进程加快，第二、三 产业的发展兴起，合川区政府扶持私营企 业发展，越来越多的私 营 企业会成为写字楼租售市场的主力军。政府在招商引资过 程中，成功引 进希望集 团、小天 鹅集团，未来开发有高档写字楼项目、文峰塔古街、钓鱼城旅游项目等等。因此，合川区的商务旅游市场存在着市场的空白点。小结： 随着合川经济的全面发展，城区人口

42、的极速扩大，大学城的如期建设，商 贸城的持续影响，旅游项目的深度开发，人 们的消费结构将会进一步升级，消30费升级将会引领行业升级，地产开发在满足了原始的居住功能之外，将会更多地满足休闲，商务的用途，商业地产的前景值得期待。第四部分 合川区土地市场分析2010年合川区成交多块宗地，其中： 2010年10月28日，白鹿山首期供地经过现场竞价，由重庆恒春置业有限公司、重庆国桦森安全产业投资有限公司以230.67万元/ 亩竞 得。白鹿山首期供地面积为192.27亩，建筑面积不大于47万平方米，用途为商业金融兼容二类居住，挂牌出让起始价为110万元/亩，通过现场竞价比起始价成交 额净增收入2.32亿元

43、，增长110% 。 2010年9月28日来自上海的中国十大商业地产开发商第一家上市公司宝龙地产(HK.1238) 以 1.62亿竞得重庆市合川区合阳城街道地块，该地块位于合化路与环城大道交叉口，占地面积约18万平方米， 总建筑面积达60万平方米，土地用途为商业金融兼容二类居住用地。 2010年9月30日，我司参加合川区汽车客运站东侧61亩、南津街道南津路北侧80亩、南津街道南津路北侧77亩三宗土地竞买的，最后由本土公司益价成交，楼面地价在1700-2100元/平方米。从合川区的土地成交市场看，单幅土地价格在60-300万元/亩，从成交的土地位置看，都是处于主城区范 围内， 综合条件优越的地 块还是吸引了众多开发商前来拿地，开发商拿地热情依旧不减。我们从合川区的合川区BT融资建设项目工作规范 和合川区BT 融资建设项目管理试行办法中，发现 合川区在土地一级开发过程中，都是通过BT 融资方式引进开发商进行土地开发整理，待土地开发成熟后就进行出让。此外，我 们在国土局了解到，合川区政府在土地开发过程中，采用集 约、循序暂进的方式，有力的操控土地，例如东城区域约6000 亩的土地已在政府的掌控之中，并且也有公司在进行前期的土地整理工作。