1、 青岛中海尊寓智能化参考及建议2009 年 9 月 9 日2目 录前言一、 青岛市场竞品项目（一） 、竞品项目简介 第 4 页（二） 、竞品项目智能化对比表 第 7 页（三） 、竞品项目智能化分析 第 8 页二、国内借鉴项目智能化（一） 、借鉴项目智能化介绍 第 9 页（二） 、借鉴项目智能化分析 第 14 页三、本项目思考（一） 、市场情况综述 第 15 页（二） 、本项目智能化方向 第 16 页四、智能化参考及建议（一） 、我们提供的产品 第 18 页（二） 、我们打造的生活方式 第 23 页五、附：高档智能化品牌介绍 第 29 页3前言“青岛中海”市场定位为青岛现代化、国际化、高品质的城
2、市综合体豪宅,我们所要呈现给市场的将是青岛标杆性的产品。但是我们的项目将晚于其它竞品面世，且在景观、户型等方面有不可规避的硬伤。想要树立我们项目“中心标杆”的地位，必须从内在品质中着手，全力打造岛城高品质城市豪宅标杆楼盘。所谓豪宅，仅从中文字面上就可以理解到在质量、档次、规模、设备装备科技水平和销售价格上都“高出一等”的豪华型的住宅。豪宅的豪华程度其特征与内涵可主要表现在豪、优、私、纯、智等几个方面。其中所谓“智”：即是充分体现智能化与高科技含量，包括红外线监控系统、ID 刷卡系统、私家指纹识别系统、越洋 IP 可视电话系统、水电气智能远程抄表系统以及物业管理一站式保安服务系统等。国际化的豪宅
3、应是智能化的典范。现我司根据目前青岛市场竞品项目智能化情况以及国内类比知名豪宅智能化标准，提出关于本项目智能化方面的参考意见建议。4二、青岛市场竞品项目（一） 、竞品项目简介1、上实.海上海上实海上海是上实地产 2009 年主要的项目,占地 85420， 5 栋高层，总建筑面积 6 万平。项目定位于高端豪宅，地理位置优越，紧靠石老人和高尔夫球场，景色及视野极佳。板式高层，南北通透，户型优质。高智能化，体现先进居住理念，均价 26000 元/平方米。52、东海路 9 号东海路 9 号矗立在青岛国税局旁边，为青岛高端物业代表之作，打造身分和地位的象征，品牌建立成功。该项目占地约 10100 平方米
4、，总建筑面积 95368 平方米，两座 50 层纯住宅。造型现代，一线海景，精装修，装修标准 2000 元。 该项目采用社区网络系统，一对一私人助理式物业管理模式， ，先进生活理念打造青岛高智能化标准的高档住宅。63、凯悦中心凯悦中心位于香港中路 58 号，是集豪华海景公寓、纯海景空中别墅、国际甲 A 写字楼楼、财富领袖俱乐部、全球顶级奢侈品商业为一体的大型高档城市综合体。占地面积 8542，总建筑面积约 11 万平方米。周边配套齐全，5 分钟生活圈，地理位置优越。大师级设计，装修材料、设备设施全为进口材料及一线品牌。7（二） 、本项目与竞品智能化对比表（建议选用基本配置）上实海上海 东海路
5、9 号 凯悦中心 青岛中海1.光纤上网 1.光纤 1.高速光纤 1.光纤上网2.ADSL 2.太网 2.ADSL1.宽带上网3.无线网络覆盖2.无线网络覆盖 3.楼宇局域网 3.无线网络覆盖2.手机信号放大 有 有 有 有3.车库系统 刷卡进入 刷卡进入 刷卡进入 刷卡进入1.可视对讲 1.可视对讲 1.可视对讲 1. 家庭可视对讲 系统视频2.安防监控 2.安防监控 2.安防监控 2. 安防监控3.自动巡更 3.自动巡更 3.自动巡更 3.自动巡更+停车库(场)管理系统4.安保系统4.公共部分摄像头4.公共部分摄像头4.公共部分摄像头 4.安防监控系统1.有线 1.有线 1.有线 1.有线5
6、.有线电视接收2.卫星 2.卫星 2.卫星 2.卫星6.楼宇自控管理系统 有 有美国霍尼韦尔/美国江森 有7.综合布线系统 有 有 IBM/AMP 家局布线箱1.24 小时报警 1.24 小时报警 1.24 小时报警 1. 24 小时报警2.自动喷淋 2.自动喷淋 2.自动喷淋3.烟感8.消防报警系统3.烟感 4.消防广播 3.烟感2. 喷淋烟感+消防应急广播系统9.中水系统 无 有 有 有10.新风系统 有 美国约克 有 未知11.净水系统 有 美国爱惠浦 有 未知12.中央集尘系统 法国爱迪士 法国爱丽舍 无 未知13.给水管道材质 铜管 澳大利亚铜管 镀锌 铜管8（三） 、青岛市场分析通
7、过对青岛市场竞品项目智能化方面的跟踪和研究， 比较得出目前青岛市场做的较好的项目为东海路 9 号，项目在销售过程中将高标准智能化作为主打，吸引了很多业主的眼球。做到了较高标准的智能化，较为先进的生活理念，为业主提供高私密性、舒适性的生活方式。但是在环保方面和智能化实用性方面仍不够好。其他竞品如上实.海上海、凯悦中心虽配置了部分名牌智能化设施，但实用性不高，不能列为项目卖点，甚至销售人员不能介绍出其项目智能化特点。由此看出，先进的智能化生活理念尚未成为青岛市市场的主流，那么我们便可以有效利用市场空白点，结合本项目的客源定位打造城市生活标杆产品及国际化样板住宅，使本项目成为城市核心豪宅典范。备注：
8、其它竞品如万丽海景、万邦中心等目前智能化标准尚不明确，暂不做对比。9二、城市标杆豪宅项目智能化借鉴（一） 、项目智能化介绍1、 北京银泰中心银泰中心项目位于 CBD 东三环国贸桥西南角，是新世纪长安街的至高点和地标性建筑。项目总建筑面积 350,000 平方米，主楼高达 249.9 米。特点：智能窗帘系统，即可智能控制窗帘的开关。智能窗帘系统直观上由电动导轨、窗帘、控制开关三部分组成。其中控制开关可能有遥控器、普通开关、定时开关等多种形式。业主只需启动控制键，即可自动开关窗帘。101.宽带上网 光纤上网 1.卫星2.手机信号放大 有5.有线电视接收2.有线3.车库系统 一卡通 6.中水系统 有
9、1. 一卡通门禁 7.新风系统 有2. 电视监控 8.净水系统 有3. 巡更系统 9.热水系统 有4.安保系统4. 周界防越系统 10.给水管道材质 铜管、不锈钢水箱112、上海.汤臣一品汤臣一品上海浦东小陆家嘴核心区，占地 2 万多平方米，总建筑面积达 11.5 万多平方米，由 4 幢超豪华滨江住宅和 1 幢高级会所组成。整个项于 2009 年 6 月开盘，均价为 110000 元/。汤臣一品是目前中国市场上的顶级豪宅，其智能化品牌全部选用全球顶级标准。在功能方面，极大的显示出科技、环保、以人为本的原则。是全球公寓豪宅的翘楚。特点：从大堂到电梯，都设有掌形仪，以便确认进入者的身份，一户三部电
10、梯，而电梯里根本没有按钮，每一家住户只能到达自己所住的楼层，入户门产自德国，可以自动开启，具有防弹功能。德国 ABB 公司 EIB 系统，住户如果不想听到闹钟，甚至可以设定时间，窗帘到时会打开一定角度，让自然的阳光照进来，把住户叫醒。121.光纤上网2.ADSL1.宽带上网3.无线上网8.消防报警暗藏式喷淋头，自救式不锈钢消防箱，西门子消防系统2.手机放大信号 有 9 供电系统 法国海格住户电配箱3.车库系统 德国速宾(SUBIN)停车场管 理系统 10.中水系统 有4.安保系统美国霍尼韦尔(Honeywell)楼宇自控系统及防盗报警系统，新加坡 ASIS 门禁读卡系统，美国 VIDEX 电子
11、巡更系统。11 新风系统 有1.卫星 12.净水系统 开能净水器5.有线电视接收2.有线 13 中央集尘系统 美国碧幕集尘系统6 楼宇自控系统管理 德国 ABB 公司 EIB 系统 14.给水管道材 质 铜管7.综合布线系统 未知 133、北京 Naga 上院Naga 上院 位于北京东城区东直门内大街 9 号，拥有内城天生的贵族血统，东贵皇气与生俱来。Naga 上院立面简洁大方，通体使用意大利珍稀石材。Naga 上院共开发99 套房，最小面积 300 平方米，最大面积 600 平方米。 均价 48000 元/。特点：美国雷诺士（Lennox ）新风系统，加湿、净化、灭菌。车库提供供暖社别，配备
12、德国 S&B（速宾）系列停车场系统，采用全自动车牌对比识别系统。德国 ESSER(安舍) 及美国 TYCO(泰科)消防喷淋系统，厨房内设天然气探测器。141.光纤上网2.ADSL1.宽带上网3.无线上网8.消防报警德国 ESSER(安舍)及美国 TYCO(泰科)消防喷淋系统，厨房内设天然气探测器。2.手机放大信号 有 9 供电系统 未知3.车库系统德国 S&B（速宾）系列停车场系统，采用全自动车牌对比识别系统。10.中水系统 有4.安保系统小区闭路电视监控系统采用日本松下彩色摄像机和美国 PELCO 智能快速球型摄像机。周界报警系统采用日本 ALEPH 红外对射报警器和美国安定宝控制主机。门禁
13、及可视对讲系统采用日本松下虹膜识别器配感应式磁卡系统及三星可视对讲系统。11 新风系统 美国雷诺士（Lennox） ，加湿、净化、灭菌1.卫星 12.净水系统 有5.有线电视接收2.有线 13 中央集尘系统 有6 楼宇自控系统管理 未知 14.给水管道材 质 未知7.综合布线系统 未知 15（二） 、市场情况综述住宅的发展经历了五个阶段，由第一代、第二代住宅只是简单地解决基本的居住问题，更多的是追求生存空间的数量，发展到第三代、第四代住宅已逐渐过渡到追求生活空间的质量和住宅产品的品质，直到现在第五代住宅已开始着眼于环境，追求生存空间的生态、文化环境。当今时代，生态环境的问题已得到高度的重视，人
14、们更加渴望回归自然，使人与自然能够和谐相处，生态文化型住宅正是在满足人们物质生活的基础上更加关注人们的精神需求。依据以上中国顶级豪宅智能化情况，不难看出，他们不仅拥有良好的智能化体系、全球顶尖的品牌，而且更为注重舒适性、健康化。但是通过对青岛房地产市场的智能化研究后，不难发现，青岛虽然作为房地产行业迅速发展的城市，但是仍然与国内一线城市相差甚远，那么我们如何从这些差距中找出自己应该显现出的优势，把智能化做到以人体工学设计为本的国际化为本项目智能化的突破口。16三、本项目思考-国际化 环保 节能 智能人体工学我们在对青岛竞品项目以及部分国内项目进行分析研究过后，结合项目城市核心豪宅的项目定位，依
15、据所做客户问卷调查所最为关心的健康、安全等方面。我们认为可以从“健康新住宅，智能高科技”方面为本项目打造一种全新居住形象，引领青岛全新生活模式。在了解全国楼盘的智能化后，我们可以得到很多借鉴之处。例如：在新风系统、同层排污系统、高层消防安全方面可以引进全国先进技术，设计出最符合人体工学的智能化方案，在青岛房地产市场原有的智能化基础上增加最适合本项目的智能化产品，那么“青岛中海”必然成为青岛豪宅中的标杆。17四、本项目职能化产品其实对于智能化项目来说，绝对不是简单的产品购买与安装，而是需要一个个性化的智能化解决方案，这个方案应根据当前项目“度身定造” 的，在进行方案设计时，必须对楼盘的市场定位、
16、竞争环境、建筑结构、物业管理、周边环境及资金实力等众多因素进行综合考虑，只有这样才能制定最优化；最适合的解决方案。青岛中海定位于高智能化的高档住宅，但是我们不属于天生豪宅，那么就要尽量避免自身的缺陷给产品带来的负面影响，那么我们就要做到青岛名副其实的顶尖级智能化住宅，打造健康、环保、节能、安全住宅。我们要在做好青岛市场现有的智能化模式上增加目前全国市场先进的智能化产品，要填补青岛现有房地产市场的空白处，更要借鉴其他城市豪宅项目的优点，找到最适合本项目的智能化方案。（一） 、智能化形象从上面的描述可以看出，本项目将打造成健康、安全住宅。健康住宅：纳米水面对日益遭受污染的饮用水水源，传统水处理方法
17、已很难有效处理其中的许多微污染物及病原微生物。相比之下，纳米材料以其独特的结构和强大的功能可以为饮用水处理工艺更新换代提供一种潜在的技术。 （详见附件一）18新风系统新风系统使室内长期保持和室外一样的新鲜空气。 （详见附件二）中央集尘中央吸尘系统由吸尘主机、管网、吸尘插口、吸尘组件组成。吸尘主机置于建筑物的机房、阳台、车库、设备间内（或室外） 。主机通过网管与每个房间的吸口相连接，在进行清洁工作时将吸尘组件插入吸口，有害气体与灰尘通过真空吸尘管道，将室内且有害的灰尘吸到大容量的垃圾袋中。操作简单，避免了噪音对室内的影响，避免了灰尘带来的二次污染且彻底的清除了体积较小污染。恒温恒湿恒氧节能建筑系
18、统是很多建筑节能技术的综合。恒温，是指一年，保证建筑物内部环境温度恒定在 24 26，这个范围的温度是人体感觉最舒适的温度。恒湿，保证建筑物内部环境的空气湿度适中，湿度 45 65 之间变动。恒氧，主要指新风补充充分，氧气含量较高。而且费用不高，只需要付出比普通空调系统多 10 30 费用，而且还可以得到免费的生活热水。室内的新风系统通过循环机，向室内运送新鲜空气、向室外排除陈旧空气，而进入的空气进过过滤之后，保持了一定的湿度，每一个房间都有一个进风口和排风口，一般进风口设置在每个窗户边的地板上，出风口位于每个房门的上方，每 2 个小时左右，整个室内的空气就会完全奉还一遍，19这就是“恒氧”和
19、“恒温” 。至于“恒湿” ，则是通过地源热泵系统实现的，即预先在底下埋许多深井管道，通过水与地下土壤的冷热交换，使其成为恒温水，再通过地源热泵系统将其循环到楼盘里。同层排污同层排水是指卫生间内卫生器具排水管（排污横管和水支管）均不穿越楼板进入他户。在同楼层内平面施工敷设使得污水及废弃物的排放达到或超过同类和其他排水方式，顺利进入排水总管（主排污立管） ，一旦发生需要疏通清理的情况，在本层套内就能解决问题的排水方式。简称“同层安装” ，也叫同层排水。 （详见附件三）地热地板辐射式采暖 优点：地面温度均匀、舒适度高、清洁(详见附件四)安全住宅：消防安保现代住宅十分讲究小区环境设计，小桥、流水、假山
20、、绿化等园林设计被大量使用，但有些景观设计如果处理不当就会给高层住宅的消防车道、云梯车登高等造成不良影响。因此在规划小区总平面布局时，高层住宅的长边应尽量沿小区的边缘布置，充分利用临近的市政道路，这样消防车有时不进入小区内部，就可以很方便地进行火灾扑救和人员营救，而小区内最低可只设计一条消防车道（此消防车道应能够承载消防车的压力） ，从而大大节约了土建成本，可谓一举两得。在住宅间距上，应以满足防火间距20为优先，确有困难时，也应将相邻墙设计为无窗、无阳台的防火墙。 （详见附件五）煤气报警通常所说的煤气报警器一般是通过检测泄漏的一氧化碳气体浓度来作为报警判断的，如果是含氢大的煤气，可以采用检测泄
21、漏氢气的浓度报警。 （详见附件六）手机监控、报警住宅的安全永远是放在第一位的，所以家庭安防系统是智能家居中最重要的一套子系统。家庭安防系统发展到现在，可实现的功能越来越多，主要有如下几方面：1.视频监控可以通过手机或电脑随时随地实现远程监控，一切尽在掌握！可以用手机或电脑查看商铺、办公室情况。无论身在何处，都能轻松管理！可以通过手机或电脑查看家中宠物、小孩和老人的情况。2.安防报警发生异常情况时（如火警、盗警、煤气泄漏等），系统自动向您手机发送彩信或发邮件到您指定的电子邮箱，您可以在第一时间得知信息并迅速采取措施。让您从此安全无忧！3.家电控制 随时随地，轻轻一按手机键或电脑键盘，就能开关家中
22、的家电。（详见附件七）4.提供无线防区，外接各种安防探测器与警灯、警号，对每一不同的安防探测器具识别功能；实现一键撤布防，紧急求助、布防延时，密码撤防、消警等功能；业主可以通过电话和网络进行远程撤布防，具有联动控制功能；21用户与管理中心可查询报警类型、报警点、报警时间、处理记录；触发警情后可通过小区局域网向保安中心报警，同时拨打用户设定的电话号码进行报警；通过家庭智能安防系统，可以实现各个防区与其他家电自动化设备的联动控制。（二） 、我们打造的样板生活方式起床7:00，每个房间的背景音乐声响起，音量渐渐增大。业主在柔和的乐声中醒来，按下床头的“起床”场景键。此时，主卧、客厅的电动窗帘徐徐拉开
23、；安防系统也自动解除了“睡眠”警戒模式。同时，房间内的空调系统开始换风，把室外清新的空气送到房间之内。227:10，业主走到卫生间洗漱，而背景音乐系统也把信号源自动切换到收音机的电台新闻节目。7:20，业主来到厨房取出定时微波炉中已经加热完毕的牛奶和面包，一家人来到餐厅开始用早餐。出门业主要外出，临走之前要把所有的房间的灯，窗户，电器电源等通通检查一遍是一件既费体力又费时间的工作。23有了智能家居系统后，只需轻按一下门厅内复位面板上的离家键，就可同时实现所有的灯关闭，不用的电器断电，背景音乐全部关闭，地暖自动降到业主不在家时的温度。 如果哪扇窗户没关，客厅内的触摸屏会发出嘟嘟的报警声，而且还会
24、出现一行信息， “二楼书房窗户未关” 。回家业主回家时，只需一张带有身份识别的门卡，在户门的读卡器上轻轻一晃，电子门锁自动打开，通往客厅的过道灯自动亮起（30 秒后自动熄灭） ，客厅的电动窗帘徐徐拉开，客厅的主灯点亮，背景音乐自动播放业主喜欢的曲子，地暖温度自动升温到业主在家时的温度，饮水机自动通电。在门厅内复位面板的“回家键”具有同等功能。24休闲进入宽敞气派的客厅，多媒体彩色触摸屏高贵而典雅，不仅外观漂亮，功能也非常强大。它集所有的控制功能于一身，如调高老人房的温度，关闭婴儿房的电动窗帘，关闭楼上书房的灯光，打开某处的音响，打开地下车库的大门等。想在客厅听音乐？打开音乐模式，柔和的灯光亮起
25、，轻柔的音乐响起。25要在卧室看电影？开启影院模式，关闭主灯，调适柔美射灯，电动窗帘缓缓的自动拉上，营造影院效果，享受身临其境的影音感受。如果今天是业主的结婚纪念日，选择烛光模式，即可营造罗曼蒂克的氛围。所有这一切只需几下轻轻地点击就可实现，或者坐在沙发上用遥控器遥控完成。睡眠26夜深人静，业主回主卧室休息。由于楼梯使用了移动传感器，从而实现了人来灯亮，人走灯灭。进入了主卧室，通过 16 键智能触摸面板，可以实现各种灯光的开关以及调光，地暖的调温，电动窗帘的开启和关闭，背景音乐的播放和停止，他们既可以单独控制，也可以联动从而实现不同的场景效果。在床头，我们可以设置一个普通的双按键复位面板，一个
26、是睡眠键，另外一个是起夜键。当业主要上床休息时，轻按一下睡眠键，则可同时实现背景音乐关闭，电视机彻底断电，所有的灯光关闭，地暖自动降温到夜晚睡眠时的温度，即舒适又节约了能源。当业主夜里要去卫生间，只要轻按一下床头的起夜键，则可实现通往卫生间的过道灯自动亮起，卫生间的灯打开，排风扇开始工作，当业主回来后，再轻按一下起夜键，则可同时实现过道灯熄灭，卫生间的灯熄灭，排风扇工作 5 分钟后自动关闭。27夜里如果遇到特殊情况时，业主更可以长按下床头的“呼救”按钮三秒钟，就会打开全屋灯光，安防系统也会有所动作，警笛响起，还可以对外拨号报警；如果是被胁迫的情况，轻按“呼救”按钮，安防系统就会把报警信息通过电
27、话线路传送到社区保安中心。五、高档智能化品牌介绍1、国外知名品牌霍尼韦尔 Honeywell根据中国小区市场的特别需求，霍尼韦尔研发并整合了小区智能安防系统最全的产品线及最成熟的一体化解决方案。其业务内容包括： 出入口控制 视频监控 周界及室内防盗报警 可视对讲 智能家居著名服务项目：北京万豪酒店28德国莫顿 Merten德国 Merten 莫顿有限公司成立于 1906 年，近百年来一直致力于电气产品的研发与生产，是世界上著名的开关电气控制系统集成商。1987 年，Merten 莫顿公司作为发起者与其他几家德国知名企业共同制定了 EIB 智能化控制系统标准。如今，Merten 莫顿公司已经拥有
28、三百多种不同规格型号的 EIB 产品，在私人住宅、公共建筑、还是酒店、工业建筑、行政大楼、医院、学校、博物馆都有应用。 莫顿目前专注的产品有： 开关和电源插座 声音、数据、图像综合布线（VDl）代表项目：F1、德领馆、中国水利部太湖流域管理局、北京医院等。比利时唐太子 TELETASK29唐太子拥有 24 年的家庭自动化领域的行业经验，产品适用于住宅、酒店套房、展厅、办公空间等。公司主要经营的智能家居集成控制设备有： 灯（包括彩色 RGB 灯） ，电源插座 电动窗帘、遮阳篷、百叶窗、电动大门 门禁，安防 新风系统、温度控制包括暧气和冷气 音响，摄像头，电视，家庭影院 通讯（可视对讲，手机，个人
29、电脑，因特网） 新加坡尼科 Nico根据多年的经验与 LonWorks 不断创新的技术，Nico 发展了一系列先进的自动化、灵敏、聪明的控制系统。Nico Technology Ltd.一直以发展创造减低成本、增加经济效益、更人性化的操作接口与节省工作时间的智能型家庭与建筑的控制系统为宗旨。公司主要经营的产品有： 通用 IO 模块 电源控制器 数字调光器 六键触控面板挂墙式 LCD 空调控制器302、国内品牌波创科技 BECHAMP波创企业集团致力于成为中国最大、国际知名的家居智能化、小区智能化产品制造商及方案提供商。为客户提供智能家居/网络家电/嵌入式系统/数字家庭/地产科技等领域的技术和产品。目前旗下有深圳市波创科技发展有限公司、波创电子（制造）有限公司、波创（北京）销售公司、波创（上海）销售公司及全国各地十余家分公司、办事处。公司产品包括： 智能网关 智能家居控制系统 智能照明管理系统 EHOME 智能家居远程控制系统智能开关等曾服务过：台湾宏镜第一道、台湾-摩纳哥、南京融侨中央花园海尔 U-home
