1、 中关村*大厦可研报告（5）较大增长。随着外商直接投资的增加和外资公司更多进入中国，国内公司的办公楼需求也会根据其业务的变化而变化。大型公司中的一类，如农业和制造业因为受到较强的冲击而短期内会维持原有办公面积，并且对高档写字楼的要求不会太多，另一类如金融和电信行业，有可能接受大量的外商直接投资或成立合资合作公司，经营规模迅速扩大，对办公楼及相关的经营用房的需求会大幅增加。考虑到公司整体运营和对外形象，这类公司会考虑整栋购买位置好、高质量的写字楼做为公司总部，对于设立银行分行、电信营业网点等则更多会采取租赁的方式。中小型公司往往是大型公司的服务商或供应商，如专业服务企业，会计师、律师事务所一般要
2、求的面积不大，但更注重楼宇的档次和质量，因此可以承受较高的租金，也有一部分会挑选合适的楼盘购买。还有一些媒体和公关广告公司也会选择甲级写字楼，其他的中小型公司选择甲级写字楼的机会较少。另外，作为首都，外地驻京办事处的需求也不容忽视，因为资金大多来源于政府财政拨款和大企业的支持，因此会选择离市中心较近，形象好的物业购买。四、周边地区竞争物业市场分析 1、甲级写字楼存量与位于北京东部写字楼市场不同，海淀中关村地区的高档写字楼的发展有着特殊性。东部写字楼一直追随着客户的需求，无论是在硬件设施和软件服务都尽量满足客户的要求；而在海淀区，持续增长的写字楼的需求，特别是中小企业的巨大需求使得开发商能够用较
3、低的开发成本的投入，就可以得到与东部相当的，甚至还要高的回报率。因而，比起东部，特别是 CBD 区的高档写字楼，海淀区的高档写字楼处于 B 级或更低一点档次，出现了一些知名大公司屈就于与其公司实力和形象不相匹配的写字楼的现象。导致这一地区高档写字楼平均空置率低于市场平均比率。到 2000 年底，位于海淀区的甲级写字楼占有面积为 351,900 平方米，占北京写字楼市场的 13.7。由于人们对中关村的关注、需求的增长以及写字楼开发滞后于东部地区，导致 2001 年中关村及其周边区域出现大量的供应，这些写字楼将在下半年陆续完工和交付使用。中关村地区未来高档写字楼市场供应表开发商 项目名称 规模 用
4、途 预计交付时间北京建材集团 腾达大厦 10 万 写字楼、商场 2001 北京能源房地产 国兴大厦 4.1 万 写字楼 2001 香江国际集团 数码大厦 6.8 万 写字楼、俱乐部 2001 嘉海集团 中关村大厦 3.8 万 写字楼 2001 中宜公司 太平洋国际大厦 6 万 写字楼、酒店 2001 联想集团 联想* 20 万平方米，I 期 4.9 万平方米 写字楼 2001 写字楼面积小计 32 万 银科大厦 5.7 万 写字楼 2002 北大方正实业 北大方正科技产业大厦 5.1 万 写字楼 2002 写字楼面积小计 10.8 万新奥特集团 未定 2.5 万 综合科贸 2003 中关村科技
5、发展 中关村* 20 万 综合 2003 中国*产业集团公司 中国电子* 8 万 写字楼 2003 清华大学 清华同方科技广场 11 万 综合 2003 北大资源集团 西创大厦 21 万 综合 2003 中国农科院和台湾和信集团 泛太* 3.3 万 写字楼 2003 万柳公司 北四环写字楼 7 万 写字楼 2003香江国际集团 中国国际科技广场 35 万 综合 2003 蓝星集团 未定 2.5 万 综合科贸 2003 中物理想 未定 4.5 万 综合科贸 2003 天创房地产 未定 4.5 万 综合科贸 2003 魏公元鼎公司 韦伯豪时代广场 13 万 综合 2003 兆泰、丽威国际 未定 1
6、1.2 万 综合科贸 2003 首创集团 未定 2.5 万 综合科贸 2003 写字楼面积小计 92.8 万写字楼面积总计 135.6 万目前北京高科技写字楼主要分布在东长安街及 CBD 区。这些写字楼，无论质量还是配套通讯设施都是其他地区无法相比的。为满足租户尤其是 IT 及高科技公司越来越高的对写字楼硬件方面的要求，业主不断加大在物业的 IT/通讯基础设施上的投入，如：配备后备电源 24 小时不间断电源；预置先进的 ISDN 和 DDN 等通讯系统；采用抬升地板以方便综合布线等。中关村地区大多数的写字楼位于中关村大街（以前称作白颐路）及知春路沿线。典型的高档写字楼包括：希格玛中心、中关村大
7、厦、数码大厦、海龙大厦。随着北京高科技企业的不断发展，对高科技写字楼的需求有逐渐增长的趋势。中关村地区目前高科技写字楼很少，随着“中关村*区” 的建设，该地区的高档写字楼的质量及高科技水准将得到大大改善。例如将于 2001 年入驻的数码大厦和正在建设中的联想*大厦等物业。2、租金及售价甲级写字楼在北京的租金自 1995 年到 1999 年第三季度一直呈下降趋势。在这期间，中关村地区的租金下降幅度较东部地区缓慢。2000年第四季度北京 CBD 区的成交月租金在 US2025 每建筑平方米，而中关村地区的平均成交月租金为 US20 每建筑平方米左右。2001 年第二季度的月租金平均报价为 US21
8、.7 每建筑平方米。1999 年第三季度开始，北京甲级写字楼租金首先从 CBD 开始止跌回升，到 2001 年二季度 CBD 的一流甲级写字楼的平均成交租金为US34 每月每建筑平方米，而中关村地区甲级写字楼平均成交租金仅为 US22 每月每建筑平方米。东部地区的成交租金高于西部地区约 40。目前中关村地区写字楼售价在每平方米 1700 美金至每平方米 2200 美金之间。中关村地区写字楼办公楼的租金状况项目名称 完工期 建筑面积 空置率 租金报价(USD/平方建筑面积，不包括物业管理费)希格玛中心 1998.07 48,600 2% $27 金运大厦 1997.10 69,000 25% $
9、16 数码大厦 2001.08 68,000 10% $29 方圆大厦 1999.11 25,000 5% $18 北大太平洋中心 1999.11 21,000 5% $22 航天长城大厦 1996.10 16,400 3% $17 泛亚大厦 1997.04 18,000 15% $20 中关村大厦 2001.03 38,000 5% $23.5 太平洋国际大厦 2001.05 30,000 80% $20 腾达大厦 2001.05 13,000 90% $25（2001 年第二季度数据）3、需求分析逐渐增长的跨国公司和国内高新技术企业进入中关村地区主要关注的是这一地区对于高新技术产业，尤其是
10、 IT 行业采取税收优惠政策。而且这里的高校、科研院所聚集，活跃的创业气氛，吸引了大量高素质的劳动力资源。特别是“99 批复” 以来，更多的企业到中关村注册。中关村*高新技术企业数量年限 高新技术企业登记数量 1998 年底 约 4,5001999 年底 约 6,6902000 年底 约 8,000 到目前为止，共有 20 多家跨国公司在该地区建立了研究发展和实验基地。有的公司考虑到利用高校的科研力量，直接在学校内设立实验室，对于规模较大的研发中心，一般选择高档写字楼，如微软和惠普的中国研究院设在希格玛大厦，朗讯的贝尔实验室设在航天长城大厦和金运大厦。对于那些与 IT 公司有商务往来的公司及
11、IT 公司的分包商，在 IT 跨国公司进入该区后也随之入驻该地区。部分跨国公司在京研发机构办公地点分布序号 公司名称 国别 研究领域 研发机构名称 办公地点 1 IBM 美国 信息产业 IBM（中国）研究中心 上地昊海大厦 2 SUN 美国 信息产业 SUN(中国) 技术开发中心 建威大厦 3 诺基亚 丹麦 通讯 诺基亚研究中心 盈科中心 4 松下 日本 家电 松下（中国）有限公司研究开发部 中关村大厦 5 微软 美国 信息产业/软件 微软（中国）研究院、微软研究开发中心、微软技术开发中心 希格玛大厦 6 宝洁 美国 精细化工 北京宝洁技术有限公司 清华大学 7 诺和诺得 丹麦 生物技术 诺和
12、诺得生物研究中心 上地 8 富士通 日本 信息产业 富士通研究开发中心有限公司 光大国信 9 北方电讯 加拿大 通讯 北邮北电研究开发中心 邮电学院10 朗讯 美国 通讯 朗讯科技有限公司、贝尔实验室 航天长城/ 金运大厦 11 摩托罗拉 美国 通讯 摩托罗拉计算所联合实验室 航华科贸 12 INTEL 美国 通讯电信 INTEL 中国研究中心 嘉里中心13 惠普 美国 信息产业 科惠研究中心 航华/希格玛 14 通用 美国 汽车系统 德尔福汽车系统研究所 清华大学 15 SMC 日本 气动元件研究 SMC清华大学气动技术中心 清华大学目前在中关村有大量中小型规模的公司，多数公司选择条件尚可，
13、租金较便宜的理工科技、泛亚、知春、航天长城等大厦，以销售为主的公司兼顾商铺的需要，会选择海龙大厦、太平洋科技发展、硅谷电脑城等带底商的大厦。从 98、99 年开始，中关村出现了可以用于商务办公的公寓，如希格玛公寓、沁园公寓等，由于能够获得贷款支持，一些私营公司也购买此类公寓作为办公场所。4、未来中关村地区甲级写字楼供应状况未来 5 年内甲级写字楼将主要在下列项目中产生：中关村西部地区中关村西部地区占地约 51.44 公顷，规划总建筑面积约 100万平方米，位于中关村科技地区的中心商务地带。西部地区被用来设计为作为高科技产业的商贸区。目前拆迁及场地平整工作已经完成，道路和市政基础设施工程正在进行
14、。经过公开招标，签约的地块有：（参见附图一）地号 用地性质 中标人 公司背景 建筑规模万平方米 1 综合科技贸易 蓝星清洗集团 主要从事化工行业 2.52 综合科技贸易 中物理想集团 在知春路开发有“理想大厦” 4.53 综合科技贸易 新奥特集团 电视图象处理公司，涉足多个行业，在上地建设有“新奥特大厦 ”，并经营 “硅谷电脑城” 2.55 综合科技贸易 天创集团 大型投资公司，开发过“天创大厦 ”写字楼、“天创世缘”高档住宅 4.510 综合科技贸易 首创集团 大型投资公司，开发过 “国际金融大厦”写字楼、 “阳春光华 ”、“盛世嘉园 ”高档住宅 2.51113 大型公司总部、体育健身中心
15、兆泰/丽威国际 不详 11.2212325 综合管理中心、会展中心、办公大厦 香江集团 大型房地产公司，开发过“国际友谊花园” 、“北京科技会展中心” 2722 综合管理中心 中国*产业集团公司 国家高新技术产业骨干企业，曾参与开发“中电信息大厦” 8 目前*尚有的 9 个地块约 36 万平方米的建筑面积已经在进行第二轮招投标，有国内外十余家企业购买了招标书。2001 年 10月 20 日土地招投标将结束。2001 年，主要投资建设地下市政设施工程，*地下建筑总面积约 50 万平方米。地下建筑共分三层，其中地下一层为商业服务区，包括商场、娱乐等设施。地下二、三层为停车场和机动车道路。建成后将成为目前国内最大的地下商业交通网。2002 年*进入全面开工阶段，总的开发建设周期约五年左右。科学城，中关村东部地区，中国科学院科学城，中关村东部地区，中国科学院占地面积为 240 公顷，其总建筑面积应大于 100 万平方米，科技城的首期阶段为信息广场其位于中关村大街和北四环交叉路口，占地面积为 8.5 公顷，规划总建筑面积为 420,000 平方米，建设目标为高档科研和居住区。其中联想*区的项目总建筑面积为200,000 平方米。一期“联想大厦”49,000 平方米写字楼，预计 2001年底入住；红楼住宅改建工程已经开始，2001 年中旬可完成主体工程。 北京大学的*区
