1、严厉调控再深一步 楼市回暖戛然而止限购、供地、加息。929 以来的二次调控逐一落地，房地产市场感受到了政策的力量。 此前，连续 5 个月的新政未能遏制房价上涨，反而在 8、9 月出现了回暖和强势反弹。 这一次，在饱受诟病而又效果显著的“限购令”之后，10 月 19 日晚，央行毫无预兆地加息 0.25 个百分点，包括任志强在内的诸多业内人士及经济学家均认为，调控政策找到了着力点，对房地产市场影响巨大，因为货币泛滥问题及其引发的通胀预期，才是楼市高烧不止的根源。 加息释放出货币政策紧缩的信号，或将成为推动房价合理下跌的最后一根稻草。“限购令”已显效 虽然备受行政化及合法性质疑，但限购令依然在全国范
2、围内快速推进，效果显著。 截至 10 月 19 日，全国已有 14 个城市出台了限购令，并无一例外地引发了各大城市交易量的萎缩。 9 月 30 日即出台限购的深圳，成交下滑最为明显。由于直接禁止了已拥有 2 套住房的家庭再购房，让一部分有能力购房的人群也无法再进入市场；另一方面，按揭贷款门槛提高，迫使不少购房者因为资金压力而考虑退房。 10 月 8 日至 17 日，深圳共成交 758 套新房住宅，日均成交约 76 套，较 9 月份日均成交的 180 套萎缩 58%。其中上周（10.11-10.17）深圳共成交 507 套新房住宅，成交均价降至 19275 元/平方米。 广州不少楼盘出现退订现象
3、。广州资深房地产业内人士韩世同认为，广州细则的强度和力度可与上海和深圳相比，某些方面可能还要强一些。对于降低投资需求、成交量萎缩以及令市场重新进入观望期等，效应十分明显。广州业内人士预计，限购对广州楼市的影响在 1、2 个月后更加明显。 中原地产统计显示，北京、上海、深圳和杭州 4 个城市在 10 月 8 日至 10 月 13日期间，新房成交量较国庆前一周普遍有一至六成的下滑。 中原集团研究董事程澐分析，二手市场受新政的影响也已开始出现，如北京和上海二手房挂牌量有较大波动，北京近期较国庆前增加五成，而上海则有二成的降幅。 供应高峰到来 限购强制性地抑制了需求，而楼市供求的另一端天平也在不断加大
4、砝码：四季度楼市的供应高峰正在到来。 首先是供地。“截至三季度，很多城市仅完成年度土地供应计划不到一半，年底前会加紧推地。”北京中原统计，北京 11-12 月将集中供应 50 块土地，其中涉及居住类的土地为 45 块，合计供应面积为 855 万平方米，远超前三季。 “北京有如此多的土地集中排队上市并不多见。”SOHO 中国董事长潘石屹表示，这表明政府希望缓解供地压力、完成年度土地供应计划。这才是真正缓解房价压力的基本办法。 广州近期也有巨型居住用地推出。10 月 19 日，广州市国土房管局官方网站拍卖公告显示，荔湾区黄沙大道一地块将于 11 月 25 日拍卖，该地块占地面积达到 26 万平方米
5、，起始价超过 47 亿元。 进入 10 月，深圳开始集中供应居住用地，10 月 19 日深圳定向出让两幅保障房用地，27 日还将拍卖一块“定地价、限房价”的安居型商品房用地。11 月 12日，还将拍卖出让龙岗区宝荷路南侧地块。深圳市国土部门有关人士对记者表示，深圳现以城市更新为主要土地出让方式，今年已有 10 个以上城市更新项目开工。 市场上的房屋供应大增。多家主流房企四季度迎来推盘高峰。龙湖地产预计，四季度公司在售项目预计将增至 30 个以上，遍及全国 9 个城市，包括杭州滟澜山、北京常营等新项目也将入市。 保利地产下半年 400 亿的推货量，集中在 9、10 月；金地集团下半年推盘量占到全
6、年的四分之三，四季度将仍有较多新盘上市。万科、恒大、碧桂园等，亦不例外。 以北京房山区为例，楼市供求关系正在逆转。北京中原统计，今年房山出让土地合计高达 557.5 万平方米，包括万科、首创、绿地、绿城、城建等公司的项目将会集中推出，年底该区域或将出现价格战。 最后一根稻草？ 10 月 19 日晚，央行毫无预兆地加息。多位接受采访的经济学家和观察人士连称“太突然，没有想到”。 此前，央行以及诸多学者多次对外传递近期不会加息的信息。 银河证券首席经济学家左小蕾表示，加息对房地产行业的投资影响最大，“0.25 个百分点不足以解决目前的资产价格泡沫”，她预测未来还将连续加息。上海易居房地产研究院院长
7、杨红旭认为，此次加息标志着新一轮加息周期的开始，货币政策步入明显紧缩通道，四季度楼市将加速降温。 韩世同进一步分析，楼市刚刚出台“限购令”，与加息一起则产生了叠加效应，加息不仅令普通市民供房成本增加，同时也令到开发商贷款成本增加，会加快房价下跌的进程。另外，部分审时度势的房企，接下来应会进行降价促销。 另外一些人士则表达了对于加息及此前调控政策叠加效应的担忧。任志强第一时间在微博评论称，货币总量的失控是通胀的罪魁祸首。只能用货币政策的调整来解除病毒。但他表示，加息来得有点太迟。 世联地产董事长陈劲松则明确指出，在外汇管制下，连续加息并非不可能。加息和提高准备金率，宣告收缩货币政策正式开始。只可惜太迟，之前的行政干预太深，叠加效应很大。 一家总部位于华南的大型地产商人士对本报记者表示，目前还无法评估加息对其的影响，而此前已经实施的限购等政策，对该公司在深圳、北京等地项目的销售，已经产生不利影响，公司正在研究应对之策。
