1、基于供应链管理的养老地产联盟运营模式探究摘要：在介绍房地产供应链概念后，结合养老地产特性，对养老地产运营阶段的联盟合作伙伴关系进行分析，提出了运营阶段联盟伙伴的选择方式及基于 Sharply 值法的联盟伙伴间利益分配机制。最后对养老地产联盟运营模式进行初步探析。关键字：养老地产、运营阶段、联盟伙伴、供应链1. 引言近年来，随着我国老龄化进程加速，养老地产已成为房地产开发商和相关产业链上各企业寻求发展的新方向。据调查，近 5 年内全国已有近百余家地产相关企业试点养老地产，但项目的实际开发效果普遍不理想。经分析得到养老地产面临的问题有设计不合理、配套设施有限、开发定位模糊、政策支持欠缺，运营及盈利
2、模式不清楚和专业服务稀缺等 12。结合房地产行业参与单位多,产业链长,投资周期长的特性，国内学者已经展开了对房地产供应链管理的相关研究，以期解决开发建设过程中各参与方间的合作问题。为了改变养老地产运营过程中管理低效的现状，本文将运用供应链思想探讨养老地产在运营阶段的合作伙伴关系，构建联盟运营模式，以期为养老地产的长远发展提供可行的方案。2.基于供应链管理的养老地产2.1 供应链管理供应链管理(Supply Chain Management，简称 SCM)作为一种管理思想，是通过对信息流、资金流和物流的控制,将供应商、制造商、分销商、零售商及最终用户连成一个整体的功能型网络模式 3。供应链管理思
3、想强调处于主导地位的企业应与处于产业链上游和下游的相关企业建立合作关系，运作模式上形成优势互补的横向一体化,实现长期稳定的战略合作，形成共赢局面。实践证明，供应链的实施可以使企业成本降低、资金周转加快、客户服务得到改善、市场占有率增加，通常最为明显的是成本的有效降低 4。伙伴将各自的核心资源加入到供应链联盟中，并根据市场环境有效的集成和整合不同的管理、技术、人员、组织等优势资源。通常对伙伴企业进行全面考察及各因素评选，以选择潜在伙伴企业形成最优组合。通过这种联盟合作方式创造出来的共享价值是任何一方单独行动所无法获得的 5。2.2 养老地产供应链管理养老地产除了房地产开发，还具有商业运营、金融创
4、新和养老服务等多重属性，拥有居住、养老保障、服务及逆向融资等独特功能。养老属性决定了养老地产以老年人为服务对象，力求打造“医、护、养、休”四位一体的医学健康居住新模式 6，通过地产与服务相结合的长期经营来获得利润。养老地产开发周期长，投入资金大且回笼慢，医疗服务要求高，涉及的行业多，若开发运营中各环节间处理不好，成本将成倍的增加。以养老与医疗结合为目标，运用供应链管理思想，建立一个协调系统。该系统以开发商为核心、联盟上下游相关企业。使整个基于地产的养老产业系统得到优化，最大程度地减少系统中的内耗，降低和控制了成本，使供应链上所有企业共赢，增强了该项目联盟企业在房地产市场中的竞争力 7。3.基于
5、供应链管理的运营阶段联盟伙伴关系供应链联盟伙伴关系是指供需双方在一定时间内共享信息、共同开发新技术与产品、共享市场机会，共同获利、共担风险的一种战略性协议关系。即是物质上的交换，也是一系列可见和不可见服务的整合，实现“1+12”的效应。该联盟模式大多以业务外包方式来实现企业间的协作，避免了企业内部进行重构。但企业若单方面的过于自信，选择的合作伙伴过于专业化，或者对伙伴关系过于高估而忽略潜在缺陷，可能会导致核心企业对战略联盟关系的失控，从而影响自身的竞争力。因此，供应链上核心企业与联盟伙伴间关系的协调变得十分重要。据调查，目前养老地产的开发商主要分为房企系、保险系、央企系。开发商进入养老地产的主
6、要模式有三种：一是开发商与运营商合作，二是险资与开发商的合作，三是央企开发商与运营商合作。养老地产营运阶段供应链参与方包括：银行、房地产开发商、保险公司、投资管理公司、资产服务公司、央企（如中国石化和中国水电） 、咨询公司、养老服务机构、养老运营商等。其中有自主独立经营企业，也有多方合作经营企业。由于国内医疗护理团队的缺失、养老地产本身的回报周期长、相关政策不明朗等使得部分开发商都没有明确的开发和盈利模式，大都还处于探索阶段。美国太阳城是世界知名的养老地产项目，该太阳城的建筑、管理、经营都以“服务于老人”为核心。其社区内老人共同享用基础设施、医疗机构、俱乐部和老年大学等，且每人每年需缴纳一定费
7、用。结合国外的成熟经验，国内还需要各参与方形成优势互补的联盟伙伴关系，以促进该产业的成熟。例如以房地产开发商为主导，在开发阶段结合自身资金和专业实力，选择如险企、养老运营商、养老服务机构等拥有差异化资源的合作方进行联盟。同时，让各联盟方尽早介入开发环节，以期能了解各方需要，建立默契，形成地产与服务的捆绑销售，更好的进行后期运营。供应链管理的核心是供应链的联盟合作伙伴关系，伙伴关系间强调的是合作与信任。由于供应链中的伙伴企业都是独立的利益实体，企业间本质上是外包或者委托代理关系。将供应链战略合作伙伴关系的主要特征归纳为以下几方面：（1）长期性 双方致力于长期合作，致力于发展和维持合作关系。（2）
8、全面性 双方致力于全方位的持续改进。（3）信任性 相互信任、相互依赖、密切合作。（4）集成性 双方都致力集成关键业务活动，享有共同目标和准则。（5）双赢性 加快共同增长和相互支持，双方均应从供应链的角度获取收益。（6）互动性 客户与供应商都是积极主动的（如实行有效的信息共享，共同制定计划和共同寻求解决问题或分歧的途径） 。4.基于供应链管理的养老地产运营模式分析4.1 运营阶段联盟合作伙伴的选择我国的养老地产尚处于初级阶段，由于养老地产对于项目运作的要求非常高，所以养老地产供应链合作伙伴的选择是否合理，将直接影响运营阶段能否高效运行，各联盟伙伴能否获得稳定的持续盈利以弥补前期的巨大资金投入。若
9、一个伙伴选择不合理，将导致运营局面混乱，给供应链合作伙伴关系造成损失，使开发商资金亏损，供应链上的其他相关企业受到牵连，入不敷出。因此，开发商在选择供应链合作伙伴时，必须权衡未来伙伴企业各个方面，综合考虑多种因素，全面考察潜在的伙伴企业。在这个环节，根据供应链模型的建立，主导企业要对链中所需的核心资源、关键经营过程与性能水平进行确定。再通过缺陷分析以了解企业核心能力之外所需的经营能力，从而得到选择对象的范围，对所在范围内的对象进行初步筛选。然后，对潜在伙伴进行特征分析，归纳和整理，应用综合评价方法确定一个最优的合作伙伴集，构成合作伙伴联盟方案 8。目前国内已有大量文献对供应链合作伙伴的选择评价
10、方法进行了研究，也有学者将现有伙伴评价方法运用到了房地产中。2003 年，Ekambaram 和 Mohan对英国的房地产企业开展了问卷调查，调查内容主要为房地产行业内普遍关注的：合作伙伴应具备哪些优点以及该项优点应获得的相应综合评分。这项问卷调查结果总结出了房地产企业在选择供应链合作伙伴时最为关注的一些企业优点 9。表 4.1 展示出了房地产开发商最为关心的八大易量化优点。表 4.1 房地产供应链合作伙伴重要评价因素 9优点 综合评分有效沟通 4.50高层管理者责任 4.47队伍专业化程度 4.05灵活应对程度 4.00工作质量 3.97行政管理 3.95总成本 3.85财务安全程度 3.6
11、9本文首次将合作伙伴评选方法与养老地产的特殊性相结合，为养老地产运营阶段的联盟伙伴选择提供可行方案。养老地产具有“地产+服务”的双重性，且投资回收期远长于普通住宅地产是其特性，运营阶段的核心竞争力是第三方服务。因此，结合房地产开发商所关心的因素，本文提出了如图 4.1 所示的养老地产供应链联盟伙伴评选指标体系。该体系包括即企业业绩、经营管理、产品服务、员工能力、业务能力、资本运作六个概要指标，这些指标是对象进行评价的宏观信息，可以将这些概要指标进一步细化为若干二级指标，从而进行更具体的数据收集和定量分析。结合以上指标体系，建立养老地产供应链联盟伙伴选择流程，如下图 4.2所示。将其简化为以下三
12、步 8：首先根据外部市场环境及房地产自身情况，确定目标特征及范围。建立联盟伙伴选择的原则和标准，构成指标体系。通过专业小组评价打分，将指标量化已进行比选。对潜在联盟伙伴进行综合评价，确定评价方法，进行选择，得到最优伙伴组合。目前国内外普遍采用的综评法有：层次分析法，模糊数学法、数据包络分析法（DEA ） 、灰色关联度法、专家评审法和招标法。图 4.1 养老地产联盟伙伴选择指标体系养老地产联盟伙伴选择指标体系企业业绩 经营管理 产品服务 员工能力 业务能力 资本运作企业战略企业信誉生产能力经济效益投资决策组织结构协调机制研究与创新技术合作专业设备合作渠道履约水平质量价格交货时间专业技术培训和发展
13、敬业精神道德水准人际关系资产负债融资能力经营成本赢利能力资产运营反馈1.分析外部环境2.建立联盟伙伴选择目标4.成立评价小组3.建立合作伙伴评价标准6.确定合作伙伴5.评价合作伙伴选择反馈4.2 联盟伙伴利益分配机制 合理公平的利益分配方案才能使供应链得以成功运营。在供应链管理中，利益的分配一直是关键且敏感的问题。供应链联盟伙伴利益分配问题会直接影响伙伴间是否能保持长期稳定的合作关系，互惠互利；同时影响各企业间能否通过最大努力来促进供应链上共同利益的最大化，进而使得各成员利益也最大化。联盟企业的利益分配机制按照一定原则进行，要求以一定时期内供应链上的各节点企业共同创造实现的利益为依据。这种联盟
14、伙伴间的利益分配不仅是指合作的直接经济价值创造的利益，如产品和利润等在各关键环节企业间的分配。 还应包括各链上成员在联盟过程中创造的无形资产,如品牌、商标、专利权、顾客忠诚度、企业信誉度、营销渠道、技术等在各成员间的分配。通常影响利益分配的因素有：努力水平、对供应链的固定投入、对供应链的贡献、风险因素等。本文在总结现有研究成果的基础上，结合Shapley值法这一解决多人协作问题的方法提出了考虑风险因素的Shapley利益分配修正模型。设联盟合作参与人集合为 N=1,2，n ；子集 S 有 SN，表示 N 中的一个联盟；联盟集合上的特征函数为 V(S)，表示 S 联盟的收入，应满足：V()=0
15、图 4.2 养老地产联盟伙伴选择流程（4.2.1）联盟 S 存在的必要条件为：V(S) （4.2.2）SiV)(公式（4.2.2）表示联盟合作收益大于不合作收益，即为超可加性，表示“1+12”的效应。设 为成员 i 的收入，各成员所得利润称为 Shapely 值。根据 Shapely)(Vi定理可得：NSi isvnSV)()!()1)(（4.2.3）公式（4.2.3）中，|S| 表示联盟 S 子集所包含的元素个数， )()isv中的 )(isv表示联盟 S 去掉成员 i 后的收入，即 ()isv体现了成员 i 对联盟 S 作出的边际贡献。 !)(1n反映了各种联盟子集 S 出现的概率。Sha
16、pely 值模型必须满足的 Shapely 公理，即：（1）公理 1 有效性： )(NvVNii（4.2.4）公理 1 表示联盟中所有 n 个成员的总收益必须等于集合 N 中全体成员得到的分配利益相加之和。（2）公理 2 对称性：若对于集合 N 中所有不包含 i 和 j 的子集 S,V(Si)=V(Sj)，则 = )(Vij（4.2.5）公理 2 表示若集合 N 中两个成员对 N 所有的子集联盟 S 都作出相等的贡献，在利润分配中享有相等的份额。（3）公理 3 可加性：对任意两个决策，U、V,有，= + )(Vi(i)Vi（4.2.6）可见,基于 Shapely 值的利益分配是按贡献大小的利益
17、分配方式。但是，正如有的学者所指出的，Shapely 值法并未考虑到联盟中各成员所分担的风险以及风险对利益的影响，存在一些不足。另外，在应用 Shapely 值时必须能得到各企业组成联盟时具体的收益数据，但这在现实中是比较困难的。下面，在考虑风险因素的情况下对 Shapely 值进行改进。在利用公式（4.2.3）计算利益分配因子时，是没有对各企业实际承担的风险进行衡量的，而是默认了各企业承担着均等的风险大小 。在现实运作中，企业 i 的实际承n1担风险为 Si，该企业承担风险与均担风险之差为： （4.2.7）si又 ，因此对 Shapely 值进行如下修正：niS10由于企业 i 具有风险差
18、，所以应对企业 i 得到的分配利益进行修正，nsi1修正值应为： （4.2.8）)(*vi公式（4.2.8）中，v(s)为总利益。于是企业 i 的最终利益分配公式为：（4.2.9）)( siii4.3 运营模式构建与分析养老地产的属性决定了盈利环节在运营阶段。然而，让开发商在短时间内建立起一套完善和标准的集医疗服务为一体的专业运营体系，可行性非常低。这就要求在运营阶段以服务分包方式实现类似项目外包的经营模式战略联盟 10。现在的国内养老地产项目，大多借鉴的是美国 CCRC（Continuing Care Retirement Community）持续照料退休社区经验。美国养老社区以各环节的专业
19、分工，成熟的市场化运作实现了高效低风险 11。上海的亲和源养老社区在运营方面就以开发商为主体，建立战略联盟管理模式，与专业化公司形成合作关系10。相比国外，国内的养老地产大多还处于由地产商独立整合产业链资源的阶段。由于资源有限，通过加强资源整合形成的战略伙伴联盟是一种重要的养老地产联盟运营模式 12。借鉴美国、日本、新加坡的经验，养老地产若形成以开发商为主导的专业联盟运营体系，将促进养老地产行业的成熟与稳定。供应链间联盟伙伴关系维系的主要手段是契约形式，有力的契约是联盟伙伴间运作的重要保障。但在交互过程中，大部分活动都是靠隐性契约来约束，信任是支撑契约的基础 13。信任的建立需要各方努力，从而
20、有利于供应链整体目标的实现，增加供应链敏捷性，减少企业间交易成本，树立供应链上各企业的信誉。养老地产从开发到后期运营涉及多方主体，多种资源，项目的定位、地理位置和产品设计都有特殊要求。养老地产的发展和稳定运营关系到中国国情。因此，养老地产需要进行合理的、易操作性的运营模式探究，以期拥有稳定的联盟伙伴关系，建立长期合作，持续盈利。通过分析国内现状，借鉴国外案例，本文初步设计了基于供应链视角下的养老地产运营模式，如图 4.3 所示养老地产企业联盟是基于资源整合的思想，对项目特征，项目参与方 14，项目对象，项目周期等进行分析，从而优化运营模式。通常，养老地产开发商是房地产商，但也可以联盟如险企、投
21、资商等具有雄厚资金的合作方，以弥补养老地产前期投入巨大，资金回笼很慢的特点，此为初期联盟。再结合养老特点对项目进行开发、设计、建设和运营。为了保证运营阶段养老服务的专业性，国内开发商需要进行二次联盟，与具有养老运营经验的养老服务机构合作，如台湾、美国、日本的养老运营商。另外，若开发商没有自己的物业团队，还应与综合物业管理公司联盟。养老运营服务机构应尽可能早的介入到养老地产项图 4.3 基于供应链视角的养老地产运营模式目的开发设计环节，与老年医院、疗养院、健身中心、老年俱乐部及老年大学等机构建立合作联盟关系，以确定适合中国模式的养老服务运营模式。最终目的是形成一个集餐饮、医疗、养生、休闲为一体的
22、复合型养老社区，最后通过购买、租赁或者购买与租赁结合的销售方式面向消费群体。当然，养老地产的发展还处于初级阶段，需要多年的探索才能走向成熟。 、参考文献1 徐瑜阳. 我国养老地产开发中存在的问题与对策J. 黑龙江对外经贸, 2011, 8: 037.2 张冬冬. 养老地产开发运营 “惑之五部曲”J. 城市开发, 2012, 2: 027.3 刘俊.以房地产企业为核心的房地产业供应链管理研究D.江西：江西理工大学，2011：810.4 杨东. 房地产开发企业供应链管理探析J. 建筑经济, 2005 (11): 70-74.5 盖国凤, 丁莉, 邓湘雪 . 中国养老地产盈利模式研究综述J.吉林工商
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