1、 怡海科技- 1 -桂林市房地产信息管理数据中心解决方案随着房地产业的日益兴盛，社会上涌现出了诸多的房地产经营公司。而房地产产权产籍登记管理工作是房地产产权管理机关房地局的基础工作，产权登记过程涉及各个业务环节，投入人力多，涉及面广，政策性强，工作量大，是一项复杂的工作。随着国家房屋改革的层层深化以及相应法规政策的陆续出台，我国的房地产业更加蓬勃发展。这样必然大幅度地增加房地产产权产籍信息管理的工作量，所以也必须使用与现代管理相适应的计算机信息管理系统来有效地提高工作效率，加快产权产籍的办理过程。如何优化房地局对房地产公司的经营管理以及产权产籍信息管理，最大限度地提高管理以及批证的效率和质量，
2、减少人为因素造成的不必要的损失，已成为房地产产权管理机关房地局亟待解决的问题。房地产信息管理系统我是怡海科技针对目前我国房地产业办公管理的现状，为适应目前迅猛发展的房地产业的需要而研制开发的，结合当地房地产产权管理部门现有的软硬件投资，开发出的整套电子办公及信息管理系统，非常适合房地产业务办理工作。它使用了 Lotus Notes、Delphi 等多种先进编程语言，集办公自动化、数据库、网站建设、电话查询于一体，具有业务性强、功能先进、管理科学等优点。而且支持移动办公及异地远程办公等现代办公手段。该系统实现对我市各项房地产交易统一管理，产权产籍登记管理完全实现计算机化。该系统的全面使用，必将房
3、产部门的办公管理水平提高到一个全新的层次。一、 房地产信息管理数据中心的网络设计该系统的网络结构是基于目前先进的数据中心(Data Center)模式设计的。数据中心（Data Center）是近年来应电子商务蓬勃发展的需要而在 IT 界兴起的一个新概念。简而言之，数据中心就是将应用服务器、电子商务服务器以及数据库服务器集中起来统一进行管理，从而提高了整体的设备性能、专业性管理水平以及专业性应用服务水平。整体性能的提高可表现在更有优势的互联网带宽，更为强健的服务器群组，更优化的企业内部网，以及更安全的外围环境。怡海科技- 2 -本系统采用了目前流行的客户机/服务器方案，服务器端采用 PC 机服
4、务器以及 Windows NT 网络操作系统，客户端都选用用户熟悉的Windows98 桌面操作系统。至于前端应用软件，可供选择的有使用数据库前端开发工具 Delphi 开发的图形化的用户界面或者是标准的基于Web 方式的浏览器查询界面。1.1、系统的网络结构及拓扑网络拓扑图如下：怡海科技- 3 -对于交易中心本身的内部计算机网络，作为整个系统的数据中心，我们采用 Intranet 结构进行网络结构设计。Intranet 是当今企事业的应用热点，新建的企业信息系统都希望向 Intranet 靠拢。房地局的内部Intranet 网络，采用先进的 100M 快速以太网结构进行构建。根据业务需要，使
5、用两台专业服务器，其中一台为房地产交易数据服务器，另一台为房地产产权数据服务器。本局内部的工作站通过 100M 带宽经过骨干交换机与系统服务器相连接。考虑到各房地产公司及中介机构的办公地点较为分散，不可能集中在一个局域网内管理，因此，建议在各个下属机构的办公地点分别建立各自的局域网系统，各处根据具体数据流量及工作站数选用配置较高的PC 机作为服务器管理本网内的资源并于房地局数据中心交换数据。根据我市房地产公司及中介所的实际情况，各网点与数据中心之间采用拨号电话线连接。对于房地局数据中心对外的 Internet（因特网）信息发布及查询，采用 DDN 专线通过路由器及防火墙后与 ISP 桂林市电信
6、局连接，实现因特网上房地产信息发布及查询。如何在 Internet 因特网的 WEB 上动态发布信息成了这个系统的重要问题。该系统采用了美国微软公司的IIS（Internet Information Server）来解决这一难题。 Windows NT集成的 IIS 可以发布信息和应用程序。这意味着 WEB 节点可包含从信息的静态页面到交互式应用程序的所有内容，还可以从数据库中查找和抽取信息，并将信息插入其中。12、系统的技术特色121、充分运用多媒体技术在房产交易中心建立触摸屏查询系统，方便广大市民查询，通过怡海科技- 4 -LED 大屏幕将各商品房信息滚动播出；同时通过大屏幕显示器或电视机
7、动态显示房屋外型照片、录象等资料，给客户以直观印象，便于作出选择。122、系统扩充性强怡海科技在第一期工程中已为市房地局成功建立房地产多媒体查询录入系统，而二期建立市房地产管理系统是将原有的局域网扩充为全市的广域网，两者之间能完全兼容。系统采用开放式布局建立，以原房地产所录入的大量房地产信息为基础，以市各房地产公司房源资料为补充，建立统一空闲房地产信息数据库，该数据随房产交易为动态变化。123、实现 Intranet 与 MIS 的结合对内部操作人员来说，该系统是一个高效实用的信息管理系统，数据的录入和维护都在此环境下进行；对于领导和外部用户，系统为一个新颖直观的 WEB 方式查询系统，用户只
8、需打开浏览器在图形界面上点按相应区域，即可查询相关信息。124、充分利用了 Internet 因特网技术与 Internet 因特网相连接后，可在网上通过浏览器对现有房源情况进行查询，如各区房源位置、小区环境、房屋结构及数量和使用情况等；房地产开发商可直观查询各规划地块的详细信息。由此可在更大范围内找商引资，扩展业务。将各项信息推向全球，买方市场可扩大到全国及港澳台地区，加速商品房流通及资金回笼。怡海科技- 5 -二、 房地产信息管理系统的模块功能分析房地产信息管理系统主要分为业务办公、行政管理、信息查询三大子系统。系统的业务模型图如下：具体模块功能简介2 1、 业务办公子系统 该子系统主要包
9、括 房屋产权产籍管理 及 房屋交易市场管理 两大块。其中 房屋产权产籍管理 主要是指产权产籍的登记、注销及办证业务，包括房屋的产权登记、抵押登记、转移登记、变更登记、注销登记、拆迁管理等业务模块，完成了每一宗业务从收件、录入开始，到堪丈、初审、复审、终审、批证等审批过程，以及最后缮证、归档等整个业务流程电子化，另外提供了房屋的查封登记和注销登记等业务功能，还有方便灵活的查询、统计、跟踪、打印、维护等重要功能。房屋交易市场管理 主要包括房源管理、房屋预售、地价测预算等业务模房 地 产 信 息 管 理 系 统业务办公行政管理信息园地信息查询怡海科技- 6 -块， 完成了对我市各房地产公司的房源信息
10、管理以及房屋交易的中介功能，以及对拆迁部门的管理，并提供了完整的交易数据统计分析和空闲商品房统计。2 1 1、房屋产权产籍管理 各模块功能简介： 初始登记 登记各种证件、进行信息录入、然后是堪丈、初审、复审、终审直至缮证、归档等整个业务过程。收件登记前，可以查询相关业务，避免重复登记，任意审批环节可以将某项业务打回上一环节，可以跟踪、查询自己所办业务的执行状态。 转移登记 可根据多种检索条件查找需转移的业务，除能满足一对一、多对一的转移形式外还可实现一对多的转移功能，其它业务过程类似于初始登记。 变更登记 操作方式类似于转移登记的一种业务模式。 注销登记 登记被注销的业务进入历史库，在原数据库
11、中不再起作业 务 办 公 子 系 统房屋产权产籍管理 房屋交易市场管理房屋产权产籍管理初始登记转移登记变更登记注销登记房屋查封抵押登记拆迁管理司法协助业务统计系统维护怡海科技- 7 -用，只能在注销查询中查询到该业务。 房屋查封 被查封的业务在数据库中做标记，业务可以正常地查询到，但不能再用于转移、变更，查封解除后，业务恢复正常状态。 抵押登记 抵押业务独立地进行收件登记、录入、初审、复审、终审、缮证、归档等业务操作。在录入房屋所有权证号时，自动载入数据库中相关信息，可对同一业务的多房进行多次抵押，当所有房屋均已抵押，则该业务不能再进行转移、变更。 拆迁管理 分为居民拆迁、单位拆迁、首长院拆迁
12、和拆迁后的核销房源等部分。居民拆迁工作包括分配安置房源、给予相应的经济补偿等。建立居民登记表和拆迁安置及补偿协议的文档数据库，量化管理数据。单位拆迁和首长院拆迁情况较复杂，处理方法灵活，但这部分费用占总拆迁费用的比率很大，该系统分几种情况对其进行结构化和量化，保证系统数据的完整性。核销房源模块把拆迁部门和房管部门相关联，把拆迁安置用房情况填入房源信息库，并提供相应的数据给转移登记模块，使房源库和拆迁信息库自动关联，完成了数据的动态流动。 司法协助 可以单独使用和维护，用于登记、查询司法协助业务。涉及到司法协助的相关业务，不能再进行转移、变更和抵押。 业务统计 可完成国家统计报表的提取工作，利用
13、已有的业务数据自动产生统计报表软盘，还可以针对个人、或某一环节、某一部门等多种方式统计业务量。 系统维护 可以随时调整使用本系统的人员或个人的使用权限，可怡海科技- 8 -以调整、合并业务环节，可以调整需打印的表格，还有其它的数据维护、参数设置等功能。2 1 2、房屋交易市场管理 各模块功能简介 房源管理 对我市各房地产公司进行网员登记，登记后房地产公司将本公司现有房源的地点和房屋结构及房价和物业管理费用等信息将加入房地产交易中心数据库中。交易数据中心负责管理与其他房地产公司互换的用房；下拨房屋至拆迁部门，并根据业务需要进行适当调配；统计汇总本公司的房产使用和剩余情况，为相关业务部门提供数据，
14、辅助决策。 房屋预售 主要对预售的整栋楼房进行概要登记、检索，也提供对单套商品房的预售登记管理。所登记信息还能提供给初始登记进行办证处理。 地价测预算 分为实际地价测算和控制成本预算两部分。地价测预算系统是根据房地局测算人员多年的经验公式设计的，但又具有很强的可扩展性，可根据实际情况增加或删减计算项目和调整各参数。控制成本预算是在拆迁之前根据以往历史数据（共性数据）和当前地块的一些特殊数据量，估算所需拆迁成本以及为达到某些指标需房屋交易市场管理房源管理房屋预售地价测预算交易数据统计怡海科技- 9 -控制的成本参数。 交易数据统计 对各房地产公司的交易数据进行统计分析，并生成房屋销售情况统计表。
15、对买方市场进行客源分析统计，对空闲商品房统计，每月定期将分析报表回传至各房地产公司。2 2、行政管理子系统 该子系统包括公文管理、人员资格管理等模块。2 2 1、公文管理子模块 收文管理 包括收文登录、拟办、批示、办理等收文处理过程。可以定期自动归档，可以自动跟踪批示办理意见和文件流程，对于逾期未办的文件可随时发送催办通知。 发文管理 包括发文拟稿、传送、审核、批示和签发等发文处理过程。可以自动产生发文字号、定期自动归档、跟踪文件流程、发催办通知;在任意环节拟稿人或办公室秘书均可打印发文稿纸、正文和发文登记本。 签报管理 包括签报拟稿、传送、审核、批示等签报处理过程。可以自动产生签报流水号、定
16、期自动归档、跟踪文件流程;拟稿人在起草文件时，可打印出签报纸样，以满足系统双轨运行的需要。2 2 2、人员资格管理子模块 人员管理 包括各部门的人员调动变更、新机构的人员增加、以及房地产公司及中介机构的人员管理。 资格管理 主要是对各房地产公司、中介机构的资格人员管理，以怡海科技- 10 -及资格证书的注册、年审、统计，以使房地产业规范化。2 2 3、档案文献管理子模块 档案管理 主要功能是案卷管理和借阅管理。可以单独使用，也可与公文系统紧密结合。文件来源既可是公文系统中运转结束后的文件，也可是不在办公系统中运转的其它档案类文件。管理员可对各类文件进行组卷、分卷、封卷、拆封，对过期无用的文件进
17、行销毁。选择打印案卷目录和档案目录，案卷封皮等。档案管理员根据借阅单和所借文件的密级向申请人开放文件的查阅权限，申请人查阅完后，应及时将文件归还。 文献查询 对日常事务管理模块和资料管理模块在办公过程中不断产生的文件按照类别定期地进行自动整理，并移入文献查询数据库。在文献系统中提供了强大的全文检索功能。2 3、信息园地子系统 公告栏 房地局根据国家颁发及下达的有关政策法规及文件来创建对外通知或公告，以电子文档的方式根据类别向内部或外部（房地产公司及中介机构）发布。登记公告信息时可设置查阅范围，在此范围的人员才能查看。还可设置公告的有效时间，超过有效期的公告将自动删除。 房地产论坛 为所有网上用
18、户提供了一个信息反馈讨论以及有关房产方面问答的场所。以“主题响应”体系结构提供各种专题讨论与问答，如个人住房贷款知识问答、机构改革合理化建议、客户意见等。您可建立新的讨论主题，也可随时对别人的论点发表个人看怡海科技- 11 -法。2 4 信息查询子系统 提供适合于 Internet 和内部局域网的网上查询功能，可以通过 IE 或 Netscape 等网页浏览器查询数据库中的业务。目前提供的查询项目有产权查询、抵押查询、查封查询等。广大用户可以在网上进行查询相关的楼房信息，方便用户进行产权交易。还可以通过房产交易中心建立的触摸屏查询系统查询，同时通过LED 大屏幕将各商品房信息滚动播出，并利用大
19、屏幕显示器或电视机动态显示房屋外型照片、录象等资料，给客户以直观印象，便于在交易中做出选择。三、 房地产信息管理系统的主要特点怡海科技- 12 -提供完整的房产产权产籍办证业务流程以及完善的房地产交易数据中心。根据单位实际情况，自由规定业务环节，设置各环节的操作人员。31 文件催办功能：可随意设置每一环节到下一环节的催办周期，系统自动判断每一宗业务的流转时间，到了应办日期还未办理完成，则自动发出催办通知。32 工作量统计功能：任何操作人员都可以统计一段时间内每个人的业务处理数量，或停留在每一环节的业务数量。33 可跟踪文件办理过程：对于有此权限的人，可以查看相应文件的办理情况，目前文件所处的环
20、节，可以清楚地知道正由哪一部门的哪一人员在办理。34 多种查询方式：不但提供传统的数据库查询检索，而且提供浏览器查询和触摸屏查询等最现代的查询手段。35 打印方式灵活：打印设置彻底摆脱了对特定打印驱动程序的依赖，打印字体、字号选择多样化。36 文件运转安全可靠：文件的修改与查阅都有权限控制，不同的使用人员都设有各自不同的角色，提供多层次安全控制。对批示意见系统自动加入电子签名，4864 位的安全密钥，可接受 CA 及 SSL 验证字。37 技术先进、使用方便：本系统综合了关系型数据库、群件、ASP、Web 等多种当前最流行的技术于一体，可以远程办公、无纸化办公、网上传递文件、人机双轨并行。四、
21、 解决方案带来的收益怡海科技- 13 -该系统的实施应用，将会进一步规范化房地产市场。市各房地产公司以定期方式将房源信息传至房产交易数据中心，由交易数据中心授权及录入桂林市空闲商品房数据库。而进行交易时必须以桂林市空闲商品房数据库为依据，否则视为非法交易。通过这种方式房产交易中心能对市各房地产开发公司进行规范化管理和控制，避免税收流失。同时通过规范交易流程，避免一些非法中介对市民的欺诈行为，并能最大限度的带动市房地产交易的升温。该系统的使用，使以往繁琐的手工审批流程变得简明快捷，实现了无纸化办公并提高了房地局的办事效率，减少人为因素造成的不必要损失，节约财政资金。并且向社会提供拆迁、销售、租赁
22、、房屋结构等信息查询，做到了业务公开。建立市房地产信息管理系统，能充分发挥房屋中介功能：一方面，为市民提供房屋坐落、房型情况等声音图象多媒体信息，供选择参考；另一方面，通过房屋购买意向登记功能将买方信息由交易数据中心登记并由广域网动态回馈给各房地产公司，并收取中介费以增加财政收入，同时加快将积压的空闲商品房售出。五、 房地产信息管理数据中心实施步骤51、软件开发根据对房地产业务流程、组织结构以及信息资源的了解进行软件需求分析，进而形成详细的软件流程图及模块结构。然后使用先进的数据库开发工具 Delphi 进行前台应用程序以及后台服务程序的开发及调试，这一工作将贯穿在整个工程实施过程中。在合同签定后开始进行，计划需要 7 个月时间。52、结构化综合布线怡海科技- 14 -在房地产交易中心大楼封顶竣工后，根据设计图纸进行结构化综合布线设计，然后按布线设计图进行结构化布线。整个布线安装、测试，计划需要 1 个月时间。53、构建硬件平台根据软件的应用要求以及设计方案书，采购合同签定的硬件设备，并将其安装调试好。计划需要 1 个月时间。54、软件安装及调试将开发好并经过内部测试的软件系统安装至全部的 PC 机上，进行全面的运行及综合检测并修正发现的问题。计划需要 12 个月时间。55、人员培训在整个系统测试验收通过后，进行相关使用人员的系统培训。计划需要 12 个月时间。
