1、房地产抵押贷款证券化：金融市场的制度创新房地产抵押贷款证券化:金融市场的制度创新囡王新现阶段,我国可进行资产证券化的创新品种之中,房地产抵押贷款证券化由于具有服务和法律基础牢,国外操作经验成熟,可行突出等特点,目前已成为国内资产证券化的首选.可以预见,随着业务的开展和试点的进一步扩大,房地产抵押贷款证券化将逐步成长为我国金融市场上又一重要的创新工具.房地产抵押贷款证券化的创新浪潮房地产抵押贷款证券化过程,将缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产,转换成可以在市场上流通的证券.房地产抵押贷款证券化的出现,大大提高了住房抵押贷款的变现能力,降低了金融机构面临的信用风险,流动性风险,利率风险等,
2、加快了资本周转速度,为传统抵押贷款开辟了新的融资渠道.因此,这种金融工具的创新推出后,发展势头迅猛.房地产抵押贷款证券化诞生于上世纪 70 年代,历史不过30 年.但经过短短几年时间的发展,房地产抵押贷款等资产证券化的业务在 80 年代便迅速在世界范围内展开.日前,发达国家以及部分发展中国家均根据本国国情,开展了房地产抵押贷款证券化业务.综观各国具有代表性的运作模式,大致包括政府导向型(美国), 政府市场混合型(加拿大), 市场导向型(澳大利亚) 等三种模式 .美国是世界上最早开展房地产抵押贷款证券化的国家.1970 年,美国联邦国民抵押贷款协会(FNMA)推出了房屋抵押贷款证券.此后,美国住
3、房抵押级市场逐步形成以政府机构和两大政府设立的私营企业为主(约占市场份额 85%),私营金融机构为辅的格局.在实践中,这些政府主导机构以政府信用为基础,以较低的成本筹集资金,同时还可以获得诸如税收,手续简化等政策倾斜.这样,美国模式不仅为抵押贷款提供了流动性保证,还为低收入人群的住房提供优惠.更为重要的是,通过这种模式,政府可以有效的对房地产市场进行间接调控,对系绕 l 生风险可以做到预判和管理.加拿大则根据本国情况,采用了有别于美国的政府市场混合模式.联邦政府独资拥有的加拿大抵押住房公司(CMHC)以担保人身份参与抵押贷款证券化,交易主体则为发行机构,承销商以及个人和机构投资者.市场为主导的
4、模式以澳大利亚为代表.具有银行背景或联系的信托投资公司作为发放或委托发放主体,通过严格的贷款发放标准和信用审核制度,使证券化的房贷资产的可靠性得到保证.各国房地产抵押贷款证券化的模式虽各有不同,但其中很多共同点和实践经验是非常值得我国借鉴的.首要一点就是模式的选择是以国情为基础的.如加拿大,其完善的住房抵押二级市场,较高的宏观调控水平以及中低收入家庭买房支付能力较弱的现状,最终促使政府选择有别于美国的混合模式其次,在推进证券化进程中,政府通过二级市场扮演极为重要的角色.如美国的政府导向模式.即使澳大利亚的市场化模式,也离不开政府在立法支持,市场完善和制度构建方面的工作.我国房地产金融体系的关键
5、一环房地产抵押贷款证券化进入我国的历史更为短暂,而且更多的处于理论探索觐 1992 年,海南省三亚市丹洲小区发行的 2 亿元房地产投资证券是房地产抵押贷款证券化的雏形此后,由于市场条件的限制,房地产抵押贷款证券化的实践开始处于停滞期,但有关房地产抵押贷款证券化的理论探讨并未中止.上世纪 90 年代中期开始直到现在,业界和学界都在探索房地产抵押贷款证券化在我国发展的可行道路;2000 年 9 月,建设银行,工商银行被人民银行正式批准为房地产抵押贷款证券化的试点单位;今年 3 月 21 日,经国务院批准,房地产抵押贷款证券化的试点工作正式启动,中国建设银行作为试点单位;4 月,人民银行和银监会联合
6、发布_(信贷资产证券化试点管理办法(试点办法);随后,银监会在试点办法的法律框架内,发布了监管办法.0港跨通过对旧外成熟市场经验的借和我吲前期实践,试点的总.,以及多年求肜成较为完簖的坤论研究.目前,市场划房地产抵押贷歉证券化对我国房地产金融业的意义经认的愈求愈消晰.提伟【j 低收人人群住房福利.带动住宅消龆与投资的发喂.矧和加锯大房地广:抵押贷款券化的发展 nJ 以看山.房地产抵拍 f 货救证券化代替政府肩债蓿讲多 J:会职能.使中低收八人群实现“脯暂行就埽“.改善丁人们的错住条件,仍然是房地,: 抵押情款证券化仔任的甚础.房地产抵押髓款“E 券化还能够灾观住宅信货市场中抵押 I资盒的长期.
7、稳定的 t.造仪降低了住房的资金成本,促进住宅产业的整体发展.还能为投资者提供一条新的低风险,一日报的投资粲逋.降低我围金融机构,尤 J 是银行的流动性 J 札险.房地产抵押贷款券化改善房地产抵押贷款的流动性的意义最为取火.我同商业银行 l=;)贷行在资金来源矧捌?H! 和资金运朋长斯陡的期 l 驶矛盾.虏地产抵押贷款证券化则可以有效地避免 “缸借K 货“造成的银行资金流动?J 札险.我尉债券和资本市场 I 乜将受益.我国债券市场仍处 r 发腱的缴阶段,姚模较小,债券 rW,fb 少,金融工具砸 I,il 新.凶此,商,【银行太被的房贷资产“J 进行证券化.这将催生 1 年目弛的资产支持型债券
8、,拍宽找同债市的发展空问,进i 促进褴个资本 m 场的完善.在我推进哮地,帆押“般汪苹化 ,许奇_ 毫西中低收人辟住 l 冉袖帝碲住哮膏与扭的收.市场环境整体改善使房地产抵押货教证券化成为可能牧遂步完成从理论探讨到试点运行的过渡,稃益 l 我闺房地产业的疑展,市场环境制度建设以硬政府管理水平的不断提商.房地产业与住房信贷炎飞猛进从雌己 90 年代末一到现在,我困房地产业发展一路高瞅盂进,房地产投资和住房消赞也随之成为我国经济重要增 K 点之一.资料显示 .2003午,我围房地产投资总额累计 55118 亿亡,约 l 垒年 GDP 的8.%,占 _l=会总投资的 18%以上个人住房抵押信贷随着房
9、地产业的发 J 醍迅速扩张 .人民银行的统仆 lllil,姓示,我国个人住房贷款年增加值从 2002 年的 2670 亿.窜升至 2003 年的 3528 忆元和 21)04 年的 4072 亿无个人住房情贷余额也随之望观强劲的上升势头.分刚达到8258 亿元,l1779 亿庀和 15922 亿元.l_为努l12 产抵押贷款证券化搬供 r 必要准备.前,我国的房地忧抵押贷款缎场已初具 j=!i!校,魔抵押货款洵枕的住房虹体系的轮廓也日渐析 I 这为我围抵押贷款强I 场以删也产抵押货款券化 n 勺发展提供丁必要的准备社会 I:存在人艟的抵押贷歉证券的潜在投资者.房地产抵押贷款证券化能番健康发l
10、哇与 I 场参的 f 跃程度息息桕荚口 fiif,我国已经具备 r 犬 l 盎的抵押贷款证券的潜铂:投资暂,这也是房地产抵押贷款“E 券化f 艘的市场基础.制度建设 H 渐完箭.I 地午住房制度的改革,使房地产抵押货款“E 券化具备 J 推的条件.我 I 地使“J 度改革逐步化,川 l 也单位戎料民开婚拥仃 r 廊地产:产权,i 地使川救.这就为土地和房屋的抵押开胖道路.也为删也产权旒的分割提供 r 条件.政府管】=fll 水不断提高.房地:l 抵州贷款券化最为成功的荚闰的经验可以看 m,房地产抵押债款征券化的发展政府的参与程 Jlri 鼓励水平芰系密切 ,尤其足芷 rli 场的发展初期,我国抵押贷款讯 flr 场迁欠发达的情况 r,需要政腑求 :导房地产抵押贷款券化的起步手发展,以匕体 llill,llIr 匀健全带来的负面彩响山此见,我国 Elfjf籀本 n 箭 r 进行房地产抵押贷款券化的条件.随荷房地业的进?步发胜,抵押 t 昔款将 fl:备金融机构的资产结构中 r 有承要地他.从现阶段的流动性以及长期的房地产盒融体系的角度考虑,我国部急需推进房地产抵押能E 券化的进程 .I1 前,建设的房地产抵押贷款 bE 券化_方案还在紧锣密鼓的研发阶段.一口.推蚌运行,对我国其f【乜商 nk 性金融机栅 I 苷 J 到甄婴的范作川圆
