1、常熟中冶宝润置业有限公司2008 年工作总结及 2009 年工作安排2008 年对于常熟项目公司来说，是不平凡的一年，上半年的国家宏观调控和下半年全球金融风暴对整个房地产行业都产生了深远的影响。一年来，项目公司根据市场变化结合自身实际，不断摸索，寻求突破。全体员工团结一致，努力工作，一年来积累了一些经验，取得了一些成绩，也发现了一些不足。现将全年的工作情况总结如下： 2008 年工作总结一、充分进行市场调研，跟踪政策变化，进一步明确产品定位项目启动初期，项目公司针对常熟市场做了较全面的市场调研，初步拟定项目可行性研究报告，充分调研了常熟的地情民风、经济环境、城市规划、房地产市场宏观政策等各项因
2、素，为项目的产品设计、户型优化、开发计划、物业定位等提供了基础资料。针对常熟市区数个特征楼盘的细致调研，搜集整合项目资料，制作销控表，完成每周销售量统计并进行统计分析，并在个案统计的基础上形成每月常熟市场的销售分析月报，为今后项目的顺利销售打下坚实的基础。本着项目尤其是一期项目以现金流为主的销售原则，我们吸收了上海和常熟市场上一些成熟产品的优点、充分强调市场接受度及提高产品去化速度的理念，明确了产品定位及物业类别定位，确定了高层公寓与花园洋房的产品面积段以及面积配比，形成类别比较丰富的物业产品组合，达到促进去化的同时保证项目一定的利润。今年下半年以来，各地楼市救市政策频出，11 月 11 日常
3、熟市政府也下发文件救市，包含了多项利好政策。项目公司密切跟踪相关政策变化，组织人员对新政进行分析研讨，将新政的有利政策充分消化在我们地块项目的开发，更明确了项目产品的定位和销售策略。二、慢工细活、精雕细琢，努力实现设计方案的最优化常熟项目因地块相邻楼盘部分居民与政府对本地块规划存在异议，导致政府规划部门对我地块开发方案持极为慎重态度，一再延迟对我们报审方案的会审。同时建设公司因房地产市场状况对本项目重新进行决策评估，使项目公司有了一定时间空间细化项目设计方案。项目公司即时作出工作部署，调整工作安排，慢工细活、精雕细琢，努力实现设计方案的最优化，包括物业类型、总体规划设计原则、单体设计原则、户型
4、设计原则、景观设计原则、交通组织、配套设施安排、结构要求、人防工程、节能设计等等。目前，设计方案明确住宅类型：5 层花园洋房、9 层一梯三户小户型沿街公寓、18 层二梯二户公寓；商业类型：低层沿街商业；户型面积配置比例：90 平米以下户型占总户数 20%；90 平米以上至 140 平米以下的户数占总户数的 76%；200 平米左右的户型占总户数的 4%；90 平米以上三房套型均面积 120 平米；90 平米以上四房套型均面积 140 平米左右，不突破144 平米；商业套均面积 60 平米。目前，整体规划设计方案已经通过规划局公示审批。三、前期报批报建工作有序推进1、完成建设项目环境影响审批程序
5、6 月底，根据当时划定的一期项目的用地范围和建设方案，我们取得环保部门的书面预审意见。今年 10 月，国家出台了一系列旨在贯彻集约化用地的具体办法，调整并放宽了房地产项目环保审批的限制条件。我们利用这一有利政策，及时与环保部门沟通协商，扩大了环评审批的范围，修改并保留了有利开发商的意见，调整环境影响报告表的相应数据，经建设环保办公室签署意见后，已通过审批，取得正式批复文件。该程序历时 20 天，较同类项目取得审批缩短了 5 天的时间，为前期工作良好开展提供基础。同时，环保审批顺利办理也为后续的立项申请和建设工程规划报建等手续提供必须资料，标志项目行政审批手续的正式启动。2、一期建设项目立项通过
6、审批根据项目实施整体方案一次规划、用地分期开发的指导工作思路，在整体方案和一期建设项目的建设规模、投资额、建设年限确定的同时，我们及时形成可行性研究报告等材料，对照立项审批的要件，结合与发改委预先征询的建议，采用报送“要件加承诺书”的形式，及早送案，及时跟进审批过程，压缩了约一半的标准办理时限，并在 12 月中旬取得一期项目的正式立项批复文件。项目获得发改委的立项许可，为申请明年银行对房产开发商发放的贷款提供了至关重要的条件。3、分期土地测绘出图按照国有土地使用权出让合同，常熟房产项目的开发对象为一宗整体熟地，但我们是分期交地分期开发，而固化对房地产开发的用地手续又必须申请国土部门的专业测绘，
7、当地的国土测绘部门人少事多，经我们多方联络协调终于在预定时限内取得办证所需测绘地籍图，为办理国有土地使用权初始登记扫清了障碍。四、工程实体推进1、整体配电设施选址确定居住区配套工程第一难的供配电房选址问题，是同时涉及规划总平面布置和专业工程方案设计的出发点，也是制约楼盘建设标准定位的主要因素之一。在项目总平面布置尚未定型的时候，我们开始与当地的电力公司接触，了解供配电房选址的各项规范，随着整体规划的明确，我们邀请电力公司的主管专家对选址提出意见，结合市场经验和专业工程师的技术要求提出具体的候选方案， 经公司领导层多次开会研究，最终确立了项目供配电房的选址和数量。这一过程，我们采用事前与电力部门
8、征询标准、事中及时介入方案调整阶段、事后抓住主要矛盾并提出建议，层层可控，使得最终确定的选址地点和数量都达到预期总目标。 2、供水方案基本确定由于项目是处于市区的新开发地块，周边配套设施不尽完善，市政的管网分布情况比较模糊，我们首先调查了地块周边的各类市政管网，其中供水管网的主管部门是一家改制不久的合资企业，设计资料不齐全，给我们的摸底工作带来不少困难。通过多次现场和图纸的对比，我们取得了急需的供水基础技术资料。在整体方案和一期建设项目的建设规模、投资额、建设年限确定的同时，我们和供水公司开会确定了小区的供水方案、分区标准等技术要点，为扩初设计提供了可靠的基本资料。同时，供水设计的专业人员更向
9、我们介绍了常熟市创建国家节水型城市的情况和要求，对建筑内部水系统的加压设备、管材等提出了推荐做法。3、对一期用地进行场地初平临时围墙施工和现场勘探施工。由于一期交地部分不规整，自然河道需要改动，涉及面积大，时间紧，我们以项目整体施工推进要求为目标，认真分析一期地块为农田、菜地，河道纵横，树草丛生的现状，分步制定了一期场平方案，清理杂草树木，对原有河道进行排水、清淤、回填处理，采用建筑垃圾铺设临时道路，对一期土地使用砖墙进行了围护施工。近期，我们选定熟悉常熟当地情况的勘探施工队伍进行了现场勘探，为接下来的工程实体施工做好准备。五、加快储备各类资源，为项目工程实体施工迅速推进做好准备为加快项目的推
10、进速度，项目公司在上半年已着手物色寻找适合项目需要的外包服务单位,建立了资源储备库。一是完成了景观设计、人防设计、施工图设计、勘察设计、监理单位、施工单位的资源储备。经过市场调查与筛选，已经确定了 6 家景观设计单位、2 家人防设计单位、2 家施工图设计单位、4 家勘察设计、5 家监理单位，4 家一级土建施工单位作为候选；二是完成了临电、临水、场平等施工资源的储备，依据当地市场情况，选择了具有当地人脉资源和价格优势的前期配套工程的施工资源作为储备，以有利于现场工程的正式启动；三是完成了电梯、太阳能等甲供材料的资源锁定，并与设备供货单位、安装施工单位进行了接触、摸底，为实体施工材料设备的及时供货
11、做好了准备。六、推进销售工作，为明年一期推盘销售做好准备1、设计项目 LOGO 并完成广告推广方案销售部会同策划公司按照设计报批方案确定的建筑风格，以及产品类型和特征，联系常熟地名办，提出案名建议供公司领导决策，最终确定项目案名为“中冶虞山尚园” ，同时相应启动案名 LOGO 设计，目前已初步完成项目 LOGO 设计。销售部还积极联系常熟当地各种媒体，搜集媒体资源，并根据项目产品特征形成了项目广告推广方案。目前，已经与常熟主要报纸、电台、公交、户外广告商等媒体进行沟通联系，积极启动项目广告宣传工作。在借鉴周边楼盘成功经验、借势造势的同时，吸取菁华，创造差异化竞争，已经制订了主要沿新世纪大道制作
12、大型看板的围墙广告方案，经过几轮筛选比价，初步确定海威广告公司制作围墙广告。2、为项目售楼处进场及项目开盘做好准备工作根据项目现场条件和施工要求，销售部预先考虑项目售楼处方案。初步拟定了三种：第一，做钢结构售楼处，长期使用至三期项目结束。第二，启用市区外挂售楼处，并现场做临时接待。第三，做一期临时售楼处，待一期沿长江路商业竣工，售楼处搬至商业用房内。结合项目总平面设计方案，并考虑成本问题，经多次研讨后最终选择第三种方案，并决定采用施工设计一体化形式建设，经过公开招投标，评审后选定上海爱艺设计公司为项目临时售楼处施工设计单位。根据项目设计方案的调整，销售部随之调整了项目的开盘计划及准备工作时间安
13、排，不断梳理售楼处启用前的各项准备工作，为明年 3 月份进场，5 月份开盘做好准备。3、积极准备预售许可证的办理工作针对常熟本地的特殊情况，销售部积极咨询政府相关部门，结合官方网站，整理预售证办理所需要的资料，学习整理房地产开发管理办法，苏州商品房交付使用管理办法，苏州商品房核价原则。在此基础上编制预售流程，汇总至项目开发总流程中，形成合理的预售时间控制节点。由于项目实施分期开发，随着设计方案的调整，项目一期用地范围也随之调整，根据项目总平面的变化，项目一期土地交割书已经替换了二次。目前项目设计方案已经进入公示阶段，即将着手办理一期土地的使用权证。另外，为达到预售条件，销售部积极寻找物业公司资
14、源。现已经约谈常熟金枫物业有限公司，常熟国贸有限公司两家常熟知名物业公司以及上海招商局物业，还约谈了房管局推荐的物业公司：享有二级资质的南都物业有限公司，并收集相关材料，为项目预售启动前期物业招标程序做好准备。七、加强基础数据台帐管理，做好投资控制工作1、加强基础工作，建立基础数据台帐。建立合同台帐 预决算管理台帐以及一些相应的资料归档，这些工作主要的作用如下：1）方便对合同管理，能及时准确掌握合同执行情况，为合同的付款、履约情况等在第一时间内提供正确的依据；2）便于更好的控制成本，以便企业能正确选择，做到以最小的成本实现最大化的利润；3）为今后能更有效的控制单体建筑成本做好数据收集整理工作。
15、到目前为止在册登记合同 9 个(包括土地合同)，合同总金额为 980023 元(除土地合同)；国有土地使用权出让合同，总金额 404900000 元，目前完成一期土地款 16196 万元缴纳及一期交地交付，二期按照合同约定 2008 年 9 月 4 日付二期地款，2008 年 9 月 14 日正式交地，但目前二期地块中还有若干钉子户未拆迁，因此二期土地款未缴纳及土地也未交付。2、跟踪关注常熟房地产开发有关成本的政策。收集和整理常熟本地在房产开发流程中的相应规费，明确收费项目，收费文件性依据，收费的计算标准，为项目投资做好准备。我们组合各种途径，共收集到包括规划局、审图中心、人防办、城市建设基金
16、管理办等 10 多个部门的如：规划技术服务费、施工图审图费、人防审图费等行政收费 20 多项。特别是 10 月以来全国各地(包括江苏省)对一些行政性收费都出台了一些政策性减慢的措施，对我们房产企业是一个利好因素，所以我们在近期的工作中要继续密切关注相应政策变化，着重研究从税费角度降低成本的可行性。3、常熟项目从设计方案形成初期，就着眼于成本控制。项目公司从各个方案的投资成本、预期收益等方面出发并切合本项目特征的进行相关分析，为正确选择设计方案积累的技术数据，并且结合方案中不同产品特征，不同外立面风格及结构形式，从成本造价角度进行预算，尽力寻找设计效果与经济投入的一个平衡点。4、按节点完成工程招
17、标定价、结算工作。先后完成一期场界围墙的结算，完成一期场平的招标及进度款结算，进行设计合同谈判；对围墙广告及现场临时售楼处的造价谈判，鉴于目前方案仍未明确，相关工作仍在进行中。2008 年，在房地产市场快速降温，经济形势发生急剧恶化的情况下，项目公司建立，启动。面对空前的复杂不利的形势，项目公司迎难而上，经过全体员工的共同努力下，项目开发的各项工作都已有序展开，并取得了阶段性成果，为明年的工程实体建设及商品房预售工作奠定了基础，取得了一定的成绩，但也存在一些困难和不足，主要表现在以下三个方面：一是开发经验还有些缺乏，前期市场调研不够深入，调研数据分析没有形成系统化，导致设计方案不断调整，一定程
18、度上影响了项目的前期推进。好在建设公司基于战略考虑推迟了项目开发的时间要求，给项目公司总结经验、调整工作留下了时间和空间，项目公司得以从容安排销售人员、专业工程师加大市场调研、楼盘踩点密度，组织学习政府强制性规范、技术要求及相关标准，项目公司领导多方公关，邀请同行业相关专家到项目公司为员工培训，传授工作经验，加快了员工对宗地地块开发的理解，提高了员工房地产开发的工作经验。二是在一些具体的业务分工上有界面不清，互相推诿现象。房地产项目涉及众多政策、条例及政府管理部门，事项多，业务杂，人员配置有限，基于此业务特点的岗位职责多为一专多能、一岗多责，一些从建设公司调入的员工还是大公司大机关系统分工的习
19、惯思维，致使一些工作只有通过领导协调或临时的指令性、强制性分工才能解决。逐步明确岗位职责分工，理清工作接口关系，是项目公司的目标要求，同时还要建立适当的冲突解决机制，发生推诿、扯皮后，及时有效地解决，防止隐瞒不报、拖着不办。三是房地产相关规定制度和基础资料相当缺乏，各口跟踪收集了相当一部分规章制度、基础管理资料等，但缺乏一个归口管理部门，缺少相互交流，也增加了一些重复工作。项目公司可以建立一个公共信息平台促进员工间进行专业、技术、业务交流，共同提高业务能力，为项目开发做出贡献。2009 年工作安排结合国际国内经济形势研判，2009 年房地产市场还将处在景气度相对不高状态。如何在逆境中把握市场机
20、会，站稳脚跟，不仅对我们是个考验，也是对我们提出的挑战。项目公司必须理清思路，拟定战略，根据建设公司“要加快一期开发”的总要求，各项工作以节点要求为准，打破常规，加快推进，一切以抢进度为要，突击几个月，为明年 5 月开盘创造条件，快速地落实、执行、推进。工作目标是快速回笼资金，措施是控制成本，提高产品去化率。主要工作计划如下： 一、2009 年常熟项目主要节点计划一期 B 区（多层区）2009 年 1 月：施工图审图完成，签订人防责任书，消防、防雷、水利审查完成；景观扩初设计完成；西侧河道处理完成。2009 年 2 月：拿到一期 B 区建设工程规划许可证；售楼处开始施工；综合管网设计开始。20
21、09 年 3 月：售楼处施工完成，并开始启用接待客户；施工招标，监理招标完成；一期 B 区试桩进行中；一期 B 区临时道路施工完成；临电、临水施工完成；管桩采购；施工图各专业审图。2009 年 4 月：质监站、安监站报监完成；获得施工许可证（一期 B 区） ，大临临时办公区、临时生活区搭设完毕；一期 B 区正式开工；多层桩基施工完毕，2009 年 5 月：多层基础施工完毕；前期物业招标；商品房预测获得商品房预售价格认可证；多层底层车库及 1-3 层主体结构施工。2009 年 6 月：多层主体结构完成，小高层施工至 4 层，达到预售条件。2009 年 7 月：获得一期 B 区预售许可证并开始预售
22、。2009 年 8 月：多层内外粉刷；水、电安装施工；室外工程；小高层结构封顶。2009 年 9 月：内外粉刷及楼地坪；脚手架拆除；室外工程（通路、景观） 。2009 年 10 月：扫尾及室外工程。2009 年 11 月：扫尾办理竣工验收。一期（高层区）A 区2009 年 3 月：施工图审查；消防审查。2009 年 4 月：一期 A 区建设工程规划许可证；施工招标、监理招标开始2009 年 5 月：施工招标、监理招标、管桩采购、图纸会审、试桩。2009 年 6 月：施工许可证（一期 A 区） 。2009 年 7 月：施工单位进场，设备机具准备；大临设施准备。2009 年 8 月：高层打桩。20
23、09 年 9 月：高层土方开挖及基础施工、基础验收、基础回填。2009 年 10 月：高层主体 1-6 层施工，达到预售条件。2009 年 11 月：高层主体 7-10 层施工；获取（一期 A 区）预售许可证并开始预售。2009 年 12 月：高层主体结构施工至 13 层。二、围绕节点计划，紧密推动各项具体工作：1、加快推进设计工作，在总平面确认后，根据一期开发的节奏，首先，先行进行多层建筑的施工图设计，争取春节前能够审图通过并进行工程量清单编制；其次，采取必要措施缩短一期高层的消防审图时间，争取能够与多层施工图一起完成；第三，扩初完成后，展开景观设计、市政设计和智能化设计，以配合销售部的广告
24、宣传。2、完成开工前所有办证手续。通过规划、抗震、人防、水利、气象、消防的图纸审查，取得正式批复意见，实现公开招标的各项行政条件。按期取得建设工程规划许可证、施工许可证。3、加紧材料设备供应商的接洽及商务谈判，3 月底前完成电梯、太阳能、面砖、涂料等主要甲供设备、材料的合同确认工作。根据与总包合同的约定，在施工过程中，确定甲控乙供材料的厂家、品牌。选择适合本项目性价比的设计及材料，实现价值最大化。4、按节点推进工程施工、工程监理的公开招标工作，完成合同备案。按照合同的约定对在建和已完工程进行中间结算及竣工结算，并办理资金申请。加强施工成本控制。三、推进销售工作，确保按期推盘销售1、项目案名和
25、LOGO 设计完成，完成编制项目媒体广告策略及项目销售费用预算，实施项目各类广告的宣传投放。2、项目开盘计划及推盘策略编制完成，完成项目价格策略的制订，确定付款方式，准备认购书，进行价格核准及套型建筑面积预测。3、完成项目临时售楼处的建设、装潢并按期投入使用，完成售楼处配套设备设施和资料的制作，完成效果图、家配图和模型的制作。4、完成项目预售许可证申办工作，完成物业公开招投标工作。5、在开盘前完成项目客户群的积累，达到客户蓄水目标，完成开盘典礼等各项准备工作。6、根据工程条件和市场情况，完成公司下达的年销售指标。放远视线，把握形势，虽然 2009 年房地产市场预计还将有一段时间的低迷期，但居民对住房的刚性需求终将促进常熟房地产市场的复苏与回暖。我们坚信在国家的宏观调控政策逐渐显效，市场逐步规范后，房地产还将有相当的发展空间。当前，房地产市场正处于“严冬” ，房地产企业正经受着考验和挑战，谁在这个阶段稳固了自己，取得了生存的资本，谁就将赢得未来。我们面前的道路既是光明的，也是无比严峻的，我们必须坚定信心，稳住脚步，努力学习，奋力工作，才能在新的一年里开创出属于一片属于自己的美好天地！
