1、2007 年经营管理计划书魅力之城项目12007 年经营管理计划书年经营管理计划书魅力之城魅力之城编制依据浙江万科南都公司下发 2006-2008 年经营计划通知 ;一期规模指标:根据 2006 年 11 月 23 日杭州公司设计管理部提供数据;二期规模指标:根据 2006 年 7 月 31 日杭州公司设计管理部提供数据;2007 年度核心指标（面积均为建筑面积销售:住宅销售 731 套（77579 平方米） ，销售金额 53，943 万元；车位销售 90 个，销售金额 540 万元；商铺销售 1394 平方米，销售金额 1，394 万元。资金:销售回笼 52,468 万元；资金流出 39,4
2、05 万元，累计资金流出 71,534 万元；现金净流量-19,066 万元。结算： 07 年无结算计划。开工面积：229210 平方米；其中地下室 39092 平方米。竣工面积；无。2007 年度关键节点一期关键节点：2007 年 2 月 11 日开工；2007 年 5 月 5 日示范区对外展示,2007 年 4 月 20 日首期开盘;2007 年 9 月 30 日全部结构封顶；二期关键节点：2007 年 3 月 15 日完成方案设计;2007 年 4 月 20 日完成扩初设计2007 年 8 月 1 日开工。2007 年度重点任务2007 年 4 月下旬一期开盘；年内完成销售金额 55，8
3、68 万元。2007 年 8 月 1 日二期开工。签署人：二零零六年十二月十二日2007 年经营管理计划书魅力之城项目2内 容 提 纲第一章 项目基本情况.第 3 页第二章内容：地理位置、总体规划指标、开发周期、项目收益情况、主要合作单位第三章 2007 年财务目标. . 第 4 页内容：销售目标，结算目标，资金计划第四章 2007 年销售计划.第 567 页内容：销售及推盘计划、营销费用控制目标第五章 2007 年报批报建计划.第 89 页内容：报批报建计划、设计工作计划第六章 2007 年工程管理目标及节点计划第 1011页.内容：工程计划节点、工程计划管理要点第七章 成本管理目标及措施.
4、第 1213页内容：成本控制目标、成本控制要点 第八章 客户管理目标及措施.第 1415 页内容：项目入伙主要节点完成计划、客户关系中心管理重点第九章 物业管理目标及措施.第 16页内容：物业管理目标及措施2007 年经营管理计划书魅力之城项目第 3 页 共 17 页第一章 项目基本情况1、地理位置魅力之城项目位于杭州市江干区九堡镇江干科技园区内，东南邻九环路，西南邻九盛路。项目分两期开发。一期、二期之间由 14 米宽的规划支路分割。根据杭州市居住区发展规划 （2006-2010） ，九堡区域定位为：下沙副中心的一个功能完备、配套齐全的现代化大型居住区。江干科技园区已经从原来的工业园区的规划向
5、商贸居住区转变，未来的工业将逐步外迁，居住商贸的定位将逐步凸现出来。 2、总体规划情况一期用地面积 43453m2，容积率 2.3。地块建筑类型为小高层、高层住宅，规划地上建筑总面积：99937m 2，地下室总面积：22180m 2，总户数 904 户，车位总数 545 辆。二期用地面积 40985，容积率 2.2。地块建筑类型为小高层、高层住宅，规划地上建筑总面积：90181m 2，总户数 891 户，车位 495 辆。C:魅 力 之 城 设 计 指 标 2006 11 28） .xls3、开发周期06 年 5 月取得一期、二期项目用地。计划 07 年 2 月 11 日一期地块开工，至 08
6、 年 8 月 15 日全数入伙；魅 力 之 城 一 期 38节点 二 级 计 划计划 07 年 8 月 1 日二期地块开工，至 09 年 2 月 25 日全数入伙。C:魅 力 之 城 二 期 24节 点 计 划 .xls4、项目整体收益情况项目开发总投资 10.94 亿元，总销售收入 13.99 亿元，预计项目税后利润1.72 亿元左右，销售净利率 12.33%，单位占地面积净利 921 元/平米，内部收益率 26.77%。5、主要合作单位项目 合作单位方案设计单位 中域（杭州）建筑设计咨询有限公司施工图设计单位 浙江省工业设计研究院市政设计单位 中国市政工程西北设计院上海家树建筑工程有限公司
7、施工单位待定销售代理公司 上海新联康咨投资顾问有限公司策划机构 杭州道威广告2007 年经营管理计划书魅力之城项目第 4 页 共 17 页第二章 2007 年财务目标1、销售目标：2007 年实现住宅销售面积 77579M2、金额 53,943 万元，商业销售面积1394M2、金额 1,394 万元，车位销售面积 4049 M2、金额 540 万元。面 积 均 价 金 额 226,367 6,178 139,860住 宅 77,579 6,953 53,943商 业 1,394 10,000 1,394车 位 4,049 1,334 540住 宅 87,842 7,218 63,404商 业
8、1,100 10,000 1,100车 位 19,097 1,382 2,640住 宅 19,360 7,433 14,391车 位 15,946 1,535 2,4482009年2008年项 目 2007-2009年 销 售 计 划合 计 2007年2、结算目标：07 年无结算计划。08 年计划结算面积 191,061M2，结算金额123,022 万元，项目利润 24,682 万元。09 年计划结算面积 35,306M2，结算金额 16,839 万元，项目利润 4,342 万元。结 算 面 积 结 算 金 额 动 态 成 本 项 目 利 润合 计 191,061 123,022 24,682
9、小 高 层 住 宅 73,348 52,095 5,860 6,505高 层 住 宅 92,073 65,253 5,020 15,773商 业 2,494 2,494 5,297 1,048车 位 23,146 3,180 720 1,355结 算 面 积 结 算 金 额 动 态 成 本 项 目 利 润合 计 35,306 16,839 4,342小 高 层 住 宅 9,388 7,014 5,860 1,161高 层 住 宅 9,972 7,377 5,020 2,003车 位 15,946 2,448 720 1,178项 目 2008年 结 算 情 况项 目 2009年 结 算 情 况
10、上述动态成本指的是全项目分产品类型成本。3、资金计划：2007 年实现销售回笼 52,468 万元，项目累计资金流出 71,534 万元，现金净流量-19,066 万元。项 目 2006年 2007年 2008年 2009年 合 计销 售 回 笼 52,468 67,228 20,164 139,860流 入 小 计 52,468 67,228 20,164 139,860地 价 30,359 18,777 86 - 49,222工 程 款 1,319 13,638 27,247 8,440 50,644营 销 费 用 1,489 1,243 65 2,797管 理 费 用 450 968 1
11、,043 337 2,797企 业 所 得 税 - 1,910 785 3,356 6,051营 业 税 金 及 附 加 2,623 3,361 1,008 6,993流 出 小 计 32,129 39,405 33,765 13,206 118,505项 目 现 金 净 流 量 -32,129 -19,066 14,398 21,356 21,3562007 年经营管理计划书魅力之城项目第 5 页 共 17 页第三章 2007 年销售计划1、销售及推盘计划（1） 一期公寓营销及推盘计划：公寓共计 904 套。计划 2007 年 4 月下旬开盘，2007 年内公寓计划推盘 814 套，销售 7
12、31 套. 一期公寓营销及推盘计划表推盘计划 销售计划 存货公寓楼号 套数 面积 均价 销售额 套数 面积 均价 销售额 套数 面积2007 年 4 月 1、3 183 16,505 6,800 112，234，0 00 145 13，21 3 6,800 89，848，40 0 38 3，2922007 年 5 月 4 97 9，405 6,900 64，894，50 0 116 10,295 6，868 70，706，30 0 19 2，402 2007 年 6 月 6 181 22，26 0 6,900 153，594，0 00 109 13，49 0 6,900 93，081，00 0
13、 91 11,172 2007 年 7 月 40 4,911 6,900 33，885，90 0 51 6,261 2007 年 8 月 20 2,455 6,900 16，939，50 0 31 3,806 2007 年 9 月 7、8 136 15,286 7,000 107，002，0 00 102 11,465 7，000 80，255，00 0 65 7,627 2007 年 10 月 9、10 136 15,286 7,100 108，530，6 00 106 11,914 7,068 84，208，15 2 95 10,999 2007 年 11 月 2 80 8,335 7,2
14、00 60，012，000 73 7,778 7,160 55，686，90 0 103 11,556 2007 年 12 月 20 2,058 7,200 14，817，60 0 83 9,4982007 年小计 814 87，07 7 6，963 606，267，0 00 731 77，57 9 6953.76 539，428，7 52 2008 年 1 月 47 5,279 7,064 37，293，01 5 36 4,219 2008 年 2 月 5 91 9,023 7,300 65，867，900 56 5，689 7,239 41，181，13 7 70 7,553 2008 年
15、 3 月 70 7，553 7，180 54，232，09 6 0 0 合计 904 96，10 0 6,994 672123400 904 96，10 0 6994 672123400 （2）二期公寓营销及推盘计划：公寓共计 891 套。2007 年无销售推盘计划，下表是 08-09年项目整个销售推盘周期公寓销售推盘参考计划。二期公寓营销及推盘计划表2007 年经营管理计划书魅力之城项目第 6 页 共 17 页（3）一期地下车位营销及推盘计划：地下车位共计 490 个。计划 2007 年 4 月下旬开始销售，2007 年内车位计划推盘 90 个,销售 90 个。一期地下车位营销及推盘计划表推
16、盘计划 销售计划 存货车位个数 单价 销售额 个数 单价 销售额 个数 金额2007 年 4 月 20 60000 1200000 20 60000 1200000 0 02007 年 5 月 10 60000 600000 10 60000 600000 0 02007 年 6 月 10 60000 600000 10 60000 600000 0 02007 年 7 月 10 60000 600000 10 60000 600000 0 02007 年 8 月 5 60000 300000 5 60000 300000 0 0销售计划 存货公寓套数 面积 均价 销售额 套数 面积 均价 销
17、售额 套数 面积2008 年 3 月 191 17,190 7,050 121,189,500 80 7,200 7,050 50，760，000 111 9,990 2008 年 4 月 0 0 0 0 71 6,390 7,050 45，049，500 40 3,600 2008 年 5 月 124 11,160 7,150 79,794,000 110 9,900 7,131 70，605，000 54 4,860 2008 年 6 月 102 9,180 7,250 66,555,000 86 7,740 7,210 55，809，000 70 6,300 2008 年 7 月 0 0
18、 0 0 35 3150 7,25022，837，500 35 3,150 2008 年 8 月 96 8,640 7,250 62,640,000 75 6750 7,25048，937，500 56 5，040 2008 年 9 月 51 6,307 7,350 46,356,450 82 8928 7，31 1 65，279，280 25 2，419 2008 年 10 月 127 12,038 7,350 88，479，30085 8129 7,350 59，748，150 67 6，3282008 年 11 月 87 10,759 7,400 79,616,600 60 6,929
19、7,38851，194，050 94 10，15 8 2008 年 12 月 0 0 0 0 34 4,205 7,400 31,117,000 60 5，953 2009 年 1 月 0 0 0 0 45 4521 7,248 32，767，282 15 1,432 2009 年 2 月 0 0 0 0 15 1,432 7,460 10，526，588 0 0 2009 年 3 月 113 13,407 7,510 100，686，5 70 91 10,796 7,510 81，077，960 22 2,611 2009 年 4 月 0 22 2,611 7,51019，608，610 0
20、 0合计 891 88,681 7,277 645，317，4 20 891 88,681 7277 645，317，4 20 2007 年经营管理计划书魅力之城项目第 7 页 共 17 页2007 年 9 月 5 60000 300000 5 60000 300000 0 02007 年 10 月 10 60000 600000 10 60000 600000 0 02007 年 11 月 10 60000 600000 10 60000 600000 0 02007 年 12 月 10 60000 600000 10 60000 600000 0 02007 年小计 90 60000 54
21、00000 90 60000 5400000 0 02008 年 1 月 10 60000 600000 10 60000 600000 0 02008 年 2 月 10 60000 600000 10 60000 600000 0 02008 年 3 月 10 60000 600000 10 60000 600000 0 02008 年 4 月 10 60000 600000 10 60000 600000 0 02008 年 5 月 10 60000 600000 10 60000 600000 0 02008 年 6 月 10 60000 600000 10 60000 600000 0
22、 02008 年 7 月 280 65000 18200000 30 65000 1950000 190 162500002008 年 8 月 0 65000 0 30 65000 1950000 160 143000002008 年 9 月 0 65000 0 30 65000 1950000 130 123500002008 年 10 月 0 65000 0 50 65000 3250000 80 91000002008 年 11 月 0 65000 0 70 65000 4550000 10 45500002008 年 12 月 0 65000 0 70 65000 4550000 0
23、2009 年 1 月 63 70000 4410000 63 70000 4410000 0 0合计 490 64118 31610000 490 64118 31610000 0 0（4）二期地下车位营销及推盘计划：车位共计 445 个。2007 年无销售推盘计划. 下表是0809 年项目整个销售推盘周期地下车位销售推盘参考计划。二期地下车位营销及推盘计划表推盘计划 销售计划 存货车位个数 单价 销售额 个数 单价 销售额 套数 金额2008 年 3 月 10 65000 650000 10 65000 650000 0 02008 年 4 月 10 65000 650000 10 6500
24、0 650000 0 02008 年 5 月 10 65000 650000 10 65000 650000 0 02008 年 6 月 10 65000 650000 10 65000 650000 0 02008 年 7 月 10 65000 650000 10 65000 650000 0 02008 年 8 月 10 65000 650000 10 65000 650000 0 02008 年 9 月 10 65000 650000 10 65000 650000 0 02008 年 10 月 10 65000 650000 10 65000 650000 0 02008 年 11 月
25、 10 65000 650000 10 65000 650000 0 02008 年 12 月 10 65000 650000 10 65000 650000 0 02009 年 1 月 345 70000 24150000 50 70000 3500000 295 206500002009 年 2 月 0 70000 0 40 70000 2800000 255 178500002009 年 3 月 0 70000 0 40 70000 2800000 215 150500002009 年 4 月 0 70000 0 50 70000 3500000 165 115500002009 年 5
26、 月 0 70000 0 50 70000 3500000 115 80500002009 年 6 月 0 70000 0 50 70000 3500000 65 45500002009 年 7 月 0 70000 0 65 70000 4550000 0 0合计 445 68876 30650000 445 68876 30650000 0 02007 年经营管理计划书魅力之城项目第 8 页 共 17 页(5)一期商业营销及推盘计划：商业面积共计 1394 平方米。计划 2007 年 11 月开始推盘销售，2007 年内完成全部销售。一期商业营销计划(6) 二期商业营销及推盘计划：商业面积共
27、计 1100 平方米。2007 年无销售推盘计划. 下表是 0809 年项目整个销售推盘周期商业销售推盘参考计划。二期商业营销计划表推盘计划 销售计划 存货商业面积 单价 销售额 面积 单价 销售额 面积2008 年 11月 1100 10000 11000000 400 10000 4000000 7002008 年 12月 700 10000 7000000 02、魅力之城项目整体销售计划参考表单魅 力 之 城 销 售 计 划 11.21.(新 ） .xls3、营销费用控制目标：2007 年度计划完成销售面积约 80，000 平方米，完成总销售金额 55，800 万元，在此前提下，营销费用
28、额度为 1506.6 万元,计划营销费用为 1549.46 万元。第四章 2007 年报批报建计划1、报批报建计划（1） 一期节点计划报批报建内容 节点初步设计批复 06-12-23推盘计划 销售计划 存货商业面积 单价 销售额 面积 单价 销售额 面积2007 年 11月 1，394 10000 13940000 1，000 10000 10000000 02007 年 12月 394 10000 3940000 02007 年经营管理计划书魅力之城项目第 9 页 共 17 页监理中标通知书 07-1-25施工中标通知书 07-02-6施工图完成设计图审 07-01-12施工图报建完成 07
29、-01-10土地证 06-12-28建设工程规划许可证 07-02-3建筑工程施工许可证 07-02-10形象进度鉴证单 07-03-30预售许可证(首批开盘) 07-04-20（2） 二期节点计划报批报建内容 节点方案批复 07-03-10建设用地规划许可证 07-03-25初步设计批复 07-05-10监理中标通知书 07-07-15施工中标通知书 07-07-20施工图完成设计图审 07-06-15施工图报建完成 07-07-5土地证 07-06-15建设工程规划许可证 07-07-10建筑工程施工许可证 07-7-30预售许可证(首批开盘) 08-3-20（3） 2007 年报批报建重
30、点工作一期：2007 年 2 月 3 日取得建设工程规划许可证；2007 年 2 月 10 日取得施工许可证；2007 年 4 月 20 日取得首期预售许可证。二期：2007 年 3 月 10 日取得方案批复；2007 年 5 月 10 日取得扩初批复；2007 年 6 月 15 日取得土地证2007 年 7 月 10 日取得建设工程规划许可证；2007 年 7 月 30 日取得施工许可证；由于报建要求的时间非常紧，需要设计管理部、项目经理部、工程管理部等部门全力配合前期报批报建.2、设计工作计划（1） 节点计划魅力之城项目一期（4#地块） 二期（5#地块）负责人 施 虹建筑设计师 郭宏光室内
31、设计师 翁瑞栋部门管理人员分配景观设计师 胡 蕾2007 年经营管理计划书魅力之城项目第 10 页 共 17 页概念设计 完成 06-12-31规划及单体方案 完成 07-3-15实施方案 2006-11-22 07-4-20报批施工图 2007-1-10 07-6-10审图、节能等审批 2006-12-18 07-6-15建筑计划全套施工图 2007-1-30 07-6-30景观设计方案 2006-12-15 07-5-20景观扩初设计 2007-3-1 07-9-30景观计划景观施工图 2007-4-20 07-12-1市政计划 市政施工图 2007-4-20 07-12-1方案 2006
32、-12-15施工图 2007-01-15开工 2007-03-10竣工 2007-04-18室内计划(一期)开放 2007-04-20项目一期计划中存在的风险：建筑 2006 年计划中，由于方案/扩初设计单位技术综合水平的问题以及方案报审中主管部门的审批意见、立面修改、户型优化、人防设计进度等影响了总平面、地下室及部分单体的设计进度，实施方案的完成时间存在很大风险。因施工图设计与实施方案设计存在同步进行的问题，实施方案在报审过程中审批意见将成为不确定因素，预计也会给施工图的按期完成造成困难。上述原因,会造成 2007 年报批报建计划中取得建设工程规划许可证/施工许可证节点计划的延误。项目二期同
33、样存在报审中主管部门的审批意见对设计进度的影响问题.需要汲取一期设计组织管理工作中的经验教训，给予预控。（2） 2007 年设计管理重点工作所有建筑设计节点计划是整个设计管理重点，它会影响报批报建进度以及其它设计计划的落实。第五章 2007 年工程管理目标及节点计划1、工程计划节点2007 年经营管理计划书魅力之城项目第 11 页 共 17 页注：二期工期较紧，加之总结一期设计进展不顺利的经验教训，建议设计启动时间提前，开工时间由公司原要求的 2007 年 9 月 1 日，提前至 8 月 1 日，其他节点相应调整，竣工备案节点不变。2、魅力之城一期工程 2007 年计划管理重点06 年 12
34、月 1 日完成试桩及静载测试；06 年 12 月 30 日完成规划道路代建施工；07 年 3 月 20 日完成示范区大树种植；魅力之城项目一期开工 07-2-111#、3#楼建筑达正负零,满足预售进度要求 07-03-23示范区工程完工 07-5-5全部建筑完成基础施工 07-06-10全部建筑达正负零,满足预售进度要求 07-06-10结构封顶 07-09-30小高层外架拆除 07-12-15高层脚手架拆除 08-02-03单体竣工/园建完工 08-04-30 正式通水通电 08-03-31工程竣工备案完成/具备交付 08-6-30开始交付 08-8-15工程计划建设周期 18 个月魅力之城
35、项目二期开工 07-08-01全部建筑完成基础施工 07-12-2全部建筑达正负零,满足预售进度要求 07-12-20结构封顶 08-04-30脚手架拆除 08-08-20正式通水通电 08-09-20单体竣工/园建完工 08-10-20 工程竣工备案完成/具备交付 08-12-20开始交付 2009-2-15工程计划建设周期 18 个月2007 年经营管理计划书魅力之城项目第 12 页 共 17 页06 年 12 月 25 日前完成 1#楼会所附近的打桩施工；07 年 2 月 10 日获取一期施工许可证，正式全面开工；07 年 2 月 10 日前，部分桩基及会所基础在先行实施，以确保 07
36、年 5 月 5开盘、示范区展示目标；07 年 3 月 23 日，1#、3#楼施工达正负零标准，完成检测，达到预售进度要求；07 年 4 月 30 日示范区完成工程收尾，达可供展示要求,此时,1#/3#楼形象进度达 4 层；07 年 6 月 10 日地下室顶板全面封顶；07 年 9 月 30 日主体结构全部封顶；08 年 3 月 31 日正式通水通电；08 年 4 月 30 日单体竣工，并完成景园施工；08 年 6 月 30 日完成工程竣工备案合格证，具备交付条件。3、魅力之城二期 2007 年工程计划管理重点07 年 7 月 30 日获取施工许可证；07 年 8 月 1 日开工；08 年 1
37、月 25 日，部分楼宇施工达正负零标准，完成检测，达到首次预售进度要求。08 年 4 月 30 日结构封顶；08 年 9 月 20 日正式通水通电；08 年 10 月 20 日单体竣工，并完成景园施工；08 年 12 月 20 日完成工程竣工备案合格证，具备交付条件；第六章 成本管理目标及措施1、成本控制目标（1） 目标成本：2007 年经营管理计划书魅力之城项目第 13 页 共 17 页一期可售面积平均开发成本（目标成本）为 4656.38 元/ M 2；一期可售面积平均投资成本为 4879.88 元/ M 2；一期一期开发总成本为 55724.92 万元；一期项目总投资为 58399.65
38、 万元。一期目标成本为：产品类型目标成本（元/）小高层住宅 6,055高层住宅 5,154商业 5,942车位 663由于一期规划容积率高于全项目综合容积率，因此一期目标成本低于全项目成本。C:魅 力 之 城 一 期 目 标 成 本 （ 无 独 立 商 业 2006 11 28） .xls（2） 成本控制目标：差异率低于 1.5；本 “目标成本”是依据 2006 年 11 月 23 日设计管理部提供的一期面积指标和各部门讨论后确定的建造标准进行测算的。未与各相关部门完成成本分摊及核对工作。二期由于条件不成熟未进行专门测算。2、成本控制要点（1） 施工图设计前与设计部、工程部、项目部合理制定各部
39、位的建筑做法，提供给设计院； 施工图设计阶段，与工程部一起做好施工图的设计优化，提出合理优化的建议；施工图预算时严格按照合同要求执行，在公司的制度下和咨询公司一起做好施工图的预算。（2） 督促公司各部门配合要点：1、营销部：参考目标成本合理的提出产品档次要求，最好能做到一次到位（对产品的户型、功能、装修档次）；2、设计部配合要点：设计阶段参考目标成本，在设计阶段合理将设计预算控制在目标成本内；施工图出图后，设计图纸要做到施工图清楚、明了，材料做法表明确，施工节点详细；配合招标：对于非甲供材要做到招标前对材料封样确认，招标过程中要对施工单位提供的材料封样进行确认。（3） 项目上的任何可导致成本发
40、生重大变化，提前做好成本预警；设计变更、现场签证的费用必须控制在主体建安造价的 5%之内。对每份变更、2007 年经营管理计划书魅力之城项目第 14 页 共 17 页签证的合理性进行判断，争取做到每份变更、签证做法最优。对于新项目，变更签证做到月结月清，成本动态信息反映及时。（4） 目标成本确定后，成本必须严格控制，不能突破。某项成本超过，成本管理部积极配合，在其他地方减少相应费用，做到总成本不变。第七章 客户管理目标及措施2007 年经营管理计划书魅力之城项目第 15 页 共 17 页入伙主要节点完成计划项目 魅力之城一期开工时间 2007-1-20销售时间 2007-4-20-2009-1
41、-30时间 2008-8-15建立项目风险预控 2008-2-1交付准备、整体协调 2008-6-1完成交付总结 2008-9-5客户意见回访 2008-10-15项目后评估 2008-11-15入伙主要工作内容缺陷反馈评估 2009-8-15项目 魅力之城二期开工时间 2007-9-1销售时间 2008-3-1-2009-7-30时间 2009-2-25建立项目风险预控 2008-8-1交付准备、整体协调 2008-12-20完成交付总结 2009-3-15客户意见回访 2009-4-25项目后评估 2009-5-30入伙主要工作内容缺陷反馈评估 2010-2-25客户关系中心管理重点：1
42、交付前约半年建立项目风险预控，就交付前可能引起客户关注的问题进行汇总并采取应对措施。2 交付前两月交付准备，整体协调，准备交房说辞，保证交付现场有良好的秩序及交付顺利完成。3 交付后 20 天完成交付总结，对交付过程中客户反映的意见进行汇总，出具报告，分类提交相关部门。4 交付后二个月客户意见回访，就客户交付及入住过程中集中关注的问题回访汇总。5 交付后三个月项目后评估，对交付过程中发现的缺陷进行汇总，针对设计、销售、2007 年经营管理计划书魅力之城项目第 16 页 共 17 页工程、物业等各系统进行分类评价：（1）流程改进缺陷；（2）责任缺陷（失职） ；（3）一般缺陷。6 交付后一年内针对
43、日常使用及物业管理过程中发现的缺陷进行汇总并分类评价。7 对缺陷反馈内容进行跟踪闭环：各专业系统针对评价报告中提出的缺陷问题分析原因、进行专项说明、制定针对性改进计划（报告后一个月内完成） ，客户关系中心针对改进计划跟踪，出具跟踪报告。第八章 物业管理目标及措施2007 年经营管理计划书魅力之城项目第 17 页 共 17 页工 作 内 容 实 施 时 间 备 注地产设计方案提供 扩初征询及批复前 1.5 个月前期评估分项评估 扩初征询及批复前半个月市场调研管理定位方案策划取得预售证前 2 个月物业管理招投标 管理方案编写 取得预售证前 1 个月合同签定临时公约和销售补充约定前期管理合同管理费审报取得预售证前 1 个月方案策划签订管理协议 案场开放前 1 个月人员配备和培训销售中心管理日常管理和销售配合 案场开放前 1 周到位注：魅力之城已确定由万科物业进行项目的物业管理。目前正处在杭州万科物业公司机构设置工作阶段，计划 2006 年年底前完成物管初步方案的编制，2007 年 2 月 15 日前完成魅力之城项目物管公司公开招标工作。 完
