1、货币政策微调下房地产后市观察货币政策微调下房地产后市观察关键词：在国际经济形势充满不确定性、国内经济下行压力下，房地产行业会如何发展？近期货币政策微调，这是否意味着房地产调控政策会放松呢？房价是否会重拾升势？中国人民银行决定，自 2012 年 6 月 8 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点，一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。去年底以来三次降低存准率后，央行本次降息表明货币政策正从微调逐步趋向宽松。政策微调利好房地产业虽然一系列货币政策调整意在“稳增长” ，并非针对房地产行
2、业，但鉴于房地产行业对于货币政策反映高度灵敏，货币政策趋向宽松将利好房地产。首先，存款准备金率的降低，将缓解房企资金链紧张状况。在流动性紧缩的环境下，房企资金链已经相当紧张，从上市房企来看，净负债率已经达到了历史高位，而短期偿债能力已接近 08 年的水平。房企的资金链已经相当紧张，而举债空间也已经非常有限。存款准备金率的下调带来市场整体流动性水平上升。从历史经验来看，存款准备金率的降低对于开发贷的推动时滞大约为一个月。而自筹资金同比增速则略滞后于国内贷款同比增速，从滞后时间来看，在一个月到半年之间。因此，可以预期在未来的半年之内，行业的整体资金紧张程度将有所好转。图：上市房企净负债率其次，降息
3、改变预期并降低了消费者的购房成本。从目前我国的利率水平来看，还有进一步下调空间，此次降息可能预示着降息周期打开，这会改变部分消费者对未来房价走势预期，促使部分有支付能力还在观望的消费者加快进入市场。从历史规律看，第一次降息周期是 1996 年 5 月至 2002 年 2 月，从最高点的 10.98连续 8 次降息直至 1.98。这次降息周期的首次降息后的 6 个月，商品房销售面积同比增速上升了 87.7 个百分点；2008 年美国次贷危机期间，央行在当年 10、11、12 月将存款利率由此前的 4.14连续三次下调至 2.25，这次降息周期的首次降息后的 6 个月，商品房销售面积同比增速快速上
4、升了 32.4 个百分点。图表：1996 年以来利率下调与商品房销售情况（注：去掉深蓝色曲线）最后，统计数据表明，房地产行业进入探底企稳阶段。根据国家统计局发布今年前 5 月房地产行业数据，整体来看，行业仍处于下行趋势，但增速下降的速度逐步减缓。1-5 月份，商品房销售面积 28852 万平方米，同比下降 12.4%，降幅比 1-4 月份缩小 1 个百分点。商品房销售额 16932 亿元，下降 9.1%，降幅缩小 2.7 个百分点，行业有望逐步进入筑底期，预计下半年随着稳增长政策的刺激，地产行业景气度将逐步回升。调控带来房价大幅反弹的可能性小首先，房地产调控政策未发生根本逆转。住建部近日再次强
5、调坚持房地产市场调控政策不动摇， 一方面鼓励居民购买首套住房，另一方面，对于二套及三套以上住房依然实行限购、限贷政策，房地产调控的基调仍然没有改变，稳定刚需需求，打压投机需求的相关政策还将继续持续。其次，全国库存在短期内难以消化。当前，开发商库存压力依然较大。在去库存任务未能有效完成之前开发商难有涨价底气。据统计，5 月末，商品房待售面积 30740 万平方米，比 4 月末增加 432 万平方米。其中，住宅待售面积为 19721 万平方米，比上月增加 278 万平方米，办公楼增加 6 万平方米，商业营业用房增加 43 万平方米。其中，15 个主流城市一手房平均可售面积接近历史高点，较 2010
6、 年 4 月的历史低点上升 85%。另一方面，从上市公司 2011 年年报来看，根据上市地产公司库销比测算情况，整体库存水平较 2010 年底虽有所下降，但从整体来看 1.99 年库销比值依然处于高位。图：全国 15 城市可售量：较 10 年 4 月低点上升 85%图：A 股地产公司库销比大体状况再次，开发商资金链状况依然严峻。资金链紧绷在 2011 年已造成不少房地产企业“内伤” 。统计显示，2011 年楼市规模股权变动超过 124 宗，交易金额471.76 亿元，同比分别上涨47.6、185.5。根据申万行业分类，今年一季度 136 家上市房地产企业经营活动现金流量净额为-169.28 亿
7、元。其中有 92 家上市公司的经营活动现金流量净额为负，占比达 67.6，居 2007 年以来同期最高值。而国统局数据显示，开发商到位资金累计同比增速不断下降，其中自筹资金比重不断上升。而作为资金链内循环最关键的环节，销售回款甚至可以决定企业存亡，当前，在宏观经济下行压力较大，房地产调控基调未变的情况下，开发商宜抓住时机加快销售回款，优化现金流。图：房地产开发企业到位资金累计同比增速最后，从需求方面讲， “刚需”的支付能力也难以支撑房价继续走高。最近，据央行调查显示，68.5%的居民认为目前房价“高，难以接受” ，只有 2.1%居民认为“令人满意” 。以北京为例，据统计显示，2011 年，北京
8、市人均居民可支配收入 32903 元，而以目前利率计算，一笔总额 100 万元、30 年限、采用等额本息还款方式的纯商业贷款，月还款额为 6519.35 元，以三口之家计算，此项月还款额占家庭收入的79.3%，远远超过普通家庭的承受能力，所以，如果房价出现大幅反弹，在限购、限贷政策不放松的情况下，会立刻把很大一部分“刚需”排除在有效需求之外，鉴于房价要和现实的“刚需”收入接轨，房价也不可能出现大幅反弹。未来行业集中度将进一步提高我国房地产在 1998 年房改后经历了十几年的高速成长，我国目前的城镇户均套数为 0.94 套（从日本的经验上看，户均 1.1 套基本上就已经达到饱和状态） ，人均建筑
9、面积已经达到 32 平米，虽然离人均 35 平米的小康水平还有距离，但随着调控持续，过去复合增速接近 30%的高速增长阶段已经一去不复返。一般来说一个行业集中度的提升发生于行业相对饱和、高速增长期之后。伴随政策的调控，越来越多资金链紧张的企业开始放弃其地产业务。来自银行贷款的资金同比已经出现了负增长，信托融资成本攀升，这些都将使得一些项目公司开始逐步退出这个市场，2011 年整个房地产市场并购金额也创下近年来新高。2012 年随着市场调控的持续，地产并购将会越来越多，而这些都将反映在集中度提升的指标上来。 而与此同时，龙头房企逐步吞噬区域龙头房企份额。市场调控之下，龙头房企开始逐步由一二线城市
10、深入三四线城市，从最新的销售数据就可以看出，一二线城市销售额占龙头开发商总体销售比重出现了明显下滑，三四线城市占比则有所提升。龙头房企在二三线城市拿地的规模越来越大，从目前来看龙头房企已经进一步到三四线城市拿地，因此从未来销售额判断上，三四线城市占龙头开发商销售额的比重会逐步上升，龙头房企逐步吞噬了区域房企的市场份额。 另外，从国内目前正在发生的情况看，这几年集中度处于逐步提升阶段，2009 年以来，前 10 名、 20 名、乃至前 30 名开发商市场占有率稳步上升，前 20 名的市场份额超过了 18%，前 30 名的市场份额超过了 20%。2011 年，全国前 10 大房企合约销售额总体占比为 10.4%，较 2010 年增长 0.3 个百分点。图：万科、保利拿地二三线占比图：前 10、20、30 强开发商销售额及市场占有率PAGE PAGE 1
